بلند مرتبه‌سازی در پایتخت چشم به راه شرایط جدید

اشاره: یک سال پس از اجرای طرح تفصیلی در کلان‌شهر تهران حالا اظهارنظرهای مختلفی شنیده می‌شود؛ از یک سو مسوولان شهرداری پایتخت از رونق گرفتن ساخت و ساز می‌گویند و برخی دیگر اما می‌گویند باید این ضوابط اصلاح شود. برخی هم در انتظار نشسته‌اند تا دستکم ضوابط ساخت و ساز شفاف‌تر شود. سازندگان مسکن در تهران هم این روزها از وضع عوارض جدیدی گلایه دارند که به گفته آنها این عوارض متفرقه و خارج از طرح تفصیلی گرفته می‌شود که باعث افزایش هزینه ساخت می‌شود. بحث اصلاح یا دستکم شفاف‌سازی مقررات ساختمان‌سازی در تهران همچنان در شورای شهر جریان دارد، هرچند یک مقام عالی وزارت راه و شهرسازی به عنوان نماینده دولت هرگونه اصلاح در این طرح را رد می‌کند. گزارش پنجره ایرانیان از تازه‌ترین دگرگونی‌ها و اظهارنظرها درباره شرایط ساخت و ساز در کلان‌شهر تهران را بخوانید.

اواخر اسفندماه گذشته در شورای شهر تهران، دکتر شفیق مشاور طرح تفصیلی شهر تهران طی گزارش در خصوص رفع مغایرات‌ها، تدقیق نقشه‌های طرح تفصیلی گفت: مقرر بود تا در فرآیند پیشبرد اجرای طرح تفصیلی در سال اول، ما مقوله راهبردی، پایش و بازبینی طرح را داشته باشیم و بازخوردهای آن را ارزیابی و آسیب شناسی کنیم که براین اساس در انتهای سال اول اجرای طرح، الگوی مغایرت‌ها، تدقیق و تکمیل نقشه‌های طرح تفصیلی را ارائه می‌کنیم. وی بر اساس این گزارش نتیجه نهایی بازبینی پهنه بندی طرح تفصیلی را حدود 2200 مورد دانست که در پنج زمینه متمایز پیشنهاد شده بود که تدقیق پهنه بندی، تغییر پهنه بندی، اعمال مصوبات مراجع قانونی، موارد غیر قابل قبول و موارد حذفی از جمله این پیشنهادات است. شفیق درخصوص 2200 مورد پیشنهاد اصلاحی در فرایند بازبینی طرح تفصیلی گفت: از این میزان 399 مورد آن از جنس تدقیق نقشه‌ها، بوده است و 84 مورد بدلیل مغایرت باطرح جامع و تفصیلی پذیرفته نشد و 15 موردآن از طرف شهرداران مناطق باز پس گرفته شده است. وی همچنین افزود: از پیشنهادات قابل قبول، 61 موردآن اعمال مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده پنج بوده که روی نقشه‌ها اعمال شده است و همچنین 711 مورد تغییرات فراینده (تراکم گذاری بیشتر) و حدود 1000 مورد تغییرات کاهنده (تراکم گذاری کمتر) بوده است.

شفیق با اشاره به وسعت دامنه تغییرات که حدود 1326 هکتار معادل 2/2 درصد مجموع وسعت پهنه‌های شهر است گفت: براین اساس نیمه جنوبی شهر بیشتر از نیمه شمالی دارای تغییرات فزاینده است به گفته شفیق قریب 60 درصد تغییرات بنا بر تصمیمات کمیسیون ماده پنج کاهنده و حدود 40 درصد فزاینده بوده است. مهدی چمران هم رئیس شورای شهر تهران پیشنهاداتی که در طی سال در قالب تذکر از سوی اعضای شورا مطرح شده بود را به مشاور طرح تفصیلی ارائه کرد تا در اصلاحیه طرح تفصیلی این موارد پیشنهادی اعمال شود. وی از مشاور خواست تا یک طبقه تشویقی بافت ناپایدار حذف شود و به جای آن تشویقی در قالب تخفیف عوارض صورت پذیرد و همچنین اجازه ساخت به قطعات 2000 متری که در طرح تفصیلی ملاک عمل فضای سبز محسوب می‌شدند به قطعات 1000 متری کاهش یابد و تعیین سرنوشت قطعات کمتر از هزار متر نیز در کمیسیون ماده 7 مشخص شود.

