خطای «متراژ» در سند ملکی؟

آن‌طور که برخی فعالان بازار مسکن محتوای این شایعه را روایت می‌کنند، گفته می‌شود: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث کم‌فروشی متری در آپارتمان‌‌های مسکونی می‌شود به طوری که با درج متراژ بیشتر از مساحت واقعی در سند، چند میلیون بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود. در بازار مسکن با توجه به متوسط قیمت متری 4 میلیون تومانی آ‌پارتمان در تهران و 2 میلیون تومانی در کل کشور، هر سانتی‌متر مربع بنا چند صد هزار تومان ارزش دارد و این بها، دقت فوق‌العاده بالا در تعیین مساحت را طلب می‌کند. تاکنون اگر چه اشکالات موردی از طرف مسوولان ثبت به سند عادی– قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها- وارد شده بود اما هیچ شک و شبهه‌ای نسبت به سند رسمی (آنچه در دفترخانه‌ها صادر می‌شود) مطرح نبود. 
«دنیای‌اقتصاد» روز گذشته این «اولین شبهه» وارد شده بر سند رسمی ملک را با هدف ارائه پاسخ روشن به متعاملین مسکن، از مقامات مسوول حوزه حقوقی املاک پیگیری کرد. یک عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران در واکنش به ادعایی که در بازار مسکن درباره «خطای تعیین متراژ در سند ملکی» مطرح است، اعلام کرد: مشکل محاسبه دقیق مساحت آپارتمان‌ها موضوع جدیدی نیست و به اختلاف روش بین کارشناسان شهرداری و سازمان نظام مهندسی در تعیین متراژ بنای مفید و غیرمفید ساختمان‌ها مربوط می‌شود. این اختلاف‌نظر در موارد معدود، اشکال ایجاد می‌کند بنابراین توصیه می‌شود خریداران ملک پیش‌از انجام معامله، متراژ دقیق را از مراجع مسوول از جمله سازمان نظام مهندسی، استعلام کنند. عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران در عین حال، حوزه اختیار و عملکرد دفاتر اسناد رسمی را خارج از پروسه تعیین یا درج متراژ عنوان کرد و گفت: مساحت بنای ساختمان‌ها ابتدا توسط شهرداری در پروانه و پایان‌کار تعیین و صادر می‌شود و سپس با محاسبه مجدد توسط کارشناسان محاسب نظام مهندسی، به ادارات ثبت برای صدور سند اعلام می‌شود. این مقام حوزه ثبت رسمی املاک تصریح کرد: به زودی با تکمیل نقشه‌های کاداستر، چنین مباحث و نواقصی به طور کامل برطرف خواهد شد.
در سیستم کاداستر، موقعیت فضایی و جغرافیایی کلیه املاک یک منطقه با لحاظ «ارزش حقوقی» روی نقشه‌های مخصوص تهیه می‌شود. تفاوت نقشه کاداستر با سایر نقشه‌های هوایی، در کاربری ثبتی آن است. نقشه کاداستر از لحاظ حقوقی، ملاک عمل مراجع ثبت اسناد ملکی و قضایی خواهد بود طوری که سند ملکی پس از تکمیل کاداستر، براساس کروکی‌ها و مرزهای بین املاک، صادر خواهد شد.برخی فعالان بازار مسکن اخیرا در تماس با گروه مسکن روزنامه مدعی شدند، افرادی در بازار وجود دارند که می‌توانند مساحت آپارتمان‌ها را تغییر دهند! بررسی‌ها درباره این شایعه با توجه به اظهارات مسوولان نشان می‌دهد: خطای موجود در تعیین دقیق مساحت ملک ارتباطی به تبانی برای تغییر متراژ ندارد. هرچند احتمال تخلف در همه حوزه‌ها قابل کتمان نیست. هرچند برخی اقدامات صورت گرفته طی سال‌های اخیر تا حد قابل توجهی از بروز تخلفات ملکی به‌خصوص کم‌فروشی در متراژ آپارتمان‌ها جلوگیری کرده است، اما آن‌طور که کارشناسان ثبت رسمی هم آن را تایید می‌کنند، چالش مذکور کماکان ادامه دارد.
البته این کارشناسان تاکید می‌کنند که این چالش چندان فراگیر نبوده و تنها در موارد محدودی مشاهده شده است که البته شاید یکی از دلایل این محدود بودن، عدم توجه خریدار به متراژ عینی در مقایسه با متراژ ثبت شده در سند است.
با این وجود کارشناسان ثبت به متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی توصیه می‌کنند در صورتی که حتی خودشان از تخصص کافی برای محاسبه متراژ دقیق واحد مسکونی موردنظر برخوردار نیستند، حتما قبل از خرید واحد از مساحت دقیق آن و تطبیق متراژ با مساحت درج شده در سند مطمئن شوند.
