افزایش وام مسکن برای ساخت یا خرید؟

اشاره: وام مسکن باید افزایش یابد یا نه؟ در صورتی که پاسخ مثبت باشد، این افزایش وام باید به خرید مسکن معطوف باشد یا ساخت آن، یا هردو گزینه؟ در شرایطی که ارزش پول ملی به واسطه افزایش نرخ ارز در ماه‌های اخیر به شدت افت کرده و از سوی دیگر قیمت مسکن با رشد مواجه شده است، آیا خریداران بالقوه مسکن با وام کنونی خرید می‌توانند به هدف خود برسند و صاحب خانه شوند؟ افزایش نرخ ارز البته باعث بالارفتن قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام‌شده ساخت مسکن هم شده است، با این حساب پیشنهاد افزایش وام ساخت مسکن تا چه میزان منطقی است؟ پاسخ به این پرسش‌ها البته محل دغدغه همگانی است. در حال حاضر به جز بانک مسکن هیچ بانکی اجازه پرداخت وام برای خرید مسکن را براساس مصوبه شورای پول و اعتبار ندارد. بالارفتن هزینه ساخت هم باعث شده تا تکمیل واحدهای مسکونی در دست ساخت هم با دشواری‌های زیادی مواجه شود و حالا بانک مسکن پیشنهادی برای افزایش هزینه ساخت را مطرح کرده است. پیشنهادی که شاید در روزهای پایانی سال جاری محل مناقشه بین کارشناسان و تصمیم سازان باشد. آنچه انکارناشدنی است اینکه هزینه ساخت روبه افزایش است و سرمایه‌گذاران در بخش ساختمان افزایش قیمت را اجتناب‌ناپذیر می‌دانند. در این میان دستکم دو اتفاق ممکن است در بخش ساخت مسکن رخ دهد، یکی اینکه برخی سازندگان که از توان مالی مناسبی برخوردارند و ارزیابی‌شان این است که در فروش واحدهای در دست ساخت با مشکل جدی مواجه نخواهند شد، بدیهی است همچنان کیفیت در ساخت را رعایت خواهند کرد. اما روی دوم سکه گران‌شدن ساخت‌وساز می‌تواند عاملی بر افت کیفیت و استفاده از مصالح ساختمانی فاقد استانداردهای فنی لازم باشد. گزارش ویژه «پنجره‌‌ایرانیان» را از کم‌وکیف بازار مسکن از نگاه کارشناسان  بخوانید:

مخالفت کارشناسان با افزایش وام خرید

دکتر ابراهیم رزاقی اقتصاددان، علیرضا پورفرج، محمد‌ کهن‌دل، محمد باقر صدری و مجید دلاوری از کارشناسان بازارمسکن همگی تاکید دارد که افزایش وام خرید مسکن نه تنها دردی دوا نخواهد کرد و تنها بر تورم در بازار دامن خواهد زد. یکی معتقد است که افزایش وام مسکن تورم‌زا خواهد بود، دیگری ادعای برخی مبنی بر اینکه با افزایش سقف خرید وام مسکن، بازار را از رکود خارج می‌کند، مردود می‌داند، کارشناس دیگری معتقد است که بالابردن وام خرید، سفته‌بازی را تشدید خواهد کرد و دیگر تحلیل‌گر بر ضرورت محاسبات دقیق شرایط قبل از تصمیم‌گیری تاکید دارد، هرچند دیگری اصلا شرایط فعلی را مناسب افزایش وام خرید نمی داند. دیدگاه این کارشناسان را بخوانید

افزایش وام مسکن تورم زاست

یک کارشناس اقتصادی افزایش میزان وام مسکن را موجب بالا رفتن قیمت زمین و مسکن عنوان کرده و معتقد است: با افزایش وام مسکن، تقاضا نیز بالا می‌رود و در شرایط فعلی اقتصاد، این امر جز ایجاد تورم و افزایش قیمت‌ها نتیجه‌ای نخواهد داشت. ابراهیم رزاقی، با انتقاد از نوع نگاهی که در ایران به مسکن وجود دارد، اظهارکرد: سودآوری بازار مسکن بسیاری از فعالیت‌های تولیدی را تحت‌الشعاع قرار داده و سرمایه‌های بسیاری در این حوزه انباشت شده لذا افراد زیادی با مساعد دیدن این بازار به دلالی روی آورده‌ و سعی می‌کنند با بالا نگه داشتن قیمت سود خود را تضمین کنند. وی ادامه داد: با توجه به ضعف‌هایی که در امور زیرساختی و صنعتی داریم، بخش مسکن برای دولت از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است و با افزایش قیمت‌ها دولت مجبور می‌شود به بازار وارد شود در حالی‌ که افزایش وام‌ها یا اهدای تسهیلات مستقیم جز افزایش قیمت‌ و ایجاد التهابات جدید نتیجه‌ای نخواهد داشت. رزاقی با تاکید بر لزوم تقویت اهرم‌های نظارتی بازار مسکن تصریح کرد: بسیاری از افراد با استفاده از خلاءهای نظارتی تعداد زیادی واحد مسکونی در اختیار می‌گیرند و عرضه و تقاضا را به هم می‌ریزد. به گفته وی طبق آمارها بیش از دو میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که 50 درصد آن در تهران است که دولت باید برای چنین خانه‌هایی مالیات سنگین وضع کند. در کنار این امر باید برای خرید و فروش‌ها محدودیت ایجاد کرد و امکان دلال‌بازی را در بازار از بین برد. این اقتصاددان نبود توانایی بازپرداخت وام‌های مسکن را از دیگر مشکلات این حوزه برشمرد و خاطرنشان کرد: درآمد مردم، متناسب با تورم موجود در جامعه رشد نکرده و بسیاری از خانواده‌ها از عهده قسط‌های 400 هزار تومانی و حتی بیشتر وام‌ها برنمی‌آیند لذا در صورت افزایش نیافتن پایه حقوق مردم بالا بردن وام‌ها مشکلی راه حل نخواهد کرد.

