شیفت ساخت‌وساز به زمین‌های‌«ذخیره»

در طرح‌های جامع و تفصیلی شهر تهران، زمین‌های با مساحت بالای یک هکتار که هنوز ساخت و سازی در آنها صورت نگرفته و عملا اراضی خام محسوب می‌شوند، تحت عنوان «زمین‌ذخیره» لکه‌گذاری شده‌اند. طبق مقررات، مجوز ساخت‌وساز و بارگذاری روی این اراضی ویژه باید در طول زمان و متناسب با نیازهای خدماتی ساکنان شهر صادر شود. در نقشه طرح تفصیلی پراکندگی زمین‌های ذخیره در تمام شهر قابل رویت است و تعداد این زمین‌ها حدود 400 قطعه برآورد می‌شود. این در حالی است که در سال‌های اخیر به دو دلیل عمده شامل «وابستگی نظام مالی مدیریت شهری تهران به درآمد حاصل از ساخت‌وساز» و همچنین «تصمیم مالکان زمین‌های ذخیره به کسب ارزش‌افزوده از این اراضی از طریق احداث برج‌های تجاری»، بخش قابل‌توجهی از این نوع زمین‌ها زیر بار ساخت‌وساز رفته و البته منابع درشتی در بودجه شهر تهران برای پوشش هزینه‌های سنگین پایتخت را رقم زده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» روز گذشته پرونده ساخت‌وساز  روی زمین‌های ذخیره پایتخت در پارلمان محلی برای دومین بار ظرف ماه‌های گذشته از سال93 باز شد. بعد از سوال برخی اعضای شورای شهر طی ماه‌های گذشته درباره کم و کیف مجوز صادر شده برای تعدادی برج در مگا‌پروژه «مادر» در زمین 1/7 هکتاری بوستان مادر، دیروز پرونده یکی دیگر از زمین‌های ذخیره شهر تهران مربوط به پروژه‌ای در زمین 2 هکتاری فرمانیه، باز شد.  درحالی که مدیریت شهری برابر با قانون باید سهم درآمدهای پایدار شهری را به 70 درصد برساند و از افزایش حجم درآمدهای ناپایدار شهری همچون تراکم‌فروشی و تغییر کاربری دوری کند، در چند سال اخیر منبع درآمدی جدیدی از محل فروش اراضی ذخیره و عوارض صدور پروانه به دست آورده است. این موضوع برای دومین بار از سوی اعضای شورای شهر تهران مورد اعتراض واقع شده است.

سه هزار هکتار عرصه ذخیره

زمین‌های ذخیره شهری، به مجموعه زمین‌هایی گفته می‌شود که بیش از یک هکتار مساحت دارند. ضمن آنکه این اراضی برای تامین نیازهای خدماتی شهر در طول سال‌های آینده باید حفظ شود. مالکیت این زمین‌ها در پایتخت شامل دولت، شهرداری، نهادهای شبه‌دولتی و تعدادی افراد حقیقی است.  تا پیش از تصویب طرح تفصیلی جدید مجموعه شهری تهران به حدود 5 هزار و 114 هکتار زمین ذخیره شهری مجهز بود که پس از تدقیق نقشه‌های طرح تفصیلی، مشخص شد برخی از این قطعه‌ زمین‌ها چون دارای بنای ساختمانی هستند، عملا قابلیت بهره‌برداری جدید را از دست داده‌اند و لذا از مساحت کلی زمین‌های ذخیره حذف شدند. در نتیجه مساحت اصلاح‌شده زمین‌های ذخیره به حدود 3 هزار هکتار معادل  400 قطعه یا پلاک رسید که گفته می‌شود هم‌اکنون حدود 10 درصد از آن معادل 300 هکتار به شهرداری تهران تعلق دارد.  بنا بر آمار برای 10 درصد از مساحت 3 هزار هکتاری اراضی ذخیره شهری که معادل 5 درصد از مساحت 60 هزار هکتاری شهر تهران را تشکیل می‌دهد در چند سال اخیر پروانه ساخت وساز صادر شده است.  این در حالی است که کارشناسان شهری معتقدند: از آنجا که طرح جامع و تفصیلی شهر تهران مطابق با الگوهای جهانی در شهرهای مدرن طراحی شده است تجربه دیگر کشورها نشان می‌دهد در اراضی ذخیره برای دوره زمانی کوتاه نباید بارگذاری سریع انجام شود چراکه به این زمین‌ها برای تامین خدمات موردنیاز شهر در طول زمان نیاز است. این در حالی است که ساخت‌وساز‌های کنونی سبب می‌شود در صورت بروز نیاز به تامین خدمات در سال‌های آتی، زمینی برای اجرای آنها وجود نداشته باشد. این کارشناسان تاکید می‌کنند: صدور مجوز برای تعیین کاربری جدید همچون خدماتی، اداری و تجاری در این قطعات باید با هماهنگی کمیسیون ماده 5 باشد. البته کاربری مسکونی باید در آخرین محور اولویت تعیین کاربری در اراضی ذخیره باشد. اما این در حالی است که اخیرا مدیریت شهری با پایبند نبودن به این موضوع به فروش این زمین‌ها آن هم بدون مجوز شورا اقدام کرده است. زمین میدان تره‌بار فرمانیه با مساحت حدود 2 هکتار از جمله زمین‌هایی است که مطابق با طرح تفصیلی جدید تهران کاربری تجاری، خدماتی در مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای برای آن تعریف شده است اما در دو مرحله قطعاتی از این زمین با ارزشی پایین‌تر از قیمت محله‌ای به شخصی حقیقی برای ایجاد مرکز تجاری فروخته شده است. این موضوع اگرچه یک‌بار با پیگیری شورای شهر سوم منجر به توقف یکباره فروش قطعاتی از این زمین شد اما بررسی‌های برخی اعضای شورای شهر تهران در دوره چهارم نشان می‌دهد: شهرداری تهران بدون برگزاری مزایده در دو مرحله طی سال‌های 91 و 92 ، مجموعا 3/1 هکتار از زمین فرمانیه را فروخته و به ساخت مجتمعی تجاری اختصاص داده است.

