مسکن اجتماعی در فاز نازک‌کاری

آنچه تحت عنوان مسکن‌اجتماعی مطرح شده، مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایت اجتماعی است که در چهار شکل از جمله تامین تسهیلات برای تملک مسکن، واگذاری مسکن‌اجاره‌ای یا پرداخت کمک‌هزینه اجاره‌بها می‌تواند اجرایی شود. به گفته فردین یزدانی، دو میلیون و 600 هزار خانوار فاقد مسکن در 4 دهک اول، به حمایت دولت نیاز دارند که بین 25 تا 80 درصد هزینه سکونت‌ آنها باید تامین شود. مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه، سند جدید طرح جامع اوایل نیمه دوم امسال نهایی می‌شود، از پایان تدوین کلیات برنامه‌هایی خبر داد که برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد تنظیم شده است.

این برنامه‌ها که جزئی از طرح جامع جدید مسکن را تشکیل می‌دهد، پیش‌تر «مسکن‌اجتماعی» لقب گرفته بود، اما هم‌اکنون با عنوان «سیاست‌های حمایت اجتماعی» در وزارت راه‌وشهرسازی بحث و بررسی می‌شود که بعد از تصویب‌نهایی در شورای هماهنگی مسکن، در 4شکل به صورت «ساخت یا تامین مسکن ملکی»، «پرداخت تسهیلات برای تامین مسکن ملکی»، «ساخت یا تامین مسکن اجاره‌ای» و «پرداخت کمک هزینه اجاره‌بها» به اجرا درخواهد آمد.

اواخر سال گذشته، در پیش‌نویس غیرقابل استنادی که وزارتخانه برای طرح مسکن‌اجتماعی منتشر کرد، تعداد افراد کم‌درآمد فاقد مسکن مشمول طرح، کمتر از 2 میلیون خانوار برآورد شده بود، اما مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در این مرحله از تدوین طرح، مخاطبان سیاست‌های حمایت اجتماعی را 6/2 میلیون خانوار اعلام می‌کند که همگی عضو 4دهک اول هستند.فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با اشاره به اینکه، طراحی سیاست‌های حمایت اجتماعی به مرحله ظریف‌کاری‌ رسیده و جلسات کارشناسی در این مقطع بیشتر به جزئیات می‌پردازد، تصریح کرد: قرار است 25 تا حداکثر 80درصد از هزینه سکونت خانوارهای فاقد مسکن 4دهک اول از طریق حمایت دولت تامین شود.متن گفت‌وگو با یزدانی را در زیر بخوانید:

به عنوان مدیر بازنگری طرح جامع مسکن توضیح دهید که الان طرح جامع مسکن در چه مرحله‌ای است؟

مطالعات کلان این طرح در سطح کشوری به صورت کلی انجام شده است و برنامه نیازسنجی به تفکیک استان صورت گرفته البته هنوز نتایج آن در دست بررسی‌های کارشناسی است.از سوی دیگر کلیات برنامه تامین مسکن گروه‌های کم درآمد تدوین شده اما هنوز به تصویب مقامات وزارت راه و شهرسازی نرسیده و هم‌اکنون در حال بررسی از سوی کمیته‌های کارشناسی این وزارتخانه است. براساس پیش‌بینی ما تا اواخر تابستان کل این طرح تکمیل و تصویب می‌شود.از این برنامه‌ها هنوز هیچ موردی نهایی نشده است، اما نیاز استان‌ها به تفکیک تا افق 1405 ، در قالب یک پکیج طراحی شده است که قابل پایش و به روزآوری است.

