قیمت مسکن به کف رسیده است؟

به گزارش ایسنا، آمار و ارقام به‌دست‌آمده از بازار مسکن شهر تهران در مردادماه تحرک اندک همراه با ثبات نسبی قیمت در مناطق جنوبی پایتخت را در مقایسه با ماه قبل نشان می‌دهد. طی یک ماه گذشته ۱۳ منطقه تهران شامل ۴، ۵، ۶، ۸، ۹، ۱۰، ۱۳، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۲۱ با افزایش معاملات مواجه شدند که به‌جز مناطق ۵، ۶، ۱۰ و ۱۶ که قیمت‌ها کاهش پیدا کرد در دیگر مناطق شاهد مقداری افزایش قیمت بودیم. در خصوص معاملات نیز به‌طورکلی قراردادهای خریدوفروش مسکن در تهران ۸.۴ درصد نسبت به تیرماه افزایش یافت.

از طرف دیگر ۹ منطقه شامل ۱، ۲، ۳، ۷، ۱۱، ۱۲، ۱۹، ۲۰ و ۲۲ با کاهش معاملات مواجه شدند. از بین این مناطق معمولا در چهار منطقه ۱ تا ۳ و ۲۲ حضور سرمایه‌گذاران پررنگ است که افت معاملات این مناطق از پایین بودن اقبال دلالان به این نقاط حکایت دارد. از بین ۳۲۰ محله شهر تهران فقط ۱۷ محله جزو مناطق به‌اصطلاح رو بورس و پرتقاضا هستند و به همین لحاظ کارشناسان معتقدند باید آمار این ۱۷ محله را از کل شهر تهران جدا کرد.

با توجه به تعداد اندک قراردادهای خریدوفروش در مناطق ۱۹ تا ۲۲ نوسانات ماهیانه آن نمی‌تواند ملاکی برای ارزیابی بازار این مناطق باشد. چهار منطقه ۱۹ تا ۲۲ در مردادماه فقط ۵.۱ درصد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و جز مناطق بورس در بازار مسکن نیستند؛ بنابراین می‌توان نتیجه‌گیری کرد که عمده معاملات ملک در مردادماه از سوی اقشار میانی و مصرفی صورت گرفته است.

اما منحنی تقاضای واقعی مسکن که طی ۳.۵ سال گذشته روند نزولی داشته در ماه‌های اخیر به سمت بالا حرکت کرده است. باوجودآنکه تورم شش‌ماهه بازار مسکن حدود ۲ درصد بوده که این تلورانس در وضعیت کلی با توجه به تورم عمومی ۴۵ درصد تقریبا صفر محسوب می‌شود معاملات مصرفی مسکن به‌تدریج در حال افزایش است.

در مردادماه مناطق ۱ تا ۳ پایتخت به‌عنوان کانون خریدوفروش‌های سرمایه‌ای با کاهش تا ۱۲ درصدی معاملات در مقایسه با تیرماه مواجه شده اما به نظر می‌رسد افزایش قیمت دلار از کانال ۲۵ به ۲۸ هزار (که البته در روزهای اخیر به کانال ۲۷ برگشت‌خورده) به رشد ۴ درصدی قیمت در مناطق ۱ و ۳ انجامیده است. در بین مناطق یادشده منطقه ۲ محدوده‌ای پرتقاضا محسوب می‌شود که در مردادماه با ۸.۸ درصد از کل معاملات تهران، رتبه سوم را از این نظر در پایتخت به دست آورد. رشد معاملات منطقه ۲ در مردادماه صفر درصد و رشد قیمت آن ۱ درصد بود. این در حالی است که در مناطق ۱ و ۳ معاملات چندانی انجام نمی‌شود و در مردادماه به ترتیب رتبه‌های نهم و دوازدهم را ازنظر تعداد قراردادهای خریدوفروش کسب کردند.

دو منطقه پرتقاضای دیگر که هدف اقشار متوسط هستند یعنی ۵ و ۴ هرکدام با ۲۱ درصد رشد معاملات مواجه شدند. قیمت مسکن در منطقه ۴ طی یک ماه اخیر ۸.۲ درصد رشد داشت اما در منطقه ۵ بالغ‌بر ۲ درصد کاهش پیدا کرد. هم‌اکنون در منطقه ۴ متوسط قیمت هر متر خانه ۳۳.۲ و در منطقه ۵ معادل ۳۷ میلیون تومان است.

