خانه‌دار شدن در ایران؛ سخت‌تر از هند، ترکیه و ژاپن
- چهارشنبه 26 شهریور 1393 ساعت 10:44
پالبته باید توجه داشت اکنون لیزینگ مسکن یک فعالیت اقتصادی مهم محسوب می‌شود که بخشی از تولید ناخالص ملی هر کشور را تشکیل می‌دهد. به همین دلیل بسیاری از کشورها مانند هند و ترکیه سازمان‌هایی را برای سازماندهی این فعالیت راه‌اندازی کرده‌اند و کارشناسان اقتصادی به دقت روند نوسان لیزینگ را بررسی می‌کنند.
به گزارش شهروند، وام لیزینگ مسکن در نقاط مختلف جهان به ٢ صورت شناور و ثابت ارایه می‌شود. وام ثابت، وا‌می‌با نرخ سود ثابت در طول دوره بازپرداخت است. در مقابل وام لیزینگ شناور نشان‌دهنده وا‌می‌با نرخ سود متغیر در طول دوره بازپرداخت است. برای پرداخت این وام مکانیسم‌های مختلفی به کار می‌رود و عواملی مانند درآمد فرد، سن، بهای مسکن و... در آن تاثیرگذار است. در این‌جا به ٣ کشور مختلف با بازارهای مختلف مسکن پرداخته‌ایم و درنهایت آنها را با ایران مقایسه کرده‌ایم. در این میان هند یکی از فعال‌ترین بازارهای لیزینگ مسکن دنیا را در اختیار دارد که بسیاری از بانک‌های خارجی در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اند و کارشناسان تخمین می‌زنند در سال‌های آتی نیز رشد کند.
از سوی دیگر ترکیه اقتصادی نوظهور است که ساختارهای لیزینگ مسکن در آن تازه ایجاد شده است. بازار مسکن این کشور برای بسیاری از اروپاییان جذاب است زیرا در مقایسه با بازار مسکن خود بسیار ارزان تلقی می‌شود و علاوه‌بر آن امکان چانه‌زدن نیز وجود دارد. درنهایت به بازار لیزینگ ژاپن پرداخته‌ایم. این کشور، اقتصادی تثبیت شده دارد که بازار مسکن آن راکد است و نرخ سود وام لیزینگ تا ٩٠درصد بهای مسکن را در بر‌می‌گیرد.
هـنــد
در کشور هند صنعت لیزینگ مسکن بسیار وسیع است و یکی از بخش‌های مهم خدمات مالی و بیمه در این کشور را تشکیل می‌دهد. صنعت لیزینگ در هند با عنوان «سرمایه‌گذاری در مسکن» شناخته می‌شود. ارزش این صنعت حدود ١٨میلیارد دلار است. نسبت تولید ناخالص ملی به وام مسکن در هند ٥/٢درصد است درحالی‌که این نسبت در سایر کشورها ٢٥تا ٦٠درصد است. بازار لیزینگ مسکن هند طی سال‌های اخیر پیشرفت زیادی داشته است. در این کشور بانک‌های تجاری نقشی مهم در توسعه و رشد صنعت لیزینگ مسکن داشته‌اند.
این صنعت در هند بسیار مهم تلقی می‌شود اما عاملی تعیین‌کننده در رشد اقتصادی کشور نیز هست. برای گسترش صنعت لیزینگ فرآیندهای طولانی از بین رفته‌اند تا دسترسی به وام‌های رهن آسان‌تر شود و به همین منظور قوانین درخصوص زمین و اجاره‌بها بهبود یافته است. در حال حاضر سهم بانک‌ها از بخش وام‌دهی مستقیم افزایش یافته است. برآوردها نشان می‌دهد سهم بانک‌های تجاری در سرمایه‌گذاری این بخش در سال ٢٠٠٣ میلادی ٥٧درصد بوده است.
