افزایش قیمت و کاهش تولید در انتظار مسکن

به گزارش صما، از سال ۹۷ تا ۹۹ هر سه سال تغییرات قیمت عوارض اعمال شده است؛ اما در آخرین دوره که از سال ۹۹ مصوب شده و برای ۱۴۰۰ ملاک عمل بوده است، نوع محاسبه عوارض بر مبنای ارزش مکانی تعیین شده است. بدین‌ترتیب افزایش ۵۰ درصدی عوارض ساختمانی را شاهدیم. افزایشی که پیش‌بینی می‌شود به دنبال آن شاهد افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان‌ها و رکود بیشتر بازار ساختمان باشیم.

تعیین عوارض بر مبنای ارزش مکانی

یک منبع آگاه در مدیریت شهری که تمایلی به درج نامش نداشت، با بیان اینکه تاکنون مبنا بر اساس ارزش مالیاتی بود، گفت: هرساله وزارت اقتصاد و دارایی دفترچه دارایی را ابلاغ می‌کرد و شهرداری نیز بر پایه آن فرمول‌هایی را محاسبه و عوارض را دریافت می‌کرد.

وی با یادآوری اینکه این بار پارامتر جدیدی به نام ارزش مکانی برای تعیین و دریافت عوارض تعریف شده است، افزود: بر این اساس میزان نزدیکی به ایستگاه مترو، خدمات و تجهیزات شهری مانند پارک، بازار میوه و تره‌بار، ایستگاه آتش‌نشانی و خیابان اصلی و… را بر این اساس لحاظ کرده‌اند و برای هر پلاکی ارزشی قائل شده‌اند.

این منبع آگاه اعمال کامل این طرح را موجب افزایش پنج تا ۱۰ برابری عوارض بیان و تصریح کرد:‌ بنابراین تصمیم گرفتند که آن را به‌تدریج وارد فرمول‌ها کنند؛ درنتیجه امسال فرمول‌ها را بر اساس ترکیبی از ارزش معاملاتی قدیم و ارزش مکانی جدید تعریف کردند.

وی با یادآوری اینکه این طرح نیمه اول بهمن سال ۹۹ در شورای شهر مصوب شد و برای تصویب به فرمانداری رفت، ادامه داد: فرمانداری درباره آن تصمیم نگرفت و به استانداری سپرد؛ استانداری نیز در اردیبهشت‌ماه پذیرفت که فرمول‌ها به این شکل تغییر کند، اما اجرای آن را به اول تیر موکول کرد.

این منبع آگاه با اظهار اینکه بنا بود این طرح با تاخیر دوهفته‌ای اجرا شود که دچار وقفه شده است، گفت: با توجه ‌به افزایش ۵۰ تا ۱۲۰ درصدی عوارض، وضعیت کرونایی، بحث‌های اقتصادی و تغییر و تحولات اداری، بناست شورای شهر درباره چگونگی اجرای این طرح وارد شور شود.

وی درعین‌حال با بیان اینکه مبلغ این عوارض در برابر قیمت واقعی ملک بسیار کم و در حد یک تا دو درصد است، تصریح کرد: این رقم نمی‌تواند تاثیر معناداری ایجاد کند اما معمولا بازار ازاین‌دست اتفاقات پیام دریافت می‌کند که این پیام بیشتر تبعات دارد؛ وگرنه افزایش متری ۵۰۰ هزار تومان ساختمان مسکونی در منطقه‌ای متوسط خیلی نگران‌کننده نیست.

به باور این منبع آگاه مشکل این است که وقتی سازنده‌ها و بنگاه‌های اقتصادی این افزایش عوارض را بهانه‌ای برای افزایش قیمت می‌کنند.

بی‌تمایلی سازندگان به تولید، افزایش قیمت ملک و تشدید رکود، نتیجه افزایش عوارض

در این رابطه علیرضا قوانلو یکی از سازندگان با بیان اینکه افزایش این‌گونه عوارض در قیمت ملک، آپارتمان و هزینه تمام‌شده بسیار تأثیرگذار است، گفت: وقتی سازنده پول بیشتری هزینه کند و قیمت مصالح هم افزایش یابد و از آن‌سو هم قیمت زمین گران است درنتیجه قیمت تمام‌شده ساختمان و مسکن زیاد می‌شود؛ بنابراین مسکن با قیمت بیشتری به دست مصرف‌کننده می‌رسد.

