موانع رکودزدایی با مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در تشریح آخرین تحولات بازار مسکن، به حضور تمام‌قد تقاضای مصرفی در بازار خرید اشاره می‌کند و می‌گوید: عقب‌نشینی سفته‌بازها از صحنه معاملات باعث تعدیل قیمت مسکن شده و عرصه را برای متقاضیان موثر بازگذاشته، اما نبود قدرت ‌خرید مانع استفاده مصرف‌کننده‌ها از این فرصت شده است.

حسام عقبایی با هشدار نسبت به تعلل بیش‌ از اندازه دولت در ماجرای «افزایش سقف وام خرید و راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن» تاکید می‌کند: با اطلاعاتی که مشاوران املاک از اوضاع قیمت مسکن و توان خریداران دارند، مشخص می‌شود دولت در معادله وام مسکن با حداقل دو مجهول دست به گریبان است، اول طیف گسترده قیمت آپارتمان در شهرهای مختلف و دوم سطح متغیر دستمزد وام‌گیرنده‌ها که برای حل معادله باید سقف وام و طول دوره بازپرداخت اقساط بسته به شهر و دهک‌های درآمدی، متنوع تعیین شود تا امکان استفاده مطلوب از تسهیلات مسکن وجود داشته باشد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره آنچه از ابتدای سال93 تاکنون بر بازار گذشته است نیز می‌گوید: در سال‌های گذشته، افت‌وخیز قیمت در طول حداقل یک فصل صورت می‌گرفت، اما در حال‌حاضر ناپایداری تورم مسکن به بازه ماهانه کشیده شده و هر اندازه که در یک ماه به قیمت مسکن اضافه می‌شود بلافاصله در ماه بعد به دلیل انتظار روانی حاکم بر بازار، تعدیل می‌شود. وی پیش‌بینی می‌کند: آرامش کنونی بازار ملک دست‌کم تا پایان تابستان برقرار خواهد ماند.

آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن و شواهد در بازار، حکایت از تداوم رکود سال92 دارد. هرچند در مثلا اردیبهشت‌ماه، حجم خریدوفروش آپارتمان در تهران تا 50درصد افزایش پیدا کرد، اما کارشناسان آن را هیجان ناشی از تغییر و تحولات اقتصادی از جمله تغییر نرخ سود بانکی و اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها عنوان کردند. به نظر شما رکود موجود تا چند ماه دیگر ادامه دارد؟

اتحادیه املاک وضعیت فعلی را رکود نمی‌داند. آمارها مبین افزایش حجم معاملات نسبت به ماه‌های مشابه سال گذشته است. شدت رکود معاملات در مقایسه با سال گذشته کم شده است. به نظر می‌رسد تا پایان شهریورماه، همین آرامش در معاملات برقرار باشد و قیمت مسکن با تغییر عمده‌ای روبه‌رو نشود و ثابت بماند.

   مشاوران‌املاک درباره فضای حاکم در بنگاه‌ها چه اطلاعاتی به اتحادیه می‌دهند؟ آیا آنها هم رکود را تایید نمی‌کنند و معتقد به تحرک در بازار هستند؟

آن‌طور که ما در اتحادیه املاک بازار را رصد می‌کنیم نشان می‌دهد، در وهله اول یک آرامش عمومی کم‌سابقه در بازار برقرار است و تقریبا بازار متلاطمی نداریم و این نبودن تلاطم کمک می‌کند به اینکه مردم راحت‌تر معاملات را انجام دهند. از طرفی، موج و خیزش در قیمت مسکن وجود ندارد و سیر معاملات نیز طبیعی است. مشاوران‌املاک می‌گویند خریدار مصرفی در بازار حضور پیدا کرده و دنبال خرید کردن است، اما قدرت خرید ندارد. در مقابل، خریدار سرمایه‌ای و کسانی که با هدف سفته‌بازی و کسب سود اقدام به خرید خانه‌های دوم، سوم و بیشتر می‌کنند، هم‌اکنون تعدادشان در بازار به شدت کم شده‌ و عرصه معاملات در تسلط متقاضیان مصرفی قرار دارد.