وی به یکی دیگر از درخواست‌های اعضای شورا در خصوص اصلاح طرح تفصیلی مربوط به افزایش میزان گودبرداری از 60 درصد به 80 درصد اشاره کرد و افزود: طبق طرح تفصیلی درهنگام گودبرداری مجوز 60 درصد گودبرداری صادر می‌شد که متاسفانه این روش اعمال نمی‌شود و درحال حاضر در ساخت و سازها، 80 درصد ملک مورد گودبرداری قرار می‌گیرد. وی خواهان اجرای تنها 60 درصد از ملک برای گودبرداری درحین ساخت و ساز شد. در نهایت مشاور طرح تفصیلی این اطمینان را به اعضای شورای شهر داد که درحین اصلاح برخی از بندهای طرح تفصیلی ملاحضات اعضای شورای شهر نیز در نظر گرفته خواهد شد.

اصلاح طرح تفصیلی شهر تهران

رییس شورای اسلامی شهر تهران ضمن اعلام مخالفت با اعطای یک‌ طبقه تراکم اضافی در بافت‌های ناپایدار، گفت: این موضوع بزودی در کمیسیون ماده پنج اصلاح می‌شود. مهدی چمران با تشریح مشکلات طرح تفصیلی شهر تهران، اظهار کرد: با وجود پشتوانه مطالعاتی طرح تفصیلی شهر تهران، چند بند از طرح تفصیلی اشکالاتی دارد که باید اصلاح شود. وی ادامه داد: یکی از این موارد مجوز گودبرداری در سطح اشغال 100 درصدی ملک در طبقه منهای دو(2-) برای تأمین پارکینگ است که این اقدام موجب از بین رفتن درختان داخل املاک خصوصی می‌شود و به همین خاطر شورای شهر با آن مخالف است. چمران خاطرنشان کرد: از سوی دیگر در بخشی از طرح تفصیلی پایتخت به فضاهای سبز زیر 2000 متر که مالک خصوصی دارد، مجوز ساخت‌ وساز تحت ضوابط خاصی صادر شده است که اعضای شورای شهر با این بند از طرح تفصیلی مخالف هستند و به همین خاطر، با تصمیم کمیسیون ماده پنج، فعلا تا تعیین تکلیف نهایی اجرای آن متوقف شده است. رییس شورای شهر تهران در ادامه ضمن اعلام مخالفت با بندی از طرح تفصیلی که مجوز اعطای یک طبقه تراکم اضافی در بافت‌های ناپایدار تهران را داده است، گفت: بافت‌های فرسوده واجد سه ویژگی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است، اما اگر یک پهنه یک یا دو ویژگی بافت‌های فرسوده را داشته باشد، به عنوان بافت ناپایدار شناخته می‌شود که شهرداری برای تشویق نوسازی این بافت‌ها، یک طبقه تراکم اضافی پیش‌بینی کرده است. وی ادامه داد: این اقدام موجب می‌شود که بخش عمده املاک تهران از این تراکم اضافی برخوردار شوند و عملا محاسبات طرح تفصیلی به‌هم می‌ریزد. چمران اعلام کرد که اشکالات طرح تفصیلی شهر تهران هم‌اکنون که یک سال از اجرای آن می‌گذرد قابل بررسی و رفع است و موارد یاد شده هم، بزودی در کمیسیون ماده 5 اصلاح می‌شود.

