بهترین فرصت خرید همین فصل است

بهاره چراغی: 18 ماه است که رکود در بازار مسکن حرف اول و اخر را می زند. نه پا پس می کشد و نه رونق مییابد. در این میان مردم نمی دانند باید چه کنند خانه بخرند یا سرمایه شان را در بخش دیگری صرف کنند. جمشید برزگر، رئیس کانون انبو ه سازان در کافه خبر حضور پیدا کرد تا به سوالات بی شمار در حوزه مسکن پاسخ دهد.

چرا از شهریور سال قبل تاکنون شاهد بیشترین رکود در طی 10 سال اخیر در بازار مسکن بوده ایم؟

علت این موضوع بالا رفتن بیش از حد قیمت ها در سال 91 تا اوایل اردیبهشت سال 92 است و  دومین علت هم قطع شدن منابع و تسهیلات بانکی در سال های 91 و 92 است. رشد قیمت ها در حوزه مسکن، قدرت خرید اقشار مختلف جامعه  به خصوص اقشار میانی جامعه را گرفت و مردم دیگر توان خرید نداشتند. این افزایش قیمت ها باعث رشد تورم  در سال 91 شد و ما در آن برههای زمانی شاهد افت شدید ارزش ریالی پول شدیم و باید این موضوع را بپذیریم که بخش مهمی از افت ارزش ریالی پول کشور باعث شد رکود تورمی بسیار شدیدی در بطن بازار مسکن شکل گیرد. شما دلار 1200 تومانی را با دلار 3600 تومانی مقایسه کنید و این درست در همان دورانی بود که ما به مرز تورم بسیار بالایی رسیده بودیم و رکود مسکن نیز از تبعات این تورم به وجود امده بود.

 سازندگان مسکن قیمت تمام شده خود را دارند و این قیمت تمام شده که عنوان می کنند  به چند پارامتر بستگی دارد از جمله قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت نیروی کار و نیروی خدماتی که خرید می کند و از طرفی مالیات، عوارض شهرداری، کسب پروانه و بسیاری از مراحل دیگر را که هزینه بر هم نیز است باید طی کنند تا کالای به نام مسکن تهیه شود. صنعت مسکن و  ساختمان می گوید با توجه  به ان قیمت های تمام شده فروشنده باید کالا را به مشتری عرضه کند در حالی که این موضوع به هیچ عنوان منطقی نیست و فروشنده را قاعدتا متضرر خواهد کرد و همه ای این عوامل در کنار یکدیگر همچنان به رکود تورمی بازار مسکن دامن می زنند.

 در مجموع همه این عوامل باعث شد که قیمت ها بالا برود و در کنار این بالا رفتن قیمت ها شاهد رشد تورم  و بالا رفتن قیمت مسکن نیز  باشیم. البته باید این را هم ذکر کنم که بورس بازی در بحث قیمت طلا و ارز  و نوسانات شدیدی که در این بازار وجود داشت بسیار بر قیمت مسکن تاثیر گذار بود. در طول تاریخ کشورمان ما شاهد چنین نوسانات تکان دهنده ای مخصوصا در بازار ارز و قیمت دلار نبودیم و این غیر قابل تحمل بود. از نظر من بازار مسکن به ارامش نیاز دارد و محیط و شرایطی با آرامش بسیار زیاد می طلبد که باعث نشود فردی که می خواهد خانه بخرد دائما این سوال را از خودش بپرسدکه ایا در شرایط فعلی وقت خانه خریدن است یا اینکه بروم در بازار دلار سرمایه گذاری کنم و در این بین دچار سردرگمی شود.

این آرامشی که می گویید چطور به بازار مسکن باز می گردد؟

دولت و دست اندرکاران از مسکن شهرسازی گرفته تا پایین ترین عوامل مسکن در جامعه باید توجه بسیار زیادی به بخش صنعت مسکن کنند. ما به دنبال تورم نیستیم و باید این موضوع را درک کنیم که رونق در بازار بستگی به قدرت خرید مشتریان دارد و اگر ما بتوانیم برای هر فردی حتی یک بار با توان اعتبار سنجی آن فرد تسهیلات ارزان قیمت جهت خانه دار شدن در اختیارش بگذاریم مطمئنا در این شرایط هم بازار رقابتی سالم که بسیاری از کشورهای موفق در صنعت مسکن با همین بازار رقابتی سالم به آرامش دست یافتنه اند دست پیدا خواهیم کرد و هم مردم ما با قیمت ارزان تر صاحب خانه خواهند شد. من از مسئولان خواهشمندم که کمی حساب شده تر عمل کنند.

