متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌های ۷ کلان‌شهر؛ ۱۶.۱ میلیون تومان
- یکشنبه 25 اردیبهشت 1401 ساعت 11:45
به گزارش «دنیای اقتصاد»، جدیدترین داده‌ها درباره نسبت قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرها نشان‌دهنده یک رفت‌وبرگشت طی اسفند پارسال و فروردین امسال است. بررسی داده‌های مربوط به میانگین قیمت فروش مسکن در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر و محاسبه نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلان‌شهرها حاکی از این است که این نسبت در اسفند پس از ثبات پنج‌ماهه متوالی، قدری افزایش یافت اما در فروردین این افزایش دوباره جبران شده و نسبت به نزدیکی سطح متعادل یعنی ۱/ ۲ واحد بازگشته است.
بررسی داده‌های جدید دریافتی از وضعیت قیمت مسکن در پایتخت و هفت کلان‌شهر دیگر که توسط بازار نیازمندیهای آنلاین «دیوار» در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته، حاوی سه پیام ملکی است. پیام اول مربوط به نسبت جدید میانگین قیمت مسکن در معاملات تهران در مقایسه با سایر کلان‌شهرها است. این نسبت بر اساس داده‌های مربوط به سطح قیمت فروش فایل‌‌های موجود در بازار نیازمندیهای آنلاین «دیوار» که تجربه نشان داده تقریبا همیشه به قیمت‌‌های قطعی نزدیک است و فاصله اندکی با آنچه در معاملات نهایی منعکس شده است دارد، پارسال طی دو نوبت توسط «دنیای اقتصاد» محاسبه شد.
در بهار ۱۴۰۰ نسبت بین قیمت مسکن در تهران و سایر کلان‌شهرها به ۴/ ۲ واحد رسید، به این معنا که قیمت مسکن در تهران در مقایسه با میانگین قیمت در هفت کلان‌شهر دیگر شامل مشهد، کرج، اصفهان، قم، تبریز، شیراز و اهواز ۴/ ۲ برابر بود. این نسبت البته پس از سپری شدن یک دوره تعدیل به این مقدار رسید، چراکه در سال ۹۷ هم‌زمان با شروع جهش در تهران، این نسبت به مقدار غیرمتعارف ۸/ ۴ رسیده بود. ماجرا ازاین‌قرار بود که سال اول جهش در تهران آغاز شد اما در سایر کلان‌شهرها تغییرات قیمتی با سرعتی که در تهران رخ می‌‌داد، صورت نگرفت و درنتیجه یک‌باره بر میزان فاصله قیمت مسکن در پایتخت و سایر شهرهای بزرگ به مقدار چشمگیری افزوده شد؛ اما این وضعیت پایدار نبود و در سال ۹۸ به دنبال شروع جهش مسکن در سایر کلان‌شهرها و درعین‌حال کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران، نسبت مذکور قدری تعدیل شد و به ۴/ ۳ رسید.
هرچند مقدار این نسبت کاسته شد اما همچنان فاصله بین میانگین قیمت مسکن در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر بالاتر از حد متعارف همیشگی یعنی ۲ واحد بود. در سال ۹۹ نیز روند تعدیل و کاهش نسبت مذکور ادامه پیدا کرد اما سال ۱۴۰۰ را می‌توان شاخص‌‌ترین مقطع زمانی برای نزدیک‌‌تر شدن نسبت یادشده به مقدار همیشگی تلقی کرد.
این نسبت در بهار پارسال ۴/ ۲ واحد بود و در میانه تابستان به ۳/ ۲ کاهش یافت. روند کاهش در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ هم ادامه پیدا کرد، به‌نحوی‌که نسبت مذکور در فاصله ماه‌های مهر تا بهمن به مدت پنج ماه متوالی به سطح ۱/ ۲ رسید که فاصله زیادی با نسبت همیشگی یعنی ۲ واحد نداشت. ازآنجاکه پارسال در تهران بازار مسکن از ثبات نسبی برخوردار بود و به تعبیر کارشناسان به شکل تمام‌عیار وارد دوره «پساجهش» شد، بهترین زمان برای جبران فاصله قیمت برای کلان‌شهرها فراهم شد.