طرح تفصیلی تهران فعلا اصلاح نمی‌شود

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه طرح تفصیلی تهران بعد از گذشت یک سال از عملیاتی شدن آن دارای نقاط ضعف و قوت است گفت: هیچ پیشنهادی مبنی بر اصلاح طرح تفصیلی تهران به دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی نرسیده است. میرمحمد غراوی در پاسخ به سؤالی مبنی بر اینکه آیا اصلاحاتی برای طرح تفصیلی تهران رخ داده است، گفت: تاکنون پیشنهاد مشخصی برای تغییرات در طرح تفصیلی تهران به دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی نرسیده است البته شاید در آینده نیاز به تغییراتی باشد اما هنوز یک سال از عمر اجرای طرح نگذشته است که بخواهند برای آن تغییراتی ایجاد کنند.

وی افزود: طرح تفصیلی تهران ابتدا باید تجربه و نقاط ضعف و قوت آن استخراج شود آن وقت اگر ضرورتی ایجاب شد می‌توان در خصوص اصلاح و تغییر طرح تفصیلی تهران اقدام کرد. غراوی اضافه کرد: پیشنهاد اصلاح طرح تفصیلی تهران ابتدا باید در کمیسیون ماده 5 استان مطرح و سپس به شورای عالی معماری و شهرسازی ارائه شود تا پس از بررسی اگر طرح نیازمند اصلاح بود برای تصویب آن اقدام کرد. معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سؤال که در اوایل سال 91 پس از ابلاغ طرح تفصیلی تهران شما عنوان کرده بودید که امکان اصلاح طرح تفصیلی تهران در پایان سال 91 وجود دارد، گفت: هر آنچه که در گذشته تصویب شده است ملاک عمل است و هیچ تغییراتی غیر از آن ارائه نشده است بنابراین هرگونه تغییر یا حذف ابتدا باید در کمیسیون ماده 5 تصویب شود و اگر با طرح جامع مصوب تهران مغایرت داشت باید به شورای عالی معماری شهرسازی بیاید و مصوبه جدید اخذ کند. غراوی گفت: در حال حاضر تصور نمی‌شود که بعد از گذشت یک سال از اجرای طرح ضرورتی داشته باشد که تغییراتی در طرح تفصیلی تهران ایجاد شود. معاون وزیر راه و شهرسازی خاطر نشان کرد: طرح تفصیلی تهران از ابتدای سال 91 عملیاتی شد بنابراین باید نقاط ضعف و قوت آن شناسایی شود و اگر نیازی برای اصلاح و تغییرات دیده شد باید کمیسیون ماده 5 به تصویب برسد.

وی افزود: به هر حال این طرح تفصیلی تهران نیز نقطه ضعفی دارد و کسی نمی‌تواند بگوید ایراد ندارد اما به هر حال باید ابتدا این طرح تجربه شود ولی هنوز پیشنهادی مشخص از کمیسیون ماده 5 به شورای عالی معماری نرسیده است. غراوی با بیان اینکه 11 عضو از وزارتخانه‌های مختلف عضو کمیسیون ماده 5 هستند، گفت: طرح تفصیلی تهران پایین دست طرح جامع تهران است یعنی ابتدا طرح جامع تهران به عنوان یک سند بالادستی مصوب می‌شود که توزیع جمعیت و استقرار فعالیت‌های مورد نیاز جمعیت در یک افق 10 ساله مشخص می‌شود که در شهر به چه ترتیبی باشد. وی افزود: روی این اصل طرح جامع تهران این جمعیت را در مناطق مختلف تهران توزیع می‌کند و می‌گوید که به عنوان مثال در افق 10 ساله جمعیت‌ها در مناطق باید به چه شکل باشد. وی ادامه داد: طرح تفصیلی تهران که طرح پایین دستی طرح جامع است با یک مقیاس بزرگتر یک دو هزارم این اراضی و املاک شهر را در هر منطقه از شهرداری دقیق‌سازی کرده و اراضی را با ضوابط و مقررات ساخت و ساز تعیین تکلیف می‌کند بنابراین طرح تفصیلی یک طرح اجرایی است که در اختیار شهرداری‌ها قرار می‌گیرد که متقاضیان و مالکان املاک و ارضی بر اساس آن طرح تفصیلی می‌توانند اقدام به اخذ پروانه و سپس ساخت و ساز کنند.