وی با اظهار اینکه شهرداری به‌جای ثابت نگه‌داشتن قیمت‌ها با چنین قوانینی باعث رشد قیمت‌ها می‌شود، افزود: ما سازنده‌های از سیستم مدیریتی شهرداری تقاضا داریم که افق آینده را جوری برنامه‌ریزی کند که آپارتمانی کیفی‌تر با قیمت مناسب به دست مردم برسد.

قوانلو با تاکید بر اینکه شهرداری نباید این افزایش قیمت را به‌خصوص در بحران‌های موجود و تلاطم کنونی قیمت‌ها انجام دهد، تصریح کرد: باید روالی در پیش گرفته شود که نه‌تنها قیمت تمام‌شده آپارتمان افزایش نیابد بلکه سازنده‌ها به تولید تشویق شوند؛ اما چنین طرح‌هایی باعث یکسری از بحران‌ها و چالش‌ها می‌شود که بسیاری از سازنده‌ها حتی مصرف‌کننده‌ای که تمایل به ساخت خانه‌اش دارد را از تولید عقب می‌راند.

این سازنده با اشاره به اینکه اکنون برخی از مالکان به خاطر افزایش قیمت دست نگه‌داشته‌اند که این باعث جلوگیری از تولید می‌شود، یادآور شد: افزایش ۵۰ تا ۱۲۰ درصدی خیلی تأثیرگذار است؛ زیرا یکی از موارد پرداختی که در بحث محاسبات سازندگی می‌آید، عوارضی است که به شهرداری، بیمه و ناظران می‌دهیم که این مبالغ در ساخت برای ما یک عدد تعیین‌کننده است؛ حالا بحث ساخت و مصالح بماند.

به گفته وی با افزایش بیش از ۵۰ درصدی عوارض بی‌شک جلوی تولید سازندگان گرفته شده یا متقابلا به قیمت ملک اضافه و رکود به‌شدت تشدید می‌شود که دود آن درنهایت به چشم مصرف‌کننده می‌رود.

افزایش عوارض توان تولید سیستم ساختمان‌سازی را می‌گیرد

قوانلو ضمن درخواست از مدیران شهری برای ثابت نگه‌داشتن قیمت عوارض، اظهار داشت: در این شرایط بحرانی کنونی شورای شهر باید سازندگان را تشویق کنند؛ حتی روی قسطی کردن پرداخت کار کنند و به‌جای افزایش عوارض، آن را ثابت نگه دارند. همچنین شهرداری اکنون باید از تخفیفاتی که همیشه در مواقع بحرانی می‌گذارد استفاده کند.

وی با تاکید بر اینکه اجرایی شدن این طرح در تهران مطابق با تجربه سال‌های پیش، مبنای عمل شهرداری‌های سایر شهرهای کشور و حتی روستاها نیز خواهد شد، اضافه کرد: اکنون اقتصاد باید گردش داشته باشد و تولید بیشتر شود تا مملکت شرایط ایده‌ال خود را بیابید؛ وگرنه اگر شرایط به این شکل پیش برود کل توان تولید سیستم ساختمان‌سازی در ایران گرفته می‌شود؛ درحالی‌که سیستم ساختمان‌سازی در ایران اولین نوع تولید است و هزاران شغل وابسته به این صنف با مشکل روبه‌رو می‌شوند.

افزایش عوارض مانعی بر کاهش قیمت مسکن است

محمدحسین مرادی ممدلو،‌ یکی دیگر از سازندگان با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن از چند پارامتر تاثیر می‌گیرد، توضیح داد: عوارض مصالح ساختمانی و تحرکات بازار و دلال‌بازی‌ها عوامل تأثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن هستند؛ در این مقطع از زمان با توجه‌ به اینکه مسکن دچار رکود خیلی بدی شده است شاید نتوان به‌یقین گفت که تاثیر خیلی سریعی خواهد گذاشت، اما بی‌شک افزایش قیمت را منجر خواهد شد.

وی با اظهار اینکه عوارض ساختمانی بخش بسیار مهمی از هزینه‌های ساخت را دربر می‌گیرد، ادامه داد: افزایش عوارض با این شیوه جدید بی‌شک در افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار خواهد بود یا حداقل اجازه نمی‌دهد قیمت مسکن کاهش یابد.

