الزامات استفاده از روش لیزینگ در تامین مالی مسکن

روش‌های مختلفی جهت تامین مالی در بخش مسکن در دو حوزه تولید و خرید طراحی شده است. در بازار مسکن ایران با وجود اینکه مباحث تامین مالی مسکن و استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی در این بخش، از مدت‌ها پیش مطرح بوده است ولی بنا به دلایلی از جمله وجود تورم بالا و نوسانات نرخ بهره، از این ابزارها تقریباً استفاده‌ای نشده است و عمده تامین مالی در بخش مسکن از طریق پس‌اندازهای خانواده‌ها و بخش اندکی از آن نیز به وسیله تسهیلات بانکی (در شهر تهران به طور متوسط 12 درصد و در سایر شهرهای بزرگ به طور متوسط حدود 20 درصد) صورت می‌پذیر‌د. این در حالی است که زیرساخت‌های قانونی استفاده از انواع ابزارهای تامین مالی بخش مسکن در کشور موجود است. از جمله این ابزارها استفاده از روش لیزینگ است که در بسیاری از کشورها بخشی از منابع مالی مورد نیاز خانوارها و شرکت‌ها جهت تامین کالاهای بادوام، مسکن و‌... از این روش تامین می‌شود. در ایران سابقه استفاده از روش لیزینگ در بازار خودرو وجود دارد ولی مثل سایر ابزارهای تامین مالی، از لیزینگ نیز، جهت تامین منابع مالی مورد نیاز خانوارها در بخش مسکن استفاده‌ای نشده است. روش‌های مختلف لیزینگ وجود دارد ولی روشی که امکان استفاده از آن در تامین مالی بخش مسکن وجود دارد، لیزینگ سرمایه‌ای (یا اجاره اعتباری) است. این روش مشابه عقد اجاره به شرط تملیک است به طوری که بین شرکت لیزینگ (موجر) و متقاضی مسکن (مستاجر) قراردادی بسته می‌شود و طی آن حق استفاده از دارایی برای مدت معینی به مستاجر واگذار و در پایان مدت قرارداد مالکیت دارایی به اجاره‌کننده منتقل می‌شود.

مهم‌ترین مزیت روش لیزینگ نسبت به سایر روش‌های تامین مالی، انعطاف‌پذیری بیشتر این روش مطابق با شرایط متقاضی و تمرکز فعالیت شرکت بر تامین مالی نوع خاصی از کالا و همچنین بازارسازی و تسریع در گردش فروش برای یک تولید‌کننده خاص از طریق ایجاد بازار تقاضاست. با وجود این روش لیزینگ نیز همچون روش‌های تامین مالی دارای ریسک‌های مختلفی (ریسک محیط داخلی و بیرونی صنعت لیزینگ) از جمله ریسک نوسان نرخ بهره و تورم، ریسک نقدینگی (احتمال فقدان نقدینگی کافی برای ایفای تعهدات توسط شرکت لیزینگ در سررسیدهای معین)، ریسک اعتباری (عدم ایفای تعهدات توسط مشتری)، ریسک تغییر در شرایط و نوسانات اقتصادی است که جهت کاهش این ریسک‌ها و اجرایی شدن این روش در تامین مالی بخش مسکن با لحاظ شرایط خاص این بخش، به شرایط اقتصادی و محیطی مناسبی نیاز است. همچنین نکته قابل تامل دیگر اینکه چون این روش عموماً باعث تقویت طرف تقاضا می‌شود در شرایطی که بازار مسکن، از وضعیت عرضه مناسبی برخوردار نباشد ممکن است باعث التهاب در بازار و افزایش قیمت مسکن شود.

بررسی بازار مسکن نشان می‌دهد از سال 1389 تعداد پروانه‌های صادره در شهر تهران به شدت افزایش یافته است که به دلیل ورود با تاخیر یک تا دو‌ ساله این واحدها به بازار، می‌توان گفت عرضه مسکن در شرایط فعلی از وضعیت مناسبی برخوردار است لذا استفاده از روش لیزینگ، در صورت ثابت بودن سایر شرایط اقتصادی، نمی‌تواند در کوتاه‌مدت باعث عدم تعادل و افزایش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، به عنوان شهر پیشرو بازار مسکن در کشور شود. لازم به ذکر است بررسی روند صدور پروانه‌های صادره در کل کشور نیز حاکی از عرضه قابل توجه مسکن در سال جاری و سال آتی است. هر چند ادامه این روند به سادگی قابل پیش‌بینی نیست.