غراوی اضافه کرد: در حال حاضر این مراحل طی شده و بر اساس طرح جامع مصوب سال 86 طرح تفصیلی تهران با مقیاس یک دو هزارم تهیه شده و در مناطق در دست اجراست و در حال حاضر اگر مغایرتی یا تغییری نسبت به طرح جامع داشته باشد باید در شورای عالی معماری مطرح شود. وی افزود:پس هرگونه تصمیم‌گیری در کمیسیون ماده 5 در خصوص طرح تفصیلی تهران تا جایی که مغایر با طرح جامع نباشد قابل اجرا است اما اگر بخواهد به عنوان مثال جمعیت را تحت تأثیر قرار دهد این مغایر با طرح جامع است و باید به شورای عالی شهرسازی ارائه شود. به گفته وی، این اتفاقات هنوز در خصوص افزایش جمعیت یا تغییر پهنه‌ها رخ نداده است که بخواهیم شاهد اصلاح و تغییر در طرح تفصیلی تهران باشیم.

طرح تفصیلی تخلفات ساخت و ساز پایتخت را کم کرد

مدیر کل امور اجرایی کمیسیون‌های ماده 100 شهرداری تهران با اشاره به نقش کم نظیر اجرای طرح تفصیلی تهران در کاهش تخلفات ساختمانی گفت : با توجه به نقش طرح تفصیلی تهران در شفاف سازی و تعیین تکلیف برای تمامی ابعاد ساخت وساز آمار تخلفات ساختمانی در سال گذشته به شدت کاهش یافت. رضا نگهبان با بیان این مطلب گفت: با اقداماتی که در سال گذشته صورت گرفت گامهای موثری در جهت رسیدگی به پرونده‌های کمیسیون ماده 100، اجرای پرونده‌های ماده 100 و اعتمادسازی برای شهروندان در خصوص پرونده‌های مرتبط با این کمیسیون برداشته شد که طی چند سال اخیر کم نظیر بود. وی ابراز امیدواری کرد تا با ادامه اجرای این با توجه به تجربه یکساله اجرای این طرح ورفع ابهامات و مشکلات احتمالی آن، در سال 92 شاهد سامان یافتن بیش از پیش ساخت وساز در پایتخت و تبدیل این طرح به عنوان اهرمی برای کاهش تخلفات ساختمانی باشیم.

کاهش 70 درصدی ساخت‌وساز غیرمجاز در تهران

مدیرکل رسیدگی به شکایات استانداری تهران از کاهش 70 درصدی ساخت و سازهای غیرمجاز در سطح استان تهران خبر داد. محمد فیضی گفت: استانداری با تعیین بازرسان ویژه برای مقابله با ساخت و سازهای غیرمجاز شهری و تنظیم بازار در ایام تعطیلات نیز این دو محور را رصد می‌کرد و با توجه به کنترل خوبی که بازرسان انجام دادند، امسال ساخت و سازهای غیرمجاز در سطح استان تهران کاهش چشمگیری داشت. وی افزود: علی‌رغم اینکه تعطیلات نوروز 92 نسبت به سال گذشته سه برابر بود، اما ساخت‌وسازهای غیرمجاز کاهش داشت و گزارش‌ها نشان می‌دهد که رقم کاهش نسبت به مدت مشابه سال گذشته 70 درصد است. به گفته مدیرکل رسیدگی به شکایات استانداری تهران، 41 شهرداری در سطح شهرستان‌های استان تهران مورد رصد قرار گرفته‌اند و گزارش همه شهرداری‌ها مبنی بر کاهش ساخت و سازهای غیرمجاز در ایام تعطیلات است. فیضی گفت: تنها چندین ساخت‌وساز غیرمجاز در کهریزک، دماوند و شهر قدس داشتیم که با موارد گزارش شده برخورد و ساخت و سازهای منطقه «فرون‌آباد» به طور کامل تخریب شد.

