بازار سرد خانه‌های بزرگ متراژ

به گزارش دنیای اقتصاد، شکاف بزرگ بین «مساحت عرضه» و «متراژ تقاضا» در بازار مسکن تهران طی یک دهه گذشته نه‌تنها کاهش نیافته که رو به افزایش گذاشته است. در فاصله سال ۹۰ تاکنون، باوجود افت شدید قدرت خرید و همچنین کاهش مساحت خرید آپارتمان در پایتخت، «میانگین مساحت واحد مسکونی» در پروانه‌ها به بالای ۱۶۰ مترمربع رسید. آینده این مدل عرضه، در دو تابلو بررسی شد.

شناسایی دو کارگردان مخفی در مسیر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، محیطی خاکستری برای آینده بزرگ‌متراژسازی را ترسیم می‌کند. با شناسایی دو عامل مهم و تاثیرگذار بر وضعیت تقاضای مسکن در سال‌های پیش‌رو نشان می‌دهد، در صورت ادامه روند فعلی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، سازنده‌ها و مالکان واحدهای بزرگ‌متراژ در آینده با معضل فروش و تقاضای موثر برای این آپارتمان‌ها مواجه خواهند شد. دو عامل موثر در آینده فروش واحدهای مسکونی شامل «مساحت» و «تحولات جمعیتی»، درواقع دو کارگردان اصلی بازار ملک هستند که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی باید با توجه به آن، روال فعلی سرمایه‌گذاری‌های خود را از بزرگ‌متراژ‌سازی به سمت ساخت‌وسازهای کوچک‌مقیاس تغییر دهند. این دو کارگردان اصلی درواقع یک تابلوی ریسک را در مقابل سرمایه‌گذاران ساختمانی تصویر کرده‌اند. پیام اصلی این تابلوی ریسک، احتمال بالا برای افت شدید تقاضای خرید بزرگ‌متراژ‌ها در سال‌های آینده با استناد به آمارهای رسمی از روند تغییرات جمعیتی و همچنین جنس غالب تقاضای مسکن در سال‌های گذشته تاکنون و چشم‌انداز آتی تغییر در این دو پارامتر مهم و تعیین‌کننده در معاملات مسکن است.

غفلت سرمایه‌گذارها از آلارم تقاضا

از روند سرمایه‌گذاری و عرضه مسکن در سال‌های اخیر نشان‌دهنده غفلت سرمایه‌‌گذارها از تابلوی ریسک مقابل آن‌ها در حوزه بزرگ‌متراژ‌‌سازی است. طی سال‌های اخیر، بنا بر چند عامل عمده، بازار ساخت و عرضه مسکن با رکود عمیق مواجه شد. مشکلات مربوط به افزایش مستمر هزینه ساخت و نامشخص بودن قیمت تمام‌شده درنتیجه تورم مستمر‌(زمین، مصالح ساختمانی و…)، افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی، خروج اجباری خانه‌اولی‌ها از بازار مسکن، نبود چشم‌انداز مثبت برای فعالیت‌های ساختمانی و… در سال‌های اخیر عمق رکود ساختمانی را افزایش داده و منجر به کاهش شدید حجم عرضه جدید به بازار ملک از محل ساخت آپارتمان شده است. در کنار این عوامل، بی‌توجهی و غفلت سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی از یک ریسک مهم، خطر بحران عدم فروش واحدهای ساخته‌شده در سال‌های بعد را پررنگ‌‌تر کرده است. در شرایطی که آمارها نشان‌دهنده جنس غالب تقاضا در سال‌های اخیر در بازار مسکن است عملکرد سازنده‌ها در ساخت و عرضه مسکن عمدتا خارج از دایره تقاضای غالب بوده است. در سال‌های اخیر در حالی بخش عمده واحدهای مسکونی ساخته‌شده در بازار مسکن بزرگ‌متراژ بوده‌اند که تقاضای غالب برای خرید مسکن در کشور، مربوط به واحدهای کوچک و متوسط متراژ است. کارنامه ساخت‌وسازهای مسکونی به لحاظ مساحت واحدهای ساخته و عرضه‌شده به بازار مسکن نشان‌دهنده غفلت سازنده‌ها از این واقعیت مهم است. این در حالی است که انتظار می‌رفت تا قبل از ارائه هشدارهای کارشناسی در این زمینه، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی سیگنال‌های موجود در این زمینه را دریافت و در الگوی سرمایه‌گذاری و ساخت‌و‌سازهای خود تجدیدنظر کنند؛ اما عملا عکس این وضعیت در سال‌های گذشته رخ داده است.

