تحریک دوبعدی بازار دوم مسکن

پیش‌‌خرید آپارتمان– بازار دوم- از اواخر خرداد به واسطه حضور دفاتر اسناد رسمی در صحنه این نوع معاملات، مورد توجه متقاضیان قرار گرفت و اگرچه تا پیش‌از آن، به دلیل اختلاف قیمت بین پیش‌فروش و فروش واحدهای آماده– بازار اول- همواره بخشی از تقاضا به سمت خرید واحدهای در حال احداث گرایش پیدا می‌کرد اما ابلاغ قانون «اجبار به تنظیم سندرسمی برای پیش‌فروش» از 26خرداد، امنیت حداکثری را وارد این بازار کرد و باعث شد اولین بستر رونق معاملات پیش‌خرید فراهم شود. اما هم‌اکنون دو جاذبه دیگر در بازار پیش‌خرید به وجود آمده که انتظار می‌رود برآیند این سه نیرو در ماه‌های باقی‌مانده از تابستان شدت رکود در معاملات مسکن را تاحدودی تعدیل کند.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره دو تحول مثبت در بازار پیش‌‌خرید حاکی است: اختلاف سطح بین میانگین قیمت پیش‌فروش و قیمت واحدآماده از متوسط 10درصد ماه‌های قبل، هم‌اکنون به 2/14درصد تبدیل شده و تا 25درصد در برخی مناطق تهران نیز رسیده است. پیش‌بینی دلالان این است که این فاصله از نیمه مرداد و با پایان ماه رمضان بیشتر شود. از سوی دیگر، افزایش فایل پیش‌فروش در بنگاه‌ها –به‌عنوان جاذبه دوم- نیز مزیت دیگری است که به نفع پیش‌خریداران تابستانی ارزیابی می‌شود. در شرق و غرب تهران، واحدهای مسکونی بین 7 تا 8درصد ارزان‌تر از آماده‌ها، پیش‌فروش می‌شوند.
بررسی‌ها درباره علت افزایش عرضه و کاهش قیمت در بازار دوم مسکن نشان می‌دهد: سازنده‌ها امسال قصد دارند زودتر از فصل خرید زمین که معمولا اواخر پاییز شروع می‌شود، املاک کلنگی موردنیاز خود را تهیه کنند تا از افزایش احتمالی قیمت زمین در امان بمانند، ضمن اینکه رعایت قاعده «تعیین قیمت‌مقطوع» در قراردادهای محضری در حال‌ تدوین برای پیش‌فروش نیز محرک دومی است که باعث تعجیل پیش‌فروشنده‌ها در عرضه سریع واحدها به بازار شده است. استفاده از قراردادهای جدید در معاملات پیش‌خرید حداکثر از یک ماه دیگر آغاز می‌شود و اعمال آن، مانع از شناور بودن قیمت پیش‌فروش در طول زمان قرارداد خواهد
 شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کارشناسان با تحلیل شرایط کنونی بازار پیش‌فروش تاکید می‌کنند: اوضاع نسبی برای پیش‌خرید به مراتب بهتر از خرید واحدآماده است به خصوص اینکه زمان تحویل آپارتمان‌‌هایی که به تازگی ساخت آنها شروع شده، در دوره رونق مسکن که قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند، خواهد بود و در نتیجه سود مابه‌التفاوت قیمت به پیش‌خریدار خواهد رسید. از طرفی در صورتی که تسهیلات خرید مسکن ظرف ماه‌های آینده افزایش پیدا کند، امکان استفاده از آن تحت‌شرایطی، برای پیش‌خریداران محفوظ خواهد بود.
 اختلاف، متری 300هزار تا یک میلیون تومان
 براساس آنچه مشاوران املاک اعلام می‌کنند، خانه‌هایی که در لیست پیش‌فروش بنگاه‌های املاک قرار گرفته‌اند 300 هزار تا یک میلیون تومان ارزان‌تر از واحد‌های آماده برای خریداران تمام می‌شود. اما برخی فعالان بازار مسکن معتقدند در حال حاضر خرید خانه آماده به نفع مشتریان است زیرا تفاوت قیمت‌ها درحدی  نیست که خریداران مدت‌ها منتظر آماده شدن واحد‌های در حال ساخت باشند.