البته تورم مسکن در هفت کلان‌شهر دیگر نیز طی سال گذشته به‌اندازه سال‌های ۹۸ و ۹۹ بالا نبود، اما به‌هرحال با توجه به اینکه سطح تورم مسکن در این شهرها پارسال قدری بیشتر از تهران بود، درواقع مقدار مخرج کسر مربوط به نسبت مسکن قیمت تهران به کلان‌شهرها افزایش ملموس داشت اما صورت کسر یعنی قیمت مسکن در تهران با تغییرات بسیار جزئی (به‌طور میانگین ماهانه یک درصد) همراه بود و درنتیجه مقدار نسبت مذکور تا حد نسبتا مطلوب ۱/ ۲ برابری تعدیل شد.
روند متفاوت در اسفندماه
اما در اسفند و فروردین روند متفاوتی طی شد که به شکل حرکت رفت‌وبرگشتی در نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلان‌شهرها بود. این رفت‌وبرگشت دومین پیام مهمی است که از تازه‌‌ترین داده‌های مربوط به سطح قیمت مسکن در هشت کلان‌شهر کشور دریافت می‌شود.
اسفند پارسال نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در مقایسه با هفت کلان‌شهر دیگر پس از پنج ماه ثبات روی ۱/ ۲ واحد، مسیر متفاوتی طی کرد و اندکی افزایش یافت. این نسبت در اسفند ۱۴۰۰ در حالی به ۲/ ۲ رسید که بررسی رفتار قیمت در هفت کلان‌شهر شامل مشهد، کرج، اصفهان، قم، تبریز، شیراز و اهواز نشان می‌دهد هیچ اتفاق غیرمنتظره یا تغییرات چشمگیری در وضعیت آن‌ها رخ نداده است و این تغییر جهت، ناشی از تغییراتی است که در وضعیت تورمی مسکن در تهران رخ داد.
اسفند پارسال یک ماه استثنایی در بازار مسکن پایتخت بود، چراکه میزان تورم ماهانه در این ماه بیش از ۶ درصد افزایش پیدا کرد که با توجه به میانگین یک درصدی تورم ماهانه مسکن در تهران طی ۱۱ ماه قبل، این مقدار رشد در نگاه اول شاید دور از انتظار به نظر می‌‌رسید.
بااین‌حال رصد دقیق‌‌تر تحولات بازار مسکن در این ماه نشان می‌دهد، این تورم ناگهانی چندان هم بعید نبود؛ چراکه از یک‌‌سو در ماه پایانی سال حتی در اوج رکود، تقاضای خرید افزایش پیدا می‌کند و فروشنده‌ها نیز با توجه به اینکه تصوری از تورم احتمالی مسکن با شروع سال جدید دارند، اغلب قیمت‌‌های اعلامی خود را قدری افزایش می‌دهند تا با ورود به سال جدید برای خرید ملک جایگزین دچار مشکل نشوند و درواقع با توجه به تقاضای بالا، میزان قیمتها با هدف پیشگیری از مغبون شدن توسط فروشنده‌ها افزایش پیدا می‌کند و چون برخی اصرار دارند قبل از تورم احتمالی سال جدید معامله خود را نهایی کنند، درنهایت به قیمت‌‌های جدید تن می‌دهند و معامله سر می‌گیرد.
علاوه بر این توقف مذاکرات احیای برجام آن‌هم در شرایطی که از چند هفته قبل اخباری مبنی بر نهایی شدن توافق به‌صورت غیررسمی توسط مردم زمزمه می‌شد، به‌نوعی بازار مسکن را با شوک روبه‌رو کرد، به‌نحوی‌که انتظارات تورمی برخی از فروشنده‌ها زمینه‌‌ساز رشد قیمت‌‌های پیشنهادی و به دنبال آن رشد قیمت قطعی در معاملات اسفند شد. به‌هرحال آنچه در تهران طی آخرین ماه پارسال رقم خورد سبب شد مقدار صورت کسر نسبت قیمت مسکن پایتخت به کلان‌شهرها افزایش پیدا کند و درنتیجه این نسبت از ۱/ ۲ در بهمن به ۲/ ۲ در اسفند برسد.