دو نوع وام مسکن
در این کشور ٢ نوع وام لیزینگ مسکن ارایه می‌شود که شامل وام رهن با سود ثابت، وام رهن با سود متغیر محاسبه می‌شود. در هند نرخ سود وام رهن ثابت، به‌طور معمول ٥/١٢ یا ٢٥درصد است. در این کشور نرخ سود به هیچ شاخص اقتصادی خاصی مرتبط نمی‌شود. در هند وام‌های مسکن مختلفی وجود دارد، مانند وام مسکن تک نرخی که فقط به نرخ سود مبلغ وام گرفته شده بستگی دارد و ربطی به وام اصلی ندارد و وام GPM که در آن اقساط بازپرداخت در ابتدا کم است و به تدریج طی زمان افزایش می‌یابد. در مجموع عواملی مانند درآمد مشتری، شرایط مطلوب او و پارامترهای دیگر مشتری میزان وام مسکن او را مشخص می‌کنند. نرخ سود وام مسکن نیز با توجه به ماهیت وام متفاوت است. از آوریل ٢٠٠٧، سود برای وام‌هایی با نرخ ثابت١٣ تا ١٤درصد و برای وام‌های شناور٧٥/١٠تا ١٢درصد با توجه به شرایط مشتری است. هیچ نرخ استانداردی در کل وجود ندارد بنابراین مناسب‌ترین راه مذاکره برای دریافت وام است. همچنین در این کشور وام‌ها را می‌توان تجدید کرد یا برمدت آن افزود.
موسسات قدرتمند برای خانه‌دار شدن مردم
در این کشور فقط بانک‌ها نیستند که وام مسکن ارایه می‌کنند بلکه موسسات مالی خاصی هستند که این خدمت را ارایه می‌کنند، مانند «تاتا‌هاوسینگ فایننس»، «اس بی‌ای هوم لونز»، همچنین برخی شرکت‌ها مانند IDBI یا‌هادکو پوشش بیمه خاصی برای وام مسکن با حق بیمه پایین ارایه می‌کنند که ملک را نیز در بر‌می‌گیرد. حداقل وام مسکن در هند ٣ لاخ است که معادل ٣٠٠هزار روپیه (١٢/١٣١٩٩٧٠٤٠ ریال) است. برای وام‌هایی با سقف ٢٠ لاخ سودی ١٥درصدی و برای وام‌هایی ٢٠تا ٧٥ لاخی، ٢٠درصد سود دریافت می‌شود. سود وام‌های بالای ٧٥ لاخ نیز ٢٥درصد است. حداکثر مدت زمان بازپرداخت وام در اغلب بانک‌ها و شرکت‌های مالی در برنامه وام شناور حداکثر ٣٠سال است. برای بقیه انواع وام‌های مسکن این بازه ٢٠ ساله خواهد بود.
البته باید توجه داشت مدت زمان پرداخت وام به شرایط مشتری مانند سن مشتری در زمان تکمیل شدن بازپرداخت و سن ملک در زمان تکمیل نیز بستگی دارد. همچنین براساس سیاست بانک‌ها، وام‌هایی بیش از ٧٥ لاخ به ٨٠درصد قیمت ملک تعلق می‌گیرند و وام‌های بالای ٧٥ لاخ، ٧٥درصد ملک را در بر می‌گیرند.همچنین وام‌های ثابت زیرمجموعه‌هایی دارند. مثلا بسته وام مسکن TruFixed Plus که در آن مشتری به مدت حداقل ٢سال می‌تواند اقساط وام را با نرخ ثابتی پرداخت کند. پس از این مدت وام‌ها به‌طور خودکار به نرخ تطبیقی منتقل می‌شوند.
