ساخت و ساز از تابستان 90 رونق گرفت

گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت آینده ساخت و ساز در کشور نشان می دهد در تابستان سال جاری تعداد 8 هزار و 599 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران صادر شده که نسبت به بهار امسال 2/30 درصد و نسبت به تابستان سال گذشته 6/86 درصد افزایش داشته است که تعداد پروانه های ساختمانی در شهر تهران 2/16 درصد کل پروانه های ساختمانی در کشور را در شامل می شود. همچنین در تابستان امسال تعداد 49 هزار و 225 پروانه ساختمانی توسط شهرداری های کشور به جز شهر تهران صادرشده که نسبت به بهار گذشته 5 درصد افت و نسبت به تابستان سال گذشته تنها 5/3 درصد افزایش داشته است.آیا نتایج طرح جمع آوری اطلاعات پروانه های ساختمانی صادرشده توسط شهردار یهای کشوردر تابستان سال 1390 نشان از پیشی گرفتن عرضه از تقاضا در بازار مسکن دارد؟ مسلم پاسخ منفی است اما مهم این است که رونق ساخت و ساز در تابستان گذشته باعث تعادل در قیمت مسکن و ثبات خواهد شد یا به واسطه افزایش هزینه های ساخت و ساز از یک سو و افت تقاضای احتمالی به دلیل کاهش قدرت خرید خریداران بالقوه، بازار مسکن دچار دست انداز تازه ای چون رکود توام با تورم خواهد شد. گزارش مرکز آمار ایران از روند صدور پروانه های ساختمانی در سراسر شهرهای ایران در تابستان 1390 را بخوانید.

شهر تهران

در تابستان سال 1390 تعداد  8 هزار و 599  پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران صادرشده است که نسبت به فصل گذشته حدود 2/30 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 6/86 درصد افزایش داشته است. این تعداد پروانه در حدود 2/16 درصد کل پروانه های ساختمانی صادرشده در تابستان سال 1390 از سوی شهرداری های کشور را تشکیل می دهد.مجموع مساحت زیربنای تعیین شده در پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران در تابستان سال 1390 بالغ بر 6/9782 هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود 7/39 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 9/101 درصد افزایش داشته است و در حدود 9/32 درصد از مجموع کل زیربنای تعیین شده در پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری های کل کشور را تشکیل می دهد، همچنین متوسط مساحت زیربنای هر پروانه احداث ساختمان 1138 مترمربع محاسبه شده است.

نکته مهم اینکه تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه های ساختمانی صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران در تابستان سال 1390 بالغ بر 61 هزار و 425 واحد بوده که نسبت به فصل گذشته حدود 5/33 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 8/86 درصد افزایش داشته است.این تعداد واحد مسکونی، 9/29 درصد از واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری های کشور را تشکیل می دهد.با توجه به تعداد پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان در شهر تهران، متوسط تعداد واحد مسکونی در این دسته از پروانه ها 1/7 درصد بوده است.همچنین پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران در تابستان سال 1390، برحسب نوع اسکلت و مصالح عمده به کار رفته در بنای آنها نشان می دهد که 6/48 درصد این پروانه ها برای احداث ساختمانهای اسکلت فلزی و 4/51 درصد برای احداث ساختمانهای بتون آرمه و صفر درصد برای احداث ساختمانهای با آجر و آهن بوده است.

نقاط شهری کشور به جز شهر تهران

در تابستان سال 1390 تعداد 49 هزار و 225 پروانه ساختمانی توسط شهرداری های کشور به جز شهر تهران صادرشده که نسبت به فصل گذشته حدود 5 درصد کاهش و نسبت به تابستان سال 1389 حدود 5/3 درصد افزایش داشته است و از کل پروانه های ساختمانی صادرشده 4 هزار و 726 پروانه یعنی حدود 6/9 درصد مربوط به افزایش بنا و 44 هزار و 499 پروانه معادل 4/90 درصد مربوط به احداث ساختمان بوده که پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود 7/5 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه در سال گذشته حدود 2 درصد رشد را نشان می دهد. این گزارش می افزاید:مجموع مساحت زیربنای پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان حدود 3/19995 هزار متر مربع بوده که نسبت به فصل بهار سال جاری حدود یک درصد و نسبت به تابستان سال گذشته حدود 5 درصد افزایش داشته است و متوسط زیربنای هر پروانه احداث ساختمان در حدود 449 متر مربع بوده است.