   در سه چهار ماه گذشته، منحنی قیمت مسکن در تهران در بازه 5 تا 7درصد در نوسان بود؛ در یک ماه به همین اندازه افزایش پیدا می‌کرد و در ماه بعد به نقطه قبل برمی‌گشت و افت‌وخیزها به شکلی بود که نشان می‌داد بازار با نوعی حالت سرگردانی روبه‌رو است. این نوسانات قیمتی به‌خاطر چیست؟

کسانی که در بهار امسال از بازار مسکن خرید کردند افرادی بودند که در اواخر سال گذشته تصمیم به خرید داشتند، اما به دنبال شرایط مطلوب می‌گشتند. از نظر متقاضیان مسکن، امسال زمان خرید است. در چهار ماه گذشته از سال93 متناسب با شرایط اقتصادی، در یک ماه تقاضای قطعی برای انجام معامله افزایش می‌یافت که همین باعث صعود جزئی قیمت می‌شد و در یک ماه هم چون طرف تقاضا تشخیص می‌داد قیمت‌ها افزایش پیدا کرده، از بازار خارج می‌شد و همین اتفاق به کاهش نرخ‌های متورم شده ماه قبل می‌انجامید. در حقیقت انتظاری که متقاضیان مسکن از سطح قیمت در سال93 دارند، اجازه نمی‌دهد افزایش قیمت، بیش‌از یک ماه دوام بیاورد. در حالی که نوسانات کمتر از 10درصدی قیمت مسکن در سال‌های گذشته، معمولا طی فصول سال و در مدت حداقل سه تا چهار ماه رخ می‌داد، اما امسال ظرف زمانی افت و خیز قیمت از فصل به ماه کاهش پیدا کرده و ناپایداری تورم ماهانه قیمت مسکن، بیشتر شده است. وضعیت کنونی به این صورت شده که اگر در یک ماه به واسطه افزایش تقاضا، سطح قیمت مسکن افزایش پیدا کند، در فاصله کوتاهی، به سطح قبلی برمی‌گردد.

   بعد از ماه رمضان احتمال بازگشت دوباره خریداران به بازار وجود دارد. در این صورت آیا تغییری متوجه قیمت مسکن خواهد شد؟

در ماه مبارک رمضان نه اینکه معاملات انجام نشود حتی بعضی از همکاران املاکی ما می‌گویند کسب و کارشان در ماه مبارک بیشتر از سایر ماه‌های سال است، اما در کل، انگیزه نقل و انتقال در بین مردم در طول ماه مبارک خصوصا در بازار اجاره به حداقل می‌رسد. امسال فصل نقل‌وانتقالات ملکی مصادف شده با ماه رمضان؛ عموم قراردادهای اجاره در فصل تابستان سررسید می‌شود، بنابراین انتظار می‌رود در شهریورماه نقل‌وانتقالات نسبت به یک ماه قبل بیشتر شود؛ اما بعید است قیمت مسکن افزایش آنچنانی پیدا کند.

   ماه پیش در اولین جلسه‌ اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی یکی از اقتصاددانان به نکته جالبی اشاره کرد و گفت نسبت تعداد مشاوران املاک به حجم معاملات با شیب تندی رو به افزایش است و چون سهم هر بنگاه از معاملات رو به کم شدن است، مشاوران‌املاک تلاش می‌کنند عایدی خود از همین معاملات اندک را ازطریق دمیدن در تنور افزایش قیمت جبران کنند؛ چرا اتحادیه روند صدور مجوز برای بنگاه‌های املاک را کنترل نمی‌کند و برای تعداد بنگاه‌های یک محله سقف قائل نیست؟

من این تحلیل را قبول ندارم و اسم این تحلیل را که در داخل وزارتخانه انجام شده نوعی فرار رو به جلو می‌دانم.   این گفته ربطی به مسوولان وزارت راه‌‌وشهرسازی ندارد، یکی از اقتصاددانان میهمان آن را مطرح کرده است.

