مزایا و معایب بازار ساخت‌وساز در اجرای قانون جدید مالیات

به گزارش صما، جزئیات کامل مصوبه هیات دولت درباره فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن، از نرخ‌های متفاوت برای شخصی‌سازها و شرکت‌های ساختمانی حکایت دارد. مطابق متن 14 ماده‌ای مصوبه، سازنده‌های حقوقی برای اولین فروش آپارتمان نوسازها، باید معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش، مالیات بپردازند. سازنده‌های حقیقی اما متناسب با میزان درآمد که در سه سطح تا 50 میلیون تومان تا 100 میلیون و بیش از 100 میلیون طبقه‌بندی‌شده، برای پرداخت این نوع مالیات، مشمول نرخ‌های 15، 20 و 25 درصد خواهند شد. تا پیش‌ازاین، فرمول قدیم مالیات برساخت و فروش مسکن بر مبنای ارزش منطقه‌ای املاک محاسبه می‌شد اما با فرمول جدید، سود سازنده، ملاک عمل قرار می‌گیرد.

تحلیل ساختار فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن، به‌روشنی نشان می‌دهد که این ارقام برای سازندگان و سرمایه‌گذاران مسکنی عواقب مطلوبی نخواهد شد. به عقیده برخی از کارشناسان این نوع مالیات‌ها می‌تواند سد راه ورود سازندگان و تاخیر در رونق ساخت‌وساز لحاظ شود.

در این فرمول چند مزایا و معایب برای سازنده‌های حقیقی و حقوقی وجود دارد. به تحلیل صاحب‌نظران اولین امتیاز این مصوبه مربوط به انبوه‌سازان و سازندگانی مجازی است که به‌صورت تخصصی در این حیطه فعالیت می‌کنند؛ این گروه مطابق ماده 6 آیین‌نامه اجرایی ماده 77، معادل نرخ سود بانکی منابع مالی به کار گرفته‌شده در ساخت‌وساز، از مالیات 25 درصدی معاف است. ازآنجایی‌که نرخ بهره کنونی عقود مشارکتی حدود 18 درصد محاسبه می‌شود مابه‌تفاوت این درصد مالیات 25 درصدی و 18 درصدی رقم قابل‌توجهی بوده و به سود انبوه‌ساز لحاظ می‌شود.

امتیاز دیگر، به پارامترهای مدنظر مرجع مالیاتی برای محاسبه قیمت تمام‌شده ساخت مسکن برمی‌گردد. قرار شده طبق فرمول جدید تمام ریز فاکتورهای پروژه از مصالح ساختمانی گرفته تا تمام هزینه‌های مربوط به حقوق و دستمزد عوامل ساخت، وجوه پرداختی بیمه به سازمان تامین اجتماعی، اجاره‌بهای ماشین‌آلات ساختمانی، مخارج مربوط به سوخت،‌ برق، آب و... در پروژه ساخت، مبلغ انواع عوارض ساختمانی شهرداری، مخارج حمل‌ونقل و همچنین سود و کارمزد تسهیلات ساخت مسکن، تحت عنوان هزینه‌های قابل‌قبول ساخت و هزینه استهلاک پروژه ساختمانی در کنار هزینه خرید زمین از مبلغ نهایی فروش آپارتمان کسر شده و سازنده‌ها می‌تواند ماحصل حاصله از این کسر هزینه‌ها را صرف مالیات 25 درصدی کند.

اما شاید مهم‌ترین امتیازهای این فرمول، مربوط به معافیت ساخت‌وسازهای کمتر از 100 هزار نفر جمعیت و مالیات بافت‌های فرسوده باشد. بر اساس این فرمول معافیت ساخت‌وساز در شهرها کم‌جمعیت باعث رونق و تقویت انگیزه عرضه مسکن و جذب سرمایه برای شهرهای کم‌جمعیت می‌شود. ازآنجایی‌که اکثر جمعیت این شهرها از توان مالی بالایی برخوردار نیست می‌تواند با قیمت مطلوب‌تری ملک مورد نظر خود را خریداری کند.

