۱۸پیشنهاد برای تامین مالی مسکن

محمدهاشم بت‌شکن با تشریح نظام تأمین مالی مسکن از طریق بازار رهن با تأکید بر اسناد بالادستی و کلان در جهت ترسیم اهمیت بخش مسکن، به اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران اشاره کرد و گفت: داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت نیز در نظر دارد زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

*سیاست‌های ابلاغی مقام معظم رهبری در بخش مسکن

بت‌شکن با اشاره به سیاست‌های ابلاغی مقام معظم رهبری در بخش مسکن، بر اجرای بند 9 سیاست‌های ابلاغی اقتصاد مقاومتی مبنی بر اصلاح و تقویت همه‌جانبه نظام مالی کشور با هدف پاسخگویی به نیازهای اقتصاد ملی، ایجاد ثبات و پیشگامی در تقویت بخش مسکن و توانمندسازی جوانان در تأمین هزینه‌های زندگی بر مبنای سیاست‌های ابلاغی جمعیت و تجهیز پس‌انداز ملی و تقویت نظام پولی و هدایت بازارهای پولی در جهت حمایت از سرمایه‌گذاری در سیاست‌های کلی تشویق سرمایه‌گذاری تأکید کرد.

وی با اشاره به اینکه مسکن به عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری یک خانواده متوسط به شمار می‌رود گفت: اختصاص 21 درصد از تولید ناخالص ملی به فعالیت مسکن و مستغلات و خدمات و سهم 52 درصدی از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص، سهم 15 درصدی از اشتغال و سهم 32 درصدی از بودجه خانوار نشان از اهمیت جایگاه مسکن به عنوان یکی از لوکوموتیوهای لازم برای خروج از رکود اقتصادی است.بت شکن ادامه داد:مسکن با 78 رشته ارتباط پیشین و 56 رشته ارتباط پسین، حائز جایگاه مهمی در جامعه و اقتصاد ملی است.

*ویژگی‌های نظام تأمین مالی مسکن در ایران

مدیرعامل بانک مسکن به بیان ویژگی‌های نظام تأمین مالی مسکن در ایران پرداخت و نسبت پایین اعتبارات بخش مسکن به GDP، همچنین نسبت پایین تسهیلات به ارزش ملک، تکیه قدرت خرید بر پس‌انداز گذشته به جای درآمدهای آتی، سهم ناچیز سایر نهادهای مالی در تأمین مالی بخش مسکن را از جمله این ویژگی‌ها برشمرد.

* تسهیلات 275 هزار میلیارد ریالی  سیستم بانکی به مسکن در سال 92 معادل

وی به ارائه آخرین آمارهای اقتصادی و عملکرد بخش مسکن پرداخت و گفت: میزان تسهیلات پرداختی سیستم بانکی به مسکن و ساختمان در سال 92 معادل 275 هزار میلیارد ریال است که 52 درصد آن را بانک‌های دولتی و 48 درصد را سایر بانک‌های غیردولتی و مؤسسات اعتباری پرداخت کرده‌اند که این به منزله سهم 12.7 درصدی بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی است.

*مانده تسهیلات اعطایی شبکه بانکی در بخش مسکن 1282.6 هزار میلیارد ریال

مدیرعامل بانک مسکن افزود: مانده تسهیلات اعطایی شبکه بانکی در بخش مسکن و ساختمان در سال 92 معادل 1282.6 هزار میلیارد ریال است که حدود 70 درصد آن متعلق به بانک‌های دولتی است.وی ادامه داد:بدین ترتیب مانده تسهیلات بخش مسکن و ساختمان دارای سهم 30.7 درصدی از مانده تسهیلات نظام اعتباری کشور است، بنابراین بانک مسکن سهم 5.4 درصدی از کل تسهیلات اعطایی شبکه بانکی را دارد و از طرفی 41.8 درصد از تسهیلات بخش مسکن و ساختمان را تأمین مالی کرده است.

*ساختارهای اقتصاد در جهان یا مبتنی بر بازار یا بانک است

وی با اشاره به این که ساختارهای اقتصاد در جهان یا مبتنی بر بازار یا بانک است گفت: نظام تأمین مالی بخش مسکن در ایران بسیار نزدیک به نظام مالی بانک پایه است البته نمی‌توان در جهان گفت کدامیک بهتر است اما تجربه کشورهای پیشرفته نشان می‌دهد که با توسعه اقتصادی، نظام مالی کشورها به سمت بازار پایگی سوق یافته و سهم بازار سرمایه در نظام تأمین مالی افزایش می‌یابد.

مدیرعامل بانک مسکن افزود: حرکت به سمت  توسعه مالی مستلزم کارایی بازار پول (برای تأمین مالی کوتاه مدت)، کارایی بازار سرمایه (برای تأمین مالی بلندمدت) و توسعه و کارایی بازار بیمه (برای تأمین اطمینان و پوشش ریسک) است.وی تأکید کرد:حرکت در جهت توسعه تأمین مالی مستلزم وجود زیرساخت‌های مالی، حقوقی و نظارتی است، پس از ایجاد ابزار، بازار و نهادهای مالی به شکل ساختار یافته، حمایت‌های دولت بایستی شکل گیرد دولت می‌تواند با ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل نرخ تورم و فراهم کردن یارانه‌های سود، نقش مؤثری در حمایت بخش مسکن ایفا نماید.

بت‌شکن ادامه داد: نکته مهمی که این نظام را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد بی‌ثباتی کلان اقتصادی، نرخ تورم بالا و نوسازی‌های مالی بالاست، بنابراین شرط لازم برای تأمین مالی با ثبات حصول به رشد اقتصادی مستمر، کاهش تورم در سطح قابل قبول، بهبود وضعیت اشتغال و حقوق و دستمزد است.

