چشم ­انداز زمستانی بازار مسکن

• دکتر بهروز ملکی

اشاره: درباره چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن، به دور از هیجانات کاذب این روزها که برخی فعالان بازار به‌خصوص اعضای حاضر در جامعه تقاضا را تحت‌تاثیر قرار داده، مطالعه‌ای انجام شده است که نتایج آن، انتظار برای شوک‌شدید قیمت مسکن را رد می‌کند.از حدود دو ماه گذشته تحت تاثیر افزایش و تحرک در معاملات مسکن، زمزمه‌هایی با مضمون جهش قیمت و این فرضیه که نقدینگی‌های به‌کارگرفته‌شده در بازارهای ارز و طلا تغییر مسیر خواهند داد، در بازار مسکن شنیده شد و در مقابل آن نیز سناریویی با محتوای رشد منفی قیمت ملک به‌واسطه تحولات در سیاست خارجی، برای فعالان بازار ترسیم شد.اما بررسی‌هایی که در مطالعه جدید با لحاظ‌ کردن 11 پارامتر درونی و برونی اثرگذار بر بازار مسکن انجام شده، حکایت از غیرواقعی‌ بودن پیش‌فرض‌‌های موجود دارد و تاکید می‌کند: آنچه بیش از سایر گزینه‌ها محتمل به نظر می‌رسد این است که رشد قیمت مسکن در ماه‌های باقیمانده از نیمه‌دوم سال جاری اندکی فراتر از نرخ تورم بانک‌مرکزی خواهد بود.در بین پارامترهای کاهش‌دهنده قیمت مسکن، پارامتر «کشش درآمدی خانوارها» نقش محوری دارد؛ طوری که افت قدرت خرید خانوارها در اثر افزایش قیمت‌ها در سبد هزینه‌ای طی ماه‌های اخیر، رشد قیمت مسکن را پشتیبانی نخواهد کرد.در این مطالعه از طریق تحلیل تکنیکال، نرخ رشد زمستانی قیمت مسکن نیز محاسبه شده است.

 شوک شدید اتفاق نخواهد افتاد

برای فعالان بازار مسکن و در بین آنها از همه بیشتر، اعضای حاضر در جامعه تقاضا، از حدود دو ماه پیش به دلیل پیش‌فرض قرار گرفتن تحولاتی که هم در حوزه سیاست خارجی و هم در حوزه اقتصاد بازارهای موازی رخ داده، این انتظار به‌وجود آمده است که «مختصات بازار ملک با تغییر روبه‌رو می‌شود.» پیش‌بینی برخی‌ها در قالب این انتظار تکرار تجربه کاهش قیمت‌ مسکن مربوط به سال‌های 87 و 88 است که البته فرضیه این گروه نشات‌گرفته از توجه مطلق به تحولات سیاسی در کشور است. اما برخی دیگر با تعقیب وقایع اخیر در سفته‌بازی‌های دست‌کم یکساله در حوزه طلا و دلار تصور می‌کنند جهش سال86 و رشد 80 درصدی قیمت یکبار دیگر بازار مسکن را فرا خواهد گرفت. هرچند این دو نگاه هم‌اکنون به عامل تحریک‌کننده معاملات تبدیل شده و حاشیه‌نشین‌های بازار مسکن را به «فروشنده‌مصمم» و «خریدار‌قطعی» تبدیل کرده، اما غفلت از سایر پارامترهای موثر بر قیمت مسکن و همچنین عدم محاسبه ارتباط و تناسب بین همه عوامل درونی و بیرونی بازار مسکن در این دو فرضیه‌، پیش‌بینی‌های موجود در بازار را با خطای فوق‌العاده بالایی همراه کرده است.در این میان، مطالعه‌ای جامع درباره آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن در حوزه معاملات و قیمت‌ها با احتساب همه فاکتورهای موثر بر این بازار انجام شده است که نتایج آن، تحقق انتظار کاهش و در عین حال جهش قیمت مسکن را بعید می‌داند.

تحلیل تکنیکال قیمت مسکن

این مطالعه ضمن تحلیل تکنیکال قیمت مسکن، 5 پارامتر بالابرنده قیمت (از جمله رشد نقدینگی و بازدهی دارایی‌ها) و همچنین 6 پارامتر کاهش‌دهنده قیمت (شامل ساخت‌وسازهای وسیع بعد از سال88 و تخریب توان خرید خانوارها در اثر رشد قیمت سایرکالاها در سال جاری) را شناسایی کرده و در نهایت برآیند نیروی اثرگذار بر قیمت مسکن را شناسایی کرده است، طوری که محاسبات در این بررسی نشان می‌دهد در زمستان پیش‌رو نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم اعلامی از سوی بانک‌مرکزی جلو می‌زند، اما شوک‌ شدید قیمتی اتفاق نمی‌افتد، طوری که میانگین قیمت مسکن در تهران تا قبل از سال92 از مرز 5/3 میلیون تومان در مترمربع خواهد گذشت.

