کشورهای پیشرفته چطور اجاره‌بها را کنترل می‌کنند؟
- شنبه 30 شهریور 1398 ساعت 9:57
پنجره‌ایرانیان؛ بررسی تجارب برخی کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی‌مدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش‌ازحد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.
به گزارش ایسنا، بسیاری از کارشناسان تاکید دارند که در ایران نمی‌توان اجاره‌بها را با قوانین دستوری مهار کرد. بااین‌حال کشورهای توسعه‌یافته قوانینی را برای کنترل نرخ اجاره‌بها وضع کرده‌اند که به نظر می‌رسد علت اصلی توفیق سیاست‌های سرکوب نرخ در کلیه سطوح اقتصاد این کشورها ازجمله بازار مسکن، ثبات در سطوح کلان اقتصادی آن‌ها است؛ اما با توجه به نوسانات دوره‌ای در اقتصاد ایران، توازن در کلیه بخش‌ها به هم می‌خورد و این معضل باعث می‌شود سیاست‌های میان‌مدت و درازمدت به چالش کشیده شود.
در تمام دنیا عوامل و پارامترهای متعددی بر تغییرات و میزان اجاره‌بهای واحدهای مسکونی اثر می‌گذارند که برخی از مهم‌ترین آن‌ها قیمت واحد مسکونی، سطح تورم عمومی جامعه، میزان عرضه و تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای، نرخ سود سپرده‌های بانکی و ... هستند. ازاین‌رو به نظر می‌رسد راهکار اصلی کنترل اجاره ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای باشد. بااین‌وجود، تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستاجران، به‌شرط وجود شرایط مناسب ضروری است.
طبق گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال‌های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال‌شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش‌ازحد اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهایی که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند، قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده‌اند. این قوانین برای برخی از خانه‌های اجاره‌ای در برخی شهرها اعمال می‌شود اما به‌گونه‌ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می‌شود.
بررسی تجارب برخی از کشورها نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش‌ازحد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.
سیاست کنترل اجاره می‌بایست کمترین دخالت را در مکانیسم بازار داشته باشد و هم‌چنین برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد. از طرفی سیستم کنترل اجاره باید اجازه‌ی بازیافت سرمایه را بدهد.
فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است را اجرا کرده است. مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحب‌خانه در خانه بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می‌شود تنها می‌تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص بنچمارک برای اجاره‌بها ا فزایش یابد.
آلمان از ژوئن ۲۰۱۶ تنظیم‌گری را مربوط به قراردادهای اجاره جدید اعمال می‌کند که به‌موجب آن امکان ندارد اجاره‌ها از ۱۰ درصد اجاره‌ی مرجع به‌طورمعمول در مناطق محلی تجاوز کند. کنترل اجاره به تمام خانه‌ها به‌غیراز خانه‌های تازه ساخته‌شده یا خانه‌های مدرن اعمال می‌شود.
در اتریش اجاره در مسکن‌های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می‌شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره‌های موجود تنها با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان‌پذیر است.
در دانمارک انواع مختلفی از تنظیم‌گری اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه‌های اجاره‌ای را پوشش می‌دهد (حدود ۸۸ درصد از کل). تنها در خانه‌های جدید اجاره از سال ۱۹۹۱ غیرقابل‌کنترل شده است.
در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره‌های زیر ۷۱۰ یورو در هرماه اعمال می‌شود. مقررات اجاره در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می‌دهد.
در ایالات‌متحده آمریکا، کنترل اجاره بر ساختمان‌هایی که قبل از فوریه سال ۱۹۴۷ ساخته‌شده‌اند و واحدهای اشغال‌شده توسط مستاجر که به‌طور مداوم از قبل از ۱ ژوئیه ۱۹۷۱ (حدودا ۲ درصد از تمام مسکن‌های اجاره‌ای) در آن زندگی می‌کنند اعمال می‌شود. تثبیت اجاره شامل یک پوشش بر روی افزایش اجاره است و در کل سال‌های ۱۹۴۷ تا ۱۹۷۳ به تمام ساختمان‌های با ۶ واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده‌اند اعمال می‌شود.
خلاصه‌ای از وضعیت کنترل اجاره در بخش خصوصی اجاره‌داری در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است.
ویژگی‌های قرارداد اجاره در بخش خصوصی اجاره‌داری نیز در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است. با توجه به دوره و مدت اجاره‌نامه در بیشتر کشورها قراردادهای مدت ثابت و قراردادهای پایان باز ازنظر قانونی امکان‌پذیر است. دانمارک، فنلاند، آلمان، هلند و سوئد اکثرا و یا به‌طور کامل از قراردادهای پایان باز استفاده می‌کنند. اگرچه در ژاپن شایع‌ترین نوع اجاره‌نامه مدت‌زمان محدودی است اما به‌طور خودکار تمدید می‌شود و سطح بالایی از امنیت را به مستاجر می‌دهد.
ثبت نظر
