ده ویژگی نسل نو شهرهای جدید

اولین گام، نیازسنجی جمعیتی ــ کشش تقاضای سکونتی در منطقه مورد نظر برای احداث شهر جدید ــ است. همچنین خدمات شهری و مراکز شغلی در «شهر هوشمند» بر پایه فناوری‌های نوین و استارت‌آپ‌ها استوار است. مدل‌های متفاوت تامین مالی برای انواع ساخت‌و‌سازها و خرید مسکن نیز ویژگی‌های دیگر یک «شهر هوشمند» است.

به گزارش دنیای اقتصاد، هیات دولتی کره‌جنوبی مسئول ساخت شهرهای جدید، با تشریح بیش از ۵ دهه تجربه ساخت و توسعه شهرهای جدید در این کشور، ۱۰ ویژگی نسل نوی شهرهای جدید را به مدیران وزارت راه و شهرسازی ارائه کرد.

اعضای این هیات دولتی متشکل از برخی مدیران و طراحان شهرهای جدید در کره‌جنوبی و همچنین مدیران شرکت زمین و مسکن این کشور در نشستی دوروزه با مدیران شهرهای جدید در وزارت راه و شهرسازی با اشاره به تاریخچه ساخت شهرهای جدید در این کشور در چهار نسل متفاوت، تجربیات خود را در ارتباط با دو عامل چالش‌ساز در مسیر توسعه شهرهای جدید ایران تشریح کردند.
هم‌اکنون مدیران شهرهای جدید در ایران با دو موضوع مهم در ارتباط با توسعه ۱۷ شهر جدید فعال و همچنین نحوه ایجاد نسل نوی شهرهای جدید مواجه‌اند؛ شهرهای جدید موجود در مناطق مختلف کشور پس از گذشت حدود سه دهه از آغاز سیاست ساخت شهرهای جدید برای اسکان سرریز جمعیت کلان‌شهرها، عمدتا به‌دلیل وجود چالش‌های مختلف به مراکز خوابگاهی تبدیل شده‌اند؛ طوری‌که در شرایط فعلی عدم دسترسی به حمل‌ونقل عمومی سریع و ارزان‌قیمت متصل به شهر مادر، عدم تامین سرانه‌های خدماتی و مشکلات مربوط به فراهم نبودن زیرساخت‌های کافی برای سکونت مطلوب در این شهرها موجب ایجاد و تقویت پدیده گریز سکونتی و همچنین عدم استقبال سکونتی از این شهرها شده است؛ این در حالی است که هم‌اکنون مدیران شهرهای جدید در وزارت راه و شهرسازی با چالش مهم چگونگی ایجاد نسل نوی این شهرها مواجهند؛ مشکل تامین مالی ایجاد نسل نوی شهرهای جدید به همراه تصمیم‌گیری بر سر این موضوع که این شهرها دقیقا به چه نحوی باید ایجاد شوند، از پرسش‌های اساسی درخصوص توسعه شهرهای جدید در مقطع فعلی است. در صورت توافق نهایی قرار است هیات دولتی کره‌ای با تکیه بر تجربیات خود در این زمینه به مدیران شهرهای جدید مشاوره بدهند.

کارشناسان معتقدند حضور کره‌ای‌ها و ارائه خدمات نرم‌افزاری از سوی آنها به مدیران شهرهای جدید در قالب مشاوره و برنامه‌ریزی برای اصلاح شهرهای موجود و همچنین ساخت نسل نوی شهرهای جدید، از یک زاویه مهم بسیار اثرگذار خواهد بود؛ کره‌‌ای‌ها که در حال حاضر از موفق‌ترین کشورها در ایجاد و توسعه شهرهای جدید هستند هم‌اکنون خود نیز درگیر ایجاد نسل چهارم شهرهای جدید در قالب شهرهای «هوشمند» و «دانش‌بنیان» در این کشور هستند؛ این موضوع باعث می‌شود نه تنها تجربیات آنها در حوزه ایجاد و توسعه شهرهای جدید در دوره‌های قبلی قابل استفاده باشد بلکه این تجربیات هم‌اکنون به روز شده و تاریخ گذشته نیستند. نسل چهارم شهرهای جدید در کره‌جنوبی ادامه سیاست نسل سوم ایجاد این شهرها در راستای ساخت «شهرهای جدید هوشمند» است؛ این شهرها با برخورداری از ۱۰ ویژگی مهم به نیاز روز شهروندان برای سکونت در شهرهای فناورانه پاسخ خواهد داد و در واقع شکل توسعه‌یافته شهرهای جدید متناسب با تحولات روز دنیاست.