اعلام ضوابط بلند مرتبه‌سازی در آینده نزدیک

معاون شهردار تهران از نهایی شدن ضوابط بلند مرتبه سازی و ارائه آن به کمیسیون ماده پنج در آینده‌ای نزدیک خبر داد. این در حالی است که طبق اعلام قبلی مدیران شهرداری این ضوابط بنا بود تا پایان سال گذشته نهایی و مورد عمل قرار گیرد. علیرضا جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اعلام این خبر افزود: ضوابط بلند مرتبه سازی جمع‌بندی شده است و به زودی به کمیسیون ماده 5 ارائه می‌شود و جزئیات مربوط به آن پس از تصویب در این کمیسیون در اختیار شهروندان قرار خواهد گرفت. جاوید در گفت‌وگو با سایت اطلاع رسانی شهرداری تهران (سما) اظهار کرد: بر اساس آنچه در کمیسیون ماده 5 مقرر شده بود، ضوابط بلند مرتبه سازی باید تا پایان سال گذشته جمع بندی می‌شد که این کار تاکنون ادامه داشته و به زودی برای تصویب به این کمیسیون ارائه خواهد شد. او به ویژگی‌های ضوابط بلند مرتبه‌سازی اشاره کرد و گفت: در قالب این ضوابط مکان‌یابی مناطق مستعد برای بلند مرتبه‌سازی و ضوابط ساخت و سازهای بلندمرتبه بر اساس راهبردهای طرح جامع و تفصیلی بررسی شده است.

به شهرداری تذکر داده‌ایم

اسفندماه سال گذشته رییس شورای شهر تهران با انتقاد از عدم ارائه ضوابط بلندمرتبه‌سازی به کمیسیون ماده 5 از سوی شهرداری تهران، گفت: شورا چندین بار در این باره به شهرداری تذکر داده و درخواست کرده که این ضوابط را زودتر ارائه کند. مهدی چمران با بیان اینکه پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی در پایتخت پیش از این توسط شهرداری تهران تدوین و به کمیسیون ماده 5 ارائه شده بود، گفت: قرار بود که نقطه نظر اعضای کمیسیون در این باره اخذ شود تا نسخه نهایی ضوابط بلندمرتبه‌سازی بر این اساس تدوین و گردآوری شود. رییس شورای شهر تهران با بیان اینکه هم‌اکنون مجوز تک‌تک ساخت‌ و سازهای بلندمرتبه به صورت موردی در کمیسیون ماده 5 بررسی می‌شود، تاکید کرد: شورای شهر تهران به هیچ وجه موافق بلندمرتبه‌سازی بی‌ضابطه نیست و در کمیسیون هم تلاش می‌کنیم که در حد تراکم غالب هر منطقه با بلندمرتبه‌سازی موافقت کنیم. به گفته چمران، برابر ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران، ساختمان‌های 12 طبقه و بیشتر، بلندمرتبه محسوب می‌شوند و مجوز آنها باید تا زمان تصویب و ابلاغ ضوابط جدید بلندمرتبه‌سازی در کمیسیون ماده 5 بررسی شود. وی در خاتمه ابراز امیدواری کرد که ابلاغ این ضوابط به عمر چند ماهه باقی مانده از این دوره‌ شوراها برسد.