مجموع مساحت زمین پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان در حدود هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود درصد افزایش داشته اس ت . متوسط مساحت زمین در هر پروانه احداث ساختمان درحدود 416 مترمربع بوده است.

تعداد واحد مسکونی پیش بینی شده در پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان در تابستان سال 1390 بالغ بر 144 هزار و 159 واحد بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود 1/4 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 2/3 درصد افزایش داشته است. با توجه به تعداد پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان، متوسط تعداد واحد مسکونی در این دسته از پروانه ها  2/3 واحد محاسبه شده است. از مجموع پروانه های صادره برای احداث ساختمان های مسکونی، در حدود 2/31 درصد برای احداث ساختمان های یک طبقه،  3/26 درصد برای احداث ساختمان های دو طبقه، 9/17 درصد برای احداث ساختمان های سه طبقه، 6/12 درصد برای احداث ساختمان های چهار طبقه و 1/12 درصد برای احداث ساختمان های پنج طبقه و بیش تر می باشد. پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان مسکونی برحسب نوع اسکلت و مصالح عمده ی به کار رفته در بنای آنها نشان می دهد که 7/29 درصد این پروانه ها برای احداث ساختمان های اسکلت فلزی، 4/47 درصد برای احداث ساختما ن های بتون آرمه، 5/21 درصد برای احداث ساختمان های با آجر و آهن و 4/1 درصد برای احداث ساختمان هایی با سایر مصالح بوده است.

 تولید مسکن در پایتخت پرشتاب خواهد بود؟

 ساخت‌ مسکن در داخل شهر تهران طبق تازه‌ترین آمار رسمی، تا آخرین روزهای ماه بهمن سال گذشته مسیر صعودی را حفظ کرده و علاوه بر ثبت رکورد در نرخ رشد، کارنامه بی‌سابقه‌ای را در بازار ساخت‌وساز به‌وجود آورده است؛ بعد از رشد 71 درصدی در حجم ساخت‌وسازهای مسکونی طی 9 ماه اول سال90 در پایتخت، براساس گزارش جدید دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری، نرخ رشد ساخت‌وساز در 11 ماه‌ امسال به عدد 6/83 درصد رسیده؛ به‌طوری‌که از ابتدای پارسسال تا پایان هفته سوم بهمن‌ماه برای احداث 193 هزار واحد مسکونی در مناطق 22گانه مجوز ساخت صادر شده است. این روند با فرض بدترین حالت برای ماه اسفند، عملکرد یک‌ساله آپارتمان‌سازی در تهران را از مرز 200 هزار واحد مسکونی عبور می‌دهد و سال90 را به عنوان پرکارترین سال انبوه‌سازان ثبت خواهد کرد. مقایسه آمار ساخت‌وساز با آمار ازدواج‌ها در تهران حاکی است: در سال جاری تقریباً به ازای ورود یک واحد تقاضای جدید به بازار مسکن، مقدمات عرضه دو واحد جدید شکل گرفته و با توجه به اینکه ساخت‌وسازهای کنونی بدون اتلاف زمان حداکثر ظرف 12 تا 15 ماه به مرحله بهره‌برداری می‌رسد، از سال جدید حجم عرضه در بازار مسکن به گونه‌ای خواهد بود که «تقاضای انباشته» را نیز پاسخ می‌دهد.

به نوشته دنیای اقتصاد،ساخت‌وسازهای مسکونی سال90 در تهران پیش‌تر - با رشد جهشی نیمه‌اول- این کلانشهر را به منطقه‌ای متفاوت در کشور تبدیل کرد، اما در پایان ‌سال گذشته علاوه بر صعود زمستانی، بازار مسکن پایتخت را با «رکورد معنادار» روبه‌رو کرده است.براساس تازه‌ترین آمار مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی، از ابتدای سال تا پایان هفته سوم بهمن‌ماه، کلنگ ساخت 193 هزار و 754 واحدمسکونی جدید در مناطق 22گانه تهران به زمین زده شده که با فرض «بدبینانه» برای ماه اسفند، «عبور از مرز ساخت 200 هزار واحدمسکونی در 12 ماه» در شهر تهران قطعی خواهد بود که این حجم عرضه، نه تنها در پایتخت که در کل شهرهای کشور بی‌سابقه و تجربه‌ای جدید محسوب می‌شود.