آمارهای رسمی نشان‌دهنده آن است که نه‌تنها شکاف قبلی بین جنس عرضه و نوع تقاضای مسکن در سال‌های اخیر کاهش نیافته است، بلکه این شکاف عمیق‌تر نیز شده است. سرمایه‌گذاران ساختمانی نه‌تنها همچنان به بزرگ‌متراژ‌سازی ادامه می‌دهند بلکه هم‌زمان با کاهش مساحت واحدهای موردتقاضای عموم خریداران مسکن، مساحت واحدهای ساخته‌شده و عرضه‌شده از سوی آن‌ها به بازار ملک به‌طور میانگین افزایش داشته است. آمار و داده‌هایی که بر تابلوی ریسک پیش‌روی سرمایه‌گذاران ساختمانی نمایان است، حاوی پیام‌های هشدارآمیز برای آن‌هاست.

آمارهای رسمی در خصوص جزئیات ساخت‌وسازهای مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد، متوسط مساحت آپارتمان‌های ساخته‌شده در ساخت‌وسازهای شهر تهران طی یک دهه گذشته، ۲۵ مترمربع افزایش یافته است. آمارها نشان می‌دهد مساحت واحدهای مسکونی ساخته‌شده در دهه ۹۰ نسبت به دهه ۸۰، معادل حدود ۲۰ درصد افزایش داشته است. دهه ۹۰ را به لحاظ ثبت جهش شدید قیمت مسکن، افت شدید قدرت خرید خانوارها، افزایش دامنه فقر مسکن، رکود ساختمانی و… می‌توان به‌عنوان دهه تلخ بازار مسکن معرفی کرد. بر اساس آمارهای رسمی، متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته و عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران از ۱۳۵ مترمربع در سال ۹۰ در بهار ۱۴۰۱ به ۱۶۰ مترمربع افزایش یافته است. افزایش متوسط مساحت واحدهای مسکونی در یک دهه گذشته در حالی رخ داده است که اگر متقاضیان مسکن در شرایط عادی قرار داشتند می‌شد از آن به‌عنوان شاخصی برای افزایش رفاه خانوارها به دلیل دسترسی به واحدهای مسکونی با مساحت بالاتر یاد کرد؛ اما این رویداد یعنی افزایش متوسط مساحت واحدهای ساخته‌شده در دهه ۹۰ در حالی رخ داده است که بسیاری از متقاضیان به دلیل جهش قیمت‌ها و افت شدید قدرت خرید، به‌ناچار از بازار بیرون رانده شده و اساسا قدرت خرید مسکن به‌شدت تضعیف شده است. درواقع در شرایطی که به دلیل ۲۰ برابر شدن متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در یک دهه گذشته، افت شدید قدرت خرید، شکل‌گیری ابر رکود معاملاتی مسکن و ناکارآمد شدن وام‌های خرید مسکن، مسیر دسترسی بسیاری از متقاضیان به بازار خرید آپارتمان مسدود شده است، افزایش متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه‌ساز به معنای بیراهه رفتن سرمایه‌گذاران ساختمانی به لحاظ تعریف متراژ عرضه‌های جدید است.

این در حالی است که در همین فاصله که متوسط مساحت واحدهای عرضه‌شده به بازار مسکن با رشد ۲۰ درصدی همراه شده است میانگین مساحت واحدهای معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران از ۸۸ مترمربع به ۸۵ مترمربع کاهش یافته است. سهم خانه‌های با مساحت بالاتر از ۲۰۰ مترمربع در این بازه زمانی از ۳ درصد کل معاملات خرید مسکن شهر تهران به ۱/ ۲ درصد کاهش یافته است. سهم فروش خانه‌های با مساحت بالاتر از ۱۵۰ مترمربع نیز از ۸ درصد به ۴/ ۶ درصد رسیده است.

این آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که به دلیل جهش قیمت مسکن و ضعف قدرت خرید، مساحت واحدهای موردتقاضا برای خرید از سوی متقاضیان کاهش یافته است عملکرد سازنده‌ها برعکس بوده است و آن‌ها به‌جای کاهش مساحت واحدهای ساخته‌شده اقدام به افزایش متراژ کرده‌اند. نکته قابل تامل‌تر در این زمینه آن است که حتی در همان ابتدای دهه ۹۰ که متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه‌ساز کمتر از سطح فعلی بود باز هم میانگین مساحت عرضه جدید، ۸/ ۱ برابر مساحت واحدهای مسکونی فروش رفته در بازار (تقاضای غالب) بود. این آمار نشان می‌دهد در همان ابتدای دهه ۹۰ نیز شکاف بین جنس عرضه و نوع تقاضا در بازار مسکن قابل‌توجه بوده، اما هم‌اکنون این شکاف به‌جای کاهش یافتن و ترمیم شدن، افزایش هم یافته است.

 هشدار جمعیتی به سازنده‌ها

دومین کارگردان مخفی سرمایه‌گذاری ساختمانی که تاکنون از سوی سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی مورد غفلت واقع شده است مربوط به تحولات جمعیتی و هشدارهایی است که تابلوهای حاوی آمارهای جمعیتی به بازار ساخت و عرضه مسکن منعکس می‌کند.

