نبض بازار مسکن در سال 90 چگونه می زند؟

عقیل قادری

تحولات یک‌سال اخیر در بازار مسکن که رشد محسوس قیمت در آن، اتفاق بارز سال به شمار می‌رود، نشان می‌دهد سال آینده این بازار برای طرف تقاضا شرایط سخت و غیرقابل تحملی را رقم خواهد زد.قیمت مسکن در سال جاری بعد ازدو سال آرامش، به اندازه‌ای رشد کرد که حالا برخی کارشناسان از جهش قریب‌الوقوع آن خبر می‌دهند.طبق دوره‌های رکود و رونق مسکن، قیمت مسکن بعد از یک‌دوره رکود (سال‌های 88 و 89) در ابتدای مسیر رونق قرار می‌گیرد بطوریکه در شروع رونق (سال 90)  منحنی نرخ رشد قیمت مسکن از حالت نزولی تغییر مسیر داده و مسیر صعود را در پیش می‌گیرد. یک‌سال بعد از رونق، این منحنی به نقطه اوج –بالاترین نرخ رشد یا همان جهش قیمت مسکن- می‌رسد و بعد از آن دوباره بازار مسکن وارد دوره رکود خواهد شد.

بازار مسکن در ابتدای صعود

طبق آنچه مسوولان صنف مشاوران املاک اخیرا اعلام کردند: «از ابتدای سال تاکنون متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 20 درصد افزایش پیدا کرده است.»هرچند آخرین آمار رسمی- گزارش مرکز آمار- درباره رشد قیمت مسکن در پایتخت به فصل بهار با نرخ رشد 12 درصد مربوط است، اما اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن که ارزش مبایعه‌نامه‌های ملکی تنظیم شده در بنگاه‌ها در آن ثبت می‌شود نشان می‌دهد طی نیمه اول امسال سطح میانگین قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران از یک میلیون و 500 هزار تومان در سال 89 به دو میلیون تومان رسیده است.قیمت مسکن در تهران به عنوان شهر پیشرو –کارشناسان اقتصاد مسکن تهران را پیشانی کشور در مواجهه با دوره‌های رکود و رونق توصیف می‌کنند- از اوایل سال جاری شروع به افزایش کرد در حالیکه پیشتر در سال‌های 88 و 89 به ترتیب رشد منفی 20 درصد و رشد مثبت اما جزئی 12 درصد را تجربه کرده بود.طبق آمارهای رسمی متوسط ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی در تهران طی ماه‌های آخر سال گذشته از سال جاری دست‌کم 25 درصد افزایش یافته است.این نرخ رشد که از سطح تورم عمومی کالاها و خدمات تجاوز کرده است نشان می‌دهد رگه‌‌های جهش قیمت مسکن شبیه آنچه در سال 86 اتفاق افتاد و باعث غافلگیری خریداران مسکن شد، می‌تواند یکبار دیگر رخ بدهد.درباره علت افزایش قیمت مسکن در سال جاری عوامل و دلایل مختلفی قابل تحلیل است که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

وعده‌های غیرعملی مسکن‌مهر

برای متقاضیان مسکن ساکن تهران حدود 200 هزار مسکن‌مهر در سه شهر جدید اطراف پایتخت در حال ساخت است که از این تعداد حدود 5 هزار واحد تاکنون تحویل خانوارها شده است!دولت اواخر سال 89 وعده داد حداقل 50 هزار واحد از این خانه‌ها را اوایل تابستان 90 تحویل خواهد داد تا با کاهش تقاضا از بازار اجاره و خرید مسکن، زمینه افزایش نرخ‌ها کور شود. در حال حاضر به‌رغم نزدیک به 12 ماه تاخیر در بهره‌برداری از آنچه روی زمین‌های 99 ساله پرند، هشتگرد و پردیس ساخته شده، ‌خبری از افتتاح قریب‌الوقوع آنها نیز نیست.دولت دو سال است وعده داده حدود 30 تا 50 هزار واحدمسکونی‌مهر را می‌خواهد به متقاضیان تهرانی تحویل دهد اما این واحدها تا الان به دلیل نبود خدمات زیربنایی نتوانسته صاحبانش را در خود جای دهد.از سوی دیگر با فرض اینکه همه خدمات زیربنایی –آب و برق و گاز- برای واحدهای مسکونی‌مهر برقرار شود، منطقه‌ای که این واحدها در آن ساخته شده، هرگز نمی‌تواند پایتخت‌نشینان را جذب کند.به ویژه اینکه واحدهای مسکونی‌مهر در شهرهای جدید که 30 تا 40 کیلومتر از تهران فاصله دارد، ساخته شده است.

