برنامه دولت برای نوسازی بافت فرسوده

طرح تامین مالی ساخت‌وساز مسکن از طریق شراکت بانک‌ها، فعلا برای ساختمان‌سازی‌ها در «بافت‌فرسوده» مدنظر دولت است و برای اجرای آن، از مصوبه به اجرا درنیامده خرداد92 قرار است، استفاده شود. این مصوبه بانک‌ها را مجاز کرده بود 50میلیون تومان تسهیلات ساخت مسکن با نرخ سودمشارکتی و قابلیت انتقال 40 میلیون به خریدار -در پایان عملیات ساخت- را از منابع داخلی‌شان پرداخت کنند.

عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران – نهاد مسوول نوسازی بافت‌فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازی-  درباره جزئیات طرح پیشنهادی گفت: در صورت تصویب این طرح، دولت در سال93 تعدادی پروژه الگو و محرک نوسازی را در بافت‌های فرسوده از طریق مشارکت بانک‌ها و ضمانت زمین‌های آماده نوسازی با استفاده از وام 50میلیونی اجرا خواهد کرد.

در ماه‌های اخیر تکلیف شده بود تعدادی بانک‌دولتی وام 30میلیونی با نرخ سود عقود مبادله‌ای به متقاضیان ساخت در بافت‌فرسوده بپردازند، اما گفته می‌شود حجم بالای پرونده تقاضا در بانک‌ها، روند نوسازی را مختل کرده است.

مجید روستا عضو هیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در رابطه با شیوه نامه جدیدی که هم‌اکنون در حوزه بافت فرسوده در حال بحث و بررسی و طی مراحل نهایی برای تصویب و ابلاغ به بانک‌های عامل است به «دنیای‌اقتصاد» توضیح داد که این ضوابط مربوط به افزایش سقف تسهیلات نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری به میزان 50 میلیون تومان است که قرار است منابع آن از طریق ضمانت زمین‌ها و املاکی که فرآیند نوسازی در آنها صورت می‌گیرد از طریق سیستم بانکی تامین شود.

به گفته وی در راستای سیاست‌های جدید دولت در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده ورود مستقیم دولت به پروژه‌های نوسازی از این پس قرار است تنها در پروژه‌های الگو و محرک توسعه صورت بگیرد و افزایش سقف تسهیلات تا میزان 50 میلیون تومان نیز تنها برای این دسته از ساخت و سازها مدنظر دولت است که زمین‌های آن به عنوان ضمانت تامین تسهیلات در اختیار بانک‌های عامل قرار می‌گیرد تا از این طریق، مشارکت در ساخت و سازها هم برای سیستم بانکی کشور تضمین شده و دارای توجیه باشد.

بر این اساس، درحالی که دولت قرار است در سیاست‌های تازه خود از تصدیگری مستقیم در سایر ساخت و سازهای جدید در بافت فرسوده به غیر از پروژه‌های الگو و محرک توسعه خودداری کند، این افزایش تسهیلات مشمول پروژه‌های عادی نوسازی یا همان پروژه‌های خودمالکی نمی‌شود.

4 ویژگی پروژه‌های الگو

عضو هیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در خصوص ضوابط جدید پرداخت تسهیلات نوسازی در بافت فرسوده که هم‌اکنون در دست بررسی است، گفت: نقش دولت در فرآیند نوسازی و بهسازی شهری سیاست‌گذاری، تسهیلگری و بسترسازی برای حضور سایر کنشگران اعم از مردم، بخش خصوصی، انبوه سازان، نهادهای مالی و سایر توسعه گران در عرصه احیا، بهسازی و نوسازی شهری است.

وی افزود: به‌طور کلی سیاست دولت دخالت مستقیم در ساخت واحدهای مسکونی موجود در محدوده بافت‌های فرسوده شهری نیست و مداخله مستقیم مربوط به پروژه‌هایی می‌شود که با هدف الگو‌سازی و توسعه خدمات و ارتقای زیرساخت‌ها به‌منظور تحریک توسعه در محدوده‌ها و محلات هدف برنامه‌های بهسازی و نوسازی شهری تعریف می‌شوند.

وی با تاکید بر اینکه اجرای پروژه‌های محرک توسعه به‌منظور افزایش انگیزه و همچنین الگوسازی برای ساکنان بافت‌های فرسوده و بخش خصوصی برای مشارکت در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده شهری صورت می‌گیرد، خاطرنشان کرد: پروژه‌های محرک توسعه و الگو اغلب با ویژگی‌های شهری که در آن احداث می‌شوند، سازگاری دارند. این گونه پروژه‌ها کوچک مقیاس، مشارکت‌پذیر، زود بازده، کم هزینه و در عین حال کارآمد و تاثیرگذارند و می‌توانند برای سایر پروژه‌ها در آن منطقه الگو باشند و در واقع قابلیت تعمیم‌پذیری دارند.

روستا خاطرنشان کرد: براساس بخشنامه‌ای که دولت در مورخ 30/2/92 ابلاغ کرد، بانک مرکزی موظف شده است 200 هزار فقره تسهیلات نوسازی از طریق 6 بانک عامل ملی ایران، ملت، تجارت، رفاه کارگران، صادرات ایران و سپه به متقاضیان نوسازی پرداخت کند؛ میزان این تسهیلات300 میلیون ریال به ازای هر واحد با زیربنای ناخالص حداقل 80 مترمربع است.

وی با بیان اینکه مجموع دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی این تسهیلات 15 ساله است، در خصوص افزایش تسهیلات نوسازی گفت: بر اساس یکی دیگر از ابلاغیه‌های اوایل امسال دولت بانک‌های عامل مجازند تا سقف 500 میلیون ریال از محل منابع داخلی خود به متقاضیان نوسازی تسهیلات پرداخت کنند که 400 میلیون ریال از این تسهیلات به علاوه سود دوران مشارکت مدنی برای هر واحد مسکونی تبدیل به فروش اقساطی 15 ساله می‌شود و 10 میلیون تومان آن در زمان فروش اقساطی به صورت مستقیم به بانک عامل بازگردانده می‌شود.

عضو هیات‌مدیره شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران همچنین با بیان اینکه قرار است رقم تسهیلات جدید نوسازی در شهرهای مختلف متفاوت باشد، خاطرنشان کرد: هنوز به عدد ثابت و مشخصی برای سقف تسهیلات نوسازی در هر یک از شهرهای ایران نرسیده‌ایم؛ ولی آنچه محرز است اینکه با توجه به میزان جمعیت و مساحت اختصاص یافته شهرها به این‌گونه بافت‌ها میزان تسهیلات نوسازی متفاوت خواهد بود. بنابراین سقف جمعیتی و همچنین ویژگی‌های محدوده‌ها و محلات هدف برنامه‌های نوسازی و بهسازی شهری از عوامل تاثیرگذار در تعیین سقف تسهیلات نوسازی برای مناطق مختلف شهری کشور است.

وی با بیان اینکه تامین منابع مالی مورد نیاز برای بهسازی و نوسازی این‌گونه بافت‌ها نباید صرفا متکی بر منابع دولت و بانک‌ها باشد، افزود: باید استفاده از شیوه‌ها و ابزار‌های متنوع و نوین مالی در این رابطه در دستور کار قرار گیرد که این ابزارها در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، برای تامین منابع مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه طراحی شده است که شامل بازار رهن ثانویه، صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی نظیر صکوک و استنصاع و تشکیل شرکت‌های تامین سرمایه در حوزه مسکن می‌شود.