زنگ خطر کاهش عرضه مسکن به صدا درآمد

انتشار گزارش رسمی از کارنامه مالی ساخت‌وساز در کشور، آلارم «کاهش قریب‌الوقوع عرضه مسکن» را به صدا درآورد. تازه‌ترین آمارها نشان می‌دهد: سازنده‌ها در یکسال اخیر که قیمت مسکن کاهشی بود، با اثرپذیری سنتی از دوره رکود، روند رو به رشد سرمایه‌گذاری برای «تکمیل» ساختمان‌‌های در حال ساخت را کنار گذاشتند و به افزایش پروژه‌های «نیمه‌تمام» دامن زدند. شتاب سرمایه‌گذاری در حوزه «تکمیل»، به‌عنوان حوزه سوم ساخت‌وساز، از رشد 151 درصدی در تابستان 91 به مرز صفر - 1/0 درصد - در تابستان93 نزول کرد. درواقع سازنده‌ها کماکان، فعالیت‌های خود را با دوره‌های رکود و رونق تنظیم می‌کنند و ‌اکنون که خبری از افزایش قیمت‌ها نیست، پروژه‌ها را به قصد تکمیل در زمان اوج سوددهی، رها کرده‌اند. این رفتار می‌تواند پدیده‌ای را که از 2 سال پیش به شکل «مازادعرضه» بروز کرد - و می‌توانست باز هم ادامه یابد - خاتمه دهد و بازار مسکن دو سال آینده را از ثبات نسبی قیمت محروم کند.  کارشناسان، تاخیر در اجرای «سیاست کلیدی خروج از رکود مسکن» را در این قضیه موثر می‌دانند. نیمه‌اول امسال، وضعیت حوزه‌های اول و دوم - شروع پروژه‌‌های جدید و پیشرفت پروژه‌های نیمه‌کاره - نیز مناسب نبود و مجموع همه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی حدود 7 درصد نسبت به مدت مشابه پارسال رشد کرد.‌
بانک‌ مرکزی کارنامه مالی فعالیت‌های ساختمانی در نیمه‌اول93 را منتشر کرد: گریزسرمایه‌ از ساخت‌وساز
شتاب سرمایه‌گذاری فعالان ساختمانی در سه حوزه ساخت‌وساز طی نیمه اول امسال، به کمترین حد در طول 5/4 سال گذشته رسید.
گزارش تازه منتشرشده از سوی بانک‌ مرکزی درباره میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال جاری، نشان می‌دهد: طی دو فصل اول امسال که رکود مسکن به اوج خود رسید، در کل رقمی معادل 41 هزار و 530 میلیارد تومان در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی سرمایه‌گذاری شد که فقط 7درصد نسبت به نیمه‌اول92 افزایش پیدا کرده است.  این رشد تک‌رقمی در مقایسه با افزایش 41درصدی کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در نیمه‌اول پارسال، حکایت از واکنش مستقیم و آنی فعالان ساخت‌وساز به دوره‌های رکود-رونق دارد. در بهار سال گذشته که قیمت مسکن با جهش 71 درصدی، بازار را به بالاترین سطح رونق رسانده بود، طبق گزارش بانک‌ مرکزی، سرمایه‌‌گذاری‌های ساختمانی 45درصد رشد کرد.  اما اکنون، آمار مربوط به دو فصل اول سال93 حکایت از رکود اوضاع ساخت‌وساز دارد. در نیمه‌‌اول امسال سازنده‌ها برای در امان ماندن از امواج پی‌درپی کاهش قیمت مسکن، فعالیت‌های‌ خود را محدود کردند و اگرچه کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در این مدت 7درصد افزایش یافت اما نرخ رشد نقطه‌ای در تابستان به سطح 7/0درصد یعنی مرز صفر رسید. در نیمه‌ اول امسال، برابر اطلاعات بانک‌ مرکزی، تعداد ساختمان‌های احداث ‌شده معادل 35درصد نسبت به نیمه ‌اول پارسال کاهش پیدا کرد. به این ترتیب، تیراژ کشوری ساخت‌وساز در 6 ماه اول امسال تا یک‌سوم افت کرد اما به دلیل تورم هزینه‌ها، حجم ریالی ساخت‌وساز –سرمایه‌گذاری‌ها- الزاماً تا این اندازه کاهش نداشته است.