سیاست ایجاد شهرهای جدید در کره‌جنوبی بیش از ۵ دهه گذشته در دهه ۶۰ میلادی آغاز شد؛ در نسل اول شهرهای جدید کره‌جنوبی «کمبود شدید مسکن» و «سرریز جمعیت نیازمند واحدهای مسکونی» انگیزه اصلی برای ایجاد این شهرها به‌شمار می‌رفت؛ طوری‌که نیاز شدید به مسکن به واسطه کمبود عرضه واحدهای مسکونی در این کشور موجب شد دولت کره‌جنوبی در سال ۱۹۶۲ با تاسیس شرکتی تحت عنوان «شرکت زمین و مسکن کره‌جنوبی» (LH)، اقدام به ایجاد شهرهای جدید در زمین‌های بایر یا با کاربری کشاورزی در اطراف کلان شهرها کند. این شرکت دولتی سازنده، تاکنون ۸۰ درصد از زمین‌های کشور کره‌جنوبی را توسعه داده است؛ حدود ۲ میلیون و ۴۳۰ هزار واحد مسکونی معادل ۱۴ درصد موجودی کل مسکن کره‌جنوبی را احداث کرده است که بخشی از این واحدها اجاره‌ای هستند؛ فعالیت‌های این شرکت دولتی به اذعان مدیران آن طی سال‌ها و دهه‌های گذشته منجر به ثبات بازار مسکن کره‌جنوبی، حل چالش کمبود مسکن و توسعه اقتصادی این کشور به‌دلیل ساخت مسکن، زیربناها و روبناهای شهری شده است.

در نسل اول شهرهای جدید کره‌جنوبی سبک آپارتمان نشینی برای اولین بار وارد این کشور شد؛در ادامه ساخت این شهرها در نسل اول و در دهه ۷۰، همراه با توسعه اقتصادی و افزایش جمعیت شهرنشین در کره، علاوه‌بر تلاش برای پاسخ به نیاز کمبود مسکن در این کشور، ارتقای محیط سکونتی مردم نیز موردتوجه قرار گرفت و به این ترتیب در این دهه مجتمع‌های بزرگ مسکونی در کره‌جنوبی برای اولین‌بار احداث شدند؛ این در حالی است که در دهه ۸۰ میلادی، متناسب با تداوم رشد اقتصادی و توسعه شهرنشینی (تبدیل کره به کشوری با ۷۰ درصد جمعیت شهرنشین)، توسعه شهرهای جدید و ساخت این شهرها در اطراف سئول، پایتخت این کشور مورد تمرکز دولت قرار گرفت و شرکت LH فعالیت خود را در اراضی در اختیار، توسعه داد. در دهه ۸۰ میلادی تامین مالی ایجاد و توسعه شهرهای جدید بیشتر متکی بر روش «پیش‌فروش مسکن» بود؛ طوری‌که با تصویب قواعد جدید در این زمینه و اجرای سیاست‌های توسعه زمین، نیاز به حمایت دولت برای توسعه این شهرها کاهش یافت.