بله، دوستانی که در وزارت راه‌وشهرسازی هستند به مساله بازار اشراف دارند و از نقش مشاوران املاک هم به خوبی مطلع هستند؛ اما آنهایی که شما اشاره کردید، ممکن است نظریه‌ای بدهند و نظرشان برای خودشان محترم است، اما به لحاظ کارشناسی قابل قبول نیست به دلایلی که عرض می‌کنم: اولا تعداد مشاوران املاک در تهران طی سه سال گذشته افزایش پیدا نکرده است. تعداد مشاوران املاک در تهران سال90 معادل 11 هزار بنگاه بود و در حال‌حاضر هم همین تعداد فعال هستند. در طول این سه سال، بین 150 تا 200 مشاور املاک در هر سال انصراف دادند و به همین تعداد، مجوز جدید برای متقاضیان صادر کردیم. ما روزانه در شهر تهران به طور متوسط با 10 درخواست انصراف از طرف مشاوران املاک روبه‌رو هستیم و روزی هفت درخواست جواز کسب برای تاسیس بنگاه جدید به اتحادیه ارائه می‌شود. اگر ادعای افزایش منحنی تعداد مشاوران‌املاک در مقایسه با کاهش حجم معاملات صحت داشته باشد که الان باید تعداد مشاوران‌املاک در تهران به 20هزار بنگاه رسیده باشد، در صورتی که آمار چنین چیزی را تایید نمی‌کند.

البته در سال‌های 82 و 83 تعداد بنگاه‌های املاک در تهران حدود 8هزار فقره بود و طی 8سال تعدادشان به 11هزار فقره رسید که این هم رشد غیرطبیعی محسوب نمی‌شود. حال ممکن است در برخی محله‌ها تعداد بنگاه‌ها زیاد باشد، اما این، عمومی نیست. دلیل دومی که باید برای رد این اظهارنظر مطرح کرد، نیازی است که مشاوران‌املاک به آرامش بازار دارند. تجربه نشان داده در سال‌هایی که قیمت مسکن جهش کرده و مرتب در حال افزایش بوده، کسب‌و‌کار بنگاه‌های املاک برای حداکثر یکسال رونق داشته، اما بلافاصله «قیمت بالا» به رکود معاملات منجر شده و حداقل دوسال بنگاه‌ها را بدون مشتری گذاشته است. این تلاطم در قیمت‌ها برای پایداربودن درآمد مشاوران املاک اصلا مناسب نیست. قیمت مسکن را ما تعیین نمی‌کنیم و تجربه در صنف ما نشان داده افزایش قیمت بیش‌از آنکه به نفع مشاوران املاک باشد، به ضرر است. بنابراین اعضای صنف ما بعید است از افزایش قیمت حمایت کنند یا در تنور آن بدمند.

   در حالی که یکسال از تلاش وزارت راه‌ و شهرسازی برای متقاعد کردن بانک‌مرکزی  به افزایش وام خرید مسکن می‌گذرد، هنوز در ارزش ناچیز این تسهیلات، تغییری حاصل نشده است. فکر نمی‌کنید بخشی از رکود معاملاتی این روزها ناشی از منتظر نشستن متقاضیان باشد، آن هم در شرایطی که در بسته رکودزدایی از اقتصاد، دولت بخش مسکن را عامل پیشران معرفی کرده است؟

به نظر می‌رسد در این قضیه دارد تعلل می‌شود. ما از دولت تدبیر و امید توقع داشتیم زودتر از این، بحث تامین مالی مسکن و رسیدگی به نیاز طرف تقاضا را حل و فصل کند. در بحث وام خرید ممکن است کمبود‌ منابع بانکی مطرح باشد، اما به هرحال تاخیر در وعده‌ای که به بازار مسکن داده شده، می‌تواند عواقبی همچون هجوم به خرید مسکن همزمان با ابلاغ وام جدید را داشته باشد و باعث تحریک قیمت شود.

