فراز و فرود بازار مسکن در برنامه چهارم

اشاره: سرانجام گزارش نظارتی معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس جمهوری از وضعیت بازار مسکن و هزینه‌ای که خانوارهای ایرانی در فاصله سال‌های 1384 تا 1389 پرداخته‌اند، رونمایی شد. گزارشی مهم که نشان می‌دهد هنوز یک سوم درآمد خانوارهای ایرانی به مسکن اختصاص دارد و قیمت مسکن در طول زمان اجرای برنامه چهارم توسعه، دستکم 5 بار پرش داشته است. البته این گزارش تایید می‌کند که افزایش قیمت مسکن در این سال‌ها پس از توقف پرداخت تسهیلات خرید مسکن و آغاز طرح مسکن مهر تا اندازه‌ای فروکش کرده است. ساخت واحدهای مسکونی کوچک و انبوه، تشویق بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، کاهش زمان و هزینه ساخت با تکیه بر سیستم‌های پیش ساخته، تشویق و حمایت بیشتر از انبوه سازان در ساخت مسکن، افزایش و ارائه تسهیلات سهل و آسان توسط بانک‌‌ها در تامین مسکن گروه‌‌های هدف، استفاده از فناوری‌‌های پیشرفته و صنعتی در ساخت مسکن، جلوگیری از نوسانات شدید قیمت مسکن در بازارهای مالی و سوء استفاده رانت خواران و البته تاکید بر گسترش ساخت مسکن مهر با توجه به استقبال مردم از جمله پیشنهادهایی است که معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس جمهور برای مدیریت بازار مسکن در سال‌های آینده مطرح کرده است. این گزارش را بخوانید:

در جدیدترین گزارش نظارتی معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری از عملکرد 6 ساله اجرای برنامه چهارم (84 تا 89) درباره سهم مسکن از کل هزینه خانوار آمده است: این شاخص نشان دهنده میزان سهم هزینه مسکن از کل سبد هزینه خانوارها است و به طور متعارف یک سوم از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می‌‌‌دهد. این شاخص طی سال‌‌های برنامه چهارم توسعه بین 5/29 تا 3/33 درصد متغیر بوده که با روند پیش‌بینی شده در برنامه، اندکی تفاوت دارد. در سال 1389 سهم مسکن از کل هزینه‌‌های خانواده شهری به رقم 33 درصد رسیده که نسبت به ابتدای برنامه چهارم توسعه 22 درصد و نسبت به سال 1388 به میزان 7/5 درصد رشد داشته است.  از منظر متوسط زمین یک واحد مسکونی هم باید گفت که این شاخص میزان متوسط استفاده از زمین برای هر واحد مسکونی را نشان می‌‌‌دهد که در طول برنامه روند کاهشی برای این شاخص پیش‌بینی شده بود. بررسی عملکرد این شاخص طی سالهای برنامه نشانگر تحقق ارقام پیش‌بینی شده است. در سال1389 متوسط زمین یک واحد مسکونی به میزان 8/67 متر مربع که نسبت به ابتدای برنامه چهارم توسعه (68 متر مربع) به میزان 35 درصد کاهش و نسبت به سال1388 ( 62 متر مربع) به میزان 9/0 درصد افزایش داشته است.به این ترتیب، میانگین زیربنای هر واحد مسکونی در سال 1389برابر با 129 متر مربع که نسبت به ابتدای برنامه چهارم توسعه (121 متر مربع) به میزان 5/7 درصد و همچنین نسبت به سال 1388 ( 125 متر مربع) به میزان 2/3 درصد بیشتر رشد داشته است.

پیشنهادها برای بهبود وضعیت بخش مسکن

1. ساخت واحدهای مسکونی کوچک و انبوه از طریق امکانات موجود.
2. کنترل و نظارت بیشتر در اجرای مقررات ملی ساختمان در ساخت واحدهای مسکونی شهری و روستایی.
3. تشویق بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای گروه‌‌های هدف در برنامه.
4. شناسایی و مکان‌یابی مناسب برای ساخت سکونتگاه‌ها و ممانعت از احداث سکونتگاه‌ها در مناطق پرخطر و سانحه‌خیز.
5. کاهش زمان و هزینه ساخت با تکیه بر سیستم‌‌های پیش ساخته.
6. تشویق و حمایت بیشتر از انبوه‌سازان در ساخت مسکن.
7. جلوگیری از توسعه سکونتگاه‌های غیر رسمی در اطراف کلان‌شهرها.
8. ملزم کردن استفاده از بیمه کیفیت ساختمان به عنوان عامل نظارتی سهیم در خسارات.
9. افزایش و ارائه تسهیلات سهل و آسان توسط بانک‌‌ها در تامین مسکن گروه‌‌های هدف.
10. استفاده از فناوری‌‌های پیشرفته و صنعتی در ساخت مسکن.
11. ارتقای مهارت فنی نیروی انسانی شاغل و استانداردسازی مصالح و ابزار ساخت در بخش مسکن.
12. جلوگیری از نوسانات شدید قیمت مسکن در بازارهای مالی و سوء استفاده رانت‌خواران.
13. گسترش ساخت مسکن مهر با توجه به استقبال مردم.