 بازار خانه‌های پیش‌فروش همیشه رونق داشته است. حتی در زمان رکود بازار. پرداخت تدریجی هزینه ملک و ارزان‌تر بودن آن نسبت به قیمت آپارتمان‌های آماده سبب جذابیت این بازار شده است. برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند در بازار فعلی تفاوت چندانی میان آپارتمان‌های آماده و واحد‌های پیش‌فروشی که تا پایان امسال آماده تحویل می‌شوند وجود ندارد. گروهی نیز تاکید بر به صرفه بودن خانه‌های پیش‌فروش دارند. در این میان تعدادی از کارشناسان مسکن برای آن دسته ازخریداران بازار پیش‌فروش که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را دارند خرید خانه‌های دست دوم را توصیه می‌کنند. قیمت پیشنهادی فروشنده برای خانه‌های پیش‌فروش با توجه به سه فاکتور زمان تحویل، کیفیت مصالح و موقعیت جغرافیایی ملک در منطقه تعیین می‌شود.
فعالان بازار مسکن در شرق تهران عنوان می‌کنند: واحدهای پیش‌فروش با واحدهای آماده تحویل تفاوت قیمت چندانی ندارد. در منطقه خاوران یک مجتمع 20 طبقه در حال پیش‌فروش است. قیمت تمام شده در هر متر مربع آن 2 میلیون و 900 هزار تومان اعلام شده است. این در حالی است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در این منطقه 3 میلیون و200 هزار تومان است. مشاوران املاک این منطقه می‌گویند: پیش‌خرید برای آنها که قصد خانه‌دار شدن دارند مناسب‌تر است زیرا هم به صورت قسطی پول خانه را می‌پردازند و هم می‌توانند در فرصت بیشتری هزینه خرید مسکن را فراهم کنند.
متقاضیان پیش‌خرید در ابتدا نیمی از مبلغ خانه را می‌پردازند و در ادامه بر اساس پیشرفت کار مبالغی را به صاحب پروژه پرداخت می‌کنند. همچنین 10 درصد از قیمت خانه در زمان تکمیل خانه و 10 درصد نیز در زمان انتقال سند پرداخت می‌شود. البته این نسبت در برخی فایل‌های پیش‌فروشی متفاوت است اما معمولا بین 20 تا 40 درصد مبلغ هنگام تکمیل خانه از خریدار گرفته می‌شود.  وضعیت پیش‌فروش‌ها در غرب تهران متفاوت از مناطق شرق پایتخت است. دراین منطقه افرادی که به صورت پیش‌فروش آپارتمانی را پیش‌خرید می‌کنند تا یک میلیون تومان نیز می‌توانند ارزان‌تر از قیمت روز خانه آماده تحویل، فایل مورد نظر خود را از بنگاه پیش‌خرید کنند.
بر اساس بررسی‌های «دنیای اقتصاد» یک پروژه پیش‌فروش در سعادت‌آباد که دارای واحد‌های 110 و 140 متری است به قیمت 6 میلیون و 500 هزار تومان در هر متر مربع پیش‌فروش می‌شود. این در حالی است که قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در این منطقه 7 میلیون و 500 هزار تومان است. این مجموعه تا پایان سال تحویل خریداران می‌شود و بر اساس مقررات جدیدی که بنگاه‌های املاک خود برای خود وضع کرده‌اند، در پیش‌فروش، کد رهگیری نیز برای معاملات صادر می‌شود تا خریداران اطمینان بیشتری برای سرمایه‌گذاری پیدا کنند. همچنین واحدهای یک مجتمع مسکونی در محدوده میدان پونک به قیمت هر متر مربع 6 میلیون و 400 هزار تومان در حال پیش‌فروش است. درحالی‌که می‌توان خانه‌ای نوساز را در این منطقه به همین قیمت خریداری کرد. مشاور املاکی که مسوول فروش این مجتمع است، می‌گوید: دلیل قیمت بالای این مجتمع، نوع مصالحی است که در آن استفاده می‌شود. همچنین موقعیت جغرافیایی ملک نیز در افزایش قیمت موثر است. به اعتقاد وی پس از آماده شدن این مجتمع سایر واحد‌ها کمتر از 7 میلیون تومان به فروش نخواهد رفت.