نقد مرکز پژوهش‌های مجلس بر طرح تفصیلی تهران

مقررات ساخت و ساز پایتخت

شفاف ، یکدست و در اختیار همه باشد

طرح تفصیلی جدید تهران بعد از آنکه در محافل مختلف شامل وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری‌تهران، شورای‌شهر و دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی مورد نقد مثبت و منفی کارشناسان قرار گرفت، حالا در آستانه یک سالگی اجرا، توسط دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس تحلیل‌محتوا شده است.آنچه مرکز پژوهش‌های مجلس از طرح تفصیلی تهران برداشت کرده، عبارت است از: پایان‌دادن به بی‌برنامگی در اداره پایتخت به عنوان بزرگ‌ترین نقطه قوت طرح تفصیلی جدید و در عین حال آثار منفی اجرای این طرح در بازار مسکن و قیمت ملک به‌خاطر دو ایراد جدی در نحوه اجرای طرح. در این بررسی تاکید شده است: طرح تفصیلی جدید برای برخی محله‌های شهر تهران محدودیت ساختمانی و برای برخی دیگر رفاه ساخت‌وساز شامل افزایش تراکم و تغییر کاربری، قائل شده که این دوگانگی نه تنها ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملک را فراهم می‌کند که می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن در پایتخت نیز شود. از سوی دیگر رانت اطلاعاتی نهفته در طرح تفصیلی جدید تهران به‌خاطر طبقه‌بندی سطح دسترسی به جزئیات طرح و پهنه‌های مختلف، مشکل‌ساز شده است. مرکز پژوهش‌ها برای اصلاح این ایرادات پیشنهاد کرده است: مقررات ساخت‌وساز در همه مناطق تهران به‌صورت همگن، تسهیل و یکدست شود و همه اطلاعات طرح به‌صورت کامل و یکجا برای همه مردم تهران به نمایش دربیاید.

دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس در عین حالی‌که توجه شهرداری‌تهران به «نیاز چندین‌ساله پایتخت به طرح‌تفصیلی» را در ردیف اقدامات مثبت این ارگان عمومی برشمرده، ایراداتی به نحوه اجرای طرح تفصیلی وارد کرده است. بررسی‌های این مرکز نشان می‌دهد: در طرح تفصیلی جدید تهران، برای برخی محله‌ها محدودیت ساخت‌وساز و برای برخی دیگر تسهیلات ساخت‌وساز به لحاظ حداکثر تراکم‌مجاز، سطح‌اشغال و نوع کاربری تعریف شده که این دوگانگی در سطح‌شهر ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملک را فراهم می‌کند و در نهایت می‌تواند به افزایش قیمت مسکن در محله‌های محدودزا یا حتی در کل شهر تهران منجر شود. در این بررسی همچنین، طبقه‌بندی سطح دسترسی شهروندان به جزئیات باارزش املاک در سایت استعلام طرح‌تفصیلی – اطلاعاتی همچون قرارگیری در کدام‌یک از چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلف و فضای‌سبز- و در عوض، اشراف کامل گروهی خاص از بدنه دست‌اندرکار طرح‌تفصیلی به همه داده‌های طرح و مشخصات املاک، مورد انتقاد و ایراد واقع شده و تاکید شده است: در صورت عدم اصلاح این وضعیت، رانت‌اطلاعاتی موجود در طرح‌تفصیلی کماکان مشکل‌ساز خواهد بود. مرکز پژوهش‌های مجلس برای رفع ایرادات در مسیر اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، معتقد است: شهرداری‌ از یک‌سو باید ساخت‌وساز در شهر را تسهیل کند و از سوی دیگر امکان مشاهده متن کامل طرح تفصیلی در دفاتر خدمات الکترونیک شهر برای همگان را فراهم کند. نتایج بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس در این‌باره به این شرح است:

