پولهای سرگردان در بازار مسکن آرام می گیرد؟

گزارش پنجره: 350 هزار میلیارد تومان نقدینگی در اقتصاد ایران گردش دارد؛ سوال مهم اما این است که آیا بخشی از این نقدینگی که از آن به عنوان پولهای سرگردان یاد می شود، سرانجام در کدام بازارهای سودآور جا خوش خواهد کرد؛ بازار سکه و ارز؟ بازار سهام و بورس؟ یا بازار مسکن؟ شاید هم هیچکدام؟ برخی را عقیده بر این است که دوران سودهای یک شنبه در بازار ارز و سکه به سر آمده است. گزارش های رسمی هم نشان می دهد که بازار سرمایه و بورس هم بازدهی کمتر از 3 درصد را از ابتدای امسال تجربه کرده و پولها به سرعت از بازار بورس خارج می شود. عده ای با اشاره به افزایش نسبی قیمت مسکن به ویژه در کلان شهر تهران پیش بینی می کنند که پولهای سرگردان با ورود به بازار مسکن پناه خواهد گرفت. اما این تحلیلها تا چه میزان به واقعیت نزدیک است؟ در گزارش ویژه پنجره ارزیابی 3 کارشناس و اقتصاددان ایرانی را می خوانید. نخست مهندس عباس آخوندی وزیر اسبق مسکن و شهرسازی در دولت اکبر هاشمی رفسنجانی به ارزیابی چشم انداز بازار مسکن می پردازد. سپس گفته های حسین عبده تبریزی از مدیران و اقتصاددانان شناخته شده و مدیر سابق بورس ایران را خواهید خواند و سرانجام ناصر نیکو سرشت مشاور اقتصادی سرمایه گذاری توسعه مدیریت سپهر تهران از نظرات خود درباره جذابیتهای بازار مسکن برای سرمایه های در دست مردم سخن می گوید: این گزارش را بخوانید:

تحلیل وزیر اسبق مسکن از بازار مسکن

عباس آخوندی در جریان برگزاری دومین همایش استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در سال 91 با اشاره به وضعیت مسکن و مقایسه آن با تورم در 20 سال گذشته، اظهار داشت: در حالی نرخ رشد شاخص اجاره مسکن در سال 86 رشد و سقوط عجیب و غریبی داشت که تعداد سال‌های مورد نیاز برای تملک مسکن در سال 70، 51 سال و در سال 79، 27 سال بود. این متغیر هم اکنون به 30 سال رسیده است که نشان دهنده قدرت خرید بالقوه در بازار است.وی با بیان اینکه تعداد واحدهای ساختمانی تکمیل شده در سال 89 کاهش یافته ادامه داد: ساخت زیربناهای واحدها به دلیل افزایش قیمت در سال 86 تکمیل شده و به علت علاقه به ساخت واحدهای لوکس میانگین قیمت‌ها رشد کرده اما سفته‌بازی در بخش زمین همچنان بطور جدی ادامه دارد بطوری که در سال‌های 89 و 90 بخش زمین در مقایسه با ساخت مسکن به دلیل قدرت سفته‌بازی با توجه بیشتری مواجه شده است.عضو هیئت علمی دانشگاه تهران با اشاره به اینکه نرخ رشد درآمد نفتی کشور بر قیمت مسکن موثر است، خاطرنشان کرد: نکته مثبت سالهای اخیر بازار مسکن این است که شوک بزرگ سال 86 آرام آرام در حال خروج بوده و بازار مسکن در حال رسیدن به تعادل است.