از سال ۲۰۰۰ میلادی همزمان با تحقق سیاست ساخت مسکن برای همگان، تراکم خانوار در واحدهای مسکونی در کره‌جنوبی به عدد یک رسید به این معنا که پس از چند دهه تلاش برای مقابله با معضل کمبود مسکن در این کشور در دهه اول قرن ۲۱، به‌ازای هر خانوار، یک واحد مسکونی قابل‌سکونت در این کشور ایجاد شد؛ نسل دوم شهرهای جدید در این کشور که آغاز آن را می‌توان از سال ۲۰۰۰ میلادی دانست، بیشتر بر اصول زندگی پایدار در شهرهای جدید تمرکز کرد؛ هدایت مناسب سیاست ایجاد و توسعه شهرهای جدید از سوی شرکت زمین و مسکن کره‌جنوبی و جلب رضایت مردم برای سکونت در این شهرها موجب شد مدیران شهرهای جدید، در این دوره به‌جای تمرکز صرف بر تامین مسکن، «توسعه اقتصادی در شهرها» و «ایجاد تعادل سکونتی بین آنها» را در دستور کار قرار دهند؛ در این دوره دسترسی به اینترنت پرسرعت و ایجاد شهرهای جدید مبتنی بر فناوری‌های اطلاعاتی و ارتباطاتی، از مهم‌ترین فاکتورهای مورد تمرکز بود؛ مطابق استانداردهای تعریف‌شده فاصله قیمت مسکن در شهرهای جدید کره‌جنوبی در مقایسه با شهر مادر معادل ۲۰ درصد درنظر گرفته شد؛ به این معنا که قیمت واحدهای مسکونی ساخته شده در شهرهای جدید کره‌جنوبی با اولویت اسکان  اقشار کم‌درآمد ۲۰ درصد ارزان‌تر از قیمت مسکن در شهر مادر تعیین شد.

نسل سوم شهرهای جدید در قالب «شهرهای جدید هوشمند»، از اواخر دهه دوم قرن ۲۱ میلادی در کشور کره‌جنوبی متناسب با تحولات اقتصادی، صنعتی و فناورانه این کشور در دستور کار قرار گرفت. طی سال‌های اخیر کره‌جنوبی در حالی سیاست ساخت و توسعه شهرهای جدید هوشمند را جایگزین سیاست‌های قبلی خود در این زمینه کرده است که این شهرها با ۱۰ ویژگی مهم الگوی مطلوبی برای ساخت نسل نوی شهرهای جدید در سایر کشورها به‌شمار می‌روند؛ هرچند مدیران و طراحان شهرهای جدید هوشمند معتقدند لازم است شهرهای جدید هوشمند در هر کشور یا در هر نقطه از دنیا متناسب با ویژگی‌های سکونتی در همان کشور یا منطقه احداث شوند.

با این حال شهرهای جدید هوشمند در وهله اول شهرهایی هستند که در آنها تمام سرویس‌ها و خدمات شهری به صورت هوشمند ارائه می‌شود؛ اولین ویژگی عمده شهرهای جدید هوشمند کره‌جنوبی این است که این شهرها «سریع» ساخته می‌شوند؛ زمان تعیین‌شده برای توسعه شهرهای جدید در کره‌جنوبی ۶ سال است که در نسل جدید این شهرها (نسل چهارم)، بناست با تصویب قوانین جدید این زمان کاهش یابد؛ بنا بر اعلام مدیران و طراحان نسل چهارم شهرهای جدید در کره‌جنوبی کلید موفقیت توسعه این شهرها در سرعت عمل و ساخت سریع است؛ چراکه هرچه گردش مالی پروژ‌ه‌ها بیشتر و سریع‌تر و زمان اجرا کمتر باشد، منافع و منابع بیشتری برای اجرای پروژه‌های بعدی ایجاد خواهد شد.دومین ویژگی نسل نوی شهرهای جدید«تامین مسکن مناسب و متناسب با تحولات روز دنیا» است؛به گونه‌ای که سطح رفاه شهروندان به لحاظ سکونتی ارتقا یابد؛ویژگی سوم شهرهای جدید هوشمند«ساخت شهرهای جدید خودگردان» است؛به این معنا که این شهرها به گونه‌ای ساخته شوند و ساختارهای آنها به گونه‌ای باشد که بتوانند هزینه‌های خود را تامین کنند؛ یعنی هزینه اداره شهر از دل خود شهر تامین شود.ویژگی چهارم نسل نو  شهرهای جدید، «تضمین رفاه سکونتی ساکنان» در این شهرهاست؛ در این شهرها که شهرهایی هوشمند و دانش‌بنیان هستند، تمام خدمات و سرویس‌های شهری به‌صورت هوشمند به شهروندان ارائه می‌شود طوری‌که شهروندان به سیستم‌های حمل‌ونقلی، امنیتی، ترافیکی، سرمایشی و گرمایشی و... به صورت هوشمند دسترسی دارند.