بسیاری از تحلیلگران مسکن از افزایش قیمت مالیات ناراضی هستند به نظر شما این افزایش قیمت مالیات چه تاثیری بر قیمت مسکن خواهد داشت؟

افزایش مالیاتها، قیمت تمام شده مسکن را بالا خواهد برد. مسکن سازان مالیات ارزش افزوده برابر  8 درصد پرداخت می کنند که این رقم در کلان شهر ها بیشتر هم است. بسیاری از این هزینه های که بر صنعت ما تحمیل شده در بیشتر مواقع می توانست کنترل شده تر باشد. بارها به مجلس عنوان کرده ایم که تکلیف سرمایه داران در این بخش را مشخص کنید که چقدر باید مالیات دهند تا فروشنده با خیال راحت این کالای خودش را بفروشد و خریدار هم بدون هیچ گونه دغدغه ای صاحب خانه شود. نا مشخص بودن قیمت مالیات و اینکه هر روز ما شاهد تغییر در قیمت این مالیات ها می شویم مشکلی است که دولت باید برای سرمایه داران این بخش حل کند زیرا پرداخت این مالیات بر ارزش افزوده کمر ساختمان سازها را می شکند. همه ای این هزینه ها به علاوه مالیات و عوارض شهرداری سنگین را حساب کنید تا ببینید قیمت تمام شده ای یک واحد آپارتمان چقدر خواهد شد آنجا به این سوال خواهیم رسید که چرا قیمت ها این چنین بالا هستند.

 قیمت تمام شده هر واحد مسکونی چقدر است؟

اگر آن تفاهم نامه که اول در پرونده مسکن مهر بسته شده بود اجرایی می شد و دولت مردان به حرف ما گوش می کردند قیمت مسکن مهر بسیار مناسب تر بود. من اعتقاد دارم که مسکن مهر می توانست خیلی بهتر و مناسب تر ساخته شود. در آن زمان که شروع اجرایی شدن طرح مسکن مهر بود چیزی حدود یک و نیم میلیون نفر ثبت نام کردند و با مرور زمان تعاونی های مهر نیز تاسیس شدند.در همان زمان اعتقاد کاملی داشتم که این تعاونی های مهر فساد بسیاری به بار خواهنداورد. باید مسکن مهر را به سازندگان بخش خصوصی می دادند تا بتوانند به راحتی با رقابت سالم تولید مسکن کنند و از نظر من قانون سامان دهی و حمایت از تولید در ان زمان اگر اجرایی می شد بهترین قانونی بود که اگر اجرا می شد می توانست بسیاری از اقشار جامعه را خانه دار کند.

انتقاد من از مسولان این است که چرا از 2 میلیون نفر پول گرفتند و گفتند که با یک ونیم میلیون تومان شما را صاحب خانه می کنیم مگر همچین اتفاقی ممکن بود؟ باید یک قانون و چارچوب برنامه ریزی شده برای این مسئله در نظر گرفته می شد. واقعا در شان مردم و دولت ما نیست که خانه های را به آنان واگذار کنیم که در و پنجره نداشته باشد. چرا باید در حواشی تهران خانه بسازیم؟ در همه جای دنیا در کلان شهرها خانه می سازند کجای دنیا شهر را رها می کنند و در حواشی آن به خانه سازی مشغول می شوند. اگر کلان شهرهای ایران را توسعه ندهند حاصل آن تولید حاشیه نشینی و خانه های نامناسب و غیر امن و نامقاوم خواهد بود و  بزرگترین دستاورد این اتفاق نا هنجاری های اجتماعی و فرهنگی است. از نظر من سرمایه گذاری در بافت فرسوده یک فرصت بسیار عالیست. در بهترین کشورهای دنیا بهترین نقطه شهر مرکز شهر است اما در کشور ما مرکز شهرها یمان به دلیل بی توجهی به ویرانه تبدیل شده اند و ما در حال حاضر تلاشمان احیا کردن این بافت فرسوده است. قیمت واقعی مسکن مهر در این وضعیت اصلا مشخص نیست. امیدوارم که با همکاری آقای وزیر در سال مدیریت جهادی مسکن مهر را سروسامان ببخشیم.

انبوه سازان چقدر در رکود بازار مسکن نقش داشته اند؟

خود انبوه سازان در رکود بازار مسکن واقعا به مشکل بر خورده اند و هر ساختمانی که می سازند به فروش نمی رود. به هیچ عنوان انبوه سازان در رکود بازار مسکن نقشی نداشته اند. زمانی که پروژه های ما به 300 درصد رشد برسد پیش فروش واحد های مسکونی آغاز می شود. البته بسیاری از افراد ساختمان هایشان را احتکار می کنند و به نوعی سرمایه گذاری می کنند. اما نباید همه ای انبوه سازان را در یک مجموعه قرار دهیم. طبق آمار اتاق بازرگانی 18 هزار اشتغال کشور در بخش مسکن است و 28 درصد گردش نقدینگی هم در این بخش است اما حمایتی که از این بخش شده است صفر است. ما اعتقاد نداریم که ما را حمایت کنند ما می گوییم از مصرف کننده این بخش حمایت کنید.