افزایش وام رکود را رفع نمی‌کند

اما یک کارشناس معتقد است: رکود موجود در بازار را نمی‌توان با افزایش وام مسکن برطرف کرد و بالا بردن میزان تسهیلات قادر به تحریک جامعه به تقاضای بیش‌تر نیست. علیرضا پورفرج توضیح داد: معمولا شرایط رکود به چند عامل وابسته است و برطرف کردن آن نیازمند حل تمامی مشکلات است. به گفته وی در حال حاضر به دلیل بالا رفتن قیمت‌ها در بخش مسکن و بی‌ثباتی در بازار ارز مردم رغبت چندانی به ورود به بازار مسکن را ندارند و تنها با افزایش تسهیلات نمی‌توان رغبت در جامعه ایجاد کرد. وی با اشاره به پایین آمدن قدرت خرید جامعه گفت: کاملا مشخص است که وام فعلی جوابگوی قیمت بالای مسکن نیست اما در شرایط کنونی راه‌حل بازار افزایش تسهیلات نیست بلکه باید به فکر تولید باشیم تا زمانی که مسائل تولیدی و زیرساختی بهبود نیابد تزریق مستقیم پول به جامعه امور را بدتر می‌کند. پورفرج همچنین افزایش پایه حقوق افراد را امکان‌پذیر ندانست و تشریح کرد: نمی‌توان با این بهانه که تورم بالاست نقدینگی را افزایش داد، باید سرمایه‌ها را در اموری جذب کرد که به اشتغال و تولید ختم شود. این کارشناس مسکن طرح‌هایی مانند مسکن مهر را به طور کلی مثبت ارزیابی و خاطرنشان کرد: دولت باید در این زمینه نظارت بالایی اعمال کند و طرح‌هایی مانند مسکن مهر را در سراسر کشور گسترش دهد. به اعتقاد وی با چنین طرح‌هایی می‌توان بین عرضه و تقاضا رابطه منطقی ایجاد کرد و التهابات بازار را کاهش داد.

سفته‌بازی بیشتر می‌شود

یک کارشناس اقتصادی افزایش میزان وام مسکن در شرایط فعلی را موجب به هم خوردن نظم اقتصادی کشور دانست و چنین طرحی را بدون برنامه قلمداد کرد. محمد‌ کهن‌دل تصریح کرد: در چند ماه گذشته به دلیل سودآور بودن بازار ارز و طلا نقدینگی بسیاری جذب این بازار شد اما با فروکش‌کردن تب خرید و فروش در این بازار‌ها، زمزمه‌هایی مبنی بر بازگشت سرمایه‌ها به بازار مسکن و افزایش قیمت در این بخش به گوش می‌رسد که اگر دولت بخواهد با افزایش وام‌ها از صنعت ساختمان حمایت کند جز افزایش پرشتاب‌تر قیمت‌ها نتیجه‌ای نخواهیم دید. وی ضمن هشدار نسبت به بالا‌گرفتن تب سفته‌بازی در بازار مسکن گفت: باید اتفاقی که در بازار ارز افتاد برای ما درس شود؛ مگر مردم چقدر نیاز به دلار داشتند که برای خرید آن صف می‌کشیدند؟ تنها زمزمه‌هایی مبنی بر این‌که دلار در حال گران‌شدن است شنیده شد و مردم نقدینگی خود را به این سمت روانه کردند. این کارشناس اقتصادی ادامه داد: چنین روندی خطرناک‌ترین اتفاقی است که می‌تواند در بخش اقتصادی رخ دهد. در این مسیر مردم در شرایطی درآمد و سود به دست می‌آورند که هیچ محصولی تولید نکرده‌اند و چنین گردشی جز تورم و بحران‌های اقتصادی نتیجه‌ای نخواهد داشت. کهن‌دل ضمن تاکید بر لزوم مدیریت در عرضه‌ی واحد‌های مسکونی اظهار کرد: به اشتباه فکر می‌کنیم اگر تعداد زیادی از افراد وارد ساخت‌وساز و خرید و فروش مسکن شوند باعث رونق بازار می‌شود درصورتی که اگر این فعالیت‌ها بدون وجود متقاضی صورت گیرد، بحران در اقتصاد ایجاد می‌کند و جز بلوکه‌ کردن سرمایه‌های کشور نتیجه‌ی دیگری نخواهد داشت. وی خاطر نشان کرد: دولت چند سالی است تلاش می‌کند جاذبه‌های زندگی در کلان‌شهری مانند تهران را کم کند و با ایجاد شهرهای جدید مهاجر‌پذیری این شهرها را کاهش دهد. این طرح‌ها همچون مسکن مهر در صورت توجه به امکانات و شرایط لازم برای زندگی می‌تواند مفید باشد و بخشی از مشکلات تامین مسکن برای اقشار کم درآمد را حل کنند.