مسکن مهر 15 درصد بر تقاضا اثر دارد

آخوندی با اشاره به مقوله محیط اقتصاد مسکن و با طرح این سوال که آیا میزان ساخت مسکن مهر تقاضا را کاهش می‌دهد یا خیر؟ اظهار داشت: به نظرم تاثیر ساخت مسکن مهر بر روی تقاضا بسیار محدود و اندک بوده و در بهترین حالت می‌تواند 15 درصد بر تقاضا اثر بگذارد چرا که راندمان این نوع مسکن به 15 درصد نمی‌رسد و 85 درصد اتلاف منابع دارد، بنابراین تقاضا همچنان در بازار مسکن حاکم خواهد بود. کسانی که می‌خواهند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند فکر نکنند مسکن مهر می‌تواند تقاضا را کاهش دهد. حتی به نظرم مسکن مهر بر روی مسکن ارزان‌قیمت هم اثری ندارد.وی در بخش دیگری از اظهارات خود به مقوله تجهیز منابع در بخش مسکن اشاره کرد و گفت: به دلیل تخصیص 50میلیارد دلار از منابع بانکی به مسکن مهر،بانک ها امکان تجهیز دیگری ندارند، بنابراین از عمده مشکلات موجود در تقاضای مسکن بحث تجهیز منابع است بطوری که گاه حتی با نرخ 30 درصد هم امکان ساخت وجود ندارد. همچنین بانکها امکان اعطای تسهیلات به خریدار یا برای ساخت مسکن هم ندارند. ولی با این همه می‌توان از امکانات بازار سرمایه به عنوان جایگزینی در این حوزه استفاده کرد.

افزایش عدم قطعیت در بازار مسکن

آخوندی با اشاره به اینکه عدم قطعیت در بازار مسکن افزایش یافته است،ادامه داد: از زمانی که در تهران و چند شهر دیگر بحث فروش کاربری مرسوم شده، بازار مسکن با فساد نسبتا گسترده‌ای مواجه شده و به همین دلیل امکان اندازه‌گیری سرمایه‌گذاری وجود ندارد. این عدم قطعیت در طرح جامع شهر تهران زیاد است و تا جایی که می‌دانم به همه شهر تهران یک واحد اضافه داده خواهد شد.وی در ادامه به تغییر ساختار تقاضا در شهرهای بزرگ اشاره کرد و گفت: طبق بررسی‌های به عمل آمده تقاضای برای خانه‌های کوچک و ارزان و حتی واحدهای تک نفره 20 تا 30 متری به دلیل کاهش آمار ازدواج و افزایش طلاق افزایش یافته است.به گفته وی تورم عوامل تولید هم منجر به رشد قیمت ساخت شده و در بخش مسکن لوکس هم افزاد تمایل به نقد شوندگی دارند برای همین در برابر کاهش تقاضا برای مسکن لوکس، تقاضا برای مسکن ارزان‌قیمت بیشتر شده است.

یک پیشنهاد برای تامین مالی بازار ساخت و ساز

این عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در بخش دیگری از اظهارات خود خاطرنشان کرد: متاسفانه به دلیل ساختاری که از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار برای صندوق‌های زمین و ساختمان تهیه شده، در این صندوق‌ها تضاد منابع وجود دارد برای همین این نوع صندوق‌ها بطور جدی شکل نگرفته‌اند. با این اوصاف به نظر می‌رسد سازمان بورس باید در ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان تجدید نظر کند تا یکی از راه‌های جایگزین برای تجهیز منابع فراهم شود. وی در جمع‌بندی اظهارات خود و پیش‌بینی بازار مسکن درسال91 گفت:در این بازار به نظر می‌رسد به‌رغم پابرجا بودن تقاضا رشد جدی وجود نداشته باشد،بنابراین کسانی که به فکر بازده مناسب با ریسک کم هستند می‌توانند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند اما کسانی که به فکر سودهای بالاتری هستند این بازار، بازار خوبی نخواهد بود.

کدام بازار مطمئن تر است؛ ارز،سهام یا مسکن

حسین عبده تبریزی  با بیان اینکه تقسیم‌بندی بازارها و اعلام حرکت نقدینگی از یک بازار به بازارهای دیگر (مثلا انتقال نقدینگی از بازار مسکن به بورس) در کشورهای دارای عمق مالی معنایی ندارد،ادامه داد: این نوع تقسیم‌بندی و بیان موضوع در کشورهای در حال توسعه مانند ایران رواج دارد که در آن به دلیل وجود ضعف‌هایی، کالاهایی مانند ساختمان و طلا و حتی خودرو به عنوان کالای پس‌اندازی مورد معامله قرار می‌گیرد و مردم این دارایی‌های واقعی را برای سرمایه‌گذاری‌ می‌خرند، در حالی که چنین تقسیم‌بندی در دنیا معمول نیست. در آن کشورها به تبع افزایش یا کاهش قیمت زمین یا طلا سهام شرکت‌های مرتبط با این دارایی‌ها نوسان می‌کند و گفته نمی‌شود پول‌ها از یک بازار به بازار دیگر حرکت می‌کند. تنها حرکت نقدینگی بین دو بازار پول و سرمایه است.وی در بررسی وضعیت مولفه‌های اثرگذار بر نرخ ارز گفت: بسیاری عوامل مانند اقتصاد سیاسی، تحریم‌ها، هدفمند‌سازی یارانه‌ها و هزینه های دولت در وضعیت ارز موثر است.