  سه اشکال شورا به پروژه فرمانیه

از موضع اعضای شورای شهر تهران سه اشکال اساسی به فروش زمین میدان تره بار فرمانیه وارد است. نخست آنکه شهرداری به عنوان مالک زمین بدون مجوز شورای شهر و خارج از ضوابط به فروش زمین اقدام کرده است. دوم آنکه شهرداری در جریان فروش، کاربری زمین را از خدماتی محله‌ای به تجاری فرامحله‌ای و فرامنطقه‌ای تغییر داده است.  سومین نکته که در پرونده مورد ابهام اعضای شورای شهر قرار گرفته قیمت معاملاتی زمین است. به گفته اعضای شورای شهر تهران زمین فرمانیه متر مربعی بین 6 تا 5/8 میلیون فروخته شده در حالی که متوسط قیمت خرید و فروش در منطقه یک در آن زمان متری 10 میلیون تومان بوده است.

آیین‌نامه فروش املاک رعایت نشد؟

محمدحقانی رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران یکی از منتقدان به این پروژه در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در شهریور ماه سال ۹۱، شهرداری میدان تره بار فرمانیه را که از میادین اصلی، قدیمی، موفق و مورد اقبال مردم بود، فروخت. ظاهرا بخشی از زمین سند نداشته که به همین دلیل، این بخش قابل واگذاری نبوده است. اما باقی آن متری هفت میلیون تومان فروخته شده که یک سال بعد، دوباره متری یک و نیم میلیون تومان بابت آن پرداخته شده است، در حالی که در زمان فروش در سال ۹۱ و در اوج گرانی ملک، قیمت این زمین بسیار بیشتر از این ارقام بوده است. او ادامه داد: بعد از یک سال و در شهریور ۹۲ و همزمان با روی کار آمدن شورای چهارم، بر اثر اعتراض‌های اهالی و اعضای شورا، 4 تا 5 هزار متر مربع از زمین پس گرفته شده و میدان تره بار ایجاد شد. این در حالی است که ما به نحوه فروش این میدان اعتراض داریم. حقانی تصریح کرد: در این زمین خاکبرداری برای ساخت یک مجتمع تجاری و اداری در حال انجام است که من حتی نسبت به نوع کاربری آن هم اعتراض دارم. زیرا این زمین در پهنه 214S واقع شده که پهنه تجاری، اداری و خدماتی در مقیاس محله‌ای ناحیه‌ای است در حالی که با ساخت این مجتمع کاربری زمین در حد فرامنطقه‌ای تغییر پیدا می‌کند. رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر اظهار کرد: خریدار اول این ملک، شخص حقیقی بوده و شهرداری میدان تره بار را به شرکت جهان فروخته است.  البته این شرکت در آن زمان زیرمجموعه بانک شهر نبوده و خارج از روال شهرداری، زمین را فروخته که از نظر ما قانونی نیست.  در جلسه غیرعلنی دیروز شورای شهر، محمد باقر قالیباف از مجوزی که برای زمین فرمانیه صادر شده است، دفاع کرد اما به نظر می‌رسد برخی اعضای شورا از این پاسخ قانع نشده باشند. فارغ از شورای شهر تهران، هم‌اکنون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیز نسبت به ساخت‌وسازهای بی‌رویه و بارگذاری بدون هماهنگی روی زمین‌‌های ذخیره شهر تهران، تذکرات متعددی را خطاب به مدیریت شهری مطرح کرده است.