با استناد به آمارهای رسمی، روند تغییرات جمعیتی در کشور هم به لحاظ نرخ رشد جمعیت، هم ازنظر تغییرات بعد خانوار و هم ازنظر تحولات هرم سنی، حاوی یک هشدار مهم برای بازار مسکن به‌خصوص سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازنده‌هاست. روند و تغییرات هر سه مولفه در سال‌های اخیر تاکنون و چشم‌اندازهای پیش‌رو، به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به پیامدهای بزرگ‌متراژ‌سازی و عدم اصلاح رویه فعلی در ساخت‌وسازها هشدار می‌دهد. تغییرات این سه بعد جمعیتی مهم نشان می‌دهد درصورتی‌که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به فوریت نسبت به کاهش متراژ واحدهای مسکونی در ساخت‌وسازها اقدام نکنند در آینده این واحدها با معضل فروش نرفتن و افت شدید تقاضا برای خرید روبه‌رو خواهند شد.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد نرخ رشد سالانه جمعیت به‌سرعت در حال کاهش است. بر اساس تازه‌ترین آماری که دراین‌باره از سوی مرکز آمار ایران اخیرا منتشرشده نرخ رشد سالانه جمعیت در سال ۱۴۰۰ به زیر یک درصد سقوط کرده است. این در حالی است که این نرخ به‌طور متوسط در ۵ سال منتهی به سال ۹۵ در هرسال ۲۴/ ۱ درصد بود. از همان سال ۹۵ به بعد، روند کاهش نرخ رشد سالانه جمعیت شروع شد و هم‌اکنون به ۹۹/ ۰ درصد رسیده است. این آمار، آلارمی هشدارآمیز برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است. آهنگ رشد جمعیت در کشور به میزان محسوس کاهش یافته است و این موضوع باید در ساخت‌و‌سازها موردتوجه قرار بگیرد. از منظر بعد خانوار یا متوسط تعداد افراد ساکن در هر خانوار نیز آمارها نشان‌دهنده افزایش ریسک بزرگ‌متراژ‌سازی برای سازنده‌هاست. بعد خانوار و تغییرات مربوط به آن رابطه مستقیم با مساحت واحدهای مسکونی موردتقاضا از سوی متقاضیان مسکن دارد.

بر اساس آخرین آمارهای رسمی در سال ۱۴۰۰ بعد خانوار به ۲/ ۳ نفر رسیده است. این میزان در سال ۹۵ برابر با ۳/ ۳ نفر بود. این موضوع نشان می‌دهد خانوارها به لحاظ تعداد نفرات، کوچک‌شده و در حال کوچک‌تر شدن هستند. این در حالی است که در سال‌های اخیر شاهد رشد قابل‌توجه تعداد خانوارهای تک‌نفره و دونفره بوده‌ایم. از سوی دیگر روند رشد جمعیت نیز کاهشی بوده است. کاهش تعداد نفرات در یک خانوار یا کاهش بعد و اندازه خانوار به معنای نیاز به تجدیدنظر در الگوهای ساخت‌و‌ساز از بزرگ‌متراژ‌سازی به ساخت‌وسازهای کوچک‌مقیاس است. پارامتر جمعیتی مهم دیگر در تابلوی حاوی آمارهای هشدارآمیز به سازنده‌ها، مربوط به تغییرات هرم سنی است. آمارها نشان می‌دهد جمعیت با سرعت‌بالا در حال حرکت به سمت فاز سالمندی است. سهم سالمندان (افراد با سن بالای ۶۵ سال) از ۱/ ۶ درصد در سال ۹۵ هم‌اکنون به ۴/ ۶ درصد رسیده است. این در حالی است که بر اساس تحلیل‌های کارشناسی تا سال ۱۴۳۰ ایران به فاز سالمندی جمعیت وارد شده و بخش قابل‌توجهی از جمعیت کشور در این سال در فاز سالمندی قرار می‌گیرند. این موضوع ضرورت تغییر در الگوهای مسکن‌سازی را پررنگ‌تر می‌کند چراکه نتایج تحقیقات گوناگون نشان می‌دهد سالمندان میل به سکونت در واحدهای بزرگ‌متراژ را ندارند. درواقع میل و نیاز سالمندان، متمایل به سکونت در واحدهای مسکونی کوچک‌متراژی است که از همه جهات برای این گروه سنی مناسب‌سازی شده باشد. در شهر تهران نیز همین شرایط وجود دارد. در پایتخت بعد خانوار از ۱/ ۳ نفر در سال ۹۵ هم‌اکنون‌(بر اساس آمارهای مربوط به سال ۱۴۰۰) به ۳ نفر رسیده است. جمعیت سالمند نیز در تهران از ۵/ ۷ درصد سال ۹۵ به ۵/ ۸ درصد نسبت به کل جمعیت افزایش یافته و روند سالمندی با شتاب بیشتری روبه‌پیشرفت است.