اما وضعیت مذکور تبدیل به یک روند پایدار نشد و بر اساس جدیدترین داده‌های مربوط به سطح قیمت مسکن در کلان‌شهرهای هفت‌‌گانه به‌جز تهران، این نسبت در فروردین دوباره به سطح ۱/ ۲ بازگشته است.
گزارش تورمی متفاوت از کلان‌شهرها
پیام سومی که از بررسی وضعیت میانگین قیمت مسکن در ۱+۷ کلان‌شهر دریافت می‌شود، ناظر بر تازه‌‌ترین وضعیت تورمی حاکم بر بازار مسکن در این شهرها است. درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در پایتخت در نخستین ماه سپری شده از سال جاری به ۳۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید، میانگین قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر دیگر نزدیک به نصف تهران یعنی ۱۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است.
بررسی تغییرات میانگین قیمت مسکن در کلان‌شهرها نسبت به فروردین پارسال (تورم نقطه‌‌ای) نشان می‌دهد در حال حاضر تورم نقطه‌‌ای در تهران و اغلب کلان‌شهرهای دیگر تقریبا به یک سطح رسیده و بیشتر آن‌ها مقدار زیر ۳۰ درصد دارند. تورم نقطه‌‌ای در تهران ۶/ ۱۶ و در کرج ۱۶ درصد است. در شهرهای تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و قم نیز مقدار تورم نقطه‌‌ای به ترتیب ۲۸، ۲۱، ۱۹، ۱۶ و ۱۷ درصد بوده است.
دراین‌بین تنها شهر اصفهان است که تورم نقطه‌‌ای در آن قدری بیشتر از سایر کلان‌شهرها و بیش از ۳۰ درصد است. تورم نقطه‌‌ای مسکن در اصفهان در حال حاضر ۵/ ۳۳ درصد است و رتبه متورم‌‌ترین بازار مسکن به لحاظ تورم نقطه‌‌ای را میان کلان‌شهرها از آن خود کرده است. این در حالی است که در نیمه اول سال گذشته شهر کرج این رتبه را به خود اختصاص داده بود، اما اکنون بازار کرج نیز به‌طور کامل در مسیر پساجهش قرار گرفته و تورم نقطه‌‌ای مسکن در این بازار به حدود نصف پارسال کاهش یافته است.
از سوی دیگر سرعت رشد قیمت مسکن در ۱+۷ کلان‌شهر کاهش قابل‌توجهی دارد و این به‌منزله ادامه طی روند پساجهش در کلان‌شهرها در شروع سال جدید است. سال ۹۷ قیمت مسکن در تهران ۸۴ درصد رشد کرد اما ازآنجاکه تورم در سایر کلان‌شهرها هم‌‌پای تهران شتاب نگرفته بود، میانگین تورم نقطه‌‌ای مسکن مجموع هشت کلان‌شهر در آن سال ۴۳ درصد محاسبه شد.
در مرداد ۱۴۰۰ که هنوز همه کلان‌شهرها به شکل کامل وارد عصر پساجهش نشده بودند و هنوز اغلب کلان‌شهرها برخلاف تهران روی ثبات قیمت را ندیده بودند، میانگین تورم نقطه‌‌ای مسکن هشت کلان‌شهر به ۴۸ درصد رسید؛ اما این مقدار اکنون ۸/ ۲۰ درصد است که انعکاس‌‌دهنده برقراری وضعیت ثبات نسبی در بازار مسکن همه کلان‌شهرهای کشور است.
علاوه بر اینکه سرعت رشد نقطه‌‌ای قیمت مسکن در همه هشت کلان‌شهر کاهش محسوسی داشته است، سطح تورم نقطه‌‌ای مسکن در شروع سال ۱۴۰۱ در این شهرها نیز بسیار به یکدیگر نزدیک است.