 فکر می‌کنید در تهران حداقل سقف وام خرید مسکن چه مبلغی باید باشد تا بتواند توان موثر در متقاضیان ایجاد کند؟

درباره وام خرید دو بحث وجود دارد. اول بحث عدالت اجتماعی مطرح است. با یک فرمول واحد و سراسری نمی‌شود برای وام مسکن نسخه بپیچیم. الان بانک مسکن به همه دهک‌های جامعه از کم‌درآمدها گرفته تا ثروتمندان و در همه شهرها بین 35 تا 60میلیون تومان تسهیلات خرید پرداخت می‌کند در حالی که فاصله قیمت مسکن در شهرهای مختلف، شدید است و متوسط قیمت در یک کلان‌‌شهر شاید دو برابر یک شهر کوچک کشور باشد. از طرفی قدرت خرید مسکن در دهک‌های مختلف نیز بسیار متفاوت است و نمی‌شود این توقع را داشت که سقف یکسان وام خرید بتواند در کل بازار کارگشا باشد. طبقه کم‌درآمد جامعه در کلان‌شهری همچون تهران به دنبال آپارتمانی با حداکثر قیمت 200 میلیون تومان است و طبقه میان‌درآمد سراغ واحدهایی با دامنه قیمت 300 تا 450 میلیون تومان می‌رود، اقشار مرفه نیز آپارتمان‌های متراژ بزرگ را که بیش‌از یک میلیارد تومان قیمت دارد برای خرید انتخاب می‌کنند. برای این طیف طولانی از قیمت‌ها، باید تنوعی از تسهیلات خرید تعریف کرد نه اینکه یک نوع وام با یک رقم ثابت پرداخت شود. از این مهم‌تر، بحث بازپرداخت تسهیلات است. چطور می‌شود یک کارمند یا کارگر ساده، ماهانه همان قسطی را پرداخت کند که یک مدیر اقتصادی در ازای دریافت تسهیلات خرید مسکن، دارد می‌پردازد؟ بحث من این است که سقف وام خرید و همین‌طور طول دوره بازپرداخت اقساط این تسهیلات باید متناسب با شهرها و دهک‌های جامعه، متفاوت باشد. در شهرهای مختلف کشور باید وام‌هایی با سقف‌های متنوع پرداخت شود و برای تعیین اقساط نیز باید دستمزدها ملاک قرار گیرد.

در شهرهای بزرگ قطعا باید تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کند. در تهران الان متوسط قیمت آپارتمان 280 تا 300 میلیون تومان است و 50درصد این رقم یعنی حداقل معادل 150 میلیون تومان باید وام پرداخت شود. حال این 150میلیون تومان اگر قرار باشد با همین شرایط کنونی بانک‌ها، بازپرداخت شود، شخص وام‌گیرنده که ممکن است یک کارمند ساده حقوق‌بگیر باشد باید ماهی 2میلیون تومان قسط بپردازد که از کل درآمد ماهانه‌اش هم بیشتر می‌شود. بنابراین مدت بازپرداخت چنین تسهیلاتی برای گروه‌های با درآمد پایین، باید حداقل به دو برابر زمان کنونی که 12 سال است، افزایش یابد.

   در تهران حداقل با چه رقمی می‌شود یک آپارتمان قابل سکونت، اما نه چندان نوساز خریداری کرد؟ به قول بنگاهدارها کف قیمت مسکن در پایتخت چقدر است؟

کمتراز 60 تا 70میلیون تومان نیست. در جنوب تهران آپارتمان‌هایی قدیمی‌ساز وجود دارند که متری یک میلیون و 500هزار تومان هم فروخته می‌شوند این خانه‌ها 40متر مساحت دارند و با 60 میلیون می‌شود آنها را خرید.

   منظورم جنوبی‌ترین محله‌ تهران نیست. در محله‌های مرکزی و کمی پایین‌تر از مرکز، قیمت آپارتمان‌های حداکثر 15 تا 20سال ساخت چقدر است؟

در مناطق میانی تهران کمتر از متری 2 تا 5/2 میلیون تومان نیست. در محله نواب، آپارتمان‌های نوساز متری 2 تا 2میلیون و 300 هزار تومان خرید و فروش می‌شوند.