راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان

 یکی از سیاست‌هایی که وزارت راه و شهرسازی در دولت جدید پیگیری می‌کند ،موضوع تامین منابع مالی پروژه‌ها از بازارهای سرمایه‌ای و اجرای پروژه‌ها با مشارکت مردم است. در واقع پس از اعلام بانک مرکزی مبنی بر حجم بالای نقدینگی در کشور که موجب تورم شده است و نبود سرمایه کافی در بانک‌ها برای ارایه تسهیلات، وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت تا با ایجاد راهکارهای دیگری منابع مالی برای اجرای پروژه‌های مسکن سازی را تامین کند که یکی از این روش‌ها همکاری با سازمان بورس و اوراق بهادار برای اجرای صندوق‌های زمین و ساختمان است. در این باره گفتگویی را با سعید اسلامی بیدگلی عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری را بخوانید:

موضوع تامین منابع مالی پروژه‌ها به خصوص در بخش نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده با روی کارآمدن دولت جدید با مشکل مواجه شد و بانک‌ها تمایلی به تسهیلات‌دهی در این بخش ندارند، وزارت راه و شهرسازی چه برنامه‌ای در این خصوص دارد؟

در سال 88 قانون احیاء و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری به تصویب رسید که قرار بود براساس آن شرکت عمران و بهسازی شهری ایران شیوه‌های تامین مالی این قانون را تهیه کند تا به تصویب دولت برسد. البته این آیین‌نامه قرار بود که سه ماهه تدوین شود اما زمان تدوین آن، طولانی‌تر شد. در نهایت هم در پایان کار دولت قبل یک مصوبه تقریبی تهیه و به امضای سه وزیر رسید که بازهم بیشترین روش تامین مالی، از طریق بانک‌ها دیده شده بود.

اما در دولت فعلی به این نتیحه رسیدیم که این مصوبه از تمام ظرفیت‌های تامین مالی استفاده نکرده است ضمن آنکه نگاه کلان وزارت راه و شهرسازی به مساله شهرسازی در این دولت با دولت قبل متفاوت است. زیرا دولت پیشین تمرکز زیادی بر پروژه‌های مسکن مهر داشت و دولت جدید بر توسعه درونی شهرها و موضوع حکمروایی شهروندی تاکید دارد.

بنابراین شیوه‌های تامین مالی هم با توجه به سیاست‌ها متفاوت است به همین جهت به نتیجه رسیدیم که از هر سه ابزار تامین مالی بازار پول، سرمایه و بیمه که در کشور وجود دارد استفاده کنیم که سال گذشته این آیین نامه تدوین شد و امیدواریم در سال آینده به تصویب برسد. البته تلاش داریم که تسهیلات بانکی را هم به نتیجه برسانیم اما تلاش بیشتر ما بر این است که تسهیلات تنها راه چاره نباشد.

در آیین‌نامه جدید چه موضوعاتی بیشتر مطرح شده و عمده سیاست های وزارت راه و شهرسازی در چه بخش هایی تمرکزدارد؟
در مورد آیین‌نامه سه بستر را دیدیم و تلاش کردیم که ابزارهایی را در بازار سرمایه تعریف کنیم؛ البته ماموریت شرکت ما در مورد بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی است اما تدوین ابزارهای جدید در بازار سرمایه فرصت‌هایی را در اختیار بازار مسکن قرار می‌دهد.

البته تدوین ابزارهای مالی بازار سرمایه در گذشته هم انجام شده بود بطوریکه در سال 86 تلاش شد در سازمان بورس، صندوق زمین و ساختمان تشکیل شود اما در آن زمان صندوق نتواست پیمانکاران را راضی به تامین مالی پروژه‌ها از این طریق کند در نتیجه تنها چند تقاضا به بورس رسید و به دلیل مشکلاتی که پیمانکاران در خصوص آیین‌نامه صندوق‌ها داشتند، به جایی نرسید.