در مطالعه‌ای که جزئیات آن در زیر آمده، تاکید شده است: از آنجا که اراده دولت در امور سیاسی و اقتصادی ماه‌های آینده می‌تواند مسیر برخی پارامترهای موثر بر قیمت مسکن را تغییر اساسی دهد، بنابراین در محاسبات صورت گرفته کماکان درصد خطا وجود دارد، اما سعی شده ضریب آن به کمترین حد ممکن برسد.مسکن با دارا بودن سهم 30 درصدی در سبد هزینه‌های خانوار، از نقش بی‌نظیری برخوردار است؛ از سوی دیگر مسکن، قسمت قابل ملاحظه‌ای از ثروت بخش خصوصی را به خود اختصاص داده است. به همین دلیل تحولات این بازار با دقت هر چه تمام‌تر توسط مردم و البته مسوولان امر رصد می‌شود؛ واقع مطلب نیز این است که هیچ دولتی به اندازه دولت‌های نهم و دهم برای حل مشکلات مزمن مسکن ورود کرده است به‌گونه‌ای که به‌رغم برخی کاستی‌ها، در مجموع می‌توان عملکرد قابل دفاعی برای آن درنظر گرفت؛ با این حال بسیاری از رخدادهای بازار مسکن، اجتناب‌ناپذیر است ضمن اینکه بعضا از ماهیت فرابخشی برخوردار می‌باشد.

به منظور تبیین مختصات بازار مسکن در زمستان سال جاری، مطالعه‌ای با محوریت دکتر بهروز ملکی و مشارکت فرید قدیری و علی قائدی صورت پذیرفت. بر اساس نتایج این مطالعه، پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند نیروهای درون و برون بخشی شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد چراکه نیروهای مذکور همسو نمی‌باشند؛ در این راستا و به منظور کاستن از ضریب خطا، ضمن بهره‌مندی از تحلیل تکنیکال بازار مسکن، فرضیه کاهش یا تثبیت قیمت مسکن رد و فرضیه افزایش قیمت مسکن تایید شد.بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس پیش‌بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطای (انحراف معیار) بالایی می‌باشد. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. در سال جاری مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد، اما اینکه در زورآزمایی فاکتورهای موثر بر قیمت‌ مسکن، کدام یک بر بازار مسلط خواهد شد، نیازمند بررسی است؛ براین اساس می‌توان با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقه‌بندی عوامل در دو گروه فزاینده و کاهنده، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در زمستان سال‌جاری پرداخت.

عوامل فزاینده قیمت مسکن

1- رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه‌های ساخت بر جای می‌گذارد(تورم فشار هزینه) واقع مطلب این است که پس از هدفمند کردن یارانه‌ها، دولت اجازه اصلاح قیمت به مصالح عمده ساختمانی- خصوصا فولاد – نداد، ولی از زمستان سال گذشته، نشانه‌هایی دال بر چراغ سبز دولت به فولادسازان مشاهده شد؛ با ورود به سال‌جاری و شکل‌گیری التهابات ارزی، فرصت مغتنمی از سوی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی برای افزایش قیمت محصولاتشان به وجود آمد که منجر به افزایش شدید قیمت اکثر مصالح ساختمانی شد.

2- شکل‌گیری تقاضاهای جدید مسکن در سال جاری(ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب تداوم تورم فشار تقاضا بر بازار به شمار می‌رود.

3- هنگامی که هزینه‌های دولت از درآمدهای آن بیش‌تر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه می‌شود. اگر دولت برای حل مشکل کسری بودجه اقدام به استقراض از بانک مرکزی کند، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش می‌یابد. برآوردها حاکی از آن است که از آغاز دولت نهم تاکنون، حجم نقدینگی بیش از 5 برابر شده است؛ به‌گونه‌ای که در شرایط کنونی، روزانه به طور متوسط 250 میلیارد تومان نقدینگی جدید به اقتصاد ایران تزریق می‌شود! که از عوامل موثر در تحریک تقاضای مسکن (به خصوص تقاضای سرمایه‌ای) می‌باشد.

4- یکی دیگر از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی می‌باشد؛ رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است؛ بنابراین به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی مسکن برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش می‌یابد. بر اساس آخرین اطلاعات بانک مرکزی، رشد شاخص بها در مهر ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل از رشد 32 درصدی برخوردار بوده است. (قدرت خرید132 میلیون تومان کنونی معادل 100 میلیون تومان یکسال قبل است.) این در حالی است که بسیاری از صاحبنظران اقتصادی معتقدند نرخ تورم بانک مرکزی با کم برآوردی مواجه می‌باشد؛ در چنین شرایطی به هیچ وجه نمی‌توان رشد قیمت مسکن در سال جاری را نامتعارف دانست.