عبده تبریزی ادامه داد: از جمله موارد قابل توجه در نرخ ارز مثبت یا منفی ارزیابی شدن مذاکرات هسته‌ای، رویکرد دولت به قیمت ارز، درجه کنترل بانک مرکزی برای اجرای نظر دولت، تاثیر هدفمند‌سازی یارانه‌ها و همچنین نوسان قیمت نفت است.در سال 90 بانک مرکزی نتوانست کنترل مورد نظر خود در مقوله ارز را داشته باشد. بدترین اتفاق این بود که دلار و به تبع آن طلا به وسیله‌ای برای سرمایه‌گذاری تبدیل شد و مردم پولشان را از بانک ها خارج و به سمت ارز بردند، چون فکر می‌کردند قیمت دلار باز هم بالاتر خواهد رفت.این کارشناس ارشد بازارهای مالی و پولی ادامه داد: وقتی به دلیل محدودیت های بین المللی و عدم مدیریت صحیح بازار توسط بانک مرکزی و بدتر از همه پیش فروش ارز توسط آن بانک نرخ بازده سالانه ارز و طلا در زمستان 90 به 85 درصد رسید، ارز و طلا دیگر به وسیله پس انداز بدل شده بود. این وضعیت در زمستان سال گذشته بحران نقدینگی برای بانک ها ایجاد کرد و می رفت تا بحران ارزی به بحران مالی تبدیل شود.

عبده تبریزی ادامه داد: همچنین اگر قیمت نفت در صورت مثبت یا منفی بودن مذاکرات هسته‌ای افزایش یا کاهش یابد، درآمد کل دولت را متاثر می کند. علاوه بر این وجوه آزادسازی قیمت‌های ناشی از تاثیر هدفمند‌سازی یارانه‌ها هم به نوبه خود در نوسان نرخ ارز نقش داشته است به طوریکه آزادسازی نرخ حامل های انرژی بر قیمت ریال و ارز هر دو در سال 90 تاثیر گذاشت. از طرفی دیگر ضرورت تامین هزینه‌های دولت باعث می‌شود که اقدام به فروش ارز کند و بدین ترتیب نیازهای دولت به ریال مولفه مهم دیگر در تعیین نرخ ارز است.

وی افزود: اعلام سال تولید ملی نیز ممکن است از طریق تغییر سیاست های بازرگانی، تعرفه های واردات و تصمیمات صندوق توسعه ملی بر نحوه مصرف ارز و در نتیجه قیمت آن تاثیر باشد. در این میان در صورت آسیب ندیدن صادرات غیر نفتی به دلیل تحریم ها، درآمد ارزی نزدیک به 35 میلیارد دلاری شرکت های پتروشیمی، صادرکننده فلزات اساسی و مواد معدنی نقش عمده ای در تعیین نرخ ارز خواهد داشت.

به گفته وی در صورتی که تحریم‌ها کمرنگ تر شود، واردات کالاهای سرمایه‌ای بیشتر و در غیر این صورت، ورود این نوع کالاها کاهش خواهد یافت که هر دو مورد بر قیمت ارز تاثیر می گذارد.

دبیر علمی دومین همایش استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در سال 91 خاطرنشان کرد: علاوه بر این ها کنترل‌های دولت در صادرات و قیمت‌ها، میزان کارایی عملیات ارزی بانک ها، کم و زیاد شدن واردات اسکناس از کشورهای همجوار، نحوه رفتار بانک مرکزی با ارز مرجع، نرخ تورم و سطوح هماهنگی در درون دولت نیز از دیگر متغیرهای موثر بر قیمت ارز است.

پیش بینی نرخ دلار درسال 91

عبده تبریزی با در نظر گرفتن این موارد اعلام کرد: با این اوصاف برای سال 91 پیش‌بینی می‌شود،اولا ارز چند نرخی (نرخ مرجع، آزاد و کالاهای اساسی و دارو) باقی بماند و بویژه به دلیل رفتار دولت در چارچوب اقتصاد سیاسی در سال آخر فعالیت خود، به نظر می رسد نرخ دلار بین 1600 تا 1800 تومان حفظ شود. البته باید 5 درصد هم احتمال داد که به دلیل وقوع شرایط خاص بحرانی، نرخ ارز پرش کند.

