طرح تفصیلی سرانجام رونمایی شد

افسانه صادقی

کارشناس اداره کل شهر سازی و طرحهای شهری

طرح‌های جامع و تفصیلی جدید شهر تهران با رویکرد راهبردی – ساختاری تهیه شده است. در این روش، پهنه بندی شهر تهران با هدف هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت بر ساخت و ساز به منظور جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری‌ها و ارتقای کیفیت و کارایی محیط شهری صورت گرفته و در این راستا چهار پهنه کلان سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت تعریف شده است .

الف - پهنه سکونت محدوده‌هایی از شهر به وسعت 246 کیلومتر مربع است که کاربری غالب آن مسکونی بوده و شامل شبکه معابر و خدمات پشتیبان سکونت است. با توجه به ویژگی‌های متفاوت بافت‌های مسکونی در سطح شهر، زیرپهنه‌های متمایزی به لحاظ ضوابط ساخت و ساز با عنوان مسکونی عام و مسکونی ویژه تعیین شده است. اجرای ضوابط زیرپهنه‌های سکونت در مراحل صدور پروانه و ساخت و ساز، زمینه تحقق الگوی سکونتی پایدار و جمعیت پذیری مناطق طبق ظرفیت‌های خدماتی و زیرساختی پیش بینی شده را فراهم خواهد کرد.

بررسی روند گذشته نحوه شکل گیری بافت‌های مسکونی نشان می دهد میزان تراکم تعیین شده در طرح تفصیلی قدیم شهر تهران برای محدوده‌های با کاربری مسکونی، امکان پاسخگویی به نیازهای موجود را نداشته و مدیریت شهری از سال 1370 از طریق مصوبات موردی کمیسیون ماده پنج ( نظیر مصوبه 269، 329 و...) ضوابط ساخت و ساز را به صورت کلی و بدون تهیه طرح‌های یکپارچه شهرسازی تعیین و از طریق واگذاری تراکم مازاد ساختمانی اجرا کرده است.

تراکم ساختمانی یکی از ابزارهای کنترل و هدایت جمعیت پذیری شهر است و بر اساس مطالعات طرح جامع شهر تهران پیش بینی جمعیت در افق طرح با لحاظ تراکم ساختمانی بالاتری نسبت به طرح ملاک عمل قبلی صورت گرفته و به طور خاص در پهنه مسکونی با تراکم زیاد در صورت وجود شرایط فنی لازم امکان احداث بنا با تراکم 360درصد وجود دارد. این در حالی است که محاسبات مربوط به سال 1375 حاکی از تراکم ساختمانی متوسط86 درصد در شهر تهران است و این رقم در سال‌های1382 و1385 به ترتیب به 105 درصد و 123 درصد افزایش یافته است. از این رو، بکارگیری طرح تفصیلی جدید با شفاف سازی ضوابط و تعیین دقیق نحوه ساخت و ساز در پهنه‌های مسکونی ( به لحاظ تراکم ساختمانی، تعداد طبقات، سطح اشغال، تعداد واحد مسکونی و...) ساماندهی وضعیت ساخت و ساز، نظام تراکم و نحوه توزیع جمعیت را موجب خواهد شد.

شایان ذکر است در پهنه مسکونی ویژه بناهای بلند مرتبه، در چارچوب ضوابط خاص پهنه مذکور، امکان احداث ساختمان 12 طبقه و بیشتر با حداکثر تراکم ساختمانی 600 در صد وجود خواهد داشت .

ب- پهنه فعالیت محدوده‌هایی از شهر به وسعت 177کیلومتر مربع است که وجه غالب آن کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. ویژگی این پهنه جداسازی پهنه‌های کار و فعالیت از سایر پهنه‌ها و ساماندهی آن به منظور ارتقای کیفیت محیط شهری توأم با رونق فعالیت است.

بر اساس چشم انداز طرح جامع جدید، تهران کلانشهری با عملکردهای ملی و جهانی و با اقتصادی مدرن و پویا و مرکزیت امور فرهنگی، پژوهشی و سیاسی در سطح کشور و شهری دانش پایه و هوشمند در نظر گرفته شده است. راهبردهای اصلی توسعه اقتصادی شهر عبارتند از:

- پالایش پهنه‌های فعالیت کنونی و گسترش عرصه‌های فعالیت در محدوده، حریم و مجموعه شهری تهران در چارچوب ضوابط.

-توسعه کار و فعالیت به ویژه فعالیت‌های متنوع و نوین اقتصادی در مقیاس ملی و جهانی برای استفاده از سرمایه عظیم انباشته در شهر تهران و ایجاد فرصت برای استقرار مراکز مالی و مؤسسات جهانی.

-ایجاد و تقویت مراکز خدماتی متعدد با مقیاس‌های فراشهری، شهری، منطقه ای و. .. به منظور تعادل کار و سکونت و توسعه فعالیت‌ها و دستیابی به حداکثر تنوع اقتصادی.عرصه‌های عمده و اصلی سرمایه گذاری در شهر تهران، مراکز با مقیاس عملکرد فرا شهری، شهری، منطقه ای، ناحیه ای و محلی، محورهای شهری، گستره‌های مستعد توسعه، ایستگاه‌های مترو و دروازه‌های شهری هستند که به عنوان پهنه کار و فعالیت تعیین شده اند.با توجه به ویژگی‌ها و انواع مختلف پهنه‌های کار و فعالیت در سطح شهر، زیرپهنه‌های متمایزی به لحاظ نوع استقرار کاربری‌ها و ضوابط ساخت و ساز در طرح جامع تعیین شده است. مشخصات 3زیر پهنه اصلی به شرح ذیل است:

1- زیر پهنه اصلی با عنوان «محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات » دارای مساحت حدود 32 کیلومتر مربع است و تراکم ساختمانی در زیرپهنه‌های مختلف آناز 230 درصد تا 750 درصد متغیر بوده و از تراکم ساختمانی مناسبی جهت ایجاد انگیزه ساخت و ساز برخوردار است.

