مسیر قیمت مسکن در کلان‌شهرها از تهران جدا شد

به گزارش صما، در تهران طی هفته‌‏های ابتدایی پاییز، میانگین قیمت آپارتمان به میزان کمتر از یک‏درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرد. در پایتخت همچنین طی فصل جاری «حجم عرضه فایل آپارتمانی» افزایش محسوس یافت. بااین‌حال، شرایط بازار مسکن دیگر کلان‏شهرها با تهران دو تفاوت پاییزی دارد. از یکسو، میانگین قیمت مسکن کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم در ماه مهر حدود نیم‏درصد افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر، فایل‏‌های فروش نسبت به تابستان به میزان ۲۰ درصد کم شده است.

بررسی‏‌ها درباره این دو تفاوت مسکن کلان‏شهرها در مقایسه با تهران مشخص می‏کند، انتظارات در بازار املاک سایر مناطق شهری، تحت تاثیر فاکتور «جاماندگی قیمت از فرآیند رشد قیمت املاک پایتخت» است. تفاوت زمانی فاز جهش بین تهران و دیگر کلان‏شهرها، اکنون کل بازار مسکن را در فاز تنظیم قیمت قرار داده است.

با تغییر مسیر قیمت مسکن در ۷ کلان‌شهر کشور، خزان متفاوت بازار ملک در این کلان‌شهرها در مقایسه با قیمت مسکن شهر تهران رقم خورد. مهرماه امسال مسیر تورم مسکن در ۷ کلان‌شهر کشور برخلاف مسیر تورم مسکن در شهر تهران بود و همین عامل باعث شد در این کلان‌شهرها شرایط کاملا متفاوتی در مقایسه با بازار معاملات مسکن شهر تهران تجربه شود. هرچند در یک مولفه یعنی روند تورم مسکن، شرایط در تهران و ۷ کلان‌شهر دیگر کشور یکسان است.

بررسی‌‌ها درباره وضعیت تحولات قیمت مسکن در ۷ کلان‌شهر کشور و مقایسه آن با شهر تهران نشان می‌دهد، در مهرماه روند تورم مسکن در ۸ کلان‌شهر، «کاهشی» شد؛ یعنی سرعت رشد قیمت در این شهرها در حال کاهش است؛ اما مقطع زمانی پاییز در این کلان‌شهرها در مقایسه با تهران، دارای دو تفاوت عمده است. اول اینکه، باوجود افت قیمت مسکن در تهران، در کلان‌شهرها، متوسط قیمت مسکن با رشد مثبت همراه شده است.

از سوی دیگر، تفاوت دوم هم مربوط به «کاهش میل به فروش» در این ۸ کلان‌شهر در مقایسه با وضعیت عرضه مسکن در شهر تهران است. نتیجه مهمی که می‌توان از این وضعیت و مقایسه بازار معاملات مسکن پاییزی تهران و ۷ کلان‌شهر دیگر شامل کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم عنوان کرد آن است که در کلان‌شهرها، «انتظارات نسبت به آینده قیمت»، مثل تهران، هنوز «کاهشی» نیست. یک علت مهم که می‌توان از آن به‌عنوان دلیل اصلی این موضوع یاد کرد، مسئله «جاماندگی سطح قیمت کلان‌شهرها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران» است. همواره تحولات قیمتی در شهر تهران اعم از رشد یا کاهش قیمت، پیش‌تر و جلوتر از تحولات قیمتی در سایر شهرها بوده است. جاماندگی سطح قیمت مسکن در کلان‌شهرها از میزان رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آمارهای مربوط به تحولات قیمتی پایتخت و این کلان‌شهرها مشاهده می‌شود.

جهت متفاوت تورم مسکن تهران

اطلاعات به‌دست‌آمده از وضعیت قیمت مسکن در ۷ کلان‌شهر کشور برگرفته از بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار، نشان از خزان متفاوت بازار مسکن در این شهرها در مقایسه با تهران دارد. مهرماه امسال در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۵/ ۰ درصد افت کرد که در همین بازه زمانی، قیمت مسکن در این کلان‌شهرها با رشد ۵/ ۰ درصدی همراه شد. این موضوع نشان می‌دهد در شرایطی که تورم مسکن در مهرماه در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران منفی شده است در ۷ کلان‌شهر یادشده، تورم مثبت در بازار مسکن تجربه شده است.