*کارکرد متفاوت بازار رهن اولیه و رهن ثانویه/کارکرد اصلی بازار ثانویه مبتنی بر بازار سرمایه است

مدیرعامل بانک مسکن ایجاد بازار رهن را با توجه به ابزارها و کارکردهای آن به دو بازار رهن اولیه و رهن ثانویه طبقه‌بندی و کارکرد این دو بازار را متفاوت ارزیابی کرد و گفت: بازار رهن اولیه، تأکید بر بازار پول با هدف اعطای تسهیلات به متقاضیان خرید واحد مسکونی دارد اما کارکرد اصلی بازار ثانویه مبتنی بر بازار سرمایه است و نقدینگی لازم را برای بازار اولیه فراهم می‌کند.

وی اضافه کرد: ابزارها و شیوه‌های تأمین مالی این بازارها نیز متفاوت است به طوری که در بازار اولیه سپرده‌های تعهدی مثل حساب ممتاز، جوانان، پس‌اندازهای اجباری، یارانه‌های تکلیفی، وجوه اداره شده و تسهیلات تکلیفی است اما در بازار ثانویه ابزارهایی مثل اوراق بهادار با پشتوانه رهنی، صکوک استصناع و اجاره وجود دارد.

*تأسیس شرکت تأمین سرمایه مسکن برای کارآمدی نظام تأمین مالی

بت‌شکن توسعه نظام تأمین مالی مسکن را مستلزم ایجاد نهادهای تخصصی رهن دانست و افزود: برای کارآمدی نظام تأمین مالی باید نهادهای تخصصی مسکن را در بازار اولیه و ثانویه رهن ایجاد کنیم که از آن جمله می‌توان به تأسیس شرکت تأمین سرمایه مسکن، لیزینگ مسکن و بیمه مسکن اشاره کرد.

* تأسیس شرکت‌های پس‌انداز منطقه‌ای موجب جمع‌آوری سپرده‌های افراد

وی همچنین تأسیس شرکت‌های پس‌انداز منطقه‌ای را موجب جمع‌آوری سپرده‌های افراد برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن دانست که به صورت خصوصی و منطقه‌ای اداره شده و نقش قابل توجهی در تأمین مالی و ساخت مسکن ایفا خواهند نمود.

*نمی‌توان نسخه واحدی در ساخت‌وساز و تأمین مالی برای مناطق مختلف پیچید

مدیرعامل بانک مسکن با بیان این مطلب که نمی‌توان نسخه واحدی در ساخت‌وساز و تأمین مالی برای مناطق مختلف کشور در نظر گرفت، گفت: پیشنهاد می‌شود ساختار سهامداری شرکت‌های پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای بدین گونه باشد که 20 درصد سهام آن متعلق به بانک مسکن، 20 درصد سرمایه‌گذاران نهادی نظیر صندوق‌های بازنشستگی و شرکت‌های بیمه و 60 درصد سهم تجار و کسبه آن منطقه باشد.

وی افزود:باید نهاد ناظری مثل دولت برای سیاست‌گذاری و هماهنگی بازارها وجود داشته باشد و بانک مرکزی مسئول هماهنگی بازار سرمایه باشد و شرکت‌های تأمین سرمایه به عنوان حلقه‌های مفقوده تأمین مالی بخش مسکن وارد عمل شوند.وی موفقیت نظام جامع تأمین مالی مسکن را مستلزم هماهنگی اجزای سه‌گانه نظام  مالی کشور دانست و در این راستا برای بازار سرمایه، تأسیس تأمین سرمایه تخصصی مسکن برای بازار پول، تأسیس مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای و برای بازار بیمه، تأسیس شرکت بیمه تخصصی را ضروری برشمرد.بت شکن گفت:بدین منظور، موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار جهت تأسیس شرکت تأمین سرمایه مسکن، بانک مرکزی با تأسیس شرکت‌های پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای و بیمه مرکزی با تأسیس شرکت بیمه مسکن اجتناب‌ناپذیر است.

وی در پایان با اشاره به اینکه ظرفیت‌های قانونی در ایران برای ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد خاطر نشان کرد: با عنایت به بند 1 و 2 ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مصوب سال 1378مجلس شورای اسلامی، افزایش سرمایه بانک مسکن، ایجاد بازار رهن ثانویه، راه‌اندازی شرکت‌های تأمین سرمایه، ضرورت کاهش سپرده قانونی سپرده‌های بانک‌ مسکن، استفاده از شرکت‌های لیزینگ در تأمین منابع مالی تولید مسکن به صورت اجاره‌ و اجاره به شرط تملیک، جذب سپرده‌های قرض‌الحسنه پس‌انداز، امکان رسوب بخشی از وجوه سپرده‌گذاری دولتی نزد بانک، صدور مجوز انتشار انواع اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن، گواهی سپرده‌ عام، خاص، صکوک و صندوق‌های زمین و ساختمان، ایجاد حساب صندوق پس‌انداز باز، تسویه مطالبات بانک مسکن از دولت، تجدیدنظر در حدود تعیین شده در خصوص بانکهای تخصصی، سپرده‌گذاری شرکت بیمه دولتی نزد بانک مسکن، جذب مشارکت و سرمایه سرمایه‌گذاران خارجی در تولید انبوه مسکن و استفاده از صندوقهای سرمایه‌گذاری مشترک در داخل و یا خارج با هدف جذب منابع برای تولید انبوه مسکن و در نهایت استفاده از منابع و کمک‌های بانک جهانی و صندوق بین‌المللی پول و صندوق توسعه ملی در زمینه مسکن را به عنوان پیشنهادات اجرایی جهت بهبود نظام مالی تأمین مسکن برشمرد.