طبق یک تحقیقی که اخیراً در فصلنامه شهرداری تهران منتشر شد «زندگی در سه شهر جدید اطراف تهران در ماه حدود نیم‌میلیون تومان گرانتر از سکونت در داخل شهر تهران خواهد بود که این مابه‌التفاوت صرف کرایه حمل‌ونقل بین شهرهای جدید و تهران می‌شود.در حقیقت دولت در قالب مسکن‌مهر، فقط مسکن خانوارهای تهرانی را در خارج تهران تامین کرده اما این افراد باید برای شغل و سایر امورات روزانه، به تهران سفر کنند.با این تفاسیر امیدواری به اثرگذاری مسکن‌مهر بر تعدیل بازار مسکن تهران فوق‌العاده ضعیف است مگر اینکه وزارت راه‌وشهرسازی برای تکمیل خطوط در حال ساخت مترو شهرهای جدید و همچنین توسعه خدمات زیربنایی و روبنایی شهرهای جدید تسریع کند.

رابطه قیمت مسکن با تورم

نرخ رشد قیمت مسکن همیشه رابطه معناداری با نرخ تورم برقرار می‌کند به این معنی که در دوره‌ای تورم از رشد قیمت مسکن سبقت می‌گیرد و بعد از آن قیمت مسکن به قدری افزایش می‌یابد که فاصله‌اش با تورم را جبران می کند.هم‌اکنون در دوره نزدیکی تورم و رشد قیمت مسکن قرار داریم که هر چقدر تورم بالا رود، منحنی نوسان قیمت مسکن نیز بلافاصله و بدون تاخیر همان مسیر را طی می‌کند. در حال حاضر نرخ رشد قیمت مسکن حدود 2 تا 5 واحد درصد بیشتر از نرخ تورم در حال صعود قرار دارد.

مسکن تحت تاثیر بازارهای نقدشونده

در حال حاضر بازار مسکن اگر چه به دلیل جذابیت سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت در دو بازار سکه و دلار، از امنیت سفته‌بازی برخوردار شده، اما ابهام در زمان توقف رشد لحظه‌ای قیمت سکه و دلار، هم‌اکنون تعجیل خرید مسکن را در گروه تقاضای مصرفی ایجاد کرده است.به عبارت دیگر، در بازار مسکن که همواره سوداگران و دارندگان سرمایه نقدی به عنوان عوامل تحریک قیمت شناخته می‌شدند، در حال حاضر در این بازار حضور ندارند اما به جای آنها، متقاضیان مصرفی از ترس کاهش تدریجی ارزش پول در کشور (تحت تاثیر رشد قیمت ارز و طلا)، زمان خرید مسکن را جلو انداخته‌اند و ورود ناگهانی این حجم تقاضا به بازار مسکن، هم‌اکنون تعادل عرضه و تقاضا را به هم زده و متاسفانه باعث افزایش قیمت معاملاتی مسکن در تهران شده است.ابعاد بزرگ حباب به وجود آمده در بازار سکه و ارز، چشم همه متقاضیان مصرفی خرید مسکن را جلب کرده و باعث شد این افراد طی دو ماه اخیر برای صاحبخانه شدن وارد بازار شوند. تحت تاثیر این مراجعات به بنگاه‌ها، سیگنال‌های «رشد قیمت» به مالکان آپارتمان‌های فروشی زده شده طوری که برخی از آنها با ترفندهایی از جمله انصراف از فروش یا تعیین قیمت بالاتر از گذشته، در نظر دارند بیشترین استفاده را از وضعیت به وجود آمده، ببرند.

امید مسوولان و بیم مصرف کنندگان

مسولان دولتی مسول بازار مسکن سال گذشته امیدوار بودند منحنی نرخ رشد قیمت مسکن به این زودی‌ها سربالایی نمی‌شود، اما واقعیت نشان داد نقطه اتکای مسولان که بر پایه مسکن‌مهر، بنا نهاده شده آنچنان که تصور می‌شود محکم نیست.تحلیلی که از وضعیت کنونی بازار مسکن می‌توان ارایه کرد این است که هم‌اکنون شتاب برای خرید مسکن از سوی تقاضای مصرفی افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که فعلاً تقاضای سرمایه‌ای که همواره بین 20 تا 30 درصد از کل تقاضا را شامل می‌شود، در بازار املاک حضور جدی و اثرگذار ندارد بلکه این گروه سرگرم داد و ستد در بازار ارز یا سکه است.اما حجم تقاضای مصرفی به قدری است که می‌تواند موجبات تحریک قیمت مسکن را فراهم کند.

شواهد نشان می‌دهد عمده نقدینگی‌های موجود در اقتصاد در مقطع کنونی تمایلی به فعالیت در بازار خرید‌وفروش مسکن را ندارد.بازدهی تجربی حاصل از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به دارندگان سرمایه‌های ریالی نشان داده، ملک مسکونی در درازمدت به صاحبانش سود می‌رساند. اما در میان‌مدت و بخصوص در مقطع کنونی (کوتاه‌مدت)، این فرضیه شاید درست نباشد.در طی 5 سال گذشته نرخ رشد قیمت سکه –سود حاصل از خرید سکه از سال86 تاکنون- حدود 250 درصد بوده است در حالیکه نرخ رشد قیمت دلار و مسکن به ترتیب 63 درصد و 25 درصد برآورد شده است.همچنین در نیمه اول امسال در حالیکه قیمت مسکن 20 درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافته، قیمت سکه و دلار به ترتیب 60 درصد و 40 درصد رشد داشته است.به این ترتیب با روندی که بازار سکه و طلا به خود گرفته و قیمت‌ها در آن روز به روز در حال صعود کردن است، بعید است سرمایه‌دارها خیال ورود به بازار مسکن را داشته باشند.

