صندوق‌های زمین و ساختمان؛ از ایده تا واقعیت

 ولی نادی قمی در خصوص نقش بازار سرمایه در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، از صنعت ساخت و ساز به عنوان یکی از حوزه‌های جذاب از منظر سرمایه گذاران و سازندگان نام برد که شرایط تورمی اقتصاد ایران و افزایش ریسک نگهداری دارایی‌های مالی، پایین بودن عمق مالی کشور و مزیت‌های مالیاتی این حوزه از کسب و کار سبب گرایش بیشتر سرمایه‌گذاران به نگهداری املاک و مستغلات شده است. وی همچنین از این صنعت به عنوان یکی از صنایع زیربنایی یاد کردکه به مدد رونق آن، بسیاری از صنایع دیگر نظیر سیمان، فولاد، کاشی و. . . رشد خواهند کرد.

ولی نادی قمی با بیان این که نظام تامین مالی صنعت ساختمان عمدتا بر محور قراردادهای مشارکتی، استقراض از بانک‌ها و پیش فروش بنا شده است، به نظام بازار سرمایه اشاره کرد که با راه حل هایی نظیر عرضه اولیه سهام یک شرکت ساختمانی، انتشار اوراق مشارکت، صکوک اجاره، گواهی سپرده خاص و تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان شرایط را برای جذب سرمایه‌ها از طریق این بازار برای صنعت مسکن فراهم می کند. به گفته وی، صندوق‌های زمین و ساختمان (Construction Funds) از جمله صندوق های پروژه محور (Project Funds) هستند که با هدف جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران و اختصاص آن به پروژه‌های ساختمانی (تامین هزینه‌های ساخت پروژه) تشکیل می‌شوند.

مدیر عامل شرکت تامین سرمایه نوین در توضیح این مدل گفت: به جای استقراض و پرداخت ماهانه یا فصلی سود، اقدام به انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق و تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت پروژه ساختمانی می‌شود؛ بنابراین ریسک و سود پروژه بین دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری از جمله مالک زمین و پروانه ساخت تقسیم می‌شود.

وی ادامه داد: در واقع پس از ساخت پروژه ساختمانی، این پروژه از طریق مزایده به بالاترین قیمت فروخته شده و عواید حاصل از فروش بین سرمایه‌گذاران صندوق تقسیم می شود، بدین ترتیب قدرت خرید سرمایه‌گذاران در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان حفظ می‌شود. به ویژه برای افرادی که به لحاظ توانگری مالی امکان خرید یک واحد ساختمانی را ندارند. به گفته نادی؛ با تبدیل یک زمین یا پروژه ساختمانی به اوراق بهادار (واحدهای صندوق) این امکان برای مالکان پروژه فراهم می‌شودکه در صورت نیاز، بخشی از آن را فروخته و تبدیل به نقد کنند. با وجود این مزایای مناسب و تجربه خوبی که اکثر مردم از حوزه مسکن و حتی خرید اوراق مشارکت بخش ساختمانی دارند (تفاوت سود قطعی و علی الحساب)، بازار سرمایه حتی یک نمونه اجرایی کامل این صندوق‌ها را ندارد. وی در خصوص چرایی عدم اجرای این صندوق‌ها به الگویی که صندوق زمین و ساختمان از آن اقتباس شده اشاره کرد و یاد آور شد: پنج دهه پیش با هدف ارتباط نزدیک بازار سرمایه (به‌عنوان یک بازار استاندارد) با بازار مسکن (به‌عنوان یک بازار اختصاصی)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) معرفی شدند؛ این صندوق‌ها که در حال حاضر در 30 کشور دنیا اجرایی شده‌اند با هدف خرید و فروش املاک و مستغلات، اجاره‌داری و گاهی اوقات تامین مالی ساخت پروژه‌های ساختمانی و تقسیم عواید این فعالیت‌ها بین سرمایه‌گذاران تشکیل می‌شوند. مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین ادامه داد: در حال حاضر حجم این صندوق ها در دنیا بین 1000 تا 1300 میلیارد دلار برآورد شده و نزدیک به 20 درصد حجم معاملات مسکن توسط این صندوق‌ها صورت می‌گیرد. نادی REITها را به‌ لحاظ ترکیب دارایی‌ها به سه دسته تقسیم کرد و گفت: دسته اول شامل صندوق‌هایی هستند که در بخش واقعی املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می کنند؛ در دسته دوم نیز صندوق‌هایی قرار می‌گیرند که در بخش دارایی‌های مالی املاک و مستغلات نظیر MBSها وارد می‌شوند.