پنجمین ویژگی این شهرها «توجه به ساخت فضاهای سکونتی و خدماتی مناسب» و در کل تمرکز برای ساخت شهرهای جدید متناسب با نیاز و سطح درآمد اقشار متعلق به طبقه‌های متوسط رو به بالای درآمدی است؛ به این معنا که بعد از حل معضل مسکن گروه‌های بی‌خانمان و کم‌‌درآمد، شهرهای جدید هوشمند و فناورانه برای طبقات بالاتر درآمدی ایجاد شود که قیمت مسکن در این شهرها به جهت برخورداری از امکانات بیشتر سکونتی طبیعتا بالاتر و مکانی مطلوب برای سکونت اقشار پردرآمد محسوب می‌شود.از این لحاظ و در قالب ویژگی ششم، شهرهای جدید هوشمند به لحاظ سطح ارائه خدمات وقیمت مسکن با شهرهای مادر و کلانشهرها برابری کرده وحتی از آنها فراتر می‌روند. ویژگی هفتم نسل نوی شهرهای جدید، «تامین واحدهای مسکونی اجاره‌ای چند اتاقه برای مجردها و خانوارهای تک‌نفره» است؛کره‌جنوبی در برنامه‌ریزی‌های جدید خود در قالب نسل چهارم شهرهای جدید، اقدام به طراحی واحدهای مسکونی اجاره‌ای مشترک (Shared Housing) برای این افراد کرده است؛ در این روش واحدهای مسکونی با دو، سه یا چهار اتاق مستر برخوردار از یک لابی و یک آشپزخانه مشترک برای خانوارهای تک نفره ساخته می‌شود که ۳۰ تا ۵۰ درصد ارزان‌تر از نرخ اجاره در بازار آزاد به متقاضیان واگذار می‌شود؛ این در حالی است که حتی در صورت ازدواج، این افراد می‌توانند برای مدت زمان مشخصی تا تامین واحد مسکونی مناسب، در این واحدها بمانند؛ به این ترتیب دانشجویان و شاغلان مجرد، افرادی که از همسر خود جدا شده‌اند، زوج‌هایی که به‌تازگی ازدواج کرده‌اند و سایر افراد مجرد (همچون سالمندان و...)، مخاطب این طرح جدید هستند.

اختصاص زمین رایگان برای احداث خدمات شهری و فضاهای عمومی مهم و پرکاربرد مانند مدارس از دیگر ویژگی‌های نسل نوی شهرهای جدید است؛ دولت کره‌جنوبی برای ساخت مدارس و سایر فضاهای عمومی پراهمیت زمین رایگان اختصاص می‌دهد.«برگزاری مناقصه برای ساخت‌وسازهای تجاری» نهمین ویژگی توسعه نسل نوی شهرهای جدید است.

