ضوابط طرح تفصیلی جدید از نگاهی دیگر

شیما الوندی

کارشناس اداره کل شهر سازی و طرحهای شهری

پهنه بندی استفاده از اراضی محدوده شهر تهران، مبتنی بر ساختاری است که برای جلوگیری از تداخل غیر ضروریو نامناسب کارکردها، کاربری‌ها و فعالیت‌ها و ارتقاءکیفیت و کارایی محیط شهری نظام یافته است. نحوهاستفاده از اراضی، چگونگی ساخت و ساز، کم و کیف فعالیت‌های قابل استقرارو بهره بر داری‌های مجازدر هر محدوده از شهر تهران، براساسنقشه و ضوابطو مقررات طرح تفصیلی تهران است.در طرح تفصیلی جدید،شهر تهرانبه چهار پهنه اصلی که عبارتند از پهنه سکونت- مختلط – فعالیت و حفاظت سبز و بازاستتقسیم شده است واین چهار کلان پهنهبه 55 زیر پهنه متمایز شدهکه نقشه‌های مقیاس 2000/1 طرح تفصیلی شهر تهران، نشانگر موقعیت و پراکنش زیر پهنه‌های مذکور، در محدوده شهر تهران است.

 جدول چگونگی پراکنش کلان پهنه‌های طرح تفصیلی درشهر تهران

پهنه سکونت(Residentiol)

 محدوده‌هایی از شهر است که کاربریغالب آن مسکونی بودهو به غیر از قطعات و پلاک‌های مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی‌ها، برخی از فعالیت‌های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. در اینپهنه به منظور تامین امنیتو آرامش، استقرارطیفی گسترده از فعالیت‌ها ممنوع و یا مشروط بوده و صرفاًَ استقرار فعالیت‌های تجاری جزءو خدماتدر مقیاسمحله ای و ناحیه ای، مرتبط با نیاز‌های اولیه ساکنان شامل آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی، گردشگری، ورزشی پارکینگ‌های عمومی و فضای سبز مجاز است .

برخی از فعالیت‌های مجاز به استقرار در مرکزمحله به عنوان خدمات پشتیبان سکونتعبارتند از :نانوایی، خواربار فروشی، سوپرمارکت، بقالی، لبنیاتیکافی شاپ، کافه تریا و...

برخی از ضوابط ساخت و ساز در زیر پهنه سکونت عبارتست از :

1- تعداد طبقاتدر پهنه سکونت، هماهنگ و متناسببا تراکم ساختمانی مجازو سطح اشغالزمیناست که در زیر پهنه‌های مسکونی عاماز 2 تا 6 طبقه متفاوت است.

2- در زیر پهنه‌های مسکونی عام (R1) و زیر پهنه‌های مسکونی ویژه(R25,R26) متناسب با کاهش سطح اشغالزمین، و با رعایت سقف تراکم مجاز ساختمانی، افزایش طبقاتبا تائید شهرداری منطقه مجاز است.

3-  در کلیهزیر پهنه‌های سکونت عام (R1) به منظور ممانعتاز تفکیکاراضیاملاکبا وسعت 3 برابر حداقل اندازهقطعهیک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و املاک با وسعت 5 برابر حداقل اندازهقطعه، دو برابر طبقه تشویقیبا تراکم متناظرمجاز است.

4- پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونتدر هر ساختمان حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است درهمان قطعه و یا خارج از ملک در شعاع حداکثر 250 متر با اسناد تفکیکی مجازاست.

5- احداث واحدهای مسکونی بامساحت کمتر از 35 متر مربع (سطحمفید ) تاافق طرح 1405 مجاز نیست.

6-احداث ساختمان بلند مرتبه درزیر پهنه مسکونیR263 درقطعات باحداقل3000 متر مربع، منوط به تهیه طرح سه بعدی وتائید آن درمراجع ذیصلاح است مرجع رسیدگی و تائید نهایی طرح توجیهی حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.