این سازنده با یادآوری اینکه در مدت رکود مسکن، درصد جزئی کاهش قیمت در مسکن داشتیم، تصریح کرد:‌ با این مصوبه نه‌تنها رکود خواهیم داشت بلکه کاهش قیمت هم ممکن نیست.

وی درعین‌حال یادآور شد: البته در سالی که گذشت درست است که مسکن در رکود بود و کاهش قیمت نسبی داشت، اما هزینه‌های ساخت به‌شدت افزایش یافته است. اینکه می‌گفتند قسمتی از مبلغ مسکن حباب است، اکنون این حباب در حال پر شدن است.

مرادی ممدلو با بیان اینکه هزینه‌های اجرایی آن‌قدر بالا رفته است که با این داستان هم تقریبا حباب مسکن از بین می‌رود و تبدیل به قیمت واقعی می‌شود، افزود:‌ با توجه به کاهش قیمت نسبی ۱۰ تا ۲۰ درصدی در مناطق مختلف امروز به نظرم با این مصوبه خلا این حباب پر و قیمت واقعی می‌شود. اگر رکود ادامه‌دار شود چرخه تولید تمام مصالح ساختمانی دچار خلل می‌شود؛ زیرا وقتی‌که سازنده نتواند به قیمت تعریف شده خودش بفروشد میزان ساخت‌وساز کم می‌شود.

طرحی که به کل کشور سرایت خواهد کرد

وی با اظهار اینکه اکنون در ایران خیلی از پارامترهای تولیدی وابسته به مسکن است، گفت: مسکن اگر از رونق بیفتد و چرخش کار نکند اقتصاد ملی دچار آسیب می‌شود. چرخ مسکن متوقف شود خیلی از تولیدی‌ها از کار می‌افتند و چند صد شغل مستقیم و غیرمستقیم داریم که خیلی از آن‌ها شغل خود را از دست می‌دهند.

مرادی ممدلو، افزایش قیمت عوارض در این مقطع را کار بسیار اشتباهی دانست و اظهار امیدواری کرد: تصمیم‌گیری درباره این مسئله به شورای شهر جدید واگذار شود.

این سازنده همچنین پیش‌بینی کرد: در صورت تصویب و اجرایی شدن این طرح افزایش عوارض، بی‌شک شاهد پیروی سایر شهرها نیز از آن خواهیم بود؛ چراکه مطابق هرسال همه از تهران تبعیت می‌کنند بنابراین همه شهرهای کشور از این تصمیم شورای شهر تهران تاثیر خواهند گرفت.

البته وی با یادآوری افزایش مصالح ساختمانی همچون آهن، سیمان و… تصریح کرد:‌ برای نمونه آهن از کیلویی ۷ هزار تومان در اسفند ۹۸ به کیلویی ۱۴ هزار تومان در سال ۹۹ رسید و امسال نیز به قیمت ۱۶ هزار تومان عرضه می‌شود.

به گفته مرادی مددلو کم شدن قیمت مسکن شاید تابع کاهش قیمت دلار باشد اما همه متریال‌های ساختمانی در کاهش قیمت از دلار تبعیت نمی‌کنند.

کاهش تعداد دریافت پروانه ساختمانی، از عواقب افزایش عوارض

این سازنده هرچند بر این نکته که شهرداری‌ها به دنبال تامین منابع خود هستند صحه گذاشت اما این را هم یادآور شد: شهرداری با توجه ‌به افزایش هزینه‌های جاری و عمرانی برای پیشبرد پروژه‌ها مجبور به افزایش عوارض است، اما اجبار در این کار و نداشتن سیاست کلی کشور در بحث رونق بخشیدن به مسکن همه را دچار مشکل کرده است.

وی کاهش تعداد دریافت پروانه ساختمان را از دیگر عواقب افزایش عوارض بیان کرد و گفت: تا تقاضایی نباشد هرچقدر هم عرضه داشته باشیم فایده ندارد؛ تورم در بخش‌های دیگر مسکن همچون تامین مصاح و دستمزدها به‌شدت وجود داشته است و در این شرایط در عوارض هم باشد به نظرم سازنده‌های بزرگ بیشتر آسیب خواهند دید؛ بنابراین وقتی حجم کاری پایین بیاید درخواست پروانه نیز کمتر خواهد شد.

وی درنهایت تاکید کرد: شورای شهر باید این مسئله را مدنظر قرار دهد یا عوارض را به میزانی افزایش بدهد که تاثیر آن‌چنانی نداشته باشد.