منطقه ۱۰ به‌عنوان محدوده پرمعامله دیگر که کانون خریدهای مصرفی اقشار متوسط و پایین است با ۱۲.۷ درصد افزایش معاملات مواجه بود اما قیمت‌ها در این محدوده ۰.۷۵ درصد کاهش یافت. به‌طورکلی در مردادماه ۱۴۰۰ از بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در چهار منطقه شامل ۵، ۶، ۱۰ و ۱۶ قیمت‌ها نسبت به تیرماه کاهش و در سایر مناطق افزایش یافت. میانگین نرخ هر متر خانه در کل شهر تهران نیز ۳.۱ درصد رشد کرد.

بر اساس نمایه‌های دریافتی از پنج ماه اخیر بازار مسکن و با توجه به ثبات نسبی بازارهای موازی، امیدواری به وعده‌های تیم اقتصادی دولت سیزدهم که مهم‌ترین آن قول ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است و انتظارات کاهشی ناشی از احتمال احیای مذاکرات هسته‌ای بازار مسکن شهر تهران در محدوده قیمتی ۳۰ میلیون تومان درجا زده است. تورم مسکن شهر تهران در پنج ماه اخیر ۲.۳ درصد بوده که در صورت عدم ایجاد شوک از جانب بازارهای موازی اگر در نیمه دوم نیز با همین مقدار رشد اندک مواجه شویم رشد سالانه قیمت مسکن به ۵ درصد می‌رسد که قطعا پایین‌ترین میزان افزایش در بین بازارهای رقیب را به خود اختصاص خواهد داد.

هم‌زمان با اقبال متقاضیان واقعی برای ورود تدریجی به بازار مسکن که با افزایش قیمت دلار و خودرو همراه شد، طرف عرضه مسکن در هفته‌های گذشته مقداری عقب‌نشینی کرد. بدین‌صورت که قیمت‌ها افزایش نیافته اما مالکان در فروش خانه مقداری دچار تردید شدند. بااین‌حال معمولا مهم‌ترین عوامل در سوق‌دهی به قیمت‌ها در بازار مسکن، تکمیل دوره رکود، تاثیر تورم بازارهای موازی و تحرک ناشی از ظرفیت درونی این بازار است که هم‌اکنون سه مولفه ذکرشده در بازار مسکن قابل‌مشاهده نیست.

طبق گزارش بانک مرکزی که دو روز قبل ارائه شد، روند نزولی رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن معامله‌شده در شهر تهران در مردادماه تداوم یافت؛ بر این اساس متوسط قیمت یک مترمربع مسکن شهر تهران در مردادماه سال جاری ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد و نسبت به مشابه سال قبل ۳۴ درصد افزایش یافته است، این در حالی است که نرخ رشد سالانه در فروردین، اردیبهشت، خرداد و تیرماه ۱۴۰۰ به ترتیب، ۹۱.۷، ‌ ۶۹.۷، ۵۶.۶ و ۴۳.۷ درصد بود و در مردادماه با ۳۴ درصد به کمترین میزان خود در یک سال اخیر رسید.

باوجود رسیدن تورم عمومی به ۴۵ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه به ۴۳ درصد، تورم یک‌ساله بازار مسکن ۳۴ درصد بوده که از عقب‌ماندگی ۱۱ واحد درصدی بازار مسکن حکایت دارد؛ اما نکته قابل‌توجه ثبات بازار مسکن در شش‌ماهه اخیر است که افت انتظارات تورمی در این بازار را نشان می‌دهد.

به خاطر کاهش سرعت رشد قیمت مسکن ناشی از خروج تقاضای سرمایه‌ای از این بازار، زمان فعلی برای خریدهای مصرفی و واقعی مناسب ارزیابی می‌شود. در سوی مقابل به دلیل آنکه رشد سالانه قیمت مسکن ۱۱ درصد پایین‌تر از تورم عمومی است خریدهای سرمایه‌ای با زیان ۱۱ درصدی سرمایه‌گذاران همراه خواهد شد.