پهنه فعالیت(Service)

این پهنه قسمت‌هایی ازشهر است که وجه غالب آن کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود و تابع نظم عمومی این پهنه و فضاهای کار و فعالیت است. سکونت در پهنه فعالیت با توجه به نظم عمومی فضاهای کار و فعالیت معطوف به تثبیت سکونت موجود در فضاهای سنتی فعالیت (مانند بازار) و ساماندهی سکونت موجود درفضاهای فعالیت به شیوه ای مناسب و توامان برای سرزنده ماندن شبانه روز فضاهای فعالیت مدرن (مانند مراکز و پردیس‌های شهری)است.

عرصه‌های فعالیت در شهر تهران، با استفادهاز محدوده‌های مستعد توسعهو تبدیل کاربری‌هاینا هم سنخ، نا مناسب و ناسازگار با محیط شهری (مانند کاربری‌های نظامی، انبار‌های متروکه، صنایع مزاحم و...)گسترش و توسعه یافتهودر عرصه‌های خاص، مانند بافت‌های متراکمبا دسترسی‌های ضعیف و استقرار‌های خطیو پراکنده، محدود شده است.

عملکرد با کاربری تجاری دراین پهنه شامل کلیه واحدهای تجاری (مغازه‌ها و صفوف ) فروشگاههای بزرگ، پاساژها دفاتر تجاری ،شعب بانک‌ها، بنگاهها و شرکت‌هایی است که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره می‌گردند.

1- احداث بناهای بلند مرتبه درزیر پهنه S121 (محور‌های ویژه بلند مرتبه )S125,(گستره‌هایویژه بلند مرتبه)S211(گستره‌ها و مراکز ویژه بلند مرتبه)با رعایت ضوابط مربوط و حفظ سیما و منطقه شهری، پس از تهیه و تصویب ضوابط طرح بلند مرتبه سازی درکمیسیون ماده پنج و با ارائه گزارش توجیهی نقشه‌های طرح اولیه و سه بعدی پروژه، پس از تائید معاونت شهرسازی و معماری بلامانع است.

2- در زیر پهنه‌ایS321(کارگاههای تولیدیو تجاری) و S322(مجتمع کارگاههای تولیدی)احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت (مهمان پذیر، پانسیون، استراحتگاه،مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسی مستقل ودرحد نیاز مجموعه‌های صنعتی، حداکثر دردو طبقه مجاز است.

3- صدور پروانه با کاربری مسکونی در پهنه S برای محدود پلاک‌هایی که از قبل مسکونی با پروانه و یا پایانکار بوده اند، در حد تراکم موجود (حقوق مکتبسه) مجاز است.

 4- درکلیه زیر پهنه‌های فعالیت استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز،منوط به تامین کلیه پارکینگ‌های موردنیاز است و صدور پروانه و گواهی پایانکار نیز منوط به تامین پارکینگ درداخل یا خارج از ملک است.

مختلط(Mixed use )

پهنهمختلط قسمت‌هایی از محدوده شهر است که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آورده در طرح جامع شهر سامان یافته و استعداد استقرار فعالیت‌های چند منظو ه کار، فعالیت سکونت و غیره را دارد پهنه M عمدتاً درحاشیه محورها شکل گرفته و ناشی از استقرار و پراکنده عناصر خدماتی و تجاری دربافت مسکونی است.

1- در زیر پهنه M111 احداث بنای بلند مرتبه (12 طبقه و بیشتر) درقطعات باوسعت حداقل 1000 متر مربع درصورت درخواست مالک باتهیه گزارش توجیهی با تصویب ک.م.5 مجاز است در این گونه زمین‌ها حداکثر سطح اشغال ازطبقه دوم به بالا نباید از 30 درصد تجاوز نماید.

2- برای کلیه قطعات تا 1000 متر مربع وسعت درزیر پهنه‌هایM221 (مختلط ویژهبا غلبه سیاحت و زیارت )و M222( مختلط بافت تاریخی – فرهنگی)که دارای طرح ویژه است تازمان تهیه و تصویب طرح‌ها ی مذکور ،اگر مالک قطعه ای تقاضای پروانه مسکونی تجاری و یا اداری داشته باشد صدور پروانه با حداکثر تراکم 100 وحداکثر سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات 2 روی پیلوت یا زیر زمین مجاز است.