وی با مقایسه نوسانات ارز در سال 1367 و صدور قطعنامه خاتمه جنگ با شرایط جاری ادامه داد: همچنین پیش‌بینی می‌شود بازار ارز در سال 91 با واکنش‌های هیجانی همراه نشود و در این بازار عقلانیت حاکم باشد. بنابراین انتظار می‌رود در کنار رفتار منطقی‌تر، رفتارهای احساسی هم کاهش یافته و فراکنش‌ها تعدیل شود و مردم از رفتار ارز در سال 1390 آموزه هایی برای سال 1391 داشته باشند.

تحلیل بازار مسکن

عبده تبریزی در بخش دیگری از اظهارات خود با در نظر گرفتن شاخص‌هایی مانند شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای، تغییرات قیمت زمین و ساخت و ساز به بررسی وضعیت زمین و ساختمان پرداخت و گفت: در حالی که متاسفانه آمار دقیقی از وضعیت مسکن و نوسان قیمت های زمین و ساختمان نداریم، ناچارم با بسنده کردن به داده‌هایی از 3 شرکت بزرگ سازنده و با در نظر گرفتن 40 پروژه در تهران و شهرستانها نتیجه گیری کنم. با این اوصاف باید گفت رشد قیمت‌ها به گونه‌ای نیست که بتوانیم بگوییم در چند ماه اخیر در این بخش پرش قیمت داشته ایم و در سال 90، رکود قیمت های سال های 87 تا 90 جبران شده است.در بهترین حالت می توان گفت قیمت مسکن در سال گذشته تورم همان سال را پوشش داده است.

وی ادامه داد: با تقسیم‌بندی واحدها به 3 دسته تجاری، لوکس و ارزان قیمت باید تغییرات قیمت ها را جداگانه بررسی کرد. قیمت واحدهای تجاری به دلیل فراوانی عرضه به قیمت های ثابت در 5 سال گذشته کاهش جدی یافته است. در بخش واحدهای لوکس هم ساخت و ساز زیادی انجام شده و قیمت ها در سال گذشته در نمونه ما 17 تا 18 در صد افزایش یافته است. اما در بخش واحدهای ارزان قیمت هم به دلیل فراوانی تقاضا، هم به لحاظ تورم قیمت مصالح و هم به این دلیل که مسکن مهر بخشی از تقاضای مسکن ارزان قیمت را پاسخ نداده، رشد قیمت ها عمده بوده و در سال گذشته در نمونه ما به 22 تا 25 درصد رسیده است. در این میان، انتشار سند طرح تفصیلی شهر تهران که بسیار منعطف بوده و دست شهرداری را در اعطای کاربری ها باز گذاشته ظاهرا چندان تاثیری در قیمت ها در حوزه مسکن در شهر تهران نداشته است.

وی با در نظر گرفتن این عوامل، در رابطه با فرصت‌های اجاره‌ در بخش زمین و ساختمان اعلام کرد: به نظر می‌رسد در شهرهای بزرگ فعالیت اجاره و رهن (اجاره و ودیعه) فعالیتی اقتصادی و سودآور بوده و این نوع فعالیت رونق گرفته و پررنگتر از فعالیت فروش شده است. در حوزه تجاری هم رهن و اجاره به شکل مسلط واگذاری واحدهای تجاری بدل شده است. شرکت های بزرگ هم می‌توانند با اقدام به راه‌اندازی صندوق‌های بهره‌برداری درآمد اجاره سال های آتی را زودتر وصول کنند و امکان بهره برداری از این نوع صندوقها باید توسط سازمان بورس فراهم شود. این بنگاه ها با انتشار صکوک اجاره رویه ساده‌ای برای جمع کردن نقدینگی خواهند داشت.

