هجوم سرمایه‌گذاران مسکن به شمال پایتخت

به گزارش ایسنا، باوجودآنکه بازار مسکن در حال ورود به فاز کسادی معاملات است، قیمت‌های نامتعارف از سوی مالکان در مناطق یک تا سه پایتخت رصد شده است. اطلاعات به‌دست‌آمده از یک سامانه فروش ملک نشان می‌دهد در روزهای اخیر میانگین نرخ پیشنهادی مسکن در منطقه یک متری ۴۹ میلیون تومان، منطقه دو ۴۰ میلیون تومان، منطقه سه ۴۱ میلیون تومان​، منطقه چهار ۱۹ میلیون تومان​ و منطقه پنج ۲۰ میلیون تومان در هر مترمربع شده است.

تفاوت ۱۶ میلیون تومانی نرخ‌های قطعی با قیمت‌های پیشنهادی

این در حالی است که نرخ قطعی بر اساس معاملات طی اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۹ در منطقه یک ۳۳ میلیون تومان، منطقه دو ۲۶ میلیون تومان، منطقه سه ۳۰ میلیون تومان، منطقه چهار ۱۸ میلیون تومان و منطقه پنج ۲۱ میلیون تومان بوده است.

همان‌طور که این آمار توضیح می‌دهد در یک ماه گذشته نرخ‌های پیشنهادی در مناطق شمالی پایتخت، رشد سرسام‌آوری داشته که با توجه به افت خریدهای مصرفی، نشان‌دهنده هجوم سرمایه‌گذاران به مناطق شمالی پایتخت است؛ درحالی‌که در دو منطقه مصرفی ۵ و ۴ قیمت‌ها افزایش چندانی نداشته است. به نظر می‌رسد خروج برخی سرمایه‌گذاران از بازار بورس به بازار مسکن در افزایش قیمت آپارتمان در مناطق شمالی پایتخت تاثیرگذار بوده است.

در این شرایط، متقاضیان مصرفی با توجه به رشد بی‌قاعده قیمت‌های پیشنهادی به‌طور کامل از بازار مسکن خارج‌شده‌اند و خریدوفروش‌ها توسط سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران انجام می‌شود. نرخ آپارتمان‌های نقلی به کانال میلیارد رسیده و این در حالی است که سطح توان متقاضیان مصرفی حدود ۵۰۰ میلیون تومان است. واسطه‌های ملکی از شیفت متقاضیان واقعی به سمت شهرهای اطراف خبر می‌دهند. البته عمده این افراد نیز برای حفظ ارزش پول خود با توجه به تورم بخش ملک اقدام به خرید خانه در شهرهای اقماری می‌کنند ولی کمتر قصد سکونت دارند.

از طرف دیگر به دلیل افزایش قیمت‌ها در شهر تهران از دو هفته قبل ریتم بازار مسکن نسبت به انتهای اردیبهشت‌ماه کند شده است. با توجه به برداشتن قیمت از آگهی‌های فروش ملک، عمده تماس‌ها نیز برای اطلاع از قیمت‌های روز انجام می‌شود اما خریدار واقعی جلو نمی‌آید.

در دو منطقه پرتقاضای ۵ و ۲ تقریبا هیچ فایلی با نرخ کمتر از ۸۰۰ میلیون تومان پیدا نمی‌شود. در منطقه ۴ نیز به‌عنوان سومین محدوده پر تقاضا اندک واحدهایی با سطح قیمتی کمتر از ۸۰۰ میلیون تومان یافت می‌شود که البته این فایل‌ها نیز از نوع نامرغوب و بدون امکانات هستند.

بااینکه آمار اتحادیه املاک از افزایش ۱۵ درصدی خریدوفروش مسکن شهر تهران در ۲۴ روز ابتدای خردادماه نسبت به اردیبهشت‌ماه حکایت دارد، مشاوران می‌گویند که از نیمه دوم خردادماه معاملات به‌تدریج افت کرده و اگر این روند ادامه پیدا کند، بازار مسکن در تابستان دچار رکود خواهد شد. به دلیل تعویق معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا در ماه‌های اسفند و فروردین، حجم تقاضای خرید ملک به ماه‌های اردیبهشت و خرداد منتقل شده است. سال گذشته خریدوفروش‌ها از اردیبهشت راکد شد و احتمالاً امسال از تیرماه فاز کسادی بازار مسکن کلید می‌خورد.

متقاضیان از خریدهای هیجانی اجتناب کنند

مهدی روانشادنیا - کارشناس بازار مسکن - دراین‌باره می‌گوید: عده‌ای که منافعی در یک بازار مشخص دارند، بعضاً سعی می‌کنند به بازار جو بدهند؛ بنابراین مردم نباید در بازه‌های زمانی مذکور با خریدهای هیجانی، به منافع این گروه‌ها کمک کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به هجوم تقاضا به سمت بازار بورس گفت: فعلا تقاضای معناداری در بازار مسکن وجود ندارد. شاخص مسکن در ۳۰ سال گذشته بین ۶۰۰ تا ۱۶۰۰ دلار در نوسان بوده است. در حال حاضر این شاخص حدود ۱۰۰۰ دلار است یعنی تقریبا در میانه قرار دارد. لذا نه می‌توانیم بگوییم قیمت مسکن رشد قابل‌توجهی را پیدا می‌کند و نه می‌توان ادعای کاهش قیمت را داشت. راه‌حلی نداریم جز اینکه در بلندمدت عرضه مسکن را متناسب با تقاضا متعادل کنیم. همچنین از فرصت رونق بورس می‌توان برای بحث فروش متری مسکن که در دستور کار دولت قرار دارد استفاده کرد.

مهم‌ترین عامل رشد قیمت مسکن، نرخ تورم است

همچنین مهدی سلطان محمدی - کارشناس بازار مسکن - با بیان اینکه تورم مسکن طی ۲۷ سال گذشته سالیان ۲۴ درصد بوده است می‌گوید: ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن از رشد نرخ تورم نشأت می‌گیرد که اگر کنترل شود قیمت همه کالاها ازجمله مسکن نیز کنترل خواهد شد.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۹ به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر مترمربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۳.۹ درصد رشد نشان داد. تعداد معاملات نیز ۱۱ هزار و ۳۱۰ فقره بود که نسبت به فروردین امسال ۸۰۹ درصد افزایش و نسبت به اردیبهشت پارسال ۶.۷ درصد کاهش یافت.