درآمدهای ناپایدار

کمبود منابع مالی از علل اصلی عدم‌تحقق طرح‌های توسعه و عمران شهری عنوان می‌شود. این عامل موجب می‌شود که مدیران شهری جهت کسب منابع درآمدی، طرح‌های توسعه و عمران و ضوابط و مقررات مربوط به آن را تغییر دهند و از منابع درآمدی آن منتفع شوند. این تغییر جهت باعث می‌شود که بستر میل به تخلف در مقررات طرح‌های شهری (جامع و تفصیلی) فراهم شود و از این رو علاوه‌بر عدم حاکمیت طرح شهری، مشکلات دیگری نیز بروز کند. اینجاست که اجرای دقیق طرح‌های شهری را مستلزم دریافت درآمدهای پایدار دانسته‌اند. یکی از منابع درآمدی ناپایدار در شهرها استفاده از منابع درآمدی صدور پروانه در پهنه‌های مختلف است. کلانشهر تهران به دلیل تمرکزگرا بودن و نیاز به منابع مالی بیشتر، می‌تواند بیشتر تحت‌تاثیر این مساله باشد. اکنون پرسش این است که با وجود این شرایط ناپایدار درآمدی شهرداری تهران، چه تضمینی است که طرح تفصیلی تهران تغییراتی جهت کسب منابع درآمدی به خود نبیند و با سلامت به اجرا برسد؛ در حالی که اجرای سالم طرح تفصیلی نیازمند منابع درآمدی پایدار است؟ البته در ماده (98) برنامه پنج‌ساله شهرداری تهران (1388-1392) به درآمدهای پایدار تاکید ویژه شده و مفاد قانونی جهت دستیابی به این امر در نظر گرفته شده است که با گذشت بیش از چهار سال از اجرای برنامه تنها 20 درصد درآمدهای شهرداری پایدار اعلام شده است.

طرح تفصیلی و مسکن

یکی از موضوعاتی که همواره با اجرای طرح تفصیلی در بین صاحب‌نظران مطرح شده است، ارتباط طرح تفصیلی با وضعیت مسکن در شهر تهران است. طرح تفصیلی به صورت چهار پهنه سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت تهیه شده است. در پهنه سکونت در بعضی نواحی و مناطق شهری قوانین محدودکننده و در بعضی دیگر از قوانین توسعه مسکن همراه است. این مساله باعث شد دیدگاه‌های متفاوتی در زمینه مسکن شکل بگیرد. شهردار تهران، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و ریاست‌ شورای شهر تهران معتقدند که اجرای طرح تفصیلی ارتباطی با قیمت مسکن در شهر تهران ندارد و این مساله می‌تواند متاثر از روندهای افزایشی قیمت مسکن در سال گذشته باشد که مورد سوء‌استفاده دلالان مسکن قرار گرفته است. اما وجود همین قوانین دوگانه محدودیت و توسعه ساخت‌و‌ساز در طرح تفصیلی می‌تواند شرایط سوء‌استفاده از عرضه و تقاضای مسکن در بین خریداران و سازندگان مسکن در بنگاه‌های مسکن را موجب شود. براساس مواد قانونی در طرح تفصیلی، شهرداری برای سازماندهی مسکن در شهر تهران امتیاز «حق توسعه» به انبوه‌سازان و مالکان ارائه کرده است. براساس این امتیاز اگر فردی مجوز ساخت ساختمانی 10 طبقه در یک پهنه‌ای که مجوز بیش از 5 طبقه ندارد، داشته باشد به او اجازه می‌دهند تنها در حد مجوز همان پهنه یعنی 5 طبقه بسازد و برای باقی طبقات که اجازه ساخت ندارد و چون پولی از جانب شهرداری به فرد برگشت داده نمی‌شود، لذا به ازای این 5 طبقه دیگر برای فرد حق توسعه‌ای قائل شده‌اند. این حق توسعه در شرایط حقیقی و عینی به نظر می‌رسد که هم قابلیت استفاده برای فرد نداشته باشد و هم اینکه فضای دلالی در نظام ساخت‌وساز را ترویج کند. با این اوصاف می‌توان نتیجه گرفت که وجود محدودیت‌های ساخت‌وساز در بعضی از مناطق که حتما با ادله‌های فنی و زیستی تدوین شده است و مانع وجود ساخت‌وساز در یک پهنه می‌شود، شرایطی را چه به لحاظ عینی و چه به لحاظ روانی در بین بنگاه‌های املاک، دلالان، سازندگان و خریداران و مالکان به وجود می‌آورد که می‌تواند افزایش قیمت مسکن را حداقل در آن پهنه به وجود آورد. بنابراین در اجرای طرح تفصیلی ضمن توجه دقیق به مسائل ایمنی و فنی در ساخت‌وساز و اجرای دقیق قوانین باید تدابیر خاصی جهت تسهیل شرایط اجرا و انتفاع مردم از طرح تفصیلی نیز به وجود آورد.