2- زیر پهنه اصلی با عنوان « مراکز و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات با غلبه سبز و باز‌»دارای مساحت حدود 105 کیلومتر مربع بوده و تراکم ساختمانی در زیرپهنه‌های مختلف آناز 250 درصد تا 500 درصد متغیر است.

3-زیر پهنه اصلی با عنوان «صنعتی – کارگاهی» دارای مساحت حدود 40 کیلومتر مربع بوده و تراکم ساختمانی در زیرپهنه‌های مختلف آن از 80 درصد تا 150 درصد متغیر استکه از تراکم ساختمانی کمتری نسبت به موارد فوق برخوردار است لیکن کماکان انگیزه لازم را برای ساخت و ساز ایجاد می‌کرد.بررسی ویژگی‌ها و ضوابط ساخت و ساز در نظر گرفته شده برای پهنه کار و فعالیت نشانگر چشم انداز روشن توسعه اقتصادی شهر تهران از طریق پالایش و ساماندهی وضعیت فعالیت‌های موجود و ایجاد مراکز و گستره‌های جدید تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی به همراه رونق سرمایه گذاری و ایجاد اشتغال خواهد بود.

ج- پهنه مختلط محدوده‌هایی از شهر به وسعت 59 کیلومتر مربع است که از ایجاد فضاهای کار و فعالیت دربافت‌های مسکونی در گذشته پدید آمده و یا پهنه‌هایی را شامل می شود که استعداد استقرار فعالیت‌های چند منظوره کار، فعالیت، سکونت و. .. را دارند.

با توجه به شناسایی ویژگی انواع مختلف این نوع پهنه در سطح شهر، زیرپهنه‌های « فعالیت با مسکونی » و « فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی» در طرح جامع جدید تعیین شده است. با توجه به مقیاس‌های عملکردفعالیت‌های تجاری، اداری، خدمات و مسکونی، تراکم ساختمانی و تعداد طبقات در زیرپهنه‌های مختلف از 200 درصد تا 440 درصد و تعداد طبقات از 4 تا 9 طبقه متغیر است. همچنین در محورها و گستره‌های مختلط با مقیاس محله ای و ناحیه ای نسبت سکونت 70 درصد است و در مقیاس‌های منطقه ای و فرامنطقه ای به 50 و 30 درصد کاهش می یابد. به این ترتیب تدوین ضوابط ساخت و ساز در این پهنه موجبات ساماندهی نحوه ترکیب عملکردهای فعالیت و سکونت، تعیین کاربری‌های مجاز به استقرار در پهنه مذکور و ارتقای کیفی این نوع بافت‌ها را فراهم کرده و به طور نسبی افزایش تقاضا برای سرمایه گذاری و ساخت و ساز را به همراه خواهد داشت.

د- پهنه حفاظت ( سبز و باز ) محدوده‌هایی از شهر به وسعت 138کیلومتر مربع و متشکل از عرصه‌های سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک‌های جنگلی، باغات و اراضی مزروعی و حرایم و پهنه‌های حفاظت ویژه در شهر است که با توجه به نقش و اهمیت این پهنه در ارتقای کیفیت محیط و سیمای شهر تهران، ایجاد سرزندگی و توسعه گردشگری، مورد حفاظت قرار گرفته و ساخت و ساز در آنها طبق ضوابط مربوطه بسیار محدود یا دربرخی از زیرپهنه‌ها ممنوع است. البته در پهنه حفاظت ویژه یا G323 ( محدوده بین خط کالبدی و محدوده شهر ) ضوابطی با حداقل بنا و سطح اشغال برای ساخت و ساز در نظر گرفته شده و نحوه دقیق احداث بنا در قالب تهیه طرح موضوعی مربوطه تعیین خواهد شد.

طرح تفصیلی جدید از طریق تعیین دقیق عملکردهای مجاز به استقرار و نحوه ساخت و ساز در پهنه‌های مختلف شهر، امکان ارتقای کیفیت محیط شهری، ساماندهی وضعیت ساخت و ساز ، توزیع مناسب جمعیت در مناطق مختلف شهر و دستیابی به الگوی توسعه شهری پایدار را موجب خواهد شد.همچنین بررسی ویژگی پهنه‌های اصلی شهر تهران و ضوابط احداث بنا در آن‌ها و مقایسه آن با طرح تفصیلی قدیم نشان می دهد تلقی ایجاد محدودیت به لحاظ تعداد طبقات و تراکم ساختمانی در احداث ساختمان‌های مسکونی، تجاری و. .. در طرح تفصیلی جدید شهر تهران کاملاً غیرمنطقی بوده و با توجه به پتانسیل‌های اقتصادی شهر تهران و فرصت‌های سرمایه گذاری متعدد ایجاد شده در طرح جدید، همزمان با اجرایی شدن فازهای مختلف این طرح به تدریج شاهد رشد ساخت و ساز در کاربری‌های مختلف مسکونی، تجاری، اداری، هتل ،گردشگری و ... خواهیم بود.

نشریه پنجره ایرانیان، سال پنجم ، شماره 56 ، خردادماه 1391