روایت معاون وزیر از وام، آینده بازار و لیزینگ مسکن

حامد مظاهریان در گفتگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به پرسشی درباره آخرین وضعیت وام مسکن ۸۰ میلیون تومانی و برنامه‌های حمایتی دولت از مسکن در سال جاری گفت: با توجه به ضرورت و اهمیت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به منظور بهبود تمکن مالی خانوارها در تامین مسکن و برقراری نظام مالی پس‌انداز محور در این حوزه، تبادل نظر کارشناسی در خصوص تاسیس صندوق‌های پس‌انداز مسکن و افزایش سقف تسهیلات خرید بین کارشناسان بانک مرکزی، بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی صورت پذیرفته و طرح اولیه صندوق پس‌انداز مسکن به بحث گذاشته شده است.
وی با اعلام موافقت مشروط دو بانک مرکزی و مسکن برای تامین منابع مالی اظهار کرد: با توجه به حجم قابل ملاحظه منابع مورد نیاز جهت تامین منابع اولیه صندوق پس‌انداز و نیز تامین منابع یارانه‌ای و لزوم تعبیه روش مناسب تامین مالی جهت جبران این منابع، اجرای این طرح به تاخیر افتاده که با رفع موانع موجود، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن امکانپذیر خواهد شد. به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، تسهیلات مورد نظر تا سقف‌های ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی و با توجه به شرایط و جمعیت شهرها تدوین شده است. وی افزود: دولت بر تاسیس و راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن اهتمام و تاکید داشته و به دنبال رفع موانع اجرایی و مالی به منظور راه‌اندازی این صندوق‌هاست.
مظاهریان در پاسخ به پرسش دیگری در خصوص پیش‌بینی‌ رونق بازار مسکن در سال ۹۴ گفت: بررسی این بازار نشان می‌دهد که با وجود ثبات قیمت در این بازار طی سال ۹۳، تعداد معاملات از وضعیت مناسبی برخوردار بوده و انتظار می‌رود با به کف رسیدن قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو در سال جاری تعداد معاملات مسکن قابل قبول باشد. هر چند ادامه انتظارها جهت تعیین نتیجه مذاکرات هسته‌ای ممکن است تا حدودی تعداد معاملات را کاهش دهد. همچنین بخشی از افت بازار مسکن در روزهای ابتدایی سال به دلیل وجود تعطیلات رسمی و غیررسمی بوده و انتظار می‌رود به تدریج بازار مسکن به حالت طبیعی خود باز گردد.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در خصوص پیش‌بینی از وضعیت مسکن پس از مذاکرات لوزان اظهار کرد: مسکن از جمله کالاهای غیرقابل مبادله در مراودات تجاری بین‌المللی است و از طرف دیگر با توجه به خودکفایی کشور در تولید بخش قابل توجهی از مصالح ساختمانی در تولید مسکن نیاز به واردات مصالح ساختمانی نیست.
وی با