قیمت مسکن در برنامه چهارم 5 مرحله گران شد

براساس تازه‌ترین گزارش نظارتی از 6 سال اجرای برنامه چهارم توسعه، قیمت مسکن در پنج مرحله به طور چشم‌گیر افزایش یافته است. در تازه‌ترین گزارش نظارتی معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری از شش سال اجرای برنامه چهارم توسعه در بخش روند قیمتها و تورم آمده است: به موجب قانون تثبیت قیمت‌ها ( مصوب تیرماه 1384)، قیمت بنزین، نفت گاز، نفت سفید، نفت کوره و سایر فرآورده‌‌های نفتی، گاز، برق، آب، نرخ خدمات فاضلاب، ارتباطات تلفنی و مرسولات پستی در سال‌های 1384 و 1385 در سطح قیمت‌‌های پایان شهریور 1383 ثابت ماند. در سالهای 1386 و 1387 و بر اساس قانون بودجه، قیمت برخی از این کالاها و خدمات از جمله بنزین، آب، برق، گاز، سیگار، نوشابه و برخی خدمات افزایش یافت.همچنین نرخ تورم کالا و خدمات مصرفی و تولیدکننده که طی دوره 87-1385 با روند افزایشی مواجه بوده اند، در سال 1388 روند شدیدا کاهشی پیدا کردند به طوری که رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی از 4/25 درصد در سال 1387 به 8/10 درصد در سال 1388 و رشد شاخص بهای تولید کننده از 9/20 درصد به 4/7 درصد تقلیل یافته است. این روند کماکان در سال 89 نیز مشهود است؛ مخصوصا در بخش مسکن که به صورت مجزا بدان اشاره خواهد شد.بیشترین تورم در سال 89 مربوط به گروه " بهداشت و درمان" معادل 9/19 درصد بوده است که بیشتر ناشی از افزایش تعرفه‌‌های پزشکی در این سال می‌‌‌باشد.

در این گزارش تصریح شده است: رکود بازار مسکن که از ابتدای سال 1382 در پی افزایش قیمت مسکن در سال 1381 آغاز شده بود و تا اردیبهشت سال 1385 ادامه داشت از اسفند سال 1384 با رونق بازار معاملات به سرعت و طی پنج مرحله به ترتیب در خرداد، شهریور و آذرماه سال 1385 و شهریور و آذر 1386، بازار مسکن با افزایش چشمگیر قیمت‌‌ها مواجه شد. به دنبال افزایش شدید قیمت‌‌های مسکن، تقاضای سفته بازی در کنار تقاضای موثر این بخش به وجود آمد. افزایش هزینه‌‌های اجاره فراتر از نرخ رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی منجر به افزایش تقاضای موثر در این بخش شد که تا قبل از آن، دچار رکود فرو شده، نرخ تورم در بخش " تعمیرات و خدمات ساختمانی" در سال 1387 به 7/34 درصد رسید که طی سالیان گذشته بی‌سابقه بود.

پس از بالا رفتن غیر متعارف قیمت مسکن، به دلیل فقدان قدرت خرید لازم جامعه و کاهش ارزش نسبت تسهیلات بانکی به بهای مسکن، تقاضای موثر در این بخش و بنابراین حاشیه سود سفته بازی کاهش یافت. کاهش انگیزه سفته بازی در این بخش به دلیل کاهش سود و به دنبال سیاست موثر دولت مبنی بر محدود کردن طرف تقاضا ( بسته سیاستی- نظارتی بانک مرکزی) و هدایت تسهیلات به سمت ساخت مسکن بوده است که اثر آن در سال 1388 به وضوح دیده می‌‌‌شود.از سوی دیگر، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن در طرح مسکن مهر و ارائه تسهیلات خاص جهت کنترل سیر صعودی و فزاینده قیمت مسکن به حدی در این سال موثر افتاد که تورم در بخش " تعمیرات و خدمات ساختمانی" به پایین ترین حد طی سالیان اخیر ( 5/9 درصد) می‌‌‌رسد. این وضعیت در گروه‌‌های " اجاره بهای مسکن غیرشخصی" و " ارزش اجاری مسکن شخصی" در سال 88 نیز مشهود است.البته سیاست‌‌های دولت در بخش مسکن به قدری موثر واقع شد که اثرات آن در سال 89 نیز به خوبی مشهود شد.