افزایش قیمت سوخت چه تاثیری بر قیمت مسکن خواهد گذاشت؟

اگر تورم بالای 20 درصد و یا کمتر از 20 درصد باشد هیچ اتفاقی نخواهد افتاد اما اگر تورم بالای 25 درصد و یا بیشتر از این باشد قطعا این افزایش قیمت بر قیمت مسکن نیز تاثر گذار خواهد بود. بسیار بعید می دانم که این رکود به همین زودی ها از بین برود. دولت این رکودرا با سیاست های نادرست قبلی اش به بازار مسکن تحمیل کرده است و فقط به مسکن مهر به ظاهر توجه کرده است. در این شرایط انتظار داریم که دولت به بخش مسکن توجه کند زیرا قدرت خرید اقشار جامعه بسیار پایین است. قیمت مسکن و قیمت تمام شده ای آن بسیار بالا است و واقعا یک حمایت ویژه باید صورت گیرد که مسکن از این رکود بیرون آید. با از بین رفتن این رکود صنایع وابسته به مسکن می تواند کمک شایانی به بخش اشتغال زایی کشورکند. امیدوارم که بتوانیم این دوران سخت را پشت سر بگذاریم و شاهد رونق در بخش بازار و قیمت های فعلی نیز باشیم. اما در دیدگاه کلی از نظر من قیمت ها دوباره افزایش پیدا خواهند کرد.

با تدابیری که دولت اندیشیده است به نظر شما چقدر طول می کشد که بازار مسکن از این رکود خارج شود؟

دولت و علی الخصوص وزارت خانه های اقتصادی دولت معتقد هستند که باید اهمیت ویژه ای به این بخش داده شود. اما اگر بخواهیم به این موضوع منصفانه نگاه کنیم واقعا دولت هم گرفتار است و در هر بخشی که می خواهد وارد شود پر از رکود و مشکلات مختص خودش است. از طرف دیگر دولت به طور غیر مستقیم به مردم اعلام کرد که توانایی دادن یارانه ها را ندارد. از دیدگاه من اشتغال درمانی برای تمام دردهای دولت و مردم است. اگر اشتغال پویایی داشته باشیم بسیاری از مشکلات کشور حل خواهد شد. ما به دنبال این هستیم که با بازگشت دوباره رونق به بخش مسکن و ساختمان شاهد شکوفایی تولید و واحدهای صنعتی و خدمات دهنده به بخش مسکن باشیم. نباید فقط بخش مسکن را دید زیر 300 شغل و چندین شغل غیر مرتبط وجود دارد که مرتبط به بخش مسکن هستند. اگر واحد تولیدی کشور در بازار داخلی بتواند خودش را به کیفیت مطلوب مورد نظر جهانی برساند می تواند در بازار های خارجی هم حرفی برای گفتن داشته باشد آن زمان است که ما موفق شده ایم و خود را به هدف های واقعی مان رسانده ایم. بستر های بسیار مناسبی در کشور ما وجود دارد و اگر دولت مدبرانه عمل کند و در جهت بیرون آمدن از رکود اقتصادی گام بردارد شاهد این خواهیم بود که بخش مسکن به روزهای آرمانی اش باز می گردد.

چرا تمام برنامه هایی که در حوزه مسکن تدوین شده همگی شکست خورده است؟

اکنون که قانون هدفمندی یارانهها اجرایی شده است برنامه ها در حال مشخص شدن است و به زودی همه چیز معلوم خواهد شد. از نظر من بسیاری از دولتمردان نمی خواهند این برنامه ها را اجرایی کنند. بسیاری از طرح های ما به مجلس رفته است و تصویب هم کرده اند اما به مرحله اجرا که می رسد دیگر هیچ اتفاقی در راستای اجرا شدنش نمی افتد. در قانون برنامه توسعه سوم، مجلس دولت را مکلف کرد که 10 سال وقت دارید کلیه بافت های شهری را نوسازی و احیا کنید. برنامه چهارم  رد شد و پنجم هم در حال تمام شدن است اما باز هم هیچ اتفاقی نیفتاد. در برنامه چهارم دولت اعلام کرد که نتوانسته این طرح را اجرایی کند. مجلس به دولت عنوان کرد که 10 درصد از این طرح را اجرایی کنید و حتی محل منابعش را هم تامین کرد اما در استانه پایان برنامه پنجم هستیم و هنوز هم این 10 درصد را اجرایی نکرده اند و اگر خوشبینانه نگاه کنیم تنها 4 درصد از این طرح اجرا شده است.

