سرمایه‌گذاران باهوش در رکود خانه می‌خرند

براساس این تحقیق تحولات بازار مسکن ایران به 5 اپیزود تقسیم شده است: رکود شدید، رکود اندک، رونق اندک، رونق شدید و چرخش بازار. ویژگی‌های هر دوره و نحوه شناخت و پیش بینی آنها نیز در دو بخش عرضه و تقاضا و آمارهای مربوطه در این فصل و فصول آتی ارائه شده است. طول دوره زمانی هریک نیز ارائه شده است. به صورت تاریخی دوره‌های زمانی مختلف به صورت تطبیقی با این دسته‌بندی تطبیق داده شده است.

هادی کوزه‌چی در کتاب استراتژی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران، با تمرکز بر بر تحولات و چشم‌انداز 1393 و 1394 ایران که به تازگی منتشر شده رفتار خریداران را به 4 دسته تقسیم شده اند و رفتار آنها در 5 اپیزود مورد بررسی قرار گرفته است که خلاصه آن در جدول زیر نشان داده شده است.

بررسی آمار مختلف سمت عرضه و تقاضا که در فصول مختلف کتاب ارائه شده است (با تحلیل تحولات خرد و کلان بخش مسکن)، نشان می‌دهد که سمت تقاضا در سال 93-94 در رکود نسبی خواهد بود و میزان تقاضا کمتر از عرضه مسکن نوساز در بیشتر شهرهای کشور و مخصوصا کلان شهرها می‌باشد. این امر سبب می‌شود که اگر شوک خاصی در سطح اقتصاد کلان رخ ندهد (مانند جهش دوباره قیمت دلار)، رشد قیمت مسکن در دوره رکود تقاضا (بخش عمده دوره سال 93-94 همانند سال 92) کمتر از میزان تورم باشد.

محاسبات مربوط به شناسایی حباب قیمتی مسکن در فصل ششم ارائه شده است نشان می‌دهد که چگونه می‌توان به راحتی زمان چرخش بازار (مانند اوایل سال 87 و 92) را تشخیص داد و زمان مناسبی را برای خروج از بخش مسکن انتخاب کرد.

یافتن فرصت مناسب سرمایه‌گذاری (چه به عنوان سازنده و چه به عنوان سرمایه گذاری و یا مصرف کننده) در دوران رکود مسکن به نحوی که سود به دست آمده بیشتر از سود بانکی و تورم باشد، عموماً کار دشواری است. مشکل اصلی نیز استراتژی خروج از بازار و فروش است. معمولاً بهترین گزینه در این دوران عدم حضور در بازار و فروش امکان و حضور در سایر بازارهای سرمایه‌گذاری است.

بدترین دوران حضور در مسکن نیز دوران رکود شدید است. به عنوان مثال افرادی که در یک سال گذشته مالک مسکن (تابستان 92 تاکنون) بودند (به هر نحو شامل سازنده، سرمایه گذاری و یا مصرفی)، حدود 40% از ارزش واقعی ثروت خود را از دست داده اند. دلیل این امر خواب سرمایه حدود 25% در ایران به صورت سالانه (البته حداقل و به میزان سود موثر نظام بانکی)، و کاهش حدوداً 15% قیمت از اوج قیمت‌ها در سال گذشته می‌باشد. در فصل سوم کتاب، مثال‌های متنوعی از میزان بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در دوره‌های مختلف ارائه شده است. زمان مناسب خرید در بخش مسکن و همین طور زمان مناسب برای فروش مسکن، تاثیر قابل توجهی در افزایش ثروت فرد دارد. خروج از بازار مسکن در دوره رکود، می‌تواند در هر دوره به دو برابر شدن ثروت فرد، نسبت به افرادی که اقدام به نگهداری مسکن خود در دوره رکود می‌کنند، منتهی شود.

براساس مطالعاتی که در این تحقیق انجام شده، نهایتاً در صورتی که شوک اقتصاد کلان خاصی در طی دو سال آینده رخ ندهد (مانند جهش قیمت ارز)، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال 93 چندان توصیه نمی‌شود و حتی خروج از آن در صورت امکان توصیه می‌شود. مشکل عموم سازندگان نیز فروش خواهد بود و بازار مسکن در بخش تجاری و مسکونی بر اساس آمار ارائه شده، کشش میزان ساخت و ساز موجود را ندارد. برای ساخت و ساز جدید نیز به سازندگان توصیه می‌شود که عجله نداشته باشند.

براساس توصیه‌های این کتاب دارندگان زمین نیز بهتر است هرچه زودتر نسبت به فروش زمین و یا مشارکت در ساخت اقدام نمایند. فقط مدنظر داشته باشند که با توجه به کاهش سوددهی ساخت و ساز، ممکن است سازنده در اواسط کار نسبت به توقف ساخت و یا کاهش سرعت آن اقدام نمایند. با پیشرفت رکود، تقاضا برای امکلاک کلنگی و زمین عموماً کاهش می‌یابد و قدرت چانه زنی مالکان کمتر می‌شود که این امر در یک سال گذشته رخ داده است و روند موجود نشان می‌دهد که در سال 93 نیز این امر ادامه خواهد داد.

منبع:خبرآنلاین