سال آینده جهش یا آرامش قیمت؟

پیش‌بینی بازار مسکن در سال 91 چنانچه بر پایه تحولات کنونی بازار مسکن باشد، سناریو رشد شدید قیمت مسکن (رشد قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم) را مورد تایید قرار می‌دهد.اما چنانچه برای ترسیم بازار مسکن 91، سایر بازارها و تحولات اقتصاد کلان به عنوان مقیاس، درنظر گرفته شود، سناریوی خوش‌بینانه‌ای می‌توان برای بازار مسکن متصور شد که در این سناریو، قیمت مسکن به آرامش خواهد رسید.در سناریوی اول شرایط بازار مسکن به سمت تحریک قیمت پیش خواهد رفت.این سناریو رابطه معناداری با بازارهای سکه و ارز دارد. دولت بیشتر از این نمی‌خواهد نسبت به التهاب ارز و طلا بی‌تفاوت باشد و به زودی مجبور می‌شود رشد قیمت در این دو بازار را  به صورت ریشه‌ای تحت کنترل دربیاورد.در این صورت، سیل نقدینگی‌هایی که در طول سال 90 راهی خرید سکه و دلار شده بود به تدریج تغییر مسیر می‌دهد و باتوجه به رشد اخیر قیمت مسکن که بازار مسکن را بعد از طلا و سکه سومین بازار جذاب برای سرمایه‌گذاری کرده است، وارد حوزه خرید مسکن خواهد شد. در این صورت نقدینگی همچون «سم» حتی می‌تواند جهش صعودی قیمت مسکن را رقم بزند.اما در سناریوی دوم،  چند پارامتر از بیرون بازار مسکن، معیار بررسی قرار می‌گیرند.بازار مسکن با تحریم‌ها، التهاب دلار، قانون هدفمندی یارانه‌ها و رشد شدید نرخ سود سپرده‌گذاری‌های بانکی روبروست که هر یک از این موارد به تنهایی می‌تواند بر بازار مسکن و رونق کنونی معاملات مسکن و ساخت‌وساز تاثیر گذار باشد.

درباره نرخ ارز، چشم‌انداز میان‌مدت، رشد ارزش دلار در برابر ریال را نشان می‌دهد. در این حالت در کوتاه‌مدت باعث می‌شود تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن دور شود.تحریم‌ها و شرایط سیاسی کشور اما تاثیر متفاوتی بر بازار مسکن خواهد گذاشت. چنانچه ایران مجبور شود برای پافشاری بر مواضع قانونی خود و خواسته بر حقش، وارد فاز رویارویی با تهدیدات نظامی کشورهای زورگو شود، پیامد این اتفاق با رکود قیمتی در بازار مسکن نمود پیدا می‌کند در چنین حالتی ارزش معاملاتی املاک مسکونی با شیب تندی کاهش پیدا می‌کند. شاید همین پیش‌بینی از جانب برخی سرمایه‌دارها آنها را در یک‌سال گذشته به رغم جذاب شدن خرید‌وفروش در بازار مسکن، از این بازار دور نگه داشته است.

درباره تاثیر قانون هدفمند کردن یارانه‌ها نیز اگر دولت فاز دوم این قانون را بخواهد به اجر دربیاورد، اثرات آن تا حدودی سرعت کنونی افزایش قیمت مسکن را کند می‌کند به این علت که با اجرای مرحله دوم، تورم عمومی دوباره بالا می‌رود و مسکن به دغدغه دست‌چندم خانوارها تبدیل خواهد شد.درباره مهمترین تصمیم پولی دولت نیز باید گفت: تجربه نشان داده با افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی، در کوتاه مدت، به دلیل جذب نقدینگی‌های سرگردان توسط بانک‌ها، بازار مسکن از تقاضای مصرفی خالص می‌شود و در نتیجه، رشد قیمت مسکن با شیب منطقی و ملایم، تداوم پیدا می‌کند.بازار مسکن در تهران صرفه‌نظر از فاکتورهای گفته شده، از سال آینده با انبوه‌ عرضه ناشی از ساخت‌وسازهای سال‌های 89 و 90 روبرو می‌شود.در یک‌سال و نیم اخیر، ماهانه به طور متوسط برای ساخت 10 هزار واحدمسکونی در تهران پروانه ساخت صادر شده که این میزان ساخت‌وساز از اوایل سال91 به تدریج تکمیل و به بازار مصرف عرضه می‌شود. در حال حاضر ماهانه کمتر از 8 هزار خرید و فروش مسکن در تهران انجام می‌شود که این نشان می‌دهد عرضه ماهانه سال91 از پتانسیل معاملاتی بازار مسکن تهران فراتر است و این فزونی به نفع خریداران خواهد بود.به این ترتیب به رغم وجود فاکتورهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن، شرایط داخلی این بازار تا حدودی به نفع کاهش قیمت مسکن تنظیم شده است.

نشریه پنجره ایرانیان، سال پنجم ، شماره 54 ، فروردین 1391