توافق «ترافیک‌زا» با بسازوبفروش‌ها

مسیر چشم‌پوشی از احداث یا تامین بخشی از فضای مشاعات ضروری در ساخت‌وسازها، از سال آینده برای بسازوبفروش‌ها هموارتر می‌شود. در صفحه 28 لایحه دخل و خرج شهر تهران، درآمد تقریبا جدیدی تحت عنوان «حذف پارکینگ» برای شهرداری تدارک دیده شده که با توجه به مصوبات سال‌های اخیر شورای شهر، چنانچه سازنده‌ها به هر دلیلی نتوانند حداقل پارکینگ مورد نیاز یک ساختمان در حال ساخت را تامین کنند، با پرداخت این عوارض، از قید «یک پارکینگ در ازای یک واحد آپارتمان» نجات پیدا خواهند کرد. مقابله با «کسری پارکینگ» به عنوان نقص بزرگ ساختمان‌های مسکونی شهر تهران طی سال‌های اخیر، از سال91 با ابلاغ ضوابط طرح تفصیلی تهران، در دستور کار مدیریت شهری پایتخت قرار گرفت و مطابق فصل 12 کتابچه طرح تفصیلی جدید، مقرر شد «در کلیه پهنه‌ها اعم از مسکونی، تجاری- اداری یا مختلط، صدور پایان‌کار ساختمانی منوط به تامین حد معین پارکینگ شود.» در حال حاضر با استناد به آنچه در طرح تفصیلی تهران بابت احداث حداقل تعداد پارکینگ تعیین شده، برای ساختمان‌های مسکونی باید به ازای هر واحد، یک پارکینگ و در ساختمان‌های اداری و تجاری نیز باید 30درصد پارکینگ مازاد بر حداقل تعیین‌شده، ساخته شود. اما به‌رغم این ضابطه، بسازوبفروش‌ها در همین دو سه سال‌ اخیر کماکان همچون قبل، به بهای «لطمه ترافیکی به شهر تهران»، از تامین حداقل پارکینگ در ساختمان‌های جدید طفره رفتند.

در سال92، این نوع سازنده‌ها، 118 میلیارد تومان بابت عوارض «حذف پارکینگ» به شهرداری جریمه پرداخت کرده‌اند و در 9 ماه اول امسال نیز این مبلغ به 92 میلیارد تومان رسیده است.

جالب اینکه، در بودجه93 شهرداری، ردیف درآمدی برای عوارض حذف پارکینگ، در نظر گرفته نشده بود اما روند کم‌فروشی بسازوبفروش‌ها در بازار مسکن بابت عرضه آپارتمان بدون پارکینگ، شهرداری را ناگزیر کرده برای سال آینده، درآمد 172 میلیارد تومانی برای عوارض «حذف‌پارکینگ» در لایحه بودجه94 در نظر بگیرد. به این ترتیب درآمد حاصل از عوارض کسری پارکینگ در ساخت‌وسازهای سال94 شهر تهران، حدود یک درصد از کل بودجه 17 هزار و 200 میلیارد تومانی شهرداری را تامین خواهد کرد. عدم تعبیه پارکینگ مورد نیاز در ساختمان‌های مسکونی و به خصوص تجاری یا اداری باعث فشار مضاعف به معابر پایتخت که در وضعیت عادی، به لحاظ تراکم سنگین خودرو، عملا با تکمیل ظرفیت روبه‌رو شده‌اند، می‌شود.

بسازوبفروش‌ها برای کاهش هزینه ساخت و تعدیل سهم بنای غیرمفید در مساحت مفید ساختمان، تمایل شدید به کاهش فضای مشاعات دارند که در این میان، بیشترین سطح غیرمفید یک ساختمان را پارکینگ تشکیل می‌دهد.  روند رسیدگی به تخلفات سازنده‌ها در حوزه مغایرت بین آنچه ساخته شده و آنچه باید طبق ضوابط بالادست احداث می‌شد، در کمیسیون توافقات یا شورای معماری شهرداری‌های مناطق، انجام می‌شود. در این باره  گفته می‌شود، برای جریمه ساختمان‌های مسکونی فاقد پارکینگ، نرخ پایه عوارض مبلغی معادل A 70 (A همان پایه محاسبه نرخ ریالی تراکم است) در نظر گرفته می‌شود که حدود 14 میلیون تومان خواهد بود با این حال، جریمه‌ها به 30 میلیون تومان هم می‌رسد. تحقیقات میدانی از ریخت جدید ساختمان‌های نوساز حکایت از آن دارد که بساز و بفروش‌ها، فضاهای مشاعات ساختمان در طبقات لابی را به شدت کاهش داده‌اند به طور مثال انباری‌ها را به روی پشت بام برده و حتی تعداد پارکینگ‌ها  با تعداد واحدهای مسکونی همخوانی ندارد. محمد مهدی مافی دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در این رابطه گفت: امکان ندارد این اتفاقات بدون توافق با شهرداری اعمال شود.