همچنین میزان تورم نقطه‌‌ای در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر همان‌گونه که در منحنی طوسی‌‌رنگ نمودار این گزارش منعکس شده، به‌طور محسوس پایینتر از سطح تورم نقطه‌‌ای در سال‌های ۹۷ و ۱۴۰۰ است. درواقع به‌جز وضعیت متفاوت و به تعبیری استثنایی اصفهان و تبریز به لحاظ نرخ تورم نقطه‌‌ای مسکن، سایر کلان‌شهرها تقریبا در یک سطح تورمی قرار گرفته‌‌اند و منحنی آن‌ها مانند یک خط نسبتا صاف بدون فراز و نشیب چشمگیر به رنگ طوسی در نمودار «سه سطح تورم مسکن در کلان‌شهرها» مشخص است.
پیش‌‌بینی تغییرات آتی
نسبت میانگین قیمت مسکن در پایتخت به قیمت در هفت کلان‌شهر دیگر در حال حاضر پس از یک افزایش مقطعی در اسفند به سطح پنج‌ماهه مهر تا بهمن یعنی ۱/ ۲ بازگشته است. بااین‌حال این نسبت از سال ۷۱ تاکنون در شرایط نرمال بازار مسکن همواره روی مقدار متعارف ۲ بوده است.
بنابراین یک فاصله جزئی تا رسیدن به این مقدار وجود دارد که یا با افزایش سطح قیمت در کلان‌شهرها یا از طریق کاهش سطح قیمت در تهران قابل جبران است. اینکه در نسبت مذکور طی ماه‌های آینده صورت کسر (قیمت در تهران) تغییر خواهد کرد، یا مخرج آن (قیمت در کلان‌شهرهای هفت‌‌گانه دیگر) به‌طور دقیق قابل پیش‌‌بینی نیست و این موضوع بستگی زیادی به وضعیت مهم‌ترین متغیر برون‌‌زای موثر بر بازارها ازجمله بازار مسکن دارد. این متغیر برون‌‌زا و غیراقتصادی، مذاکرات احیای برجام است که فعلا متوقف شده است.
البته این توقف به شکلی نیست که بازار مسکن یا سایر بازارها را با بازگشت انتظارات تورمی متلاطم کند. درواقع به نظر می‌‌رسد فعلا چون سیگنالی از توقف طولانی‌‌مدت مذاکرات دریافت نشده و پیگیری برای ادامه مذاکرات تا حصول نتیجه نهایی از سوی طرفین وجود دارد، زمینه‌‌ساز انتظارات تورمی قابل‌توجه در بازارهای مختلف به‌ویژه بازار مسکن نشده است. درنهایت آنچه تجربه سال‌های اخیر اثبات کرده، این است که سرنوشت مذاکرات رفع تحریم‌ها با وضعیت تورم در بازارهای مختلف پیوندی غیرقابل‌انکار دارد. درصورتی‌که با حصول نتیجه نهایی ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها به‌طور محسوس کاهش پیدا کند، انتظارات تورمی به بازار مسکن پایتخت باز نخواهد گشت و بازار مسکن سایر شهرها نیز دنباله‌‌رو تهران در جریان ادامه پساجهش مسکن خواهند بود. در این صورت نه‌تنها افت قیمت واقعی بلکه حتی افت قیمت اسمی مسکن نیز بعید نیست و به‌این‌ترتیب صورت کسر تغییراتی خواهد داشت که به بازگشت نسبت مذکور به مقدار همیشگی یعنی ۲ واحد کمک می‌کند. البته انتظارات تورمی در بازار مسکن ممکن است به اشکال دیگری نیز تحریک شود اما آنچه بازار مسکن به‌سرعت نسبت به آن واکنش نشان می‌دهد، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی و نیز وضعیت بازار ارز است. سرنوشت این بازار بلافاصله بر وضعیت سایر بازارها به‌ویژه مسکن اثر می‌‌گذارد و اگر تلاطمی به دلایلی به‌جز وضعیت مذاکرات، روی این بازار اثر بگذارد، می‌تواند وضعیت بازار مسکن را نیز تحت‌الشعاع قرار دهد.
ثبت نظر
