چشم انداز بازار مسکن در سال 93

ابوالفضل صومعلو؛ معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی:

اشاره: رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن تأثیر مستقیمی ‌بر‌تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه‌های ساخت بر جای می‌گذارد (تورم فشار هزینه)، هر چند طی ماه‌های اخیر، این فشار تا حدودی تعدیل شده است با این حال نباید فراموش نمود که تورم فشار هزینه، با وقفه تخلیه می‌شود ضمن اینکه افزایش دستمزدهای ساختمانی در سال جدید قطعی به نظر می‌رسد. مسکن یکی از انرژی بخش‌های اقتصادی است؛ بر این اساس انتظار می‌رود با افزایش قیمت حامل‌های انرژی شاهد افزایش تورم فشار هزینه مسکن باشیم. همانطور که از نمودار زیر هم مشخص است، کفه ترکیب مصرف سوخت در صنایع مختلف، به سمت نهاده‌های مرتبط با تولید مسکن سنگینی می‌کند. پیش‌بینی‌ها نیز حاکی از آن است که با عنایت به تجارب فاز اول هدفمندی یارانه‌ها، اجرایی شدن دور دوم هدفمندی یارانه‌ها نقدینگی را چندان افزایش نخواهد داد. با این حال، به دلیل تورمی‌ که در نهاده‌های تولید مسکن پدید می‌آید، مرحله دوم هدفمندی همانند مرحله اول، قیمت ساخت مسکن را افزایش خواهد داد که در میان‌مدت موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌نماید.

کسری بودجه و تورم عمومی

 هنگامی‌که هزینه‌های دولت از درآمدهای آن بیش‌تر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه می‌شود. شواهد حاکی از کسری بودجه دولت دارد بنابراین با استقراض دولت از بانک مرکزی، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش می‌یابد.

باید توجه داشت، نرخ تورم به صورت ضمنی نشان دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. با توجه به نرخ تورم نقطه‌ای حدوداً 30 درصد در دی ماه، ارزش واقعی 130 میلیون تومان در دی سال گذشته، معادل 100 میلیون تومان در دی ماه سال قبل است. در شرایط تورمی، قیمت اسمی‌ دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش پول افزایش می‌یابد و نمی‌توان انتظار داشت که علیرغم کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره مسکن ثابت بمانند. بر این مبنا و با عنایت به اعلام تورم هدف حدوداً 25 درصدی در سال جدید، قیمت‌های مسکن از این ناحیه تحت فشار افزایشی قرار دارند.

بر این اساس حتی اگر نرخ تورم هدف اعلامی ‌از سوی مسئولان برای سال جدید محقق شود؛ در چنین شرایطی، ثبات قیمت مسکن در سال 93 فاقد منطق اقتصادی خواهد بود. نکته دیگری که مورد غفلت واقع می‌گردد، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است. (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی‌ به دست می‌آید).

نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، کلید رسیدن به این نکته است که چرا دوره کاهش قیمت‌ها در سال 92 کوتاه بوده و احتمال سرایت آن به سال 93 اندک می‌باشد. دلیل این مهم این است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سال‌های 87 تا 90 منفی بوده و فقط در سال 91 این رشد، مثبت بوده است؛ بر این اساس انرژی افزایشی مسکن به طور کامل خنثی نشده و به طبع، پیش‌بینی می‌شود دوره رکود قیمتی کنونی، کوتاه‌تر از دوره‌های گذشته باشد.

 تاثیر افزایش تسهیلات خرید مسکن

در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام مسکن (در برخی از کشورها، 100درصد قیمت مسکن) تأمین گردیده و خرید مسکن، عملاً از محل درآمدهای آتی و نه پس‌انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی‌نماید).

بسیاری از صاحب نظران اقتصاد مسکن بر این باورند که با کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی می‌بایست وزن سیاست‌های سمت تقاضا افزایش یابد؛ بر این اساس و با عنایت به نتایج رسمی‌ سرشماری سال‌های گذشته، انتظار می‌رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد؛ این در حالی است که علیرغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (که مبین رشد بیشتر تولید مسکن از خانوارهای کشور است)، سیاست‌های سمت تقاضا کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است؛ به طوری که قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال 83 حدود 31 مترمربع مسکن بود، هم اکنون (پس از 9 سال) و پس از افزایش مبلغ وام به 35‌میلیون تومان، به عدد 9 مترمربع کاهش یافته است!