ساخت‌وسازهای کنونی در تهران فارغ از رکورد در تیراژ، برای بازار مسکن نیز حاوی پیام تازه‌ای است: پارسال تعداد واحدهای مسکونی جدید در تهران به دو برابر حجم «تقاضای‌جدید مسکن» در این کلانشهر رسیده است، به طوری که در نیمه‌اول امسال نزدیک به 50 هزار ازدواج در تهران به ثبت رسیده و در قالب تقاضای جدید بلافاصله وارد بازار خرید یا اجاره آپارتمان شده در حالی که طی همین مدت (نیمه‌اول) ساخت حدود 100 هزار واحد جدید در تهران آغاز شده است.

به این ترتیب از سال جدید حداقل نیمی از عرضه‌های جدید – واحدهایی که پارسال شروع به ساخت شده، امسال تکمیل می‌شود- در بازار مسکن تهران، قابلیت تحویل به تقاضا‌های انباشته سال‌های قبل را پیدا می‌کند که تحت‌تاثیر این اتفاق، علاوه بر اینکه بازار به تعادل می‌رسد، احتمال رشد قیمت مسکن در سال91 نیز پایین خواهد آمد. برآوردها نشان می‌دهد در بازار مسکن حدود یک میلیون تقاضای قدیمی خرید مسکن وجود دارد که بین 15 تا 20 درصد آن مربوط به تهران است.

آمار جدید دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران حاکی از این است: در دی‌ماه و 20 روز بهمن‌ماه سال گذشته به ترتیب ساخت 18 هزار واحدمسکونی و 17 هزار واحدمسکونی در تهران آغاز شده است که مجموع ساخت‌وسازهای 11ماه سال 90 را به رقمی معادل 193 هزار و 754 واحدمسکونی رسانده است. این حجم ساخت‌وساز نسبت به 11ماه سال گذشته 6/83 درصد افزایش پیدا کرده است.همچنین مقایسه زمستانی نیز نشان می‌دهد، فعالیت‌های ساختمانی در تهران در ماه بهمن پارسل نسبت به بهمن سال قبلآن  از رشد 137 درصدی برخوردار شده است.

پیش‌بینی سال آینده: رونق‌تورمی

گرچه درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز و تراکم در بودجه سال ‌آینده شهرداری‌ تهران با سهم این درآمد در بودجه سال جاری برابری می‌کند، اما اعضای شورای شهر معتقدند تعیین رقم درآمدی موازی از این محل با رقم سال جاری نه تنها دلیلی بر پیش‌بینی رکود ساخت وساز برای پایتخت در سال 91 نخواهد بود، بلکه با اضافه کردن عوارض شاخه‌های متعدد همچون تغییرکاربری و تراکم این رقم سهمی ‌بالغ بر 70 درصد بودجه شهرداری تهران از محل ساختمان‌سازی را تشکیل می‌دهد. جدا از پیش‌بینی اعضای شورای شهر معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران پیش‌بینی دیگری از وضعیت ساخت وساز سال آینده دارد. معاون شهردار تهران برای سال جدید -بر خلاف سال گذشته- وضعیت «رونق همراه با تورم» را پیش‌بینی می‌کند.هیربد معصومی ‌معاون شهرسازی ومعماری شهرداری تهران به دنبال تصویب بخش درآمدی بودجه شهرداری، از رونق بازار ساخت وساز مسکن در سال جدید به رغم کاهش درآمدهای شهرداری از این محل در بودجه 91 خبر داد و به گفت: گرچه اعتقاد ما کاهش درآمدهای شهرداری از محل صدور پروانه ‌ساختمانی است اما اعتقاد دارم در سال 1391 بازار ساخت‌وساز مسکن با رونق همراه با تورم مواجه می‌شود. او افزود: ما بنا داریم هر ساله سهمی‌نزدیک به 10 درصد به درآمدهای پایدار شهری اضافه کنیم و از سهم درآمدهای صدور پروانه کاهش دهیم.

معصومی‌در خصوص وضعیت فعلی و آینده بازار مسکن تصریح کرد: در همین زمان بازار مسکن با «رکود توام با تورم» مواجه است که بدترین شکل برای بازار است اما من اعتقاد دارم با توجه به سیاست های خوبی که در حوزه اقتصادی اعمال شده نقدینگی‌های سرگردان در دیگر بازارهای سرمایه‌ای به سمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد و پیش‌بینی می‌کنم که سال جدید برای بازار مسکن سالی پررونق توام با تورم باشد.

نشریه پنجره ایرانیان، سال پنجم ، شماره 56 ، خردادماه 1391