بازار سهام در سال 90 چگونه بود؟

عبده تبریزی در رابطه با وضعیت بازار سهام در سال گذشته توضیح داد: از 241 روز کاری بورس در سال گذشته، شاخص 125 روز مثبت بود و میانگین بازدهی بازار سهام در سال گذشته به 11 درصد رسید. در این میان عامل اصلی که در سه ماهه آخر سال بر بازار سهام اثر گذاشت و این اثر در سال 91 هم ادامه یافته موضوع پرداخت نرخ های سود بالا تا نرخ 24 درصد توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری بوده که با احتساب پرداخت سود ماهانه، نرخ موثر آنها تا 27 و 28 درصد هم بالا می رود. امروز هم همین مسئله بر سر بازار سرمایه سایه افکنده و اگر نرخ سود بانک ها تعدیل شود، بازار سرمایه با حرکت پرشتاب‌تری روبرو خواهد شد.

وی ادامه داد: افزایش ارزش اسمی بازار به دلیل عرضه‌های اولیه و افزایش سرمایه شرکتها در سال 1390 و کاهش نسبت قیمت به درآمد سهام (P/E) در سال گذشته نشان دهنده تقویت نسبی بازار سرمایه است. از طرفی دیگر در سال90 به دلیل کاهش عرضه‌های سهام عدالت،حجم معاملات عمده کاهش یافته که نباید باعث نگرانی باشد، بویژه با توجه به این که حجم معاملات خرد افزایش یافته است.افزایش تقسیم سود شرکت ها در مجامع سالانه سال 90 نیز عمدتا با هدف افزایش سرمایه صورت گرفته و نقدینگی شرکت ها در آن سال مناسب نبوده است.به گفته وی افزایش سهم محصولات شیمیایی در کل بازار از 4.5 به 10.2 درصد بزرگترین تحول بازار در سال 1390 بوده است.

شرایط بازار سهام بهتر می شود

عبده تبریزی در جمع‌بندی اظهارات خود در رابطه با وضعیت بازار سهام در سال 91 خاطرنشان کرد: در حالی که در شرایط جاری بازار پول با پرداخت نرخ های سود بالا که حاصل عملکرد آن نیست، به دشمن اصلی بازار سهام تبدیل شده و به نظر نمی رسد به طور طولانی بتواند این سودها را بدهد و با توجه به این که بازار سهام سپر تورمی مناسبی است و در این بازار عناصر منفی چندان به چشم نمی خورد، بنابراین فکر می‌کنم شرایط بازار سهام در سال 1391 بهتر خواهد بود.

رونق به بازار مسکن برمی‌گردد

کارشناس بازار مسکن گفت:نرخ رشد بالای نقدینگی، رشد نرخ تورم، افزایش قیمت بهاء مصالح ساختمانی،افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی و رشد قیمت زمین، حکایت از آغاز دوره رونق نسبی بخش مسکن در سال 91 دارند.ناصر نیکو سرشت مشاور اقتصادی سرمایه گذاری توسعه مدیریت سپهر تهران در جریان برگزاری دومین همایش استراتژی های سرمایه گذاری در سال91 برای بازارهای مسکن،طلا و ارز و سهام که توسط دانشگاه شریف برگزار شد، تحلیلی از چشم انداز رفتار بازار مسکن در سال جاری ارایه کرد.

عوامل موثر در پیش‌بینی رفتار بازار مسکن

وی اظهار داشت: پیش‌بینی رفتار بازار مسکن در سال جاری به بررسی متغیرهای چون ویژگی های اقتصادی بخش ساختمان و مسکن، توالی دوره های رکود و رونق، عوامل تاثیر گذار درون بخشی و برون بخشی بر تحولات بازار مسکن، تفاوت رفتار بازار واحدهای تجاری، اداری ‌و مسکونی، تفاوت دوره رونق فعلی با دوره های پیشین و همچنین طرح این سئوال که آیا در حال حاضر بازار مسکن وارد دوره رونق شده، بستگی دارد.

وی در بخش دیگری از اظهارات خود به نشانه های دوره پیش رونق در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: در این دوره از دو دوره دیگر رونق و رکود کوتاه‌تر است، همراه با افزایش نقدینگی، اجاره‌بها و افزایش قیمت های پیشنهادی که هنوز در باور خریداران نمی‌گنجد، سردرگمی در‌ گزارشات رسانه‌ها و مجادله در مورد صحت و سقم افزایش قیمت هم دیده می شود.همچنین تعلل خریداران برای انجام معامله به دلیل عدم باور قیمت های جدید و امید به حبابی بودن آن و مشاهده نشانه‌های رکود یا نا‌امنی در سایر بازارهای رقیب مانند بورس و طلا از جمله نشان های دوره پیش رونق در بازار مسکن هستند.