گروهی از فعالان بازار مسکن معتقدند، در موقعیت فعلی بازارمسکن می‌توان در بازار پیش‌فروش موارد خوبی به نفع خریدار پیدا کرد. یکی از این موارد مجموعه‌ای در خیابان شیخ بهایی است که واحد‌های طبقه 3 خود را به قیمت هر مترمربع 7 میلیون و 500 هزار تومان پیش‌فروش کرده است. درحالی‌که به گفته مشاوران املاک این منطقه خانه نوساز در این محله به‌طور میانگین 9 تا 10 میلیون تومان است. این مجموعه آبان ماه تحویل خریداران داده می‌شود و در حال حاضر در حال نازک‌کاری است. فروشنده این مجموعه دلیل تغییر چند میلیونی این پیش‌فروش به قیمت روز را نیاز فوری به پول می‌داند و می‌گوید: این مجموعه کد رهگیری دارد و تا چند ماه دیگر هم تحویل خریداران می‌شود. گروهی از مشاوران املاک معتقدند: تا چند ماه دیگر که بازار از رکود خارج شود 20 تا 30 درصد به قیمت‌ها افزوده می‌شود. اوضاع بازار پیش‌فروش در مرکز پایتخت چندان پررونق نیست. پروژه‌های چندانی در این محدوده وجود ندارد و قیمت‌ها به قیمت روز نزدیک است. یک پروژه ساختمانی در منطقه امیرآباد متری 6 میلیون تومان برای پیش‌فروش گذاشته شده است. درحالی‌که قیمت آپارتمان نوساز در این منطقه تنها 200 هزار تومان بیش از این قیمت است. در منطقه یوسف‌آباد نیز خانه‌ای در طبقه 6 یک مجتمع مسکونی به قیمت هر متر مربع 6 میلیون و 800 هزار تومان برای پیش‌فروش گذاشته شده است. کارشناسان مسکن معتقدند: در زمان فعلی بازار هرگونه خریدی به سود است هم خریداری که خانه آماده را با قیمت بالاتری می‌خرد، هم‌گروهی که واحد‌های مورد نیاز خود را پیش خرید می‌کنند. با این حال نظریه خرید خانه آماده در وضعیت فعلی بازار مسکن کم طرفدار نیست. برخی از فعالان بازار مسکن در شرق تهران عنوان می‌کنند: خرید خانه آماده به نفع مشتریان است به‌طور مثال در منطقه نارمک خانه آماده در هر متر مربع 5 میلیون و 500 هزار تومان است، اما خانه کلنگی در حال حاضر در این منطقه متری 10 میلیون تومان است. سازنده‌ای که در حال حاضر به این قیمت زمین تهیه کرده است برای چند ماه آینده آپارتمان‌هایش را کمتر از متری 5 میلیون تومان برای فروش نخواهد گذاشت. تا سال آینده هم خانه آماده تحویل می‌شود؛ بنابراین به نفع خریداران است که همین حالا خانه مورد نیاز خودرا تهیه کند.
 پیش‌خرید دوبرابر شد
آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت امسال بیش‌از 1490 فقره قرارداد پیش‌فروش واحدمسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شده که این حجم پیش‌فروش حدود دوبرابر ماه‌های سال92 است. در سال گذشته، ماهانه حداکثر 800 واحدمسکونی در تهران توسط متقاضیان پیش‌‌خرید می‌شد. با این حال آمار مقدماتی از معاملات خرداد 93 حکایت از پیش‌فروش 892 واحدمسکونی در تهران دارد که شاید نشان دهد بازار پیش‌خرید مجددا به وضعیت سال گذشته برگشته، اما در آینده نزدیک چون شرایط بازار همراستا با خواسته پیش‌خریداران شده است، احتمال افزایش دوباره حجم پیش‌خرید وجود دارد.