البته همواره مشاهده کرده‌ایم پیمانکاران با روش های جدید بازار سرمایه آشنا نیستند و تمایلی هم به بورسی شدن ندارند اما عمده ایرادات پیمانکاران به آیین‌نامه صندوق زمین و ساختمان چه بود؟

این آیین‌نامه خیلی از نگاه اقتصادی نوشته شده بود و توجهی به فرآیند ساخت نداشت ضمن آنکه پیمانکاران به فرآیند فروش انتقاد داشتند و کمی هم با سازوکار متولی داشتن و حسابرس داشتن و گزارش های سه ماهه ای که باید به بورس می دادند کنار نیامدند. در آن سالها سازنده‎ها راحت‌تر از بانک وام می‌گرفتند بنابراین به سمت بازار سرمایه جلب نشدند اما در شرایط کنونی به دلیل مشکلاتی که در تسهیلات دهی بانک‌ها بوجود آمده استقبال بیشتری از این صندوق‌ها می‌شود. ضمن آنکه حجم نقدینگی در اختیار مردم بسیار زیاد است و حجم زیادی از پول می‌تواند وارد بورس شود.

در حال حاضر یک پارادوکسی در کشور اتفاق افتاده است که براین اساس حجم بالای نقدینگی در کشور منجر به بروز تورم شده و هم اینکه بانک‌ها نقدینگی کافی در اختیار ندارند که به اصطلاح می‌گوییم رکود تورمی در کشور ایجاد شده است. در مابقی بخش‌ها هم اگر بتوان ابزارهای مالی از طریق بورس راه‌اندازی کرد به نفع اقتصاد کشور است.

سازمان بورس خوشبختانه به تکاپو افتاد تا آیین‌نامه صندوق ها را تغییر بدهد و همزمان در وزارت راه و شهرسازی هم اصرار برای راه‌اندازی این ابزارها وجود دارد. البته در حال حاضر رقم‌هایی که برای ایجاد این صندوق‌ها مطرح می‌شود در حد یک هزار میلیارد تومان برای 6 صندوق است که برای حجم کل نقدینگی کشور عدد بزرگی نیست اما می‌تواند تجربه خوبی برای شروع باشد.

هم اکنون آیین‌نامه جدید صندوق زمین و ساختمان که در سازمان بورس تهیه می‌شود خیلی کامل است و پیمانکاران هم وارد این موضوع شده‌اند البته اگر در زمانی که حجم نقدینگی به سمت بورس سرازیر شد این صندوق‌ها راه‌اندازی شده بودند کمک زیادی می‌کرد اما امیدواریم که در 6 ماه اول امسال تدوین آیین‌نامه صندوق زمین و ساختمان به پایان برسد و دو پروژه را از این طریق تامین مالی کنیم.

با توجه به اهمیت بخش مسکن، این موضوع مورد توجه قرار می‌گیرد که صندوق‌های جدید زمین و مسکن چه شرایطی دارند و در چه بخش‌هایی به اجرا می‌رسند زیرا دولت برنامه‌هایی را برای تامین مسکن در بخش‌های مختلف جامعه دارد که به نظر می‌رسد برای هرکدام نیاز به سازو کار مشخصی است.

در آیین‌نامه صندوق زمین و ساختمان دو ابزار برای پروژه‌های بخش مسکن طراحی می‌شود که ابزار اول عام است و در همه ساختمان‌ها اجرایی شود و ابزار بعدی هم ویژه بافت فرسوده است البته ما صندوقی را تحت عنوان صندوق سرمایه گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین تشکیل دادیم که از طریق املاک عمومی یک بلوک شهری را تملک کنیم و ساخت وساز را انجام دهیم و یا اینکه تملکی نباشد و با اعطای ودیعه اجاره به مالکان، ساخت وساز انجام گیرد و منافع هم میان مالکان و سرمایه گذاران تقسیم شود. البته این ابزار در دنیا رایج نیست اما ما برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده از این ابزار استفاده می‌کنیم.

سازمان بورس اصرار دارد که سه صندوق اول زمین و ساختمان ایمن‌تر اجرا شود تا کنترل سازمان بر آنها بیشتر باشد ضمن آنکه اعلام کرده برای صندوق‌های اول، ضامن‌هایی مورد نیاز است. همچنین باید سازوکار معاملاتی صندوق‌ها فراهم شود و اوراق قابل خرید و فروش باشد به همین جهت سازمان بورس معتقد است که در ابتدا نباید پروژه‌های بزرگی در صندوق ها اجرایی شود.