در حال حاضر تعاریف و ذهنیت‌های مختلفی از مسکن اجتماعی در میان شهروندان و عموم جامعه وجود دارد و جزئیات آن برای مردم مبهم است. دولت در قالب «مسکن اجتماعی» دقیقا چه اقدامی قرار است انجام دهد؟

در حال حاضر ظاهرا تعریفی اشتباه از مسکن اجتماعی در افکار عمومی شکل گرفته است به این معنا که مسکن اجتماعی یعنی اینکه تعدادی آپارتمان ساخته شود آن هم به شکل اجاره ای. اما چنین چیزی نیست و چنین برداشتی غلط است، چراکه این تعریف تنها یکی از مواردی است که می‌توان تحت عنوان مقوله مسکن اجتماعی پیاده کرد. مسکن اجتماعی چیزی نیست جز لفظ مختصر شده «سیاست‌های حمایت اجتماعی». در واقع مسکن اجتماعی همان سیاست حمایت اجتماعی در بخش مسکن است.

یعنی اگر بخواهیم بازار مسکن را تقسیم‌بندی کنیم بخشی از نیاز مردم توسط ساز و کار بازار به صورت خود به خود و بدون مداخله دولت برطرف می‌شود و وظیفه دولت تنها تسهیل عملکرد ساز و کار بازار در راستای عملکردهای مثبت خود است.در این بازار سمت عرضه براساس سازوکار و سودی که در بازار آزاد وجود دارد مسکن می‌سازد و عرضه می‌کند و طرف تقاضا بدون اینکه نیاز به حمایت داشته باشد به‌دلیل داشتن توان مالی، مسکن مورد نیاز خود را تهیه می‌کند. دولت در این میان تنها در راستای بهبود فضای کسب‌وکار و عملکرد بازار عمل می‌کند.

ولی بخشی از اقشار هستند که نمی‌توانند به تنهایی با استفاده از ساز و کار بازار، مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند. اینجا است که دولت‌ها باید با سیاست‌های حمایت اجتماعی انگیزه‌های دیگری را وارد کنند تا ضمن اینکه یک فعالیت اقتصادی انجام دهند انگیزه‌های اجتماعی هم در این بازار اقتصادی وارد شود تا با استفاده از این نمود اجتماعی اقشار نیازمند حمایت، مورد حمایت قرار بگیرند. این فرآیند در حقیقت همان سیاست اجتماعی کردن بازار است. بنابراین سیاست مسکن اجتماعی به معنای مجموعه سیاست‌هایی است که از طرف بخش عمومی اعمال می‌شود برای مداخله در کل فرآیند بازار به‌منظور توانمند سازی آن دسته از گروه‌های اجتماعی که قادر نیستند وارد بازار آزاد شوند.این سیاست در برابر موارد شکست بازار عرضه می‌شود.

ابزارهای مورد نیاز و تعریف شده برای سیاست حمایت اجتماعی از کم درآمدهای فاقد مسکن چیست؟

این سیاست اجتماعی دارای ابزارهای مختلفی است. بخشی از مسکن اجتماعی در برخی کشورها معطوف به توانمند سازی اقشار برای مالکیت مسکن است. به عبارت دیگر اعطای یارانه و تسهیلات حمایتی برای تملک مسکن یک بخش از این برنامه است. این یارانه‌های حمایتی معمولا از سوی خیرین یا کمک‌های دولتی یا نهادهای بخش عمومی در قالب یارانه‌های زمین یا یارانه‌های مالی و یارانه مصالح ساختمانی تامین می‌شود. بخش دیگری از این سیاست‌ها، سیاست‌های اعتباری برای توانمندسازی اقشار کم درآمد یا در واقع طراحی نظام تامین مالی گروه‌های کم درآمد است.

بخش دیگر سیاست این است که با استفاده از منابع بخش عمومی ساخت مسکن صورت بگیرد تا به صورت اجاره‌ای در اختیار گروه‌های هدف قرار گیرد.نوع دیگری از این سیاست به این صورت است که کمک هزینه اجاره بها به گروه‌های هدف پرداخت می‌شود.مسکن اجتماعی در واقع طیفی از این  سیاست هاست که به‌طور متفاوت و با اولویت‌های گوناگون برنامه‌ریزی می‌شود. هر کدام از این سیاست‌ها بسته به گروه‌های هدف، تعریف می‌شود و اختصاص می‌یابد.در واقع سیاست اجتماعی خوب سیاستی است که برای هر گروهی یک برنامه خاص ارائه کند.