خرید مسکن با وام لیزینگ کم سود
ژاپن اقتصادی تثبیت یافته است که رشد آن بسیار اندک است. بازار مسکن این کشور بسیار جالب است. در میانه دهه ١٩٩٠ میلادی رکود سبب شد درآمد افراد کاسته و بازار سهام نیز با رکود مواجه شود. نرخ‌های سود پایین بودند و امکان نداشت از آن کمتر شوند. برای پرداختن به این مشکل لیزینگ مسکن ١٠٠ ساله نیز معرفی شد. در هر حال حدود ٢٠سال است که نرخ سود در این کشور ثابت مانده و نرخ سود وام مسکن نیز در مقایسه با بسیاری از نقاط جهان ناچیز است. البته این امر تأثیر منفی در بازار مسکن داشته است. نرخ کم سود معمولا به سرمایه‌گذاری در مسکن و فروش خانه منتهی می‌شود اما در شرایط اقتصادی ژاپن چنین نشد و البته بازار مسکن این کشور نیز بسیار عجیب است. نسل جوان این کشور همه به خرید مسکن با وام لیزینگ کم سود اعتقاد دارند، به‌طوری‌که این روند در ژاپن به یک هنجار تبدیل شده است. در سال ٢٠١٢ نرخ سود وام لیزینگ مسکن ٠٥/٠ درصد افزوده شد. نرخ سود برای وام‌ها براساس نرخ سود ١٠ ساله سهام تعیین می‌شود. بانک ژاپن در این میان تصمیم گرفت نرخ تورم را به ٢ درصد برساند تا رونقی به بازارها ببخشد.
٩٠درصد بهای مسکن در وام
در این کشور نیز وام لیزینگ مسکن به صورت ثابت و متغیر عرضه می‌شود و خریدار باید مبلغی را برای پیش پرداخت، آماده کند. البته در ژاپن نرخ سود وام متغیر، هر ٦ ماه تغییر می‌کند. بانک‌های این کشور برای شهروندان بیش از ٩٠درصد بهای مسکن را با نرخ‌های سود مختلف ارایه می‌کنند. همچنین می‌توان برای خرید خانه دوم تا ٨٠درصد بهای مسکن را نیز وام گرفت. البته این نوعی سرمایه‌گذاری در مسکن به حساب می‌آید که بانک‌های بزرگ ارایه می‌کنند. به‌عنوان مثال سیتی بانک به میزان ٧٠درصد قیمت مسکن وام می‌دهد که نرخ سود آن ٢درصد است. بانک‌های دیگر مانند سوروگا بانک نیز وا‌می‌با نرخ متغیر ٦/٤درصد ارایه می‌کنند. در مجموع حداقل میزان وام برای هر مسکن حدود ٣٥میلیون ین است. در این میان بانک چین شرایطی سخت‌تر از بقیه برای لیزینگ مسکن دارد. حداکثر وام مسکن این بانک ٥٠درصد بهای مسکن و حدود ٢٠میلیون ین است. عمر ساختمان باید کمتر از ٤٠سال باشد. مدت‌زمان بازپرداخت وام نیز حداکثر ١٥سال است. البته در این کشور وام‌های مسکن بسیار طولانی نیز وجود دارد. مثلا وام‌هایی ٤٠ ساله وجود دارند که نسل دوم خانه باید بخشی از آن را
پرداخت کنند.
آغاز حل مشکل خانه‌دار شدن مردم
بازار وام و لیزینگ مسکن در ترکیه حوزه‌ای جدید است که تحولات زیادی در آن ایجاد نشده است. از آن‌جا که ترکیه اقتصادی نوظهور به شمار می‌رود در مقایسه با همتایان خود در سراسر جهان بخش لیزینگ مسکن گسترده‌ای ندارد. به عبارت دیگر مسکن یکی از مشکلات عمده در ترکیه به شمار می‌رود. شهرسازی بی‌قاعده با توجه به مهاجرت‌های کلان و مشکلات اقتصادی، یافتن راه حل برای این مشکل را سخت‌تر کرده است. در این کشور نرخ مالکیت خانه ٧٠درصد است که شامل مسکن‌های غیرقانونی نیز می‌شود.