5- مسکن کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) می‌باشد؛ از سوی دیگر نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد به طوری که انتقال در سبد دارایی افراد به منظور بهره‌مندی از بازدهی انتظاری صورت می‌پذیرد؛ بر این اساس می‌توان انتظار داشت در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم زای ارز، قیمت مسکن با تحریک مواجه شود.

عوامل کاهنده قیمت مسکن

1- مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان نیز می‌باشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری می‌باشد؛ چرا که از یکسو تمام اقدامات دولت در چند سال گذشته برای طرح مسکن مهر، به تدریج به ثمر نشسته و در ماه‌های آینده، شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور خواهیم بود و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اواخر سال 88 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار می‌باشد و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری بازار مسکن با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.

2- نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت می‌باشد؛ بنابراین توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد خصوصا که در سال جاری وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نمی‌باشد تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند. از سوی دیگر با مقاومت وزارت راه و شهرسازی، افزایش وام خرید مسکن منتفی شد که این سیاست، از وارد شدن فشار مضاعف تقاضا بر بازار مسکن کاسته است.

3- دولت با کنترل روانی بازار مسکن توسط طرح‌هایی چون مسکن‌ویژه تهران، سعی می‌کند از ورود التهاب به بازار جلوگیری کرده و افزایش احتمالی قیمت‌ها را تعدیل کند.

رفتارشناسی بازار مسکن

در مجموع می‌توان گفت: پیش‌بینی درباره نحوه نوسان قیمت مسکن براساس برآیند نیروهای فوق‌الذکر شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد؛ چراکه نه تنها نیروهای مذکور همسو نمی‌باشند بلکه رفتار برخی از آنان از جمله بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و به تبع افزایش خطا در پیش‌بینی قیمت مسکن می‌شود. در چنین شرایطی بهره مندی از تحلیل تکنیکال می‌تواند تا حدودی راهگشا باشد؛ تحلیل تکنیکال روشی برای پیش‌بینی قیمت‌ها در بازار از طریق مطالعه وضعیت گذشته بازار است. در این تحلیل از طریق بررسی تغییرات و نوسان‌های قیمت‌ها و حجم معاملات و عرضه و تقاضا می‌توان وضعیت قیمت‌ها در آینده را پیش‌بینی کرد. اساس این تحلیل‌ها بر استفاده از نمودار و رابطه‌های ریاضی و هندسی متمرکز است.

این نوع تحلیل با استفاده از «مطالعه رفتار و حرکات قیمت و حجم دارایی در گذشته و تعیین قیمت و روند آینده دارایی» صورت می‌پذیرد. این روش بیشتر مورد استفاده سرمایه گذاران قرار می‌گیرد تا به این صورت بازده انتظاری خود را با استفاده از نوسانات قیمت دارایی افزایش دهند؛ در واقع سرمایه گذاران با دیدگاه کوتاه مدت و میان مدت از این روش بهره می‌جویند.

در خصوص بازار مسکن، تجارب گذشته حاکی از سینوسی بودن روند قیمت مسکن می‌باشد به گونه‌ای که پس از 3 سال ثبات نسبی در بازار مسکن (87تا89)، انتظار فعالان مسکن از سال 90 به این‌سو، در جهت افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است.

نکته دیگر قابل اشاره، مربوط به «نسبت قیمت به اجاره ‌مسکن» است که رابطه‌ای ساختاری به شمار می‌رود؛ به طوری‌که قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و باثبات دارند؛ در نتیجه به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار می‌رود دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد؛ بنابراین با توجه به اینکه طی چند سال گذشته میزان افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بود؛ علی‌الاصول در سال‌جاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره می‌باشد. همانطور که در نمودار ذیل نیز مشخص است، هم اکنون نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه حدود 16 می‌باشد؛ در حالی‌که رصد روند گذشته، نشان دهنده قابلیت بازار برای افزایش این نسبت از طریق افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های آینده می‌باشد.

اقتصاد سیاسی مسکن

در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که درصورت وقوع بن‌بست در مذاکرات و به تبع، افزایش تنش‌ها و تحریم‌ها، بدون تردید حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع کاهش تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار می‌رود دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.

نتیجه­گیری

هرچند پیش‌ فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن در کوتاه مدت می‌باشد؛ بااین‌حال به نظر می‌رسد در ماه‌های پیش رو، تثبیت قیمت مسکن منتفی می‌باشد اما این سخن به معنای ورود شوک شدید قیمتی به این بخش نمی‌باشد بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری، فراتر از تورم عمومی بانک مرکزی خواهد بود؛ به‌گونه‌ای که می‌توان انتظار داشت متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطق بیست و دوگانه تهران، پیش از فرا رسیدن سال 92 از رقم‌های فعلی فراتر رود.

منبع:دنیای اقتصاد

ماهنامه پنجره ایرانیان – شماره63-