اجاره به شرط تملیک، کلید خانه‌دار شدن مردم

به گزارش فارس، پیشینه تاریخی فرآیند «خانه دار شدن» در کشور ما نشان می‌دهد که ظرف 20 و به خصوص در 10 سال گذشته تحولات بنیادینی در فرهنگ و فرآیندهای بخش های تولید، تأمین منابع و خانه دار شدن متقاضیان در کشور ما روی داده که بطور کلی و از اساس با سیاست ها و رویکردهای قبلی، بویژه در اواخر دهه 40 و 50 که اوج شکوفایی اجرایی پروژه هایی چون شهرک اکباتان، آپادانا، قدس(غرب سابق)، شهر آرا، تهران ویلا، خزانه فلاح، تهرانپارس، نارمک، دولت آباد، آریا شهر، زیبا شهر، آ. اس.ب و امثالهم بود، تفاوت دارد و از چالش های اقتصادی واجتماعی امروز در این صنعت که گریبان دولت و مردم را گرفته و آن را تبدیل به یک مشکل بزرگ و اساسی کرده است، در آنها خبری نبوده است.

اگر بخواهیم به بررسی آسیب شناسی شکل گیری معضل بزرگ حاضر بپردازیم، ناگزیر هستیم پرونده این پروژه ها را از قفسه ها و آرشیو های نهادها و سازمانهای مربوطه بیرون بکشیم و نحوه تولید، تأمین مالی و شیوه های واگذاری و خانه دار کردن مردم را در سالهای قبل مورد تجزیه و تحلیل قرار بدهیم تا ببینیم در این عرصه چه عواملی جایگزین عوامل دیگر شده اند که امروز مسئله تأمین مسکن مردم به عنوان یک کلاف سر درگم در اقتصاد ملی نقش ایفا می کند.

برای کسانی چون بنده که دسترسی آنها به سوابق پروژه ها میسر نیست ولی در سن و سالی هستند که فرآیندهای اجرایی گذشته را بصورت ملموس درک کرده اند، بخشی از عوامل تغییرات صورت گرفته قابل توضیح است:

1-  پشتوانه های علمی، مطالعاتی و کاربردی بودن طرح های مسکن قبل از اجرا:

بدون تردید اجرای هر یک از پروژه های مزبور قبل از اجرا، دارای پشتوانه مطالعات علمی، فنی، فرهنگی، اجتماعی و توجیهات اقتصادی بوده و منطبق با طرح های تفصیلی شهر سازی و برنامه ریزی که با بودجه سالیانه کشور بهم دوخته شده، آغاز بکار کرده و در یک جمله «دانش فنی» مربوط به هر بخش تولید، نحوه تأمین منابع، شیوه واگذاری به متقاضیان و ... در آن تعریف شده است. در حالی که در توسعه ساخت و سازهای فعلی مانند: سعادت آباد، جنت آباد، پونک، اسلامشهر و ... چنین ملاحظاتی دیده نمی شود و متأسفانه، اثر این نابسامانی ها، بسیاری از پروژه های گذشته را نیز در طول زمان تحت تأثیر قرار داده و بافت نظامات پروژه های یاد شده را نیز بهم ریخته و هیچکدام با گذشته خود شبیه نیستند!!

2- تغییر عوامل تولید و ساخت:

در اجرا و عملیاتی شدن پروژه های فوق، از عوامل حرفه ای تولید مسکن در انبوه سازی و پیمانکاران تخصصی استفاده شده، اما در طول سی سال گذشته رفته رفته حضور این پیمانکاران کمرنگ و موضوع ساخت و ساز به سرعت، بدست بساز و بفروشهای غیر حرفه ای افتاده و حتی در اجرای پروژه های بزرگی چون مسکن مهر، نقش انبوه سازان حرفه ای و تخصصی در برابر حضور بساز و بفروشهای ناشی نادیده گرفته شده است.

3-  عقب ماندگی از فن آوری روز:

به رغم سرعت و تغییرات حیرت انگیزی که در فن آوریهای تولید، ساخت و بهره برداری و ... در صنعت ساختمان روی داده است، متأسفانه هنوز مجتمع هایی که قادر باشند به لحاظ کیفی و کمی در حد پروژه های چهل و پنج سال پیش همانند: اکباتان، آ. اس. ب، آتی ساز، برجهای حافظ و نظامی و سعدی در شهرک قدس ظاهر شوند کم دیده می شود و این نشان می دهد که صنعت ساختمان بطور کلی از فن آوری های روز تولید عقب مانده است.

4- تغییر در شیوه تأمین منابع مالی:

در کلیه پروژه های بزرگ تولید مسکن در گذشته، شاهد تأمین مالی پروژه در یک فرآیند تعریف شده تسهیم منابع از سوی بانک ها، انبوه سازان و خریداران پیش از آغاز اجرای فعالیت هستیم که هر یک در چارچوب قراردادهای منعقده به تعهدات و وظایف خودعمل کرده واجرای پروژه بدون برخورد با موانع تأمین مالی، با کیفیت عالی، تحویل به موقع و قیمت مناسب تولید و عرضه شده اند. با بهم ریختگی این فرآیند، رابطه تأمین مالی بین بساز و بفروشهای خرده ساز  غیر حرفه ای بطور مستقیم با بانک ها صورت پذیرفته و در نتیجه کیفیت ساخت، زمان تحویل و قیمت گذاری مسکن بدست این گروه غیر تخصصی افتاده و بطور طبیعی بر مشکلات کمی و کیفی تولید و افزایش بی رویه قیمت مسکن افزوده و در گردش معیوب تأمین منابع مالی موجب پدید آمدن مطالبات معوق در بانکها گردیده است. از سوی دیگر اثر بخشی پس انداز مردم در این فرآیند نادیده گرفته شده است.

