5 گزینه مسکن در سال 94

چشم‌اندازی که بر مبنای مدل‌‌سازی‌های تجربی، برای بازار مسکن سال 94 تصویر شده، وضعیت سال آینده را «حالت پایان رکود» توصیف می‌کند؛ به این معنی که در سال آینده شاخص‌های اقتصاد مسکن نسبت به امسال روند تدریجی بهبود را طی می‌کنند؛ اما «قیمت» به‌عنوان مهم‌ترین شاخص، از خیز شدید –جهش- به‌دور خواهد بود. در این فضا، مصرف‌کننده‌ها و سرمایه‌گذاران در دو بخش خرید و ساخت‌وساز با 5 گزینه مواجه می‌شوند. در این باره نتایج یک بررسی نشان می‌دهد سمت تقاضا در مواجهه با سه مسیر «خرید»، «پیش‌خرید» و «تمدید تاخیر در انجام معامله» بهتر است به دو دلیل گزینه دوم را انتخاب کند. بضاعت مالی طیف مصرفی در مقایسه با سطح قیمت‌ها حکم می‌کند: بهای خرید مسکن با قیمت‌مقطوع و در طول زمان تامین و پرداخت شود، ضمن اینکه با پیش‌خرید، فرصت بهره‌برداری از وام خرید در شرف تصویب نیز محفوظ می‌ماند. همچنین در سمت عرضه پیشنهاد می‌شود طیف سرمایه‌گذار –سازنده‌ها- از رخوت موجود فاصله بگیرد و به تهیه مقدمات ساخت‌وسازهای جدید روبیاورد. در این میان، گروه سرمایه‌گذار در بخش خرید ملک باید بازدهی نسبی بازارهای مختلف را مدنظر قرار دهد و نسبت به پیش‌بینی کاهش قیمت واقعی مسکن و زیان سفته‌بازی هوشیار باشد.
بازار مسکن سال آینده براساس بررسی‌هایی که پیش‌تر دنیای‌اقتصاد با استناد به سیکل‌های تجاری دوره‌‌های قبلی و شاخص‌های اثرگذار بر وضعیت آینده انجام داده بود، حالت «اواخر رکود» به خود خواهد گرفت به‌طوری‌که پیش‌‌بینی‌های کارشناسی از بهبود نسبی و تدریجی حجم فعالیت‌های ساختمانی و معاملات مسکن در سال 94 به دور از هر نوع جهش یا ریزش شدید قیمت حکایت دارد. در چنین فضایی، طیف «تقاضای مصرفی» که شامل صاحب‌خانه‌های متقاضی خرید آپارتمان بهتر و همچنین متقاضیان فاقد مسکن می‌شود، با سه انتخاب «خرید» یا «پیش‌خرید» یا «تمدید تاخیر در ورود به بازار» مواجهند و طیف «سرمایه‌گذار» که بسازوبفروش‌ها و خریداران سرمایه‌ای ملک را در برمی‌گیرد نیز باید از بین دو گزینه «شروع سرمایه‌گذاری» یا «انتظار برای بهبود اوضاع» یکی را برگزیند. در آزمون ورودی به بازار مسکن94، آنچه باید به عنوان شاخص و معیار کلیدی، محور انتخاب بهترین معبر قرار بگیرد، «رفتار آتی قیمت» است. چشم‌اندازی که برای نحوه نوسان قیمت مسکن قابل تصور است، نشان می‌دهد: اگرچه قیمت اسمی احتمال دارد با افزایش خفیف روبه‌رو شود اما سطح قیمت واقعی –در مقایسه با تورم- برای حداقل نیمه اول94، منفی خواهد بود. به این ترتیب، سازنده‌ها می‌توانند در سال آینده مراحل اولیه پروژه‌های جدید را آغاز کنند تا بعد از دو سال، همزمان با صعود احتمالی قیمت‌ها، حجم بالای عرضه بتواند مانع جهش شود. در سال جاری، منافع مالی پیش‌خرید نیز به مراتب بیشتر از خرید آپارتمان آماده، برای تقاضای مصرفی خواهد بود. چرا که با توجه به بضاعت مالی، سمت تقاضا، در حالت پیش‌خرید با پرداخت کمتر از نصف بهای آپارتمان، می‌توان صاحب خانه با قیمت مقطوع شد. طی دو سال آینده افزایش احتمالی قیمت، مزیت پیش‌خرید را تقویت می‌کند ضمن اینکه تصویب افزایش وام خرید در سال 94 فرصت استفاده از این تسهیلات را برای پیش‌خریداران محفوظ می‌گذارد اما خریداران آپارتمان‌های آماده در دوران قبل از افزایش وام، جزو محرومان وام مسکن جدید خواهند بود.
با این حال، آیا مطالعات کارشناسی نیز این چشم‌انداز را تایید می‌کند؟ وضعیت آینده قیمت مسکن را می‌توان از روی منحنی نوسانات ماه‌های اخیر، برآورد کرد. امسال از یکسو خانوارهای متقاضی مسکن، کماکان در صحنه معاملات حضور داشتند و از سوی دیگر قیمت مسکن در کلان‌شهری همچون تهران که معمولا خیلی سخت و در طول زمان شیب کاهشی به خود می‌گیرد، ماه به ماه کاهش یافت و صورت تقریبا منظمی از افت قیمت آپارتمان را در بازار به نمایش گذاشت. از طرفی خرید و فروش آپارتمان در تهران طی ماه‌های اخیر حدود 10 تا 15درصد به‌طور نسبی افزایش ماهانه پیدا کرد. امسال به‌طور متوسط بین 9 تا 12 هزار فقره مبایعه‌نامه در هر ماه در بنگاه‌های مسکن برای متعاملین واحدهای مسکونی ثبت شد. هر چند این حجم معامله در مقایسه با انعقاد 17 تا 20 هزار فقره مبایعه‌نامه در زمان رونق مسکن طی دو سال قبل، به معنای «رکود حال حاضر» است، اما همین حجم فعلی خرید و فروش در مقایسه با دوره‌های رکودی سال‌های گذشته، به مراتب بیشتر است.