 شدیدترین افت در تکمیل ساختمان
سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در طبقه‌بندی‌ انجام شده از سوی بانک‌ مرکزی، در قالب یکی از سه حوزه «ساختمان‌های شروع شده»، «پیشرفت ساختمان‌های نیمه‌تمام» و «ساختمان‌های تکمیل‌شده» ارزیابی می‌شود. به طوری که کارشناسان مسکن در تجزیه و تحلیل‌های اقتصادی این آمارها، معمولا رقم سرمایه‌‌گذاری در «ساختمان‌های شروع‌شده» را به معنای ظرفیت‌سازی جدید برای عرضه مسکن در سال‌های آتی، می‌دانند و مجموع رقم سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دوم و سوم را نیز نشانه میزان عرضه قریب‌الوقوع آپارتمان به بازار مصرف توصیف می‌کنند.
 در واقع، ساختمان‌های شروع شده با تاخیر دو ساله به شکل آپارتمان آماده فروش در خواهند آمد اما سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام و تکمیل‌شده مثلا در نیمه‌اول سال 93، حداکثر تا نیمه ‌94 اثر خود را بر بازار مسکن می‌گذارد. در اواخر سال91 و نیمه اول سال 92 که بازار مسکن در وضعیت رونق قرار داشت و قیمت‌ها ماهانه رو به افزایش بود، بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، در جبهه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام متمرکز شد.  طبق گزارش بانک‌ مرکزی، در یک‌سال 92 از کل 75 هزار و 418 میلیارد تومان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، 75 درصد در حوزه‌های دوم و سوم یعنی در بازار ساختمان‌های نیمه‌تمام و ساختمان‌های در آستانه تکمیل، صرف شد و سهم ناچیزی از منابع مالی سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها، به سمت ساخت‌وساز‌های جدید رفت. حرکت سرمایه‌ها به سمت تکمیل ساختمان‌ها در دو سال گذشته، امروز به شکل «مازاد‌عرضه» مسکن و افزایش واحدهای مسکونی نوساز و فروش‌نرفته بازتاب پیدا کرده است و این پدیده خود باعث تشدید کاهش قیمت مسکن و از بین رفتن احتمال افزایش، لااقل تا ابتدای سال94 شده است. در نیمه اول 92، سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ (حوزه سوم) در کل کشور 125درصد رشد کرد. در آن زمان  سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دوم و سوم در مجموع بیش از 70درصد رشد کرد. اما هم‌اکنون این شتاب سه‌رقمی برای عرضه مسکن آماده مصرف، به صفر رسیده است. در تابستان امسال، حجم سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دوم و سوم ساختمان، تنها بین 1/0 تا 2/0 درصد نسبت به مدت مشابه سال92 افزایش نشان می‌‌دهد! در ماه‌های اخیر، البته نزول نرخ رشد سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان‌های شروع شده، به مراتب کمتر از دو حوزه دیگر بوده است به طوری که در تابستان، این نرخ 4/12 درصد نسبت به تابستان سال قبل کاهش پیدا کرد.
شتاب سرمایه‌گذاری در حوزه «تکمیل»، به‌عنوان حوزه سوم ساخت‌وساز، از رشد 151 درصدی در تابستان 91 به مرز صفر - 1/0 درصد - در تابستان93 نزول کرد. درواقع سازنده‌ها کماکان، فعالیت‌های خود را با دوره‌های رکود و رونق تنظیم می‌کنند و ‌اکنون که خبری از افزایش قیمت‌ها نیست، پروژه‌ها را به قصد تکمیل در زمان اوج سوددهی، رها کرده‌اند. این رفتار می‌تواند پدیده‌ای که از 2 سال پیش به شکل «مازادعرضه» بروز کرد - و می‌توانست باز هم ادامه یابد - را خاتمه دهد و بازار مسکن دو سال آینده را از ثبات نسبی قیمت محروم کند.  کارشناسان، تاخیر در اجرای «سیاست کلیدی خروج از رکود مسکن» را در این قضیه موثر می‌دانند. هم‌اکنون آنچه باعث کاهش شتاب سرمایه‌گذاری‌ هم در حوزه ساخت‌وسازهای جدید و هم در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره شده، ناشی از یک عامل مشترک «رکود و نبود نقدینگی» است.
کاهش قیمت مسکن، تداوم بی‌میلی به خرید مسکن از سمت تقاضای مصرفی، نبود تقاضای سرمایه‌ای و همچنین ضعف مالی خریداران، انگیزه لازم برای سرعت‌بخشیدن به تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره را از سرمایه‌گذاران گرفته و در نتیجه باعث افت شتاب سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی شده است. این وضعیت که کاملا در گزارش بانک‌ مرکزی ملموس است، نوعی علامت رسمی از پایان پدیده «مازادعرضه» محسوب می‌شود که پیامد آن می‌تواند در یکی دو سال آینده، به شکل کمبود واحد مسکونی نوساز در بازار مصرف، خودنمایی کند و بر قیمت‌ها تاثیر بگذارد.