حد حمایتی دولت برای مسکن اجتماعی چیست؟

اصل مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که دولت باید به عنوان یک پارادایم سیاست‌گذاری تکلیف خود را خیلی شفاف و صریح و خارج از ملاحظات سیاسی در مورد حد و ضریب حمایت از گروه‌های فاقد مسکن برای تامین مسکن تعیین کند.

اینکه آیا می‌خواهد تضمین کند همه یک واحد مسکونی  150 مترمربعی داشته باشند؟ آیا می‌خواهد همه یک واحد 100 مترمربعی داشته باشند؟

دولت باید یک استاندارد حداقلی را برای سکونت در نظر بگیرد و براساس آن تصمیم‌گیری کند.در این شرایطی که دولت اولویت‌های زیادی در سایر بخش‌های اقتصادی دارد و حجم نیاز هم در بخش‌های مختلف زیاد است دولت باید حداقل‌هایی را تعیین و عنوان کند که برای مثال موظف است یک واحد مسکونی با ویژگی‌های تعریف شده برای همه آحاد جامعه، براساس قانون اساسی، تامین کند.

بعدها ممکن است اقشار مختلف جامعه توانمندی بیشتری حاصل کنند یا دولت آن قدر توانمند شود که این حداقل‌های سکونتی بهبود پیدا کند.به گمان من باید در سیاست اجتماعی در حال حاضر حداقل‌های تامین مسکن در نظر گرفته شود.در هر حال بهتر این است که در این زمینه دولت استاندارد تعیین کند.

حداقل فضای سکونتی در استانداردهای بین‌المللی متوسط 14 مترمربع برای هر فرد در واحد سکونتی است. البته این به معنای ساخت واحدهای 14 متری برای خانوارهای تک نفره نیست. با در نظر گرفتن این استاندارد براساس بعد خانوار، واحدهای 40 تا 75 مترمربعی برای تامین حداقل سکونتی کفایت می‌کند.بنابراین، اولین گام در سیاست حمایتی مسکن، تدوین و تعریف این استانداردها است.

با توجه به اینکه در مراحل نهایی بازنگری طرح جامع مسکن به عنوان پایه مطالعاتی سیاست‌های حمایتی مسکن هستید، نحوه تعیین گروه‌های هدف برای سیاست‌های حمایتی مسکن به چه صورتی است؟

اتفاقا دومین گام در سیاست حمایتی مسکن به همین موضوع اختصاص دارد، اینکه دولت ضریب حمایت سکونتی را برای دهک‌ها و طبقات مختلف جامعه تعیین کند.براساس برآوردهای ما، چهار دهک اول نیازمند حمایت هستند.دولت برای دهک یک، باید 80 درصد هزینه‌های سکونتی را تامین کند، برای دهک دوم حدود 57 درصد و دهک سوم چیزی در حدود 36 درصد و برای دهک چهارم 25 درصد.این حمایت الزاما به معنای حمایت به‌منظور مالکیت نیست و انحصارا هم معنای پرداخت کمک هزینه نقدی به این گروه‌ها را در بر ندارد. این حمایت بنا به شرایط منطقه‌ای و شرایط طبقاتی متفاوت خواهد بود.البته این برنامه‌ریزی‌ها با توجه به اینکه مفهوم دهک در اینجا مفهومی قراردادی است نیازمند شناسایی دقیق گروه‌های هدف و نیازمند حمایت است.برای این شناسایی باید براساس سوابق این افراد در نهادهای حمایتی برنامه‌ریزی صورت بگیرد.