همزمان رایزنی بین وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی وجود دارد برای اینکه مابقی بانک‌ها هم وام مسکن بدهند در نهایت امیدواریم با سازوکارهایی که انجام می‌گیرد روند تسهیلات‌دهی منجر به استقراض بانک‌ها از بانک مرکزی نشود.

از سوی دیگر ابزارهایی مانند صکوک استصناع و اوراق سفارش ساخت هم در حال طراحی در سازمان بورس است که می تواند در پروژه‌های داخل شهری استفاده شود و بیمه مرکزی ایران نیز قول داده که ابزارهای جدیدی را براین پروژه های شهری طراحی کند تا به این وسیله نظارت بر پروژه‌ها انجام گیرد.

یکی دیگر از اقدامات ما در آیین‌نامه جدید تامین مالی، راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات است که کمک زیادی به ایجاد صنعت اجاره‌داری در کشور می‌کند. در حال حاضر نرخ اجاره‌داری در کشور ما پایین تر از نرخ رایج در بسیاری از کشورها است و امیدواریم این مساله نیز راه بیافتد. اگر ساختمان از دارایی‌های سرمایه‌ای خارج شده و مصرفی شود تغییر جدی در اقتصاد رخ می‌دهد.

موضوع دیگر در بخش بیمه‌ها است که بیمه مرکزی با همکاری وزارت راه و شهرسازی بیمه‌های جدیدی را در بافت‌های فرسوده طراحی می‌کند که برای مابقی بخش‌های مسکن هم کارایی دارد. ضمن آنکه موضوعات دیگری هم در این آیین نامه مطرح شده که به دلیل نهایی نشدن آنها فعلا نمی توان در این خصوص اطلاع‌رسانی کرد.

البته ما هنوز برخی روش‌ها که از سالها پیش در کشورهای دیگر استفاده می‌شد را اجرایی نکردیم مانند موضوع پیش فروش واحدها که در کشور ما دیده می‌شود تا 90 درصد پول را از ابتدا دریافت می کنند در حالیکه پروژه 30 تا 40 درصد پیشرفت فیزیکی دارد. در زمان ساخت هم تاخیر دارند و حداکثر با سود 14 و 15 درصد جریمه می‌دهند در حالیکه نرخ سود بانکی بیش از 20 درصد است. گاهی هم در زمان تحویل واحدها دیده شده که تا یکسال پس از آن نیز قابل سکونت نیست که البته در سایر کشورها این موضوع حل شده است.

بنابراین طرح‌هایی که در وزارت راه وشهرسای با عنوان مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی مطرح شده نمی‌تواند در قالب صندوق زمین و ساختمان در سال جاری اجرایی شود؟

براساس تعاریفی که سازمان بورس ارایه داده اگر پروژه‌ای قواره کوچک‌تری داشته باشد امکان اجرا در این قالب را دارد اما برای پروژه‌های بزرگتر فعلا نمی‌توان از صندوق های زمین و ساختمان استفاده کرد البته تامین مالی به این روش یک حسن بزرگ است و تمرین خوبی برای همه شرکت‌های پیمانکاری و نهادهای حاکمیتی است تا اقدامات خود را شفاف کنند البته اقتصاددانان همواره از نبود شفافیت کافی در سازمان بورس گلایه دارند اما همین شفافیت نصفه و نیمه هم بسیار بیشتر از شفافیت دیگر شرکت‌ها است بنابراین راه‌اندازی این ابزارها کمک بسیار زیادی به ما می‌کند.

ضمن آنکه این صندوق‌ها ارزش سرمایه مردم را حفظ می‌کند به عنوان مثال ممکن است در سال 90 یک فردی پول برای خرید خانه داشت اما این کار را انجام نداد بعد مسکن دو برابر شد در حالیکه اگر با آن پول در بخش مسکن سازمان بورس سرمایه‌گذاری می کرد از ارزش سرمایه‌اش کاسته نمی‌شد.

پیش‌بینی می‌کنم با توجه به برنامه‌های سازمان بورس، پیمانکاران و مردم مشتاق برای استفاده از این صندوق‌ها باشند البته موفقیت این ابزار به سیاست‌های پولی وابسته است زیرا بسته پولی اجازه نمی‌دهد که نرخ سود در بورس بالاتر از بانک‌ها باشد بنابراین مردم ترجیح می‌دهند که سرمایه خود را به بانک ببرند.