5- تغییر رفتار بازار مسکن:

متغیر های فوق دگرگونی های چالش بر انگیزی را نیز در بازار و رفتار مشتریان ایجاد کرده است، پدیده واگذاری مسکن رانتی، توزیع انواع وام های خرد تحت عنوان خرید مسکن، مشارکت در ساخت، تعمیرات و ... استفاده متقاضیان از آن در بخش های دیگر، ضمن آنکه نیاز متقاضیان را مرتفع نکرده، بلکه موجب تشدید حضور واسطه گران و دلالان تأمین مالی و سوء مدیریت منابع مالی در هدایت منابع بانکها به بخش های مختلف از جمله صنعت ساختمان شده است و در نتیجه وضعیت فعلی را تشدید کرده است.

6- تغییر در رفتار متقاضیان مسکن:

در دهه های چهل و پنجاه، فرآیند خانه دار شدن در ایران مانند همه کشورها با اختصاص پرداخت بخشی از قیمت خانه از محل پس انداز متقاضی و مابقی از سوی بانک ها در اقساط دراز مدت ۱۰ تا ۲۰ ساله انجام می گرفت. اما به دلیل وجود هرج و مرج ناشی از موارد بالا، بازار سیاست فروش نقدی از سوی سازندگان و دلالان واسطه ها به متقاضیان مسکن تحمیل شد و جامعه متقاضی مسکن، از دانش و خدمات مهندسی فروش از قبیل اجاره، خرید اقساطی، اجاره به شرط تملیک محروم گردید و در نتیجه فرهنگ رفتاری آنان در «مالکیت آنی» تقویت و همین موضوع بصورت درونزا، تقاضا در این بخش را افزایش و سبب بوجود آوردن سیکل معیوب افزایش قیمت ها در بخش خرید، کاهش توان خرید متقاضیان و در ادامه افزایش روند اجاره بها شد.

راهکار شکستن حلقه معیوب کنونی:

این واقعیت می بایست پذیرفته شود که چرخه معیوب حاضر در بازار تولید مسکن باید شکسته شود و سیاست گذاران و تصمیم گیران در وزارت مسکن و شهر سازی، شهرداری ها، بانکها و ... به پشتوانه تجربیات گذشته و بکارگیری فن آوریهای روز که در تأمین مسکن برای مردم در سایر کشورهای جهان بکار گرفته می شود، دست از سیاست های تحمیل شده  و روزمره جاری بردارند و در سیاست های خود حضور انبوه سازان حرفه ای، تأمین مالی سازمان یافته از سوی بانکها با رویکرد مدیریت گردش منابع و دخالت دادن پس اندازهای مردم را در صنعت اجاره داری مد نظر بگیرند.

صنعت لیزینگ یا همان اجاره داری اگر چه در کشور ما نوپا به نظر می رسد و با لیزینگ خودرو به میان مردم آمده است، اما در کشورهای پیشرفته و نوظهور قدمت 150 ساله دارد. این صنعت با معرفی ابزارهای مالی نوین، نقش مهم و اساسی را در اقتصاد ملی اینگونه کشورها در بخش مسکن، خودرو، ماشین آلات و تجهیزات، دفاتر کار و ... ایفا می کند و با استعدادی که در آن وجود دارد، توان مالی مؤسسات تولیدی بزرگ را برای سرمایه گذاری افزایش داده و گستره ای از کالاهای اساسی و با دوام مصرف کنندگان و مدیریت بازگشت منابع در صنعت مربوطه را بر عهده گرفته است و کارکرد آن از بروز تورم و یا رکود اقتصادی جلوگیری و در نهایت بر رفاه اجتماعی اثر مثبت و مستقیمی گذاشته است.

صنعت لیزینگ (اجاره داری) برای متقاضیان، موجب افزایش قدرت خرید، کاهش فشار نقدینگی و برخورداری از امکانات آینده را در زمان حال فراهم می سازد و برای عرضه کنندگان کالا نیز سبب بازار سازی و تسریع در گردش فروش از طریق سامان دادن به تقاضای بازار می گردد و در نهایت شاخص های اقتصاد ملی را در بخش های افزایش تولید، افزایش اشتغال، تعدیل قیمت ها، کاهش تورم، ... تحت تأثیر قرار می دهد.

این صنعت برای نظام بانکداری کشور، ابزاری مؤثر برای مصرف منابع مالی در امور معین است که از بنیان های فکری و اعتقادی عملیات بانکی بدون ربا در کشور ماست و عقود فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک آن از شیوه های مؤثر و کارآمد در تخصیص منابع کمیاب برای سرمایه گذاریهای مولد است که تجربه ارزشمند آن در باز سازی و نوسازی ناوگان حمل و نقل درون و برون شهری در دهه اخیر کاملاً مشهود است.

ابزارهای مالی موجود در صنعت لیزینگ مسکن قادر است، مدیریت تأمین منابع مالی انبوه سازان را برای تولید بیشتر مسکن با کیفیت، تحویل به موقع به متقاضیان و مناسب کردن قیمت ها را بر عهده گرفته و منابع دریافتی از بانکها را در این بخش فعال و با امنیت کامل به گردش در آورد و در یک فرآیند تعریف شده، متقاضیان را متناسب با پس انداز و درآمدهایشان صاحب خانه کند.

*محمد کاظم کارشناس لیزینگ