عوارض دوبله بر ساخت مسکن

شورای شهر تهران با تصویب لایحه‌ شهرداری درخصوص «اخذ عوارض ارزش بهینه از ساخت‌وساز»، هزینه ساختمان‌‌سازی را افزایش داد. از ابتدای سال آینده، سازنده‌های مسکن علاوه‌بر عوارض «پروانه‌ و تراکم» که به‌طور متوسط سهم 22 درصدی در قیمت ساخت – بدون احتساب بهای زمین - دارد، باید عوارض دوبله ناشی از اجرای طرح تفصیلی را نیز پرداخت کنند که در نتیجه میانگین سهم کل عوارض به 30درصد می‌رسد. افزایش بهای ساخت‌‌وساز در موقعیتی که فعالان بازار مسکن انتظار یکسری مشوق برای خروج از رکود دارند، باعث تاخیر در بازگشت سرمایه‌گذاران خواهد شد.

گزارش دنیای‌اقتصاد از پیامد مصوبه جدید مدیریت‌شهری رکود مسکن در تهران عمیق‌تر می‌شود؟

مدیریت شهری تهران با تصویب اخذ یک نوع عوارض جدید از ساخت‌وساز، علاوه بر اینکه منابع مالی اداره پایتخت را برخلاف اهداف از قبل تعیین شده، یک رتبه دیگر ناپایدارتر کرد، طول مسیر باقی‌مانده برای خروج از رکود مسکن را نیز افزایش داد.

اعضای شورای شهر تهران هفته گذشته در جلسه غیرعلنی، لایحه‌‌ای را که شهرداری برای کسب اجازه بابت دریافت نوع تازه‌ عوارض ساخت، ارائه کرده بود بررسی و در نهایت، موافقت خود را با افزایش متوسط 8درصدی هزینه ساخت مسکن اعلام کردند. با مصوبه شورا، شهرداری تهران از ابتدای سال94، عوارضی تحت عنوان «ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» را از همه ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی دریافت می‌کند. عوارض «ارزش بهینه»، هزینه‌ دوبله در کنار عوارض فعلی (صدور پروانه و صدور تراکم) به ساخت و ساز وارد می‌کند آن هم درست در لحظه‌ای که بازار مسکن انتظار تسهیل شرایط یا ورود یکسری مشوق‌‌ها برای احیای مجدد سرمایه‌گذاری‌ ساختمانی را دارد.

 در حال‌حاضر طبق اعلام کانون سراسری انبوه‌سازان، مجموع هزینه‌ عوارض پروانه و تراکم، به‌طور متوسط حدود 200 هزار تومان در هر مترمربع است که با احتساب میانگین قیمت ساخت متری 900 هزار تومان (بدون محاسبه قیمت زمین)،  سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های احداث هر مترمربع بنای مسکونی در تهران حدود 22درصد برآورد می‌شود. این سهم نیمه‌سنگین در سال آینده تحت تاثیردریافت عوارض دوبله بیشتر نیز خواهد شد.

گزارش از جزئیات مصوبه مدیریت‌شهری تهران حاکی است: شهرداری برای دریافت عوارض «ارزش‌ بهینه»، فرمولی براساس نرخ ریالی پایه عوارض تراکم (A) طراحی کرده است. در این فرمول، با توجه به اینکه متوسط نرخ A در تهران متری حدود 150هزار تومان است، نرخ عوارض ارزش‌ بهینه برای ساخت‌‌وساز‌های مسکونی 5طبقه و کمتر، با ضریب 5A/0 محاسبه می‌شود، به این معنی که از ابتدای سال آینده در همه مناطق 22گانه تهران، هزینه احداث آپارتمان‌های یک تا 5طبقه، مترمربعی حدود 75هزار تومان فقط از ناحیه عوارض جدید، دچار تورم می‌شود.