افزایش وام به محاسبات دقیق نیاز دارد

یک کارشناس تاکید کرد: با توجه به وجود برخی التهابات در بازار و مواردی از این دست، افزایش میزان وام مسکن به تحقیق و محاسبات دقیقی از سوی دولت نیاز دارد. محمد باقر صدری، اظهار کرد: در شرایط کنونی با توجه به کاهش تاثیرگذاری وام مسکن، نیاز به افزایش مبلغ این تسهیلات حس می‌شود، اما چنین طرح‌هایی نیازمند تحقیق و محاسبات جدی است و باید در این‌باره بسیار محتاطانه عمل شود. وی دیگر مساله حائز اهمیت در این زمینه را توانایی ارگانهای مسوول در کنترل بازار و قیمت‌ها دانست و توضیح داد: متاسفانه در برخی حوزه‌ها هیچ نظارتی وجود ندارد و حتی گاهی اختلاف قیمت زیادی را میان دو بنگاه موجود در یک خیابان شاهدیم در حالی که برای سامان دادن به شرایط بازار باید اهرم‌های نظارتی را تقویت کرد. صدری با انتقاد از برخی اظهارنظرهای حساب نشده گفت: برخی افراد با پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن التهاب ایجاد می‌کنند و مطرح شدن چنین صحبت‌هایی به بالا رفتن قیمت‌ها منجر می‌شود. وی تامین مسکن مردم را وظیفه دولت‌ها عنوان و تصریح کرد: مقامات اجرایی باید با ایجاد تعادل و هماهنگی میان عرضه و تقاضا از تلاطم بازار مسکن بکاهند.

در شرایط فعلی به صلاح نیست

یک کارشناس افزایش میزان وام مسکن در شرایط فعلی را به صلاح ندانست و معتقد است: با توجه به التهاب‌های موجود در بازار و حجم نقدینگی بالای جامعه، در صورت افزایش میزان وام مسکن با افزایش قیمت‌ها مواجه خواهیم شد. مجید دلاوری اظهار کرد: سودآوری بازار ارز و طلا باعث شد بسیاری از سرمایه‌ها از حساب‌های بلندمدت خارج شده و در دست مردم جابه‌جا شود لذا بازار استعداد بالا رفتن قیمت‌ها را دارد و اگر با افزایش میزان وام‌ مسکن به این نقدینگی بیفزاییم این تورم جهش بیش‌تری خواهد داشت. وی دیگر نتیجه احتمالی افزایش وام‌ها را جلب توجه مردم به سمت بازار مسکن دانست و گفت: این امر جنبه مثبت و منفی دارد؛ از طرفی با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از التهاب بازار ارز کاسته می‌شود و از سوی دیگر افزایش قیمت‌ها را دربردارد. دلاوری همچنین از لزوم توجه بیش‌تر به مسکن به عنوان بخش حقیقی و تولیدی اقتصاد تاکید و تصریح کرد: صنعت ساختمان مراحل بسیاری دارد که چه در زمینه‌های زیرساختی و چه در ایجاد اشتغال می‌تواند نقش موثری ایفا کند اما حساسیت‌ها نیز بالاست و بسیاری از ابعاد آن نیاز به بررسی دارد. در حال حاضر در کلان‌شهری مانند تهران افزایش 20 درصدی وام‌های مسکن و افزایش سقف وام اثرات منفی خواهد داشت که نیاز به چاره‌اندیشی دارد. این کارشناس خاطرنشان کرد: دولت در کنار افزایش وام می‌تواند طرح‌های حمایتی دیگری نیز به کار گیرد. برای مثال طرح وام دادن به خانه‌های بالای 12 سال ساخت که اگر از نظارت کافی برخوردار باشد، مفید است اما در مناطقی مانند اکباتان خانه‌های بالای 30 سال ساخت داریم که هنوز کیفیت خود را حفظ کرده‌اند و می‌توان برای خرید این خانه‌ها نیز تسهیلاتی در نظر گرفت و قدرت خرید مردم را افزایش داد.

ماهنامه پنجره ایرانیان – شماره63-