جزئیات برنامه جدید وزارت راه برای انبوه‌سازان مسکن

حامد مظاهریان، روز 4 دی‌ماه در گفت‌وگو با برنامه پارک شهر رادیو تهران به تعدادی از سؤالات مردم و مجری برنامه، درباره وضعیت بازار مسکن و ساماندهی بازار اجاره، مسکن مهر، بیمه مهندسان عضو سازمان نظام‌مهندسی، برنامه وزارت راه درخصوص تولید و ساخت مسکن و همچنین افزایش قدرت خرید مردم در بازار مسکن، پاسخ داد.

مشروح توضیحات این مقام مسئول را در ادامه می‌خوانید.

آقای دکتر مظاهریان، طبق گفته وزیر راه افزایش وام مسکن منتفی شده و گفته‌اند که از راه‌های دیگری تلاش می‌کنند تا قدرت خرید مردم را تقویت کنند. تاکید وزیر راه بر کاهش قیمت‌ها و افزایش توانمندی مردم جهت خرید مسکن است. این فرمول در شهر تهران چطور امکان‌پذیر است؟

همان‌گونه که مستحضرید، در سال گذشته شاخص‌های مسکن بهبودی را از خود نشان می‌دادند. منتهی بعد از تکانه‌های اقتصادی که ناشی از افزایش قیمت ارز بود و ازآنجایی‌که بخش مسکن نیز تابع اقتصاد کلان است، به دنبال آن بازار مسکن هم دچار تلاطم شد.

گزارش ما در 9 ماهه امسال نشان می‌دهد که در شهر تهران، میانگین 9 ماه در مقایسه با 9 ماه سال گذشته 6/63 درصد افزایش قیمت مسکن داریم. در طی همین مقایسه 9 ماهه، تعداد مبایعه‌نامه‌ها کاهشی در حدود 24 درصد را نشان می‌دهد. ارزش ریالی مبایعه‌نامه‌ها حدود 7/17 درصد افزایش داشته و آیتم مثبت هم این است که تعداد پروانه‌های ساختمانی 4/14 درصد افزایش پیدا کرده است؛ یعنی بالاخره جذابیتی در بازار مسکن ایجاد شده که سرمایه‌گذاران به آن ورود پیدا کرده‌اند و پروانه‌های بیشتری گرفته‌اند و خانه‌های بیشتری ساخته خواهد شد.

یعنی هرچند ساخت‌وساز حداقل در حوزه صدور مجوز بیشتر شده، ولی طبق گزارشی که ارائه دادید، خریدوفروش کم شده است؟

بله. این ناشی از آن است که بازارهای دیگر هم به همین ترتیب است؛ یعنی در بازارهای موازی هم می‌بینیم که یک آرامشی برقرار شده و بازار منتظر است که شرایط اقتصادی را ارزیابی کنند. تلاش‌های دولت هم مفید و مهم بوده و توانسته که از شتاب قیمت‌ها بکاهد.

آیا فکر نمی‌کنید که این ثبات و سکون، ناشی از رکود و نبود قدرت خرید در بین مردم است؟

درست است. این یک موازنه‌ای است که یک سوی آن رونق است. در شرایط رونق مسکن، تعداد بیشتری از افراد به کار گمارده می‌شوند، محصولات بیشتری تولید می‌شود و کارخانه‌ها تحرک پیدا می‌کنند. به طبع آن، افزایش قیمت حاصل می‌شود و پروانه‌های بیشتری هم صادر می‌شود. رکود سبب می‌شود که قیمت بالا نرود و از آن‌طرف سرعت کارگاه‌های ساختمانی کم شود و افراد کمتری از مهندسان و کارگران ماهر به کار گمارده شوند. هدف دولت باید این باشد که یک تعادلی را در بخش مسکن برقرار کند.

متاسفانه طبیعت بخش مسکن تحت تاثیر شاخص‌های کلان است؛ یعنی در کشوری که عموما اقتصاد آن رونق و رشد دارد، شاخص‌ها هم به آن سمت حرکت می‌کنند. برنامه وزارت راه و شهرسازی در نیمه دوم امسال، این است که بتواند به تولید مسکن کمک کند. چون ایده این است که اگر تولید به اندازه کافی داشته باشیم، اکنون که شرایط بازار مسکن به سمت رکود حرکت می‌کند، اگر بشود جریان مثبت تولید را حفظ کرد، همیشه می‌توان فکر کرد که آپارتمان به اندازه موردتقاضا در بازار موجود خواهد بود.