حقیقت این است که از کل 2 میلیون و 600 هزار خانوار نیازمند حمایت در بخش مسکن، 40 درصد تحت پوشش سازمان تامین اجتماعی هستند، حدود 20 درصد تحت پوشش نهادهای حمایتی اعم از کمیته امداد، بهزیستی و خیرین قرار دارند و کمتر از 10 درصد نیز تحت پوشش دولت قرار دارند که شامل کارمندان رده پایین دولتی مانند مستخدمین می‌شوند و حدود 30 درصد هم تحت پوشش هیچ نهادی نیستند.

دولت اگر بخواهد در این زمینه برنامه طراحی کند باید کل برنامه‌ریزی‌ها برای افرادی که در یک نهاد تحت پوشش هستند، از سوی همان نهاد صورت بگیرد.کسانی که تحت پوشش هیچ نهادی نیستند هم باید برایشان نهادسازی صورت بگیرد.  بنابراین در یک برنامه‌ریزی مطلوب در این زمینه نهادسازی و تکمیل زنجیره‌های نهادی از اولویت برخوردار است.

یکی از برنامه‌هایی که ظاهرا دولت در قالب سیاست‌های حمایتی مسکن به آن توجه دارد، پرداخت یارانه نقدی اجاره است، تحلیل شما در ارتباط با این سیاست‌ها چیست؟

ممکن است در طراحی برای سیاست اجتماعی مسکن برخی تصور کنند که اگر به این گروه‌ها مبلغی تحت عنوان یارانه یا کمک هزینه اجاره داده شود مشکلات این گروه‌ها برطرف می‌شود؛ اما تجربه نشان داده است که تعمیم این تفکر برای کل جامعه اشتباهی بسیار هزینه‌زا برای جامعه خواهد بود.

دردسرهایی که هم‌اکنون دولت با پرداخت نقدی یارانه با آن مواجه است حداقل نشان می‌دهد که نقدی کردن حمایت به‌صورت عمومی امری کاملا خطاست. ما باید حداقل اتکا را به یارانه‌های نقدی داشته باشیم؛ چراکه علاوه‌بر آثار تورمی در بازار مسکن، کارآمدی آن با افزایش تورم کاهش پیدا می‌کند.دوم اینکه در این طراحی باید حداکثر اتکا به مشارکت گروه‌های هدف را داشته باشیم. انتظار افراد و گروه‌ها بدون مشارکت بیهوده بالا می‌رود و چون مشارکت نمی‌کنند پاسخگویی مجریان این برنامه‌های حمایتی به آنها هم کم می‌شود و بنابراین کل اثرگذاری این برنامه حمایتی کاهش می‌یابد و در نهایت تنها گروه‌های نیازمند هستند که در این فرآیند دچار خسران می‌شوند.بنابراین در این زمینه هم باید متناسب با ویژگی‌های گروه مورد حمایت، مشارکت مالی وجود داشته باشد و هم مشارکت در فرآیند تصمیم‌گیری و تصمیم سازی.

به نظر شما نحوه تامین مالی در سیاست حمایتی مسکن باید بر چه اصولی استوار باشد و چگونه تعریف شود؟

حداکثر توان در طراحی مسکن اجتماعی باید معطوف به برگشت سرمایه به دولت باشد.برنامه‌ها باید به گونه‌ای طراحی شوند که از نظر سرمایه هم، حداکثر اثربخشی را داشته باشند، یعنی با هر مقدار سرمایه‌ای که در این بخش به‌کار گرفته می‌شود، بیشترین میزان نیاز برطرف شود و از طرف دیگر این تامین نیاز به گونه‌ای نباشد که سرمایه به‌کار گرفته شده یکبار مصرف باشد و مثلا برای حل مشکل در یک واحد اداری به‌کار گرفته شده باشد. این مواردی که گفته شد اصول یک برنامه‌ریزی درست در زمینه مسکن اجتماعی است. اما با توجه به اینکه هنوز برنامه‌ای در این زمینه قطعی نشده است، اینها چارچوب‌هایی است که در قالب آن می‌توان یک برنامه حمایتی درست را طراحی و برنامه‌ریزی کرد و موارد مطرح شده نیز تنها ایده‌های اولیه را نشان می‌دهند.