پهنه حفاظت سبز و باز(Green)

قسمت‌هایی از محدوده شهراست که عرصه‌های سبز و باز عمومی و خصوصی پارک‌های جنگلی باغات و اراضی مزروعی و حرایم و پهنه‌های حفاظت ویژه ای را در بر می‌گیرد.

1-ساخت وساز دراین پهنه محدودبوده و عمدتاً برای توسعه گردشگری و تفرج، برخی خدمات آموزشی درمانی و بهداشتی فرهنگی و مدیریت بحران و استقرارهای موقت مجاز است .

2- ساخت وساز درزیر پهنه‌های پهنه G محدود بوده واحداث ساختمان‌های مسکونی در زیر پهنه‌های G32 مطلقا ممنوع است.

 3- هرگونه تغییر کاربری کلیه قطعات تثبیت شده موجود مصوب (به ویژه فضای سبز) درپهنه حفاظت سبز و باز(G)ممنوع است.

4- کلیه اراضی زیر پهنه‌های G مشمول قانون حفظ و گسترش فضاهای سبز مصوب سال59 و اصلاحیه‌های بعدی آن بوده و هرگونه ساخت وساز درفضاهای سبز خصوصی (زیر پهنه‌های G2 ) بر اساس دستور العمل ماده 14 قانون زمین شهری است.

5- هرگونه ساخت وساز مسکونی، اداری، صنعتی، نظامی و غیره درمحدوده پارک‌های جنگلی G12 ممنوع بوده و کاربری‌های مجاز،محدود به فعالیت‌های مرتبط با گذران اوقات فراغت، تفرج، گردشگری و ورزشی بر اساس طرحهای توجیهی مصوب است .

 6- ساخت و ساز درزیر پهنه G323 برای سکونت مجاز نبوده و صرفاً مختص برای فعالیت‌های مجاز به استقرار است.

اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری:

درهریک ازپهنه‌های چهارگانه استفاده از اراضی R- S-M -Gکلیه اراضی واملاک بزرگ با مساحت یک هکتار و بیشتر (به غیر از فضاهای سبز شکل گرفته موجود ) به اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری اختصاص یافته و در نقشه پهنه بندی نحوه استفاده از اراضی طرح تفصیلی متمایز شده است.

به منظور:

الف - باز سازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهر به ویژه تامین خدمات بافت‌های مذکور

ب- احداث مجموعه ای از کاربری‌های چندمنظوره شهری از جمله خدمات شهری تجاری اداری و تفرج و گردشگری، فضاهای سبز و باز و فعالیت و حتی سکونت درحد قابل قبول و با رعایت سقف جمعیت پذیری هر منطقه درطرح تفصیلی

مالکین املاک و اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری ملزم به تهیه طرح توجیهی اولیه بوسیله مهندسین مشاور ذیصلاح،تائید این طرح درمعاونت شهرسازی و معماری و در نهایتتصویبطرح در ک.م .5 هستند.

مساحت اراضی ذخیره توسعه و نوسازی در کل سطح شهر تهران بالغ بر 5057 هکتار است.

در بخش دوم مبحث آشنایی با ضوابط طرح تفصیلی به تعاریف تراکم ساختمانی مجاز، سطح اشغال و باز و مکان استقرار بنا ، تفکیک و تجمیع قطعات و........ می‌پردازیم:

الف- تراکم ساختمانی مجاز

تراکم ساختمانی مجاز حداکثر حجم ساخت و ساز ، بر اساسجداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضیو ساخت و ساز در هریک از چهار پهنه استفاده از اراضی شهر تهران، متناسب با عملکرد، مساحتقطعه و عرض معبر همجوار است. شایان ذکر استتراکم پایه مالی بر اساس مصوبه شورای اسلامی شهر تهران، در کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی محدوده شهر تهران، معادل 120 درصد وسعت ملک، طبق سند مالکیت است.

ب- سطح اشغالو مکان استقرار بنا (توده‌گذاری)

 در کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی ، سطح اشغال شامل مجموعزیر بنای مفید و غیر مفید (مشاعات ) در هر طبقهبر اساس مساحت مندرج در سند مالکیت زمیناست. در کلیه پهنه‌ها، تخصیص حداقل 50 درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رامپ ) به فضای سبز و مشجر

الزامی است.