شاخص بهای گروه "مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌‌ها" که در سال 88، معادل 2/12 درصد افزایش داشت، در سال 89 فقط به میزان 3/7 درصد بالاتر رفت که کمتر از سال قبل بود. البته لازم به ذکر است که در همین گروه قیمت گاز مصرفی خانگی 7/24 درصد، گازوئیل مصرف خانگی 352 درصد ، نفت سفید مصرف خانگی 3/66 درصد و گاز عرضه شده در سیلندر 6/60 درصد افزایش یافت که علت اصلی آن تاثیر اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانه‌‌ها در سه ماه انتهایی سال 89 بوده است.

13 پیشنهادها برای مدیریت نقدینگی و تورم

کنترل و جذب نقدینگی و هدایت آن به سمت فعالیت‌‌های مولد: تورم در وهله اول ناشی از افزایش نقدینگی است و مقابله با آن قبل از هر چیز مستلزم کنترل و جذب نقدینگی و هدایت آن به سمت فعالیت‌‌های مولد اقتصادی است. برخی از راهکارهایی که می‌‌‌تواند در این رابطه دنبال شود عبارتند از:

1. سوق‌دادن منابع مالی به سمت فعالیت‌‌های مولد اقتصادی.
2. فروش اوراق مشارکت ( مخصوصا اوراق مربوط به بخش نفت و گاز) از سوی بانک مرکزی با سود متناسب با تورم، به منظور جذب و هدایت نقدینگی.
3. تعیین سود سپرده‌‌های بلندمدت بانک‌‌های تجاری به شکل رقابتی.
4. بازتعریف شرکت‌‌های ورشکسته به منظور جلوگیری از اعطای وام مجدد به آنها.
5. جمع آوری مطالبات معوقه بانک‌‌های دولتی و خصوصی.
6. ضرب سکه‌‌های جدید و فروش آن در بازار به منظور جمع آوری بخش مهمی از نقدینگی.
7. تقویت نقش نظارتی بانک مرکزی بر روی کلیه موسسات پولی و بانکی که در ارتباط با تزریق نقدینگی در اقتصاد ایران نقش دارند.
8. تلاش بانک مرکزی در جهت کنترل روند فزاینده پایه پولی از طریق مدیریت بر منابع و ذخایر ارزی و دارایی‌‌های خارجی خود، تعدیل بدهی‌‌های بانک‌‌ها به بانک مرکزی و اجتناب از دادن خطوط اعتباری جدید.
9. افزایش بهره‌وری عوامل تولید و گذار از رشد نهاده‌محور به رشد بهره‌وری محور.
10. بهره‌گیری از سیستم تامین مالی غیر تورمی و تاکید بیشتر بر منابع بخش خصوصی و سرمایه‌گذاری.
11. تامین نقدینگی بنگاه‌های اقتصادی از طریق منابع مالی بخش خصوصی با سود توافقی بین بنگاه‌های اقتصادی و دارندگان منابع، این مهم می‌‌‌تواند بخش عظیمی از نقدینگی را که به شکل ذخیره احتیاطی نگهداری می‌‌‌شود، را در صورت ارائه تضمین بانکی و دولتی به چرخه تولید برگرداند.
12. استفاده از الگوهای مشارکت عمومی و خصوصی در زیرساخت‌‌ها می‌‌‌تواند در جذب نقدینگی، افزایش ظرفیت اقتصادی و کاهش تورم مثمر ثمر باشد.
13. بهره‌گیری از سرمایه‌گذاری‌‌های خارجی به خصوص سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در فرآیند تامین مالی به جای اخذ تسهیلات بانکی - بهبود وضعیت بازار سرمایه از طریق ایجاد ثبات مورد نیاز و بکارگیری ابزارهای مالی نوین، در صورت ایجاد جاذبه سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه از یک سو و تجهیز منابع و حذف نقدینگی محقق شده از سوی دیگر و در سمت عرضه نیز تامین مالی طرح‌‌های اقتصادی با سهولت بیشتری صورت گرفته و توان تولید داخلی ارتقا می‌‌‌یابد.

ماهنامه پنجره ایرانیان – شماره62-