بنابراین وزیر راه برنامه‌ای را برای ساخت و تجهیز 400 هزار واحد مسکونی به‌اضافه تکمیل مسکن مهر اعلام کرده‌اند. در این برنامه در شهرهای جدید قرار است که در طی چهار سال آینده به‌طور میانگین هرسال 50 هزار واحد مسکونی ساخته شود. البته در سال‌های اول این تعداد بیشتر است و سال‌های بعد نیز برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن انجام شده است، ولی به‌طور میانگین سالانه 50 هزار واحد مسکن را شامل می‌شود.

این 400 هزار واحد در شهر تهران ساخته می‌شود یا کل کشور را پوشش می‌دهد؟

این واحدها در کل کشور احداث می‌شود که سهم تهران از آن شامل 32 هزار واحد مسکونی است. سهم استان البرز 25 هزار واحد و اصفهان حدود 35 هزار واحد است. ساخت این واحدها یک برش استانی دارد و متناسب با شرایطی که در سطح کشور و حتی در شهرهای جدید وجود دارد، توزیع شده است.

برنامه دیگر برنامه‌ای است که بنیاد مسکن عهده‌دار آن شده و مدیریت ساخت 100 هزار واحد مسکونی را قبول کرده است که این طرح مخصوص شهرهای زیر 50 هزار نفر است. اگر ما بتوانیم در شهرهای زیر 50 هزار نفر، تثبیت جمعیت را داشته باشیم و این سیل مهاجرت‌ها به کلان‌شهری مثل تهران کاهش پیدا کند، باز منفعت آن به شهرهای بزرگ و کل کشور هم می‌رسد.

در این طرح بنیاد مسکن که شامل ساخت 100 هزار واحد مسکونی است، وزارت راه در آن مناطق زمین عرضه خواهد کرد و پیش‌بینی‌شده که بشود از تسهیلات بانکی استفاده کرد. همچنین برنامه پیشنهادی بنیاد مسکن این است که کارت اعتباری برای مصالح صادر کند. کسی که می‌خواهد ساخت‌وساز کند، مهم‌ترین هزینه‌ای که باید پرداخت کند و بخشی از آن شامل هزینه زمین است. در این طرح اتفاقی که می‌افتد این است که سازنده در ابتدای کار هزینه زمین را حساب نمی‌کند و سازنده رغبت پیدا می‌کند که وارد این بازار شود. بعد مصالح اصلی موردنیاز خود مثل سیمان، فولاد و کاشی‌ها را در یک دوره سه‌ساله، از بازار تعهدی بگیرد.

آیا این طرح مخصوص انبوه‌سازان است و یا اگر کسی یک خانه کلنگی بخرد و بخواهد آن را نوسازی کند، شامل آن می‌شود؟

در حقیقت ما سعی می‌کنیم که انبوه‌سازان را تشویق به ورود در این بازار کنیم؛ بنابراین سیاست‌ها تشویقی است تا کسانی که حرفه‌ای هستند وارد کار شوند. چون آن‌ها هستند که می‌توانند مسکن را ایمن‌تر بسازند و سریع‌تر هم به پایان برسانند. ولی برای کسی که خودش زمینی دارد و می‌خواهد آن را بسازد، مانعی وجود ندارد که در این طرح وارد شود. ولی اولویت به‌طورقطع با انبوه‌سازی خواهد بود.

مسکن مهر شهر جدید پردیس و به‌ویژه فاز 11 آن باگذشت چند سال هنوز به متقاضیان تحویل داده نشده و هرروز هزینه‌های جدیدی برای این واحدها می‌تراشند. لطفا یک‌بار برای همیشه موضوع مسکن مهر پردیس را مشخص کنید.

از مجموع 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکن مهر موجود در کشور، 1 میلیون و 700 هزار واحد مسکن مهر تحویل داده شده که حدود 1 میلیون و 100 هزار واحد آن در دولت روحانی بوده است. حدود 500 هزار واحد از مسکن مهر باقی مانده است که از این تعداد 266 هزار واحد آماده تحویل است و فقط زیرساخت‌ها برای آن‌ها فراهم نیست؛ یعنی مکان‌یابی این واحدها غلط بوده و برای تامین آب، برق و تجهیزات شهری امکانات بیشتری نیاز است. به‌طور مثال وقتی در یک منطقه‌ بالاتر از یک سطح ترازی، به مسکن اختصاص پیدا کرد، حال اداره آب می‌گوید که باید تصفیه‌خانه در سطح بالاتری بسازم. درواقع این عوامل به مردم هم ارتباطی ندارد و وظیفه بخش‌های مختلف دولت است که هماهنگی برقرار کنند. یک بخش‌هایی از پروژه‌های مسکن مهر به این صورت باقی مانده است.