در فرمول مصوب شورای‌شهر، نرخ عوارض ارزش‌ بهینه برای ساخت‌وسازهای بیش‌از 5طبقه نیز با ضریب 2A و 4A محاسبه می‌شود، به این صورت که برای نیمه‌شمالی شهر (بالای محور انقلاب) ضریب  4A و برای نیمه‌جنوبی ضریب 2A اعمال خواهد شد. نرخ ریالی پایه عوارض تراکم (A) در تهران حداقل 50هزار تومان برای جنوبی‌ترین محله‌ها و حداکثر 300 هزار تومان برای شمالی‌ترین مناطق محاسبه می‌شود. به این ترتیب، بهای عوارض «ارزش‌ بهینه» برای ساخت‌وسازهای 5طبقه و کمتر در کل پایتخت، به‌طور متوسط حدود 75هزار تومان، برای   ساخت‌‌وسازهای بیش‌از 5طبقه در نیمه جنوبی، حداقل 100هزار تومان و برای ساخت‌وسازهای بیش‌از 5طبقه در نیمه شمالی نیز حداقل 600 هزار تا حداکثر یک میلیون و 200 هزار تومان برآورد می‌شود. این ارقام بیانگر آن است که متوسط هزینه ساخت آپارتمان‌های کم‌ارتفاع در سال آینده 8درصد فقط از محل عوارض جدید، افزایش پیدا می‌کند. تیراژ احداث آپارتمان در ماه‌های گذشته از سال93 در شهر تهران 60درصد نسبت به پارسال کاهش پیدا کرده به طوری‌که رکود معاملات مسکن و فروش‌نرفتن آپارتمان‌های از قبل ساخته‌شده، سازنده‌ها را در تنگنای مالی و تامین پول برای شروع پروژه‌های جدید قرار داده است.

در این وضعیت، انبوه‌سازان انتظار داشتند مدیریت شهری تهران اول برای اصلاح منابع مالی خود و دوم برای تسهیل شرایط ساخت‌وساز و کوتاه‌کردن عمر رکود، برای سال آینده تخفیف‌هایی در دو نوع عوارض موجود در نظر بگیرد. این توقع در روزهای اخیر که شهردار تهران لایحه بودجه94 شهرداری را به صحن شورا آورد و از کاهش 5واحد درصدی سهم درآمدهای ناپایدار –درآمد ناشی از انواع عوارض ساخت‌وساز- خبر داد، بیشتر هم شد. اما هم‌اکنون مشخص شده، منبع سومی جدای از عوارض پروانه و تراکم، برای اخذ از سازنده‌ها طراحی شده است! کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند، اعمال عوارض جدید در پایان راه رکود مسکن، بازدارندگی قوی و نوعی مانع در راه بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی ایجاد می‌کند و می‌تواند دوره رونق را به تاخیر بیندازد.

پشت‌صحنه عوارض جدید

شهرداری تهران عوارض «ارزش بهینه ناشی از طرح تفصیلی» را به استناد مقررات بالادست وضع کرده است.

در بند یک پیوست شماره پنج طرح جامع شهر تهران، به شهرداری و شورای شهر اختیار داده شده تا از املاکی که به‌واسطه طرح تفصیلی مصوب سال91، وضعیت بهتری به لحاظ میزان تراکم ساخت و کاربری ملک پیدا کرده‌اند، یک نوع عوارض خاص دریافت کنند. در این بند از طرح جامع که سال 88 به تصویب شورای عالی شهرسازی رسید،  آمده است: شهرداری تهران با تصویب شورا می‌تواند عوارض خاص تغییر کاربری‌های طرح تفصیلی قبلی به کاربری‌های طرح تفصیلی جدید را به نحو مناسب و عادلانه از مالکان، به نفع توسعه و عمران شهر دریافت و در حسابی خاص برای تخصیص با اولویت در جهت تامین اراضی مورد نیاز طرح‌های خدمات شهری به مصرف برساند.

