هزینه هوایی مسکن چقدر شده است؟

به گزارش ایسنا، تورم عمومی و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش داده است. آخرین آمار مربوط به بهار امسال که از سوی بانک مرکزی ارائه‌شده از رشد ۵۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در مقایسه با سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر این اساس برخی برآوردها نشان می‌دهد متوسط قیمت ساخت هر متر خانه (بدون احتساب قیمت زمین) به ۸.۳ میلیون تومان رسیده است.

اگرچه تورم ۵۱ درصدی ساخت‌وساز به‌تنهایی می‌تواند فعالیت‌های ساختمانی را دچار اختلال کند، سازندگان مسکن، عوامل رکودزای دیگر مثل عوارض ساختمانی، هزینه دستگاه‌های خدمات رسان، رشد نرخ دستمزد، افزایش احتمالی و سنگین هزینه تامین اجتماعی کارگران را از دیگر مشکلات حوزه تولید مسکن می‌دانند. به‌تازگی رئیس سازمان نظام‌مهندسی هم از پایین بودن تعرفه دستمزد مهندسان گلایه کرده و بنابراین ممکن است نرخ خدمات مهندسی که هم‌اکنون کمتر از یک درصد است بالا برود.

مجموع عوامل فوق سه عارضه منفی را در بازار مسکن ایجاد کرده که شامل رشد هزینه‌های تولید، افت توان متقاضیان مصرفی و رکود معاملات است؛ اولین عارضه به ساخت‌وساز لطمه می‌زند. تیراژ تولید مسکن در شهر تهران طی بهار سال جاری با سقوط تاریخی به ۶۲۰۰ واحد رسیده که نسبت به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد بهار پارسال افت ۴۲ درصدی را نشان می‌دهد.

جهش بی‌سابقه قیمت مسکن بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ منجر به افت شدید قدرت خرید متقاضیان شد. در سال ۱۴۰۰ قیمت مسکن به ثبات نسبی رسید اما مجددا در سال ۱۴۰۱ تورم مسکن شتاب گرفت و در حال حاضر تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن پایتخت به ۴۶ درصد رسیده است. رکود معاملات معمولا تاثیر منفی بر ساخت‌وساز ایجاد می‌کند.

نوسان قیمت ارز طی روزهای اخیر و رسیدن آن به بالای ۴۰ هزار تومان در بازار آزاد منجر به انتظارات تورمی در بسیاری بخش‌ها ازجمله بازار مسکن شده است. به دنبال این اتفاق روز پنج‌شنبه رئیس‌کل بانک مرکزی تغییر کرد و محمدرضا فرزین جایگزین علی صالح‌آبادی شد. سید ابراهیم رئیسی ـ رئیس‌جمهور از مسئول جدید بانک مرکزی خواست تا نرخ ارز را مدیریت کند و از همفکری صاحب‌نظران بهره ببرد.

قیمت مسکن ملی بالا نمی‌رود؟

به دنبال نوسانات نرخ ارز این تصور ایجاد شد که مسکن دولتی تحت عنوان نهضت ملی مسکن تحت تاثیر تغییر قیمت نهاده‌های ساختمانی قرار گیرد. در این خصوص روز گذشته مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران به ایسنا گفت که تغییری در قیمت نهضت مسکن ایجاد نمی‌شود؛ چراکه قراردادها از قبل منعقد شده است.

در قراردادهای حوزه پیمانی نهضت ملی مسکن، شاخص‌های تعدیل بر اساس دفترچه فهرست‌بها لحاظ می‌شود. این تعدیل‌ها هر سه ماه یک‌بار باید توسط سازمان مدیریت و برنامه اعلام شود که طی یک سال اخیر معمولا با تاخیر اعلام می‌شود. متناسب با پیشرفت فیزیکی کار، شاخص‌های تعدیل اعمال می‌شود.

وقتی پروژه شروع به فعالیت می‌کند، پیمانکار متناسب با پیشرفت فیزیکی به کارفرما گزارش می‌دهد. قیمت بر اساس نرخ نهاده‌های ساختمانی در زمان شروع تعیین می‌شود اما اگر بعد از هر مرحله نرخ مصالح دچار تغییر شد در محاسبات تعدیل جدید لحاظ خواهد شد؛ مثلا در جریان افزایش اخیر قیمت یونولیت اگر پروژه از مرحله سقف (نصب یونولیت) عبور کرده باشد نرخ یونولیت بر اساس قیمت سابق لحاظ می‌شود اما اگر هنوز سقف نزده باشد، با قیمت جدید محاسبه خواهد شد.

سازندگان: دلار بازیگر اصلی تورم تولید مسکن است

برای بررسی ابعاد این موضوع با فرشید پورحاجت ـ عضو هیئت‌مدیره کانون انبوه‌سازان صحبت کردیم که گفت قیمت ارز، از بازیگران اصلی پروژه نهضت ملی مسکن محسوب می‌شود. البته پایین بودن توان متقاضیان و نبود منابع بانکی لازم هم از دیگر مشکلات است.

وی افزود: بسیاری از متقاضیان واحدهای نهضت ملی مسکن بعد از واریز ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه، توان پرداخت آورده‌های بعدی را ندارند. این باعث ریزش متقاضیان و متعاقبا کندی فعالیت‌های ساختمانی می‌شود؛ بنابراین باید از طریق افزایش سقف تسهیلات، منابع جبران شود که آن‌هم مسائل خود را دارد و ممکن است متقاضیان توان پرداخت اقساط را نداشته باشند.

عضو هیئت‌مدیره کانون انبوه‌سازان درباره افزایش حدود ۵۱ درصدی هزینه ساخت یادآور شد: این آمار مربوط به بهار امسال و دلار حدود ۳۲ هزار تومان است. اگر آمار جدید ارائه شود اعداد و ارقام متفاوت خواهد بود. تورم فقط دامن پروژه‌های نهضت ملی را نمی‌گیرد بلکه مربوط به ساخت‌وساز بخش خصوصی هم می‌شود.

به گفته پورحاجت، بسیاری از سازندگان از منابع پیش‌فروش یا تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند. سازنده واحد را با قیمت‌های قبل از گرانی واگذار کرده و باید به تعهد خود عمل کند. با توجه به نوسانات اقتصادی که بعد از تعهد سازنده ایجاد می‌شود برخی سازندگان دچار مشکل می‌شوند و نمی‌توانند زمینی هم‌قیمت زمینی که قبلا در اختیار داشتند را خریداری کنند. این مسئله منجر به رکود فعالیت‌های ساختمانی و متعاقب آن فشار تقاضا بر بازار مسکن می‌شود.