دهمین ویژگی این شهرها، مربوط به «روش‌های تامین مالی» چه در حوزه ساخت شهر جدید و چه در زمینه واگذاری مسکن است؛ برای ایجاد شهرهای جدید هوشمند بسته به اندازه شهرها، نوع کاربری و سایر ویژگی‌های سکونتی از روش‌های مختلف تامین مالی می‌توان استفاده کرد؛دولت کره‌جنوبی از ابتدا تاکنون دست‌کم ۷ روش عمده برای تامین مالی برای ایجاد و توسعه شهرهای جدید دنبال کرده است که از آن جمله می‌توان به «دریافت وام از بانک‌های داخلی و خارجی»، «صدور اوراق»، «پیش‌فروش مسکن»، «تاسیس صندوق‌های مسکن با قابلیت تضمین پروژه‌ها و بازگشت اصل و سود سرمایه»، «فاینانس»، «سرمایه‌گذاری بخش خصوصی» و همچنین «لیزینگ» اشاره کرد.

در شهرهای جدید هوشمند نسل چهارم، خریداران مرفه و متقاضیان متعلق به سطوح درآمدی متوسط رو به بالا به عنوان گروه هدف‌ تعیین می‌شوند؛ بنا بر تاکید مدیران شهرهای جدید هوشمند کره‌جنوبی، اولویت اول برای احداث نسل نوی شهرهای جدید «وجود خریدار برای مسکن» در این شهرهاست؛چرا که نبود تقاضا برای مسکن در یک شهر جدید موجب اتلاف منابع و تلاش‌های صورت گرفته برای احداث این شهرها می‌شود.نسل چهارم شهرهای جدید کره‌جنوبی در قالب شهرهای جدید هوشمند دانش بنیان با حمایت ویژه از استارت‌آپ‌ها، با توجه به کاهش رشد جمعیت در این کشور و همچنین کاهش تقاضای مسکن، شهرهای «کوچک» اما «تکنولوژیک» خواهند بود که یکی از مهم‌ترین روش‌های تامین مالی برای ساخت وتوسعه این شهرها «لیزینگ» است؛ به عبارت دیگر استفاده از روش لیزینگ برای تامین مالی این گروه از شهرها مناسب است که هم کوچک مقیاس اند و هم متقاضیان سکونت وخرید مسکن در آنها گروه‌ها و طبقات بالای درآمدی هستند.بنا بر تاکید برنامه‌ریزان و طراحان شهرهای جدید هوشمند کره‌جنوبی، این روش تامین مالی برای شهرهای جدید بزرگ مقیاس مناسب نیست و برای ساخت شهرهای جدید بزرگ باید از سایر روش‌های تامین مالی استفاده کرد.

کره‌جنوبی درحالی به‌زودی ساخت و توسعه نسل چهارم شهرهای جدید را در قالب شهرهای هوشمند دانش‌بنیان آغاز می‌کند که در تلاش است در نسل چهارم، علاوه‌بر ساخت شهرهای جدید، سایر شهرهای ساخته شده در دوره‌های قبلی را نیز به شهرهای هوشمند نسل چهارمی تبدیل کند. در نسل چهارم شهرهای جدید کره‌جنوبی، شهروندمحوری، توجه به رفاه بیشتر شهروندان و ایجاد شهرهای دانش‌بنیان دوستدار محیط زیست مورد تمرکز قرار دارد. بنا بر اعلام طراحان نسل چهارم شهرهای جدید کره‌جنوبی، تا سال ۲۰۵۰ میلادی ۶۵ درصد جمعیت دنیا شهرنشین شده و نیاز به احداث شهرهای جدید در تمام دنیا ایجاد خواهد شد؛ این در حالی است که پیش‌بینی‌ها حاکی است علاوه‌بر کشورهای آسیایی، تمام کشورهای دنیا تا سال ۲۰۲۵ به‌دلیل تغییر سبک زندگی نیازمند سکونت در شهرهای دانش‌بنیان و هوشمند هستند.هم‌اکنون تمام شرکت‌های فعال در ساخت وتوسعه شهرهای جدید کره‌جنوبی موظف به رعایت ۵ اصل مهم در توسعه این شهرها اعم از توسعه پایدار فرهنگی و اجتماعی، محیط زیست، اقتصاد، فضاسازی و امنیتی هستند.