از طرفی حدود 217 هزار واحد مسکن مهر هم به‌صورت نیمه‌تمام مانده است. اخیرا بازدیدی از مسکن مهر پردیس داشتم و بخش اصلی واحدهای ناتمام مسکن مهر در منطقه پردیس تجمع یافته است. هدف اصلی این است که بتوانیم کارگاه‌ها را تجهیز کنیم. سایر پیمانکاران واحدها را گرفته‌اند و به تعهد خود عمل کرده‌اند؛ اما چون در پردیس ساختمان‌ها بلندمرتبه است، پیمانکار ادعا می‌کند که تجهیزات آسانسور یا پکیج را باقیمت دیگری بر اساس نرخ دلار محاسبه کرده بوده و حالا نمی‌تواند باقیمت فعلی آن را تامین کند.

حال دراین‌بین که نه خریدار و سرمایه‌گذار مقصر است و نه سازنده، چه اتفاقی قرار است بیفتد؟ چون سازنده که نمی‌تواند یک‌شبه مسکن بسازد؟ چه کسی مسئول جبران این ضررهایی است که پیمانکار به دلیل جهش نرخ در بازار ارز با آن مواجه شده است؟

بله این مسئله‌ای نیست که انگشتمان را به یک سمت نشانه بگیریم. پیمانکار بر مبنای دورنمایی که از بازار داشته و بر اساس قراردادهای پیش‌بینی‌شده اقدام به ساخت کرده است. مردم هم تقصیری ندارند، برای اینکه بر مبنای یک قرارداد روشن به تعهدات خود عمل کرده‌اند. حال تمرکز ما در وزارتخانه روی این است که بتوانیم به‌سرعت راه‌حلی برای این مسئله پیدا کنیم. پروژه‌ها هم به‌قدری باهم تفاوت دارند که نمی‌توانیم یک راه‌حل برای همه پروژه‌ها ببینیم؛ بنابراین یک گروهی روی این موضوع متمرکزشده‌اند و وزیر راه و شهرسازی هم قائم‌مقام در امور مسکن مهر را ابقا کرده‌اند که همه این مسائل جدا از بخش‌های وزارتخانه و زیر نظر یک فرد، حل شود.

در این راستا همه پیمانکاران به‌طور جداگانه فراخوانده می‌شوند و ممکن است پیمانکاری آسانسور را قبلا خریداری کرده باشد و دیگر بهانه‌ای ندارد که بخواهد کوتاهی کند. ولی در پروژه‌های دیگر که آسانسور یا پکیج خریداری نشده، باید از طریق دیگری مثل افزایش وام یا کمک‌های دیگر، مبالغی را به دست پیمانکار رساند که بتواند زودتر پروژه را تمام کند. هدف این است که زودتر بتوان مسکن مهر را تمام کرد. به مردم اطمینان می‌دهم که دولت و وزارت راه هیچ کاری مهم‌تر از این‌که پروژه‌های مسکن مهر را تمام کند و تحویل دهد، نخواهد داشت.

ظاهرا مسکن مهر منطقه مهرآباد رودهن هم دچار مشکلاتی است.

در منطقه شرق تهران ازجمله دماوند، رودهن و... نیز مسکن مهر وجود دارد. واقعیت این است که برخی از پروژه‌های مسکن مهر یکسری مشکلات حقوقی دارند. اگر مورد خاصی در این منطقه وجود دارد، از طریق قائم‌مقام مسکن مهر قابل‌پیگیری است و اگر هم متقاضیان فکر می‌کنند که دیده نشده، حتما مکاتبه کنند. ولی تمرکز اصلی ما باید روی پروژه مسکن مهر پردیس باشد تا منطقه پردیس به دلیل تراکمی که دارد، زودتر به اتمام برسد.