استفاده از فضاهای مشاع یا کمبود پارکینگ، صدور پایان کار را با مشکل مواجه می‌کند؛ بنابراین چنین اتفاقاتی حتما با آگاهی انجام می‌شود. وی با اشاره به وجود کمیسیون توافق‌ها در شهرداری مناطق گفت: معمولا این مغایرت‌ها با پروانه ساخت در این کمیسیون بررسی می‌شود و در صورت تخلف جرایمی پیش‌بینی می‌شود. محمد سالاری نیز این موضوع را می‌پذیرد که در برخی از مجتمع‌ها تعداد پارکینگ با تعداد واحد‌های مسکونی برابر نیست. رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی با بیان اینکه متاسفانه در شوراهای معماری  و کمیسیون‌های توافق‌های مناطق 22 گانه اتفاقات نامناسبی می‌افتد گفت: در سال‌های گذشته پس از ابلاغ طرح تفصیلی هر ملکی که به آن پروانه ساخت داده می‌شود باید به تعداد واحدها، در نقشه ساخت تعداد مشخصی  پارکینگ پیش‌بینی می­‌شد اما در صورت رعایت این قانون  درآمدهای شهرداری‌های مناطق کاهش زیادی پیدا می‌کرد.

بنابراین در همین شوراهای معماری از سازندگان تعهد گرفتند تا شعاع 250 متری واحدهای فاقد پارکینگ، جای پارک تامین کرده اما این کار برخلاف قانون و عرف جامعه بود و تبعات اجتماعی  بالایی به دنبال داشت در حال حاضر 2500 واحد مسکونی به دلیل همین معضل و تعهدنامه‌ها نتوانستند پایان کار بگیرند و مشکلات حقوقی بسیاری برای آنها ایجاد شده است. زیرا هر روز تاخیر در تعیین تکلیف پایان کار و مستندات ثبتی و مالکیتی این آپارتمان­‌ها که بیشتر آنها پیش‌فروش شده‌اند، پرداخت خسارت به دنبال دارند و این تخلف شوراهای معماری مناطق بوده که بدون داشتن چنین اختیاراتی، چنین تعهدنامه‌هایی گرفتند.سالاری با بیان اینکه شوراهای معماری مناطق اساسا خارج از عرف و وظایفی که دارند عمل می‌کنند، گفت: مصوبات این شورا گاه خارج از مقررات ملاک عمل و طرح تفصیلی است. حتی در جاهایی که نباید پروانه بدهند متولیان ساخت‌وساز فعالیت‌شان را انجام داده و بعد در این شوراها فعالیت‌شان را ثبت می‌کنند در حالی که این شوراها چنین اختیاراتی ندارند. رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورا با بیان اینکه باید شرح وظایف این شورا و کمیسیون توافق‌های مناطق تهیه شود، گفت: بعد از ابلاغ طرح تفصیلی توافق‌هایی که در این کمیسیون‌ها صورت می‌گیرد، غیرقانونی است.

سالاری اما وجود انباری در پشت بام‌ها را رد کرد و گفت: چنین موضوعی امکان‌پذیر نیست طبق قوانین ملاک عمل برای احداث بنا، در طبقات فوقانی عوارض تصاعدی تراکم گرفته می‌شود و کسی نمی‌آید عوارض طبقه ششم را بدهد و انباری بسازد. علیرضا نادری معاون شهرسازی شهر تهران نیز هرگونه تغییر در ساختمان‌های نوساز را رد کرد و گفت: امکان اینکه تعداد پارکینگ‌ها با تعداد آپارتمان­‌ها در مجتمع‌های نوساز برابری نکند، وجود ندارد. همچنین ساخت انباری در پشت بام‌ها نیز امکان‌پذیر نیست. معاون شهردار تهران تاکید کرد: مسوولیت نظارت و برخورد با این تخلفات بر عهده شهرداران مناطق است و هر شهروندی گزارشی مبنی بر کاهش مشاعات یا کمبود پارکینگ‌ها دارد می‌تواند به شهرداری‌های مناطق اطلاع دهد تا با آن برخورد شود. با این حال ابوالفضل قناعتی عضو هیات رئیسه شورای شهر،  این تغییر شکل ساختمان‌های نوساز را تایید کرد و گفت: یکسری تخلفات خارج از ضوابط شهرسازی در حال انجام است. متاسفانه در کمیسیون ماده 100 هم احکامی صادر می‌شود که در نهایت به جریمه نقدی ختم می‌شود.   قناعتی اضافه می‌کند: متاسفانه کسب درآمد از محل تخلفات ساختمانی مرسوم شده است و شورا نیز برای نظارت بر آن کد بودجه برایش مشخص کرده است. اما جای سوال دارد که چرا احکام تخریب اجرا نمی‌شود.