این کارشناس ادامه داد:در دوره رونق هم که با رشد قیمت مسکن و با افزایش قیمت زمین شروع می شود، با نشانه هایی چون کاهش مدت انتظار برای فروش ملک(افزایش تعداد معاملات نسبت به دوره مشابه قبل)،افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی نسبت به دوره‌های قبل، پیشی‌گرفتن سهم افزایش قیمت از اجاره‌بها از مجموع درآمد مستغلات ، کاهش اقساط معوق وام‌های رهنی (این نشانه در ایران بیشتر با نوسان نرخ خرید و فروش وام های مسکن نمود دارد )، افزایش تقاضا برای پیش خرید مسکن و کاهش عرضه پیش فروش از سمت سازندگان و همچنین توجه بیش از پیش به تحولات بازار مسکن‌ در رسانه‌ها و افزایش تعداد مصاحبه دولتمردان برای تکذیب افزایش قیمت همراه است.

نیکو سرشت با بیان اینکه هرچه عمق، شدت و طول دوره رونق بیشتر باشد به همان نسبت هم طول، شدت و عمق دوره رکود هم بیشتر خواهد بود،خاطر نشان کرد:نشانه های دوره رکود شامل کاهش نقدینگی سازندگان،کاهش رشد قیمت و یا تثبیت آن، افزایش مدت انتظار برای فروش (کاهش تعداد معاملات در مقایسه با دوره‌های مشابه)، افزایش درخواست برای مشارکت از سوی سازندگان، کاهش پس انداز‌کنندگان جدید در صندوق پس انداز مسکن و افزایش تعداد وامهای معوق سازندگان و مشاهده رونق در بازار سایر کالاهای سرمایه‌ای و بازار سرمایه مانند ارز، طلا و بورس هستند.

تحولات قیمت و بازار مسکن

وی در رابطه با عوامل درون ‌و برون‌بخشی تاثیرگذار بر تحولات قیمت و بازار مسکن و مستغلات هم توضیح داد: در حالی نرخ سودآوری بخش مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی، هزینه دستمزد و انتظارات قیمتی از جمله عوامل درونی هستند که حجم نقدینگی کشور، نرخ تورم و سپرده بانکی،قیمت نفت، تحولات ارز و وضعیت بازدهی بازار سهام به عنوان عوامل برون سازمانی مطرح هستند.دراین میان عوامل درون بخشی که عمدتا از تورم عمومی اثر می‌پذیرند، از طریق فشار هزینه، بر افزایش قیمت تمام شده تاثیر می‌گذارند،ولی افزایش‌های جهش‌وار قیمت مسکن به عوامل برون‌بخشی مربوط می‌شود که خود ریشه در ماهیت سرمایه‌ای مسکن دارد.

رشد هزینه های تولید مسکن به سه دلیل

نیکوسرشت درباره عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن در سال91 هم اظهار داشت: این عوامل شامل متغیرهای کلان اقتصادی و بازار کالاهای سرمایه‌ای، نقدینگی، تورم، بورس، ارز، طلا، چارچوب اجرایی مرحله دوم قانون هدفمندی یارانه ها، بودجه و طرح تفصیلی جدید شهر تهران هستند. با در نظر گرفتن این موارد ، درباره اتفاقات مورد انتظار در ارتباط با تولید می توان شاهد رشد هزینه ها به دلایل افزایش نرخ ارز و افزایش هزینه مبادله (بدلیل تحریم)، افزایش سود تسهیلات بانکی و همچنین افزایش افزایش نرخ حامل های انرژی بود.

وی به وضعیت شاخص های تورم و نقدینگی در سال جاری اشاره کرد و گفت: سال 91 بدلیل فشارهای هزینه، سال جهش تورمی خواهد بود. این درحالی است که صندوق بین المللی پول و بانک جهانی در تحلیلی بدبینانه نرخ رشد اقتصادی ایران را در سال 2012 به ترتیب 4 دهم در صد و 8 دهم درصد پیش‌بینی کرده‌اند.