اما در خصوص تاثیر این فرمول بر ساخت‌وساز بافت فرسوده باید گفت ازآنجایی‌که در این فرمول مالیات برای سازنده‌ها،‌ به‌صورت علی‌الراس تعیین می‌شود. سازنده‌های بافت فرسوده از پرداخت 40 درصد از مالیات جدید معاف می‌شوند.

دراین‌بین نباید معایب این فرمول جدید را نادیده گرفت. نقاطی مانند توجه بیشتر به سازنده‌های شخصی‌سازی (حقیقی) نسبت به سازندگان حقوقی و معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات بعد از سه سال می‌تواند مباحثی بسیار منفی برای شرکت‌های ساختمانی لحاظ شود.

در خصوص توجه به سازندگان شخصی باید گفت با توجه به فرمول جدید سازنده‌های حقوقی متحمل دو ضربه محکم از سوی مصوبه مالیات شوند.

بر اساس این فرمول بخش حقوقی (شرکت‌های ساختمانی) مشمول اخذ مالیات ثابت 25 درصدی بدون در نظر گرفتن میزان درآمد می‌شوند درحالی‌که سازنده‌های حقیقی برحسب میزان درآمد مالیات 15 تا 25 درصدی دارند. این مورد می‌تواند تأثیر بسیاری در کاهش حضور بخش حقوقی در ساخت‌وسازها شود. عدم حضور بخش حقوقی موفق، باعث کاهش میزان ساخت‌وسازها باکیفیت مؤثر باشد؛ اما ضربه دوم به این بخش‌ نیز از آنجایی نشات می‌گیرد که بخش حقیقی از پرداخت کل مالیات در سال چهارم پس از صدور پایان کار و سال‌های بعدازآن معاف شده اما سازنده‌های حقوقی، هر زمان که اقدام به فروش نوسازها کنند، باید مالیات مربوطه را بپردازند. اگرچه سازنده‌های حقیقی هیچ‌گاه به خاطر معافیت 100 درصدی از پرداخت مالیات 25 درصدی ناشی از فروش املاک نوساز به فکر احتکار ملک خود در این برهه زمانی نخواهند بود اما بدون تردید جو روانی حاصل از بند این مصوبه باعث افکار ناصواب و حس تبعیض بین اقشار حقیقی و حقوقی خواهد شد.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند، این نوع رویکرد در تناقض کامل حمایت از بخش خصوص قرار دارد کنار گذاشتن بخش فعالی مانند شرکت‌های حقوقی براثر اعمال سلیقه‌ای و تبعیض مالیاتی می‌تواند تبعات ناگواری را بر پیکره ساخت‌وساز وارد کند.

به‌هرحال فعالان و واسطه گران بازار مسکن در خصوص اخذ و چیدمان این مالیات‌ها دچار سردرگمی شدیدی شده‌اند چند برابر شدن ناگهانی مالیات ساخت و فروش مسکن می‌تواند اثرات ناگواری بر ثبات نسبی قیمت مسکن داشته و براثر این سهل‌انگاری هزینه مالیات بر دوش خریداران اعمال خواهد شد.

به نظر می‌رسد اگرچه این مالیات توسط سازندگان پرداخت می‌شود اما ضربه‌گیر نهایی متقاضیان و خریداران خواهند بود.

فعالان این عرصه معتقدند: اعمال چنین فرمول‌هایی در مقطع کنونی مسکن که درگیر رکود عمیق است پیامد مطلوبی بر ساخت‌وساز و مسکن ندارد. اگرچه این فرمول مالیاتی دارای منافع و مزایای بر سه بخش عرضه، تقاضا و دولت است اما شایسته بود این فرمول به‌گونه‌ای چیدمان شود که امتیازات زیادی برای بخشی از ساخت‌وسازهای موردنیاز تقاضای مصرفی و خانوارهای کم‌درآمد، داشته باشد یا اینکه نرخ‌ به‌صورت پلکانی و تدریجی افزایش یابد.