بااین‌حال نگاهی به تورم مسکن در هر دو گروه از این شهرها یعنی شهر تهران ازیک‌طرف و ۷ کلان‌شهر دیگر از سوی دیگر نشان می‌دهد روند تورم مسکن در هر دو گروه و در هر ۸ کلان‌شهر کاهشی است. از این منظر می‌توان اعلام کرد تهران و این ۷ کلان‌شهر شرایط مشابهی دارند. درحالی‌که تورم فصلی در بهار امسال در شهر تهران معادل ۲ درصد بود، این میزان تورم در ۷ کلان‌شهر برابر با صفر شد. در تابستان تورم فصلی مسکن تهران ۵ درصد و تورم فصلی مسکن در ۷ کلان‌شهر ۶ درصد بود؛ اما در مهرماه درحالی‌که تورم مسکن شهر تهران به منفی ۵/ ۰ رسید، قیمت پیشنهادی مسکن در ۷ کلان‌شهر ۵/ ۰ درصد افزایش یافت. اگرچه تورم مسکن مهرماه در تهران منفی و تورم مسکن ۷ کلان‌شهر مثبت شده است اما روند تورم در هر دو گروه کاهشی بوده است.

بااین‌حال، خزان بازار مسکن در شهر تهران دو تفاوت مهم با پاییز بازار مسکن در ۷ کلان‌شهر داشت. هم‌زمان با منفی شدن تورم مسکن در تهران در مهرماه سرعت رشد قیمت مسکن در ۷ کلان‌شهر افزایشی بود. از سوی دیگر اطلاعات مربوط به فایل‌‌های ارائه شده برای فروش مسکن در این ۷ کلان‌شهر از کاهش میل به فروش در سمت عرضه خبر می‌دهد.

کاهش ۲۰ درصدی فایل فروش

اطلاعات موجود در این زمینه نشان می‌دهد حجم فایل‌‌های فروش آپارتمان در ۷ کلان‌شهر یادشده در مهرماه، نزدیک به ۲۰ درصد در مقایسه با شهریورماه کاهش یافته است. درصورتی‌که در مهرماه در شهر تهران نیروی خروج از بازار مسکن قوی‌‌تر از نیروی ورود به بازار مسکن بود و افت معاملات بیشتر تحت تاثیر نخریدن مسکن بود تا نیروی نفروختن از سوی فروشنده‌ها. در مهرماه درحالی‌که حجم عرضه فایل به بازار مسکن ۷ کلان‌شهر کشور کاهش یافت اما عرضه فایل فروش به بازار مسکن تهران کاهشی نبود.

چراکه در تهران در مهرماه اگرچه حجم معاملات خرید مسکن کاهش یافت اما ازآنجاکه عمده فروشنده‌ها چشم‌‌انداز قیمت مسکن را کاهشی تصور می‌کردند و امیدی از بابت رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک نداشتند، عرضه فایل به بازار را محدود نکردند. همین موضوع باعث شد اگرچه حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه کاهش یافت اما این کاهش به‌واسطه عدم فروش و کاهش عرضه فایل نبود بلکه بیشتر ناشی از کاهش تقاضا برای خرید مسکن و کاهش ورود به بازار بود.

یک علت مهم درباره این دو شرایط متفاوت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و بازار مسکن ۷ کلان‌شهر یادشده به‌جاماندگی تورم مسکن در این شهرها نسبت به تورم مسکن تهران مربوط می‌شود. درواقع انتظارات تورمی و ریسک‌‌های غیراقتصادی و نگاه فعالان بازار مسکن نسبت به شرایط موجود و وضعیت پیش‌‌رو در ۷ کلان‌شهر نیز مانند تهران است اما سطح قیمت مسکن در ۷ کلان‌شهر در مسیر رشد از تورم مسکن تهران جا مانده بود.

همین شرایط باعث شده است که در شرایط فعلی که تورم مسکن در شهر تهران منفی شده است رشد مثبت قیمت مسکن در کلان‌شهرها به ثبت برسد.

میانگین قیمت مسکن ۷ کلان‌شهر

برآوردها نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در ۷ کلان‌شهر کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم به ۱۵ میلیون تومان رسیده است. از ابتدای امسال تا پایان مهرماه (۷ ماه اول سال ۱۴۰۰) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۴ درصد رشد کرده است این میزان رشد در ۷ کلان‌شهر یادشده معادل ۱۰ درصد بوده است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کلان‌شهر کرج بر اساس سطح قیمت‌‌های پیشنهادی هم‌‌اکنون ۱۴ میلیون تومان، مشهد ۱۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، اصفهان ۱۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، تبریز ۱۳ میلیون تومان، شیراز ۱۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان، اهواز ۱۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و قم ۱۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است.

این قیمت‌‌ها نشان می‌دهد بعد از شهر تهران گران‌‌ترین کلان‌شهر کشور به لحاظ سطح متوسط قیمت مسکن، کلان‌شهر شیراز است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آن از ۱۹ میلیون تومان فراتر رفته است. این در حالی است که در میان این ۸ کلان‌شهر ارزان‌‌ترین شهر به لحاظ سطح متوسط قیمت مسکن کلان‌شهر اهواز با میانگین‌قیمت پیشنهادی ۱۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع واحد مسکونی است. این قیمت‌‌ها درواقع از محاسبه و برآورد سطح قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن درج شده در سامانه نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار مربوط به مقطع زمانی مهرماه ۱۴۰۰، به‌دست‌آمده است.