همچنین اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی، حجم نقدینگی کشور در پایان سال گذشته را 352 هزار میلیارد تومان و نرخ رشد آنرا 4.19 درصد اعلام کرده که پیش‌بینی می‌شود این رقم در سال 91 به بیش از 430 هزار میلیارد تومان بالغ شود.

چند نکته مهم از بودجه 91

این کارشناس به چند نکته مهم از بودجه سال 91 اشاره کرد و گفت: در حالی پیش بینی درآمد ناشی از اجرای مرحله دوم طرح هدفمندی یارانه های برای سال جاری 66 هزار میلیارد تومان است که تحقق این درآمد مستلزم دو برابر شدن قیمت حامل های انرژی بوده و درصورت عدم افزایش 2 برابر شدن بهاء انرژی این مبلغ باید از درآمد مالیاتی یا استقراض تامین شود. همچنین از مجموع 35هزار میلیارد تومان اوراق‌مشارکت قانون بودجه سال گذشته ،تنها7.5 هزار میلیارد‌تومان فروخته شده اما اوراق مشارکت در لایحه بودجه سال جاری 56 و رقم مصوب قانون بودجه 25 هزار میلیارد تومان است که در هر حال حداقل معادل رقم پیش بینی شده برای انتشار اوراق مشارکت بودجه سال 91 با کسری مواجه بوده و در صورت عدم افزایش دوبرابری قیمت حامل های انرژی کسری بودجه افزایش خواهد یافت.

پیش بینی تحولات بازار مسکن در سال 91

نیکوسرشت با درنظر گرفتن همه موارد، در مورد تحولات بازار مسکن در سال 91 پیش بینی کرد:برای طرف عرضه، افزایش زیاد قیمت ساخت به ویژه قیمت مصالح و دستمزد، ناشی از جهش تورمی سطح عمومی قیمت ها و نرخ سود تسهیلات (تورم ناشی از فشار هزینه) و برای طرف تقاضا فراهم شدن زمینه تحریک تقاضای سرمایه‌ای بدلیل شکل‌گیری انتظارات تورمی در بخش و اشباع بازارهای رقیب، نزدیک شدن به نقطه اوج جمعیتی به لحاظ تقاضا (نیاز ) به مسکن و تقاضای انباشته شده سال های اخیر پیش بینی می شود.موضوع خاصی که در این میان وجود دارد مربوط به اثرات خاص ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهر تهران است.

وی با طرح این سئوال که آیا در حال حاضر بازار مسکن وارد دوره رونق شده یا خیر؟ توضیح داد: در حالی نیمه دوم سال گذشته به دلیل بروز نشانه های پیش گفته ، سال پیش‌رونق در سیکل تجاری مسکن بود که همه نشانه ها از جمله نرخ رشد بالای نقدینگی، رشد شتابان نرخ تورم و افزایش قیمت بهاء مواد و مصالح ساختمانی، افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی و رشد قیمت زمین، حکایت از آغاز دوره رونق نسبی بخش مسکن در سال 91 دارد.

مشاور اقتصادی سرمایه گذاری توسعه مدیریت سپهر تهران به تفاوت دوره رونق فعلی با دوره های پیشین اشاره کرد و گفت: با توجه به حفظ جذابیت سایر بازارهای رقیب (طلا، ارز و بورس ) در جذب سرمایه و نیز جو روانی موجود در رجحان کالاهای سرمایه ای منقول،انتظار نمی رود عمق و شدت رونق جدید بازار مسکن همسنگ دوره‌های پیشین باشد. همچنین دامنه میانگین افزایش قیمت مسکن در دوره حاضر فاصله زیادی با شاخص نرخ تورم نخواهد داشت.

نیکو سرشت در جمع بندی توضیحات خود هم گفت: با این همه نباید بخش مسکن بعنوان یک جزء کلیدی از اقتصاد جدای از سایر بخش‌ها تحلیل شود.تغییرات رفتار قیمت مسکن در بلندمدت (علیرغم وجود دوره‌های رکود و رونق) از شاخص تورم تبعیت می کند. دراین میان رکود بازار مسکن لزوما به معنی رکود در بازار سایر مستغلات (تجاری، اداری) نیست و سازندگان و سرمایه‌گذاران می توانند با ترکیب کاربری‌های مختلف، ریسک چرخه های تجاری را مدیریت کنند.

نشریه پنجره ایرانیان، سال پنجم ، شماره 57 ، تیرماه 1391