براین اساس، مصوبه اخیر شورای پول، لازم ولی غیرکافی ارزیابی می‌گردد؛ لذا انتظار می‌رود در سال 93 مجدداً سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد که در کنار اثرات مثبت آن در ایجاد تقاضای مؤثر، موجب تحریک نسبی در بازار خواهد بود.

 بازارهای رقیب مسکن کدامند؟

یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی - سرمایه‌ای) می‌باشد چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد، به طوری که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد می‌باشیم تا به تعادل بلندمدت دست یابیم (نظریه فریدمن). مسکن نیز به عنوان یکی از مهمترین دارایی‌های خانوار از این اصل مستثنی نیست. هر چند باید توجه داشت که بعضی از دارایی‌های رقیب مانند ارز، تأثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند.

 عوامل کاهنده قیمت مسکن را بشناسید

مهمترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال گذشته می‌باشد چرا که از یک سو شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال آتی خواهیم بود (البته باید توجه نمود تأثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال 89 به این سو از وضعیت مناسبی برخوردار می‌باشد. (متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی 3 ماه گذشته و 20 هزار واحد بوده است در صورتی که نیاز تهران حدود 10 هزار واحد تخمین زده می‌شود) و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریباً دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه‌، بازار مسکن در سال 93 با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.

 وضعیت نامناسب درآمدی خانوارها

نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت می‌باشد، لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد، به ویژه که هم اکنون با توجه به وضعیت نامناسب رشد اقتصادی، وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نمی‌باشد تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند.

 کاهش التهابات ارزی و عوامل دیگر!

در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم‌زای ارز، قیمت مسکن از ناحیه ارز تحریک نخواهد شد. علاوه بر موارد فوق‌الذکر، بازار مسکن با برخی از عوامل جانبی نیز مواجه می‌باشد که تأثیر آنها بر بازار مسکن، چندان شفاف نمی‌باشد.

 آزاد شدن نقل و انتقال مسکن مهر

تدوین فرآیند قانونی جهت خرید و فروش واحدهای مسکن مهر و اجازه انتقال واحدهای احداثی به غیر، افزایش تقاضا برای خرید این واحدها را به دنبال خواهد داشت. در این صورت با پیش‌بینی بهبود وضعیت پروژه‌های مسکن مهر، افزایش تقاضای خرید و افزایش قیمت واحدهای مسکن مهر دور از انتظار نمی‌باشد. از سوی دیگر این مسأله باعث افزایش عرضه مسکن مهر به بازار می‌شود که این مسأله می‌تواند تا حدودی در شهرهای کوچک و متوسط - موجب تعدیل قیمت مسکن گردد.

 مذاکرات هسته ای و اقتصاد سیاسی مسکن!

در خصوص تأثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تأثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به گونه‌ای که در صورت وقوع بن‌بست در مذاکرات و به تبع، افزایش تنش‌ها و تحریم‌ها، بدون تردید حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع کاهش تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار می‌رود دارایی‌های تولید محور و اصطلاحاً چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.

 قیمت به کدام جهت می رود؟

در مجموع می‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند نیروهای فوق‌الذکر شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد، چرا که نه تنها نیروهای مذکور همسو نمی‌باشند، بلکه رفتار برخی از آنان از جمله فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، نقدینگی و تورم، بورس و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی‌به نظر و اراده دولت دارند که این مسأله موجب پیچیدگی بیشتر و به تبع افزایش خطا در پیش‌بینی قیمت مسکن می‌شود. در این خصوص، هر چند پیش‌‌فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن می‌باشد؛ با این حال به نظر می‌رسد در سال 93، تثبیت قیمت مسکن منتفی می‌باشد، اما این سخن به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نمی‌باشد، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش قیمت ساخت مسکن و همچنین افزایش دستمزدها در کنار افزایش عرضه مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1393 کمتر از تورم عمومی ‌بانک مرکزی باشد.

نشریه پنجره ایرانیان، سال هفتم، شماره 78-79، اردیبهشت ماه 1393