درباره تفاوت افت و خیز قیمت مسکن در سال93 نسبت به رکودهای قبلی، اعداد و ارقام نشان می‌دهد: نوعی نظم نسبی و کم‌سابقه در تخلیه حباب طی ماه‌های اخیر برقرار بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بهار سال92 به‌عنوان زمان اوج رونق و جهش قیمتی، 71درصد نسبت به مدت مشابه در سال91 افزایش پیدا کرد که بیشترین رشد قیمتی از سال86 تا آن زمان بود اما از تیر سال92 تا کنون، نرخ رشد قیمت مسکن همواره پله‌های نزول را طی کرده است. در حال حاضر نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منفی 5/ 3درصد برآورد می‌شود به این معنی که آن دسته از افرادی که ابتدای امسال وارد بازار ملک شدند و در تهران آپارتمان خریداری کردند، امروز نه تنها سود نکرده‌اند که به زیان 5/ 3درصدی نیز دچار شده‌اند. البته این میزان زیان براساس قیمت اسمی مسکن محاسبه شده درحالی‌که با احتساب نرخ تورم، افت ارزش واقعی دارایی‌های ملکی، بیشتر از این خواهد بود. هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 4 میلیون تومان است و متوسط قیمت کشوری نیز حدود نصف این رقم برآورد می‌شود. مرور بازار مسکن سال93 نشان می‌دهد: امسال سه ویژگی متفاوت در این بازار بروز کرده است؛ «کاهش قیمت مسکن»، «افزایش نسبی معاملات» و «افت شدید ساخت‌وساز».
شناسایی اثر ترکیبی این سه رخداد بر بازار سال آینده، می‌تواند ورودی بهینه از بین 5 انتخاب پیش‌روی خریداران و سرمایه‌گذاران بازار ملک94 را مشخص کند. در این باره، تحقیقاتی توسط مرکز آموزش روزنامه «دنیای‌اقتصاد» انجام شده است که نتایج آن تصریح می‌کند: سال آینده به‌عنوان سال پایانی رکود مسکن، موقعیت حساسی را برای قشر مصرف‌کننده ایجاد می‌کند که باید هزینه‌-فایده تاخیر عمدی یا تصمیم قطعی به خرید آپارتمان، به شکل دقیق محاسبه و مبنای اقدام متقاضیان قرار گیرد. در این تحقیق، بهروز ملکی کارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن استراتژی‌های مختلف و مختصات 5 محل ورودی بازار مسکن94 را بررسی کرده و سپس با تشریح ویژگی‌های دوره «اواخر‌رکود»، بهترین گزینه برای دو طیف فعال بازار را معرفی کرده است. نتایج این تحقیق که در قالب لوح فشرده توسط مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد» تهیه و منتشر شده است، نشان می‌دهد: با توجه به اینکه حباب قیمت مسکن که در اوایل سال92 به بیشترین حجم رسیده بود، در ماه‌های گذشته از سال93 تقریبا خالی شد و هم‌اکنون سطح قیمت مسکن به نقطه کف نزدیک شده است، در سال آینده نوسانات قیمت به مراتب کمتر از امسال خواهد بود، هرچند انتظار کاهش دوباره قیمت مسکن در سال94 وجود دارد اما وضعیت ثبات، بیشتر انتظار می‌رود. بخش دیگری از این تحقیق تاکید می‌کند: در سال آینده برای سرمایه‌گذاری در دو حوزه ساخت‌وساز یا خرید ملک باید نرخ بازدهی سایر بازارها از جمله بازار پول که هم‌اکنون بیشترین نرخ سود نسبی را به سپرده‌‌گذاران ارائه می‌دهد، مبنای محاسبه قرار گیرد. پیش‌بینی می‌شود در سال آینده نیز این بازار همچنان در صدر باشد. در این حالت، باید رفتار سازنده‌ها و سرمایه‌ گذاران متناسب با نرخ بازدهی مسکن، تنظیم شود. ضمن اینکه در سال 94 چشم‌انداز روشنی برای سود سرمایه‌گذاری در خرید مسکن وجود ندارد. از سوی دیگر، ریسک تاخیر بیشتر در خرید مصرفی مسکن در سال94 بالا خواهد بود اما اینکه از بین دو گزینه خرید یا پیش‌خرید، کدام باید در اولویت انتخاب متقاضیان باشد، باید چشم‌انداز بلندمدت قیمت‌ها در این انتخاب لحاظ شود. در لوح فشرده تهیه شده توسط مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد»، علاوه‌بر تشریح استراتژی بهینه خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن94، تحلیل‌های رسمی معاون مسکن و مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی نیز درباره آینده قیمت مسکن، بازار آپارتمان‌های ارزان‌قیمت و گران‌قیمت و همچنین تاثیر سیاست‌های جدید دولت بر بازار، منعکس شده است