یکی از پارامترهای تاثیر گذار بر قیمت مسکن قیمت زمین است که ربطی به هزینه های جانبی ساخت مسکن ندارد چرا نرخ پایین و مناسبی برای زمین در نظر نمی گیرید که قیمت تمام شده مسکن متعادل شود؟

اولین کالای مورد استفاده برای ساخت خانه، زمین است که ما آن را از مردم می خریم. تورم بالا و اثرات آن باعث شده است که مردم هم بر اساس نرخ تورم زمین خود را بفروشند. اگر همان قانون سامان دهی اجرا می شد دولت و سازمان های مربوطه این زمین های که در اختیار دارند را در جهت اهداف این قانون در اختیار سازمان راه و شهرسازی قرار می دادند دیگر شاهد گرانی زمین نبودیم. دولت جهت خانه دار شدن مردم باید زمین های مناسبی در حاشیه شهرها خریداری کند تا قیمت ها متعادل شود. زمانی که زمین ارزان قیمت در اختیار ما بگذارند قیمت تمام شده ای خانه هم بسیار کاهش خواهد داشت.

دلال بازی ها و مدیریت های غلط چقدر در این نابهسامانی ها دخیل بوده است؟

من اعتقادی به دلال بازی در بخش مسکن ندارم زیرا شاید فردی در این بخش سرمایه گذاری کرده است بعد با تورم بازار مواجهه شده و قاعدتا سود بیشتری هم برده است. کسانی که در این بخش با این پول های کلان سرمایه گذاری می کنند پول هایشان سالم نیست زیرا مالیات نمی دهندو در بیشتر حوزه ها هم در حال سرمایه گذاری کردن هستند. بسیاری از این افراد واحد های بسیار زیادی از ما خریداری می کنند و سود های کلانی نیز می برند. زمانی که مردم از تسهیلاتی که در خدمتشان گذاشته شده استفاده نمی کنند این افراد سودجو می ایند و به جای انها واحدهای مسکونی را از ما خریداری می کنند. باید بپذیریم که در بخش مسکن بهره اصلی را همین دلال ها و سوداگران می برند. بارها در مجلس عنوان کردم که هر چقدر می خواهید برای این قشر مالیات وضع کنید ما مشکلی نداریم اما از تولید کنندگان اولیه برای بار اول مالیات دریافت نکنید که وارد سرمایه گذاری در این بخش شوند.

ایا امیدی وجود دارد که امسال مسکن مهر مجددا شروع به کار کند؟

پرونده مسکن مهر بسته شده است اما امیدواریم که امسال و سال آینده به طور کلی واحد های مسکن مهر را تحویل خریدارانی که چشم انتظار دریافت واحد هایشان هستند بدهند.

مردم می خواهند بدانند که در این شرایط خانه بخرند یا نه؟

به نظر من اگر توان خرید دارند همین الان خانه بخرند زیرا از نظر من بهترین فرصت است.

پیش بینی شما از بازار مسکن سال 93 چیست؟

ماه اول سال 93 گذشته و هیچ اتفاق خاصی هم نیفتاده است. امیدوارم و البته اعتقاد قلبی خودم است که با توجه به رکودی که در 18 ماه قبل داشته ایم در 2 یا 3 ماه اخیر شاهد رونق بازار مسکن باشیم و این قیمت متعارف مسکن است که باعث این موضوع خواهد ش. رونق خرید و فروش در 6 ماه دوم سال پیش بینی ما است و از شهریور ماه رونق دوباره به بازار باز می گردد.

پیشنهاد من این است که باید در بخش بافت فرسوده سرمایه گذاری شود و امنیت را به خانه های مردم باز گردانیم و بازار را رقابتی کنیم. دولت باید از منابع در آمدی خودش یک بخشی را به حوزه مسکن بدهد زیرا مسکن بخش حیاتی و اشتغال زا ماست. این بخش باید بتواند بر روی پای خودش بایستد چرا نباید شرکت های ما توسعه پیدا نکنند و بزرگ نشوند؟ زیرا شرکت هادر عرصه بین المللی دارای منابع مالی نیستند و کسی را ندارند که از این بخش حمایت ویژه کند. بسیاری از سازندگان مسکن تا نصف های راه را می روند اما به دلیل نبود حمایت های که باید وجو د داشته باشد و ندارد از حرکت باز می ایستند و سرمایه شان نیز از بین می رود. باید از کشورهای مثل ترکیه و مالزی الگو برداریم و در بخش مسکن تسهیلات بدهیم. یک بار برای هر خانواده تسهیلات ارزان قیمت بر اساس توانایی اعتبار سنجی خودشان و در آمد آن خانواده بدهند. طبق آمار سالیانه ما 80 هزار ازدواج داریم و اگر این جوانان سر پناه داشته باشند بسیاری از این آمار طلاق ها کم خواهد شد زیرا سر پناه مهمترین بخش مالی زندگی است.