درحال حاضر ٣درصد وام‌های مسکن در این کشور از سیستم سرمایه‌گذاری خانه تأمین می‌شود. بانک‌ها به‌طورکلی وام مسکن را به‌عنوان بخشی از محصولات اعتباری مشتری فراهم می‌کنند و به همین دلیل لیزینگ مسکن براساس اعتبار فقط ١٠درصد تولید ناخالص ملی ترکیه است. در مقایسه با اقتصادهای نوظهور دیگر این رقم بسیار کم است و پتانسیل رشد را نشان می‌دهد. سودهای متغیر و کارمزدهای آماده‌سازی براساس قانون حمایت از مشتری ممنوع است و بانک‌ها وام‌هایی با مدت بازپرداخت ٢٠ ساله ارایه می‌کنند.
بازپرداخت سریع وام‌ها
متوسط بازپرداخت وام بانک‌ها ٣تا ٤سال است. در حال حاضر سپرده‌های بانکی تنها منبع سرمایه‌گذاری در بخش لیزینگ برای بانک‌ها هستند و منبع جایگزینی وجود ندارد. این امر در بازپرداخت وام مشکل ایجاد می‌کند باتوجه به این‌که نسبت LTV (نشان‌دهنده میزان وام لیزینگی است که مشتری می‌تواند به‌عنوان درصدی از ارزش ملک دریافت کند) در این کشور ٧٥درصد و متوسط پرداخت به درآمد ٥٠ درصد است. البته موسساتی هم وجود دارند که وعده وام ١٠٠درصد را به خریداران خارجی مسکن در ترکیه می‌دهند. اما باید مصداق داشتن آنها را به دقت بررسی کرد. همچنین با توجه به کوتاه‌مدت بودن وام‌ها فقط ٢٠درصد ثروتمندترین مردم این کشور می‌توانند از طریق لیزینگ خانه بخرند و از سوی دیگر دریافت وام لیزینگ مسکن فرآیندی طولانی و وقت‌گیر بوده که احتمالا ٢ یا ٣ سال طول می‌کشد.
وام‌های گران در ترکیه
از سوی دیگر در این کشور نرخ سود بسیار بالاست و خیلی سریع هم تغییر می‌کند. سیستم سود بانکی این کشور تا حدودی شبیه انگلیس است. البته طیف وسیع وام با توجه به درآمد و شرایط فرد متفاوت خواهد بود. به‌طوری که طیف سود وام ٣/٥ تا٥/٧درصد است. قوانین ترکیه هم مانند بسیاری از بانک‌های اروپایی، طیف دسترسی محدودی دارد. این امر شامل وام نیز می‌شود.
به این ترتیب مجموعه کل سود و بدهی‌های فرد نباید بیش از ٣٥درصد درآمد خالص فرد باشد که این قانون در انگلیس هم وجود دارد. در ضمن برای دریافت وام مسکن در این کشور باید منبع درآمد ثابت داشت. یکی از نکاتی که در این کشور باید دقت کرد، مدارک مربوط به مسکن است، زیرا ساخت و سازهای غیرقانونی در ترکیه به وفور انجام می‌شود. در این کشور شرکت‌های متعددی وام لیزینگ مسکن با شرایط مختلف ارایه می‌کنند. برخی از آنها خواهان پرداخت ٤٠درصد بهای مسکن به‌عنوان پیش پرداخت هستند و ٦٠درصد باقیمانده را می‌توان طی ٥سال با اقساط پرداخت کرد.
در سال نخست نرخ سود ثابت و ٢٠درصد کمتر از نرخ بانک است. پس از پرداخت ٥٠درصد بهای خانه، سند آن به مالک تحویل داده می‌شود. در این کشور حداقل میزان وام لیزینگ ٣٠ هزار یورو است و دستیابی به وام مسکن جذاب‌تر و قابل دسترسی‌تر از بسیاری از کشورهای اروپایی است. هنوز هم با کمی جست‌وجو و بررسی می‌توان در این کشور خانه‌هایی به بهای ٤٠هزار دلار یافت. اگر بتوان ١٠هزار یورو برای پیش پرداخت ٢٥درصد بهای خانه پرداخت کرد، می‌توان با وا‌می٣٠هزار یورویی خانه را خرید البته به شرط آن‌که حداقل دستمزد فرد پس از مالیات ٥٠٠ یورو باشد.
ثبت نظر