مردم اعتراض دارند که هیچ کنترلی روی بازار اجاره و رهن وجود ندارد. آیا وزارت راه و شهرسازی برنامه‌ای برای مستاجران دارد؟

حدود 35 درصد از خانوارهای شهری ما در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند و اتفاقا جزو طبقاتی هستند که حقوق ثابت دارند و هزینه اجاره مسکن، بیشترین تاثیر را روی زندگی آن‌ها می‌گذارد. هدف باید این باشد که تولید مسکن را افزایش دهیم و تولید و افزایش عرضه مسکن می‌تواند بازار اجاره را تعدیل کند. واقعیت این است که تلاش زیادی هم در جهان و حتی در ایران صورت گرفته که قیمت‌ها کنترل شود، اما این کار مطلقا معنایی ندارد و از نظر سیستم اقتصادی رد شده است. چون اگر این اقدام موفق باشد، ثمره این می‌شود که دیگر کسی خانه خود را اجاره ندهد. این روند باعث می‌شود که درنهایت طی دو سه سال آینده یک سونامی وحشتناک‌تری ایجاد شود. بهترین راه این است که یک جریان ثابت تولید مسکن اجاره‌ای داشته باشیم و این راهکار بتواند نیاز طبقه متوسط و کم‌درآمد به مسکن را تامین کند.

در دوره وزارت آقای آخوندی، طرح تدوین اجاره‌نامه دوساله و افزایش حداکثر 10 درصدی اجاره‌بها در هرسال مطرح بود. آیا وزارتخانه قصد پیگیری این طرح و اجرای آن را دارد یا از اجرای آن منصرف شده است؟

این طرح موارد تصویب خود را در کمیسیون گذرانده و اکنون پشت در هیئت دولت است. هیئت دولت باید یک‌بار به این طرح رسیدگی کند و آن را تایید یا تصحیح کند و بعد برای مراحل بعدی اقدام شود.

این موضوع مطرح است که اگر طرح اجاره دوساله به قانون هم تبدیل شود، دور زدن آن شروع می‌شود؛ یعنی موجران هرچند ظاهرا طبق این قانون قرارداد را مکتوب می‌کنند، ولی اساسا آنچه درباره اجاره‌بها با مستاجران توافق می‌کنند، مبلغ دیگری است. درواقع با توجه به رشد تورم و عدم ثبات قیمت‌ها، آیا یک صاحب‌خانه راضی می‌شود که برای دو سال آینده، مبلغ اجاره را از اکنون مشخص کند؟

در حقیقت این موارد مثبت و منفی، چالش بسیار بزرگی است و متخصصان روی این موارد نظرات متفاوتی دارند. به همین دلیل تصویب آن در هیئت دولت طول کشیده است. ولی ما از باب حقوق شهروندی به این موضوع نگاه کرده‌ایم. از این زاویه به موضوع نگاه کرده‌ایم که اگر یک مالکی می‌خواهد خانه خود را اجاره دهد، مستاجری هم هست که می‌خواهد خانه اجاره کند. حضور این مستاجر باید در آن خانه تداوم پیدا کند. چون بار گران هرسال خانه‌به‌دوشی، هزینه‌های زیادی را به مستاجر و حتی مالک وارد می‌کند. چون مالک هم هرسال باید هزینه تبادل و انتقال، رنگ منزل و... را پرداخت کند.

در کنار این طرح، یک طرح مکملی نیز وجود دارد و پیش‌بینی کرده‌ایم مالکانی که از این طرح تمکین ‌کنند و اجاره‌نامه خود را به مدت دو سال را تمدید ‌کنند، از معافیت‌های مالیاتی برخوردار شوند. امیدوارم که هیئت دولت بتواند سریع‌تر به این طرح ورود پیدا کند و در سال جدید و ماه‌های آینده که وارد فصل اجاره می‌شویم، این قانون اجرایی شود.

مهندسان دارای پروانه سازمان نظام‌مهندسی مطرح کرده‌اند درحالی‌که تعهد کلیه ساخت‌وسازهای شهر را بر عهده دارند، اما از هیچ بیمه سازمان تامین اجتماعی با سابقه تخصصی که مورد پذیرش قرار بگیرد، برخوردار نیستند. آیا برای بیمه مهندسان برنامه‌ای دارید؟

من هم مهندس عضو سازمان نظام‌مهندسی و دارای پروانه هستم و این گفته کاملا درست است. در اصلاح قانون نظام‌مهندسی که وزارت راه و شهرسازی پیش‌بینی کرده، یک فصلی را تحت عنوان بیمه گذاشته‌ایم تا با توجه به‌زحمت فراوانی که همکاران من در بخش تخصصی و ارائه خدمات مهندسی انجام می‌دهند، بتوانند با این سازوکار از این مزیت بهره‌مند شوند. امیدواریم این طرح اجرایی شود. اجرای این طرح مجوز قانونی می‌خواهد که مراحل اخذ مجوز آن اکنون در دولت است و بعد باید توسط مجلس تصویب شود.