ولی بررسی متغیرهای اقتصادی، حاکی از تورم بالا و نوسان نرخ بهره در اقتصاد کشور است. این مساله می‌تواند باعث افزایش ریسک شرکت‌های لیزینگی که قصد فعالیت در بازار مسکن را دارند، شود چرا که منابع مورد نیاز شرکت‌های لیزینگی، عموماً از طریق منابع داخلی شرکت، منابع مالی بدهی (اوراق مشارکت) و تسهیلات بانکی صورت می‌پذیرد که بازپرداخت این منابع عموماً کوتاه‌مدت است ولی قراردادهای اجاره به شرط تملیک مسکن در قالب لیزینگ سرمایه‌ای، عموماً بلندمدت است. از طرف دیگر در شرایط تورمی، ارزش واقعی اجاره‌بها در بلند‌مدت کاهش می‌یابد که این مساله باعث کاهش بازدهی واقعی این نوع از قراردادها در شرکت‌های لیزینگ می‌شود. همچنین در شرایط تورمی می‌بایست نرخ سود منظور‌شده در اجاره‌بها افزایش یابد و در صورتی که نرخ سود به صورت دستوری، ثابت نگه داشته شود شرکت‌های لیزینگی تمایل خود را جهت ادامه فعالیت از دست می‌دهند. مضافاً اینکه در شرایط تورمی سایر ریسک‌ها نیز در این شرکت‌ها افزایش می‌یابد.

لذا الزامات ورود شرکت‌های لیزینگی در تامین مالی بخش مسکن و ادامه روند فعالیت این شرکت‌ها، به شرح ذیل است:

1- کنترل نرخ تورم و نوسانات شدید نرخ بهره: بررسی اقتصاد ایران نشان می‌دهد طی دو دهه اخیر همواره نرخ تورم و بهره، پرنوسان و بالا بوده‌اند ولی سیاستگذاران فعلی اقتصاد ایران با توجه به تجربیات گذشته و وقوف کامل از تبعات منفی تورم بالا، سعی در کنترل نقدینگی و کاهش نرخ تورم و به تبع آن کاهش نرخ بهره و جلوگیری از نوسان شدید در این متغیرها دارند که در صورت موفقیت، ابزارهای نوین از جمله لیزینگ، در تامین مالی بخش مسکن قابلیت اجرا پیدا می‌کنند.

2- آزاد‌سازی نرخ بهره: در شرایطی که اقتصاد کشور با تورم بالا و پرنوسان روبه‌رو است شرکت‌های لیزینگی به منظور جذب منابع و همچنین سودآوری مد نظر خود نیز می‌بایست اقدام به افزایش نرخ بهره در تامین مالی منابع مورد نیاز متقاضیان بخش مسکن و همچنین جذب منابع خود کنند.

3- تعادل در بازار مسکن و تقویت بعد عرضه بخش مسکن: در حال حاضر عرضه مسکن کشور در شرایط مطلوبی به سر می‌برد ولی ادامه این روند در بلند‌مدت تضمین شده نیست. کما‌اینکه مشاهدات بازار مسکن حاکی از کاهش ساخت‌وساز‌های جدید در بخش مسکن شده است این در حالی است که در سال‌های آتی میزان نیاز به مسکن همچنان ثابت است لذا ضروری است ساخت‌وساز جدید مسکن تقویت شود.

4- ثبات‌بخشی به قیمت مسکن: با افزایش قیمت مسکن، به منظور افزایش کارایی روش‌های تامین مالی، می‌بایست تسهیلات اعطایی به متقاضیان افزایش یابد. این در حالی است که ممکن است درآمد خانوارهای متقاضی مسکن، متناسب با افزایش قیمت مسکن، افزایش نیابد، که این مساله می‌تواند باعث افزایش ریسک اعتباری در شرکت‌های لیزینگی شود.

علیرضا قائدی: کارشناس اقتصاد مسکن