زمین‌های دولت

براساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری زمین‌های دولتی وزارت راه و شهرسازی که پیش از این در پهنه سبز یا حفاظت بوده است، تغییر کاربری داده و به پهنه سکونت تبدیل شده و افزایش سه طبقه تراکم در پهنه مسکونی دریافت کرده است. این مساله از موارد اختلاف شورای اسلامی شهر تهران و شورای عالی شهرسازی است. بنابراین شورای شهر به عنوان یک نهاد مردم‌سالار و یا نهادی که در این زمینه ذی‌نفع نباشد، باید نظارت دقیقی بر طرح تفصیلی داشته باشد تا بتواند مانع از پدید آمدن زمینه‌های انحرافی شود.

رانت اطلاعاتی طرح تفصیلی

بر اساس اطلاعات سایت شهرداری تهران، طرح تفصیلی روی سایت Tehran.ir قرار گرفته و هر یک از مالکان بر اساس شماره نوسازی خود می‌توانند اطلاعات مربوط به ملک خود را ببینند. به نظر شهردار تهران این اطلاعات کاملا شخصی است و هر فرد تنها می‌تواند اطلاعات ملک خود را دریافت کند. آنچه در اطلاع‌رسانی طرح تفصیلی حائز اهمیت است، اینکه علاوه بر شرکت‌های مهندسین مشاور 22 گانه که طرح‌های تفصیلی مناطق را تهیه کرده‌اند و شورای عالی معماری و شهرسازی که این طرح‌ها را به تصویب رسانده، در مجموعه بزرگ شهرداری تهران نیز افراد بی‌شماری هستند که از جزئیات طرح تفصیلی می‌توانند اطلاع دقیق داشته باشند. وجود چنین شرایطی می‌تواند موجب شکل‌گیری رانت‌های اطلاعاتی در این زمینه باشد. به نظر می‌رسد برای اطلاع‌رسانی دقیق به همه مالکان و عدم شکل‌گیری رانت‌های اطلاعاتی، علاوه بر اطلاع‌رسانی از طریق سایت، دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری نیز باید جزئیات و اطلاعاتی از طرح تفصیلی و نحوه شناسایی هر ملک توسط مالک را به صورت مستقیم در اختیار مالکان قرار دهند تا آنان از جزئیات کامل موضوع بهره‌مند باشند. علاوه بر این، اطلاعات مربوط به شبکه‌های دسترسی و فضاهای عمومی نیز باید در اختیار شهروندان قرار گیرد. این چنین اطلاعاتی هم اینک به تفکیک مناطق روی سایت طرح تفصیلی قرار دارد، اما به دلیل میزان زیاد اطلاعات، وضوح بسیار ضعیفی دارد به گونه‌ای که چندان قابل استفاده نیست و اطلاعات آن بیشتر کلی و در سطح مناطق تهیه شده است. به نظر می‌رسد که برای جلوگیری از هرگونه رانت اطلاعاتی و تسهیل دسترسی شهروندان به این اطلاعات باید اطلاعات فوق را در واحد ناحیه یا محله تهیه کرد و در اختیار کاربران قرار داد. برای این کار می‌توان اقدام به راه‌اندازی سایت شهرسازی و معماری برای یکایک محلات به صورت جداگانه و ایجاد فضایی در پورتال شهرداری تهران برای رویت همه شهروندان کرد.

ماهنامه پنجره ایرانیان – شماره67-