وی همچنین دسته سوم را شامل صندوق‌های ترکیبی دانست و عنوان کرد: به نظر می‌رسد که صندوق‌های زمین و ساختمان به شکل کنونی آن به صورت منحصر به فرد مختص ایران است و مقررات و دستورالعمل‌های آن با هدف عدم تحریک تقاضای مسکن و در عوض افزایش عرضه بوده است؛ این یکی از موضوعاتی است که باید مد نظر قرار داد. نادی ادامه داد: بر طبق این دستورالعمل‌ها برای تشکیل صندوق، مالک زمین و پروانه ساخت باید مالکیت را به صندوق منتقل کند که تحت هیات مدیرهای شامل نمایندگان اکثر ارکان اداره می شود. این موضوع برای بسیاری از مالکان مشکل است البته مشکل لاین حلی نیست اما با این حال تعدد ارکان نیز کار را برای اداره پروژه ساختمانی سخت می‌کند در واقع این تعدد ارکان هزینه‌های ساخت را افزایش می‌دهد. وی با بیان عدم انطباق شرایط احراز صلاحیت مدیر ساخت و مدیر ناظر و برخی از شرایط مربوط به اجرای پروژه با واقعیت‌های جاری بازار، اضافه کرد: مجموعه این عوامل به همراه دغدغه‌های نهاد ناظر مبنی بر اجرای بی کم و کاست دستورالعمل تدوین شده، موجب شده است که تجربه اجرایی این صندوق‌ها به مجموعه محصولات بازار سرمایه اضافه نشود. مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین در مورد بهره‌مند کردن مشارکت کنندگان بازار سرمایه از مواهب بازار سرمایه به منظور استفاده بازار مسکن از فرصت تامین مالی بازار سرمایه، از بازار مسکن به عنوان یک بازار اختصاصی نام برد که بخش عمدهای از اقتصاد را تشکیل می دهد. وی که از محصولات ناهمگن و غیرشفاف معاملات به عنوان ویژگی‌های بازار مسکن یاد می‌کرد، به عدم وجود اطلاعات و آمار دقیق و قابل اتکایی در خصوص معاملات این حوزه از اقتصاد اشاره کرد و گفت: به نظر می‌رسد که استاندار کردن با مشکل همراه باشد؛ از سوی دیگر بازار سرمایه یک بازار شفاف و خلاق برای تامین مالی و معاملات ثانویه اوراق بهادار است. بنابراین به نظر می‌رسد که در ذات اجتماع این دو بازار امکان پذیر نیست.

نادی نصریح کرد: اما نظریه پردازان و طراحان مالی با معرفیREITها توانستند در این حوزه اقدامات مناسبی انجام دهند؛ در حال حاضر بسیاری از این REITها عرضه عمومی (IPO) شده‌اند و در واقع محصول استانداردی را در اختیار سرمایه‌گذاران قرار داده است. وی تصریح کرد: برای اینکه در ایران بتوانیم بازار قدرتمندی همانند بازار مسکن را در بازار سرمایه داشته باشیم می‌توانیم هم REITها را فعال کنیم و هم اینکه مزیت‌های تامین مالی از طریق صندوق زمین و ساختمان را افزایش دهیم. چنانچه مزیت این روش نسبت به روش‌های دیگر تامین مالی برجسته شود و فرهنگ‌سازی صورت گیرد آنوقت حجم تامین مالی و عرضه افزایش خواهد یافت. به گفته مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین؛ برای ترویج فرهنگ تامین مالی ساخت از طریق صندوق، باید نمونه‌های موفق را اجرایی و برای عموم تبلیغ کرد؛ ضمن آنکه ایجاد نمونه‌های موفق نیز از طریق شرکت‌های صاحب نام ساختمانی نیز امکان پذیر است. وی ادامه داد: در مجموع REITها به معنای عام آن و صندوق زمین و ساختمان با توجه به نظارت عالی سازمان بورس، ارکان نظارتی حاکم بر آن و تفکیک مسئولیت مالکان از سازندگان از جمله ابزارهای تامین مالی استاندارد و شفاف محسوب می شوند.