نحوه شکل گیری صندوق زمین و ساختمان

سازمان بورس و اوراق بهادار از زمان تشکیل بر اساس وظایف قانونی به دنبال مطالعه روی ابزارها و نهادهای مالی بود که این کار در مدیریت پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی انجام می‌شد.

علی سعیدی درباره نحوه شکل گیری صندوق های زمین و ساختمان افزود: در اواخر سال 1385 مطالعه روی صندوق‌ های املاک و مستغلات (REITs) آغاز شد. اما این صندوق‌ ها بیشتر جنبه تقاضا را تحریک می‌ کردند که با توجه به وضعیت بازار مسکن و رشد جمعیت و حرکت توده جمعیتی به سمتی که نیاز مسکن بیشتر می‌ شد، باید مدل به گونه‌ ای طراحی می‌ شد که طرف عرضه را جبران کند.

معاون نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار ادامه داد: برخی طرح‌ ها نیز بر اساس نیاز بازار در بخش مسکن شکل گرفته بود از جمله فروش متری مسکن و سهام پروژه، با این حال زمینه‌ های قانونی مناسبی نداشت و ممکن بود منافع عموم به خطر افتد.وی اضافه کرد: با توجه به تعاریف قانونی از صندوق‌ سرمایه‌ گذاری، سازمان بورس کار طراحی را با کمک وزارت مسکن و مشاوره با شرکت‌های سرمایه گذاری ساختمانی و انبوه‌ سازان آغاز کرد. طرح اولیه در سال 1386 توسط معاونت نظارت بر نهادهای مالی این سازمان آماده بهره‌ برداری شد.

سعیدی تصریح کرد: در آن سال بازارگردان و صندوق سرمایه‌ گذاری قابل معامله به عنوان نهاد مالی و فرابورس به عنوان بازاری برای دادوستد ابزارهای نوین مالی شکل نگرفته بود، لذا دستورالعمل مربوطه مفصل شده بود. در عین حال تا سال 1392 حدود 12 موافقت اصولی صادر شد، با این حال به علل مختلفی از جمله نبود امکان انتقال مالکیت زمین به صندوق، خدشه‌ دار بودن اسناد مالکیت و وضعیت مالکیت زمین، تغییر مدیریتی در شرکت‌های متقاضی و به تبع تغییر راهبرد و مواردی از این دست، صندوق‌ ها به بهره‌ برداری نرسیدند.

وی اظهار داشت: از اواخر سال 1392 و براساس تجارب جدید حاصل از آغاز کار شرکت فرابورس ایران، بازارگردان و صندوق سرمایه‌ گذاری قابل معامله و مشاوره با وزارت مسکن و انبوه‌ سازان، مقررات کمی تغییر کرد و کمی تسهیل شد.معاون سازمان بورس گفت: با همت وزارت مسکن و بانک مسکن این صندوق‌ ها برای عرضه عمومی آماده شدند. موفقیت این صندوق‌ ها از بعد از بسترسازی مقرراتی، به فراست مالکان زمین، شرکت‌های تأمین سرمایه و ارکان فعال در ساختار این صندوق‌ ها بستگی دارد.

وی افزود: هرچه در طراحی مشخصات و ویژگی‌ های این صندوق‌ ها دقت بیشتری و شرایط بازاری برای آن بهتر دیده شود، در عرضه عمومی موفق ‌تر خواهد بود. برای موفقیت در بازاریابی واحدهای سرمایه‌ گذاری در زمان عرضه عمومی، نحوه قیمت‌ گذاری واحدهای سرمایه‌ گذاری و نحوه قیمت‌ گذاری کل پروژه اهمیت زیادی دارد. ضمناً اطلاع‌ رسانی مناسب و به موقع در طول دوره ساخت، حضور فعال بازارگردان و متعهدپذیره‌ نویس و موفقیت فروش به موقع واحدهای ساخته شده پروژه، شرکت تأمین سرمایه را در عرضه‌ های بعدی با موفقیت بیشتری مواجه خواهد ساخت. در صورت اجرای صحیح، این صندوق‌ ها در سال‌ های آینده خواهند توانست بخش قابل توجهی از سرمایه مورد نیاز در بخش مسکن را تأمین کنند.سعیدی تصریح کرد: بدیهی است استفاده از این ابزار در کل کشور هدف بوده و امید است در استان‌های مختلف نیز این ابزار مورد استفاده قرار گیرد. یکی از مزایای راه ‌اندازی و استفاده از این صندوق‌ ها، ایجاد شفافیت و قابلیت پیگیری صاحبان واحدهای سرمایه‌ گذاری است.

معاون نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس اظهار داشت: از آنجا‌ که به ازاء هر صندوق، یک پروژه تأمین مالی می‌ شود و واحدهای سرمایه ‌گذاری در فرابورس معامله خواهند شد، قیمت واحدها با قیمت مسکن در منطقه اجرای پروژه تطبیق خواهد داشت و همین قیمت‌های منطقه ‌ای راهنمای سرمایه گذاران برای معاملات بورسی خواهد بود.وی خاطر نشان کرد: سرمایه ‌گذاران با داشتن تعداد مشخصی واحد سرمایه گذاری که معادل ارزش یک واحد آپارتمان (در پروژه‌های مسکونی) است، می توانند مالک آپارتمان شوند و اگر کسی به اندازه چند متر سرمایه داشت، حداقل این است که سرمایه او با نوسانات قیمت مسکن همبستگی داشته و به اصطلاح از تورم عقب نمی‌ ماند. امید است در آینده نزدیک، تأمین مسکن برای هر خانواده ایرانی از دغدغه خارج شود.