ج- تفکیک و تجمیع قطعات (پلاک‌ها)

تفکیک اراضیو املاک در پهنه‌های مسکونی شهر، با وسعت کمتر از 1000 مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، و در سایر پهنه‌ها با وسعت کمتر از 2000 متر مربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، ممنوع است.در صورت درخواست تفکیک اراضیو املاک بیشاز نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از 500 متر مربعدر پهنه مسکونی، و 1000 متر مربع در سایر پهنه‌ها، کمتر باشد.. از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیعدر زیر پهنه‌های مسکونی، تا پایان سال 1395 معادل 200 متر مربع، تا پایان سال 1400، معادل 250 متر مربع، تا پایان سال 1405 معادل 300 متر مربعو سر انجاماز آغاز سال 1406 به بعد معادل 500 متر مربع است.

د- بلند مرتبه سازی (12 طبقه و بیشتر)

احداث ساختمان‌های بلند مرتبه، در محدوده‌های مجاز یا ویژه برای بلند مرتبه سازیدر برخی از زیر پهنه‌های استفاده از اراضی تهران و مشروط به رعایت ضوابطو استانداردهایزیست محیطیو تکنونیکی (برای ایمنی از مخاطرات زلزله ) است. موقعیتو کاربری‌های مجاز برای بلند مرتبه سازی در نقشه‌های 2000/1 پهنه بندی طرح تفصیلیمشخصو تدقیق خواهند شد.

ﻫ- پارکینگ‌ها

تامین قطعی و احداث پارکینگ مورد نیازبرای تمامی ساختما نهاو در همه پهنه‌ها طبق ضوابط خاصی است و صدور پروانهبر اساس طرح تفصیلی جدید و هرگونهگواهی عدم خلاف یا گواهی پایان ساختمانمربوط به آنها منوط به تامین پارکینگ‌های مورد نیاز مذکور در همان ساختمان و یا در صورت احراز و تائیدعدم امکان تامین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطهدر پارکینگ‌هاییدارای اسناد حقوقی، در شعاعحداکثر 250 متر، از ساختمان بلامانع است.

و- حفاظت از میراث تاریخی شهر

حفاظت از میرا ث تاریخی، فرهنگی و همچنین آثار ارزشمند معاصر شهر تهران، الزامی است. شمول حفاظت کلیه آثار ثبت شده و ثبت نشدهواجد ارزشرا همراه با حریم مجموعه‌ها و آثار ثبت شده دارای حریم، در بر می‌گیرد. ضوابط ساخت و ساز (مرمت، احیاء، بهسازی، نوسازیو باز سازی ) در کلیه آثارو محوطه‌های تاریخی و فرهنگی ثبت شده، از جمله قطعاتواقع در زیر پهنه‌های مسکونی ارزشمند تاریخی (R221) تابع ضوابطو مقرراتمصوب سازمان میراثفرهنگی، گردشگریو صنایع دستی است.

ز- بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهری

 در کلیهبافت‌های فرسوده شهر، واقعدر پهنه‌های سکونت، فعالیتو مختلط که محدوده آنهادر نقشه‌های این سند، تعیین گردیده است،رعایت پهنه بندی‌ها و ضوابطو مقررات ساخت و ساز طرح تفصیلی، الزامی است .حد نصاب تجمیع در بافت‌های ناپایدار شهری، 150 متر مربع است. در قطعات تجمیعی، با مساحت بیش از 150 متر مربع، اعطای یک طبقه تشویقیدیگر، با تراکممتناظربا رعایتحداقل عرض گذر 8 متر، طبق طرح تفصیلی، مجاز است.

شایان ذکر استاراضی که توسط شورایعالی شهر سازیو معماری وزارت راه و شهر سازی به عنوان بافت فرسوده شهر تهران به تصویبرسیدهو بر روی طرح تفصیلی جدید شهر تهران منعکس گردیدهدارای مساحت 3268 هکتار است.

منبع:همشهری آنلاین

نشریه پنجره ایرانیان، سال پنجم ، شماره 56 ، خردادماه 1391