  چه کسی مسوول تعیین متراژ است؟
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این‌باره گفت: بر اساس مقررات موجود، سازنده‌ها برای شروع عملیات ساختمانی باید از شهرداری پروانه ساخت دریافت کنند که بعد از پایان عملیات ساختمانی شهرداری برای واحدهای ساخته شده گواهی پایان کار صادر می‌کند.
محمد عظیمیان ادامه داد: متراژ واحد مسکونی ساخته شده یکی از جزئیاتی است که در گواهی پایان کار صادر شده از سوی شهرداری درج می‌شود که همین متراژ مبنای صدور صورت مجلس تفکیکی در ادارات ثبت برای صدور سند هریک از واحدهای ساخته شده می‌شود. وی افزود: به این ترتیب سازنده با در اختیار داشتن سند مالکیت و گواهی پایان کار با مراجعه به اداره ثبت درخواست اعزام کارشناس نقشه‌بردار برای تعیین متراژ دقیق هر واحد را می‌کند که تا قبل از سال 90 این کارشناس از سوی ادارات ثبت معرفی می‌شد اما هم‌اکنون مهندس محاسب از طرف سازمان نظام مهندسی به محل اعزام می‌شود.
عظیمیان خاطرنشان کرد: این کارشناس با محاسبه متراژ واحد و تطبیق آن با متراژ درج شده در نسخه پایان کار، گزارش خود را برای صدور سند تفکیکی به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌کند.
  منشا کم‌فروشی آپارتمان‌ها
وی گفت: هرچند از گذشته تاکنون تخلفاتی در مورد اعلام متراژ درست و درج آن در سند مالکیت تفکیکی وجود داشته، اما منشا دیگری از اختلاف نیز در این زمینه وجود دارد که ناشی از اختلاف‌نظر سازمان ثبت وشهرداری بر سر محاسبه متراژ آپارتمان‌ها در سند و گواهی پایان کار است.
عضو هیات مدیره کانون سردفتران توضیح داد: شهرداری در گواهی پایان کار تنها مساحت داخلی آپارتمان یا همان متراژ مفید را درج می‌کند، در حالی که در سند رسمی به موجب گزارش کارشناس ثبت یا مهندس معرفی شده از طرف سازمان نظام مهندسی، مساحت کل آپارتمان اعم از متراژ مفید و غیرمفید، ثبت می‌شود. وی ادامه داد: این موضوع در مواردی منجر به اختلاف نظر بین متراژ اعلام شده از سوی سازمان ثبت و شهرداری در تعیین متراژ نهایی بنا می‌شود و متاسفانه ناظر خاصی برای رسیدگی به این مساله نیز هنوز وجود ندارد. عظیمیان با تاکید بر اینکه به طور قطع در این زمینه نیازمند اعمال نظارت بیشتری هستیم، خاطرنشان کرد: با فراگیر شدن نقشه‌های کاداستر این مشکل برطرف خواهد شد؛ چراکه در حال حاضر هر مترمربع اختلاف متراژ در برخی مناطق پایتخت می‌تواند بیش از 10 میلیون تومان برای خریدار ایجاد ضرر و زیان کند. وی تاکید کرد: بهتر است خریداران در هنگام معامله آپارتمان‌های مسکونی تنها به مندرجات داخلی سند اکتفا نکنند و نسبت به اندازه‌گیری دقیق متراژ، اقدام لازم را به‌عمل آورند.
  دفترخانه‌ها در کم‌فروشی نقشی ندارند
نصیر مشایخ، سردفتر اسناد رسمی و عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران البرز با اشاره به ضرورت فراگیر شدن سیستم نقشه برداری کاداستر، به «دنیای اقتصاد» گفت: در برخی موارد کم‌فروشی در آپارتمان‌های مسکونی را به سردفتران نسبت می‌دهند که باید تاکید کنم سردفتران و دفاتر اسناد رسمی در این زمینه هیچ نقشی ندارند. مشایخ توضیح داد: دفترخانه‌ها تنها تقاضای انجام تفکیک واحدهای مسکونی به منظور صدور اسناد تفکیکی را به سازمان ثبت اعلام می‌کنند و متقاضیان بعد از صدور صورت مجلس تفکیکی که متراژ آپارتمان در آن درج شده است به سردفتران مراجعه می‌کنند. وی افزود: به این ترتیب سردفتران و دفترخانه‌های اسناد رسمی کوچک‌ترین نقشی در بروز یا جلوگیری از تخلف کم‌فروشی در آپارتمان‌های مسکونی ندارند.