طبق مجوز طرح جامع تهران، مدیریت‌شهری می‌توانست از لحظه ابلاغ طرح تفصیلی –اردیبهشت91- این عوارض را که هم‌اکنون «عوارض ارزش‌ بهینه» نام گرفته، از ساخت‌وسازها دریافت کند. اما در حالی که لایحه عوارض ارزش‌ بهینه یکبار در دی‌‌ماه سال91 تحویل شورا و سپس مسکوت گذاشته شد، هفته پیش با بررسی مجدد آن، سرانجام به تصویب رسید. شاید در سال91 که ساخت‌وساز در اوج رونق قرار داشت، نیاز چندانی از طرف مدیریت شهری به منابع مالی جدید احساس نمی‌شد، اما هم‌اکنون که درآمد شهر به‌واسطه کاهش 60درصدی ساخت‌وساز، به پایین‌ترین سطح رسیده، مدیران شهر تهران درصدد برآمده‌اند ابزارهای قانونی مغفول مانده را به منابع مالی جدید تبدیل کنند.

 هم‌اکنون، در جریان تعریف منابع مالی جدید، مدیریت‌ شهری می‌توانست از فرصت کنونی به نفع «طراحی نوع رایج درآمدپایدار» موسوم به «شارژ شهری املاک» یا همان عوارض نوسازی، استفاده کند و نرخ آن را در بودجه شهرداری تقویت کند، اما به دلایلی نامشخص، مجددا به تقویت عوارض ساخت آن هم در زمانی که سرمایه‌گذاران ساختمانی تحمل تورم بیشتر را ندارند، گرایش پیدا کرده است. هم‌اکنون سهم عوارض نوسازی در بودجه تهران حداکثر معادل 3 تا 5درصد و کل عوارض‌ ساخت حدود 5 7درصد است. در یکی، دو سال گذشته، چیزی شبیه عوارض ارزش‌ بهینه، اما با نامی تحت عنوان عوارض متفرقه از ساخت‌وسازهایی که تراکم و کاربری زمین در آنها، به‌واسطه اجرای طرح تفصیلی، وضعیت بهتری پیدا کرده بود، در برخی مناطق تهران دریافت شد.

بررسی کارشناسان شهری در این باره نشان می‌دهد: طرح تفصیلی جدید تهران اگر چه برای برخی قطعات، شرایط بهتر و ارزش افزوده بیشتری را به‌واسطه افزایش ارتفاع ساخت یا تغییر کاربری به حالت تجاری، به وجود آورده اما در مقابل، موقعیت برخی قطعات را نسبت به قبل، تضعیف کرده است. مثلا تعیین کاربری خدماتی آن هم از نوع ترافیک‌زا در مجاورت یک قطعه زمین، به جای آنکه ارزش آن قطعه را افزایش دهد باعث کاستن از بهای آن خواهد شد که در این صورت، باید رقمی تحت عنوان عوارض ارزش‌کاهنده به آن مالک پرداخت شود. در حقیقت به‌کارگیری واژه «عادلانه» در اخذ عوارض خاص در سند طرح جامع، به معنای درنظر گرفتن هر دو وجه اثرگذاری طرح تفصیلی در ارزش املاک است.

اما به‌رغم این صراحت، فعلا فقط لایحه اخذ عوارض ارزش‌ بهینه تصویب شده و هنوز ساز و کار پرداخت عوارض کاهنده به مالکان، وضع نشده است.

کارشناسان تاکید می‌کنند: مقررات طرح تفصیلی جدید تهران، وضعیت 25 تا 30 درصد از کل یک میلیون پلاک موجود در شهر را بهبود داده و به همین نسبت ارزش یکسری از املاک را نیز کاسته است. کارشناسان شهری با بیان اینکه شهرداری‌ها باید برای طرح‌های شهری، طرح جامع مالی داشته باشند تا پروژه‌های عمرانی با نقشه مالی از قبل تعیین شده، اجرایی شوند، تصریح می‌کنند: برخلاف وعده‌ها و برنامه‌های کلی که از سمت دولت و شهرداری‌ها در ارتباط با ضرورت کاهش وابستگی مالی شهرها به درآمد ناشی از عوارض ساخت‌وساز، مطرح است، شاهد هستیم هزینه‌های شهر از این محل تامین می‌شود. کارشناسان درباره تبعات اخذ عوارض «ارزش‌ بهینه» از ابتدای سال94 بر بازار مسکن معتقدند: این عوارض به صورت غیرمستقیم قیمت تمام شده مسکن را افزایش می‌دهد و در نتیجه باعث تضعیف قدرت خرید مسکن و کاهش معاملات می‌شود که پیامد آن به شکل تعمیق رکود در بازار ملک خواهد بود.

مهلت سه ماهه برای تعیین عوارض کاهنده

محمد سالاری رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه این لایحه شامل سه قسمت می‌شود عنوان کرد: قسمت اول مربوط به املاک و اراضی می‌شد که در طرح تفصیلی قدیم دارای کاربری‌های خدماتی، اداری، صنعتی، تجاری، مسکونی یا فاقد کاربری یا در واقع لکه‌های سفید بودند که به موجب طرح تفصیلی جدید دارای  پهنه‌های S،R،M و به عبارتی مختلط (تجاری مسکونی)، مسکونی یا تجاری- اداری و خدماتی شدند.

او در خصوص قسمت دوم لایحه گفت: قسمت دوم لایحه به املاکی مربوط می‌شود که در طرح تفصیلی جدید مسیر کمیسیون ماده 5 را طی می‌کنند و به موجب قوانین و مفاد طرح تفصیلی شهر تهران بارگذاری یا طبقات بیشتری دریافت می‌کنند.  سالاری ادامه داد: افرادی که اراضی آنها دارای مساحت قابل توجهی بوده و درخواست طبقات بیشتری دارند در صورتی که درخواست آنها با اصول و دستورالعمل‌های بلندمرتبه‌‌سازی مطابقت داشته باشد در خصوص اخذ تراکم برای ساخت طبقات اضافه از آنها عوارض گرفته می‌شود و در واقع مقرر شد علاوه بر عوارض سیستمی که تا به حال گرفته می‌شد رقم‌هایی در خصوص اینکه چه زیر پهنه‌ای به چه زیر پهنه‌ دیگر تبدیل شود، اخذ شود. 

سالاری در خصوص قسمت سوم این لایحه گفت: بند سوم این مصوبه مربوط به مبحثی تحت عنوان عوارض متفرقه است که املاکی که به علت بزرگ مقیاس بودن دارای مساحتی بیش از 3 تا 5 برابر مبنا هستند در ازای طبقات مازادی که درخواست می‌کنند عوارضی با ضرایب 4A، 5A، 6A، 10A در مناطق مختلف 22 گانه گرفته می‌شد که شفاف نبود. برهمین اساس مقرر شد پایین‌تر از محور انقلاب بابت طبقه مازاد بر بارگذاری پهنه علاوه بر عوارض سیستم، ‌2A عوارض گرفته شود و از شمال محور انقلاب ‌4A عوارض گرفته شود. سالاری اظهار کرد: شهرداری تهران ملزم شده که ظرف 9 ماه آینده بررسی‌های لازم را برای تعیین ضریب‌‌T که در فرمول عوارض تراکم است و در واقع ناظر بر قیمت واقعی تمام پارسل‌ها و املاک شهر تهران است، انجام دهد و به شورا جهت بررسی و تصویب ارائه دهد.

او تصریح کرد: در اصل حدود یک میلیون پارسل به موجب طرح تفصیلی ملاک عمل در شهر تهران داریم که شهرداری تهران مکلف است ظرف 9 ماه آنها را احصا کند و ارزش واقعی آنها در مقایسه با یکدیگر  مشخص و به شورا ارائه شود.

سالاری در خصوص اینکه ابلاغ طرح تفصیلی جدید (سال 91) موجب کاهش ارزش املاک و اراضی متعددی شده است، تصریح کرد: شهرداری ملزم شده نسبت به ارائه لایحه تعیین ارزش کاهنده ظرف سه ماه آینده اقدام کند تا کسانی که به موجب ابلاغ طرح تفصیلی متضرر شده‌اند، در فرآیند صدور پروانه بسته‌های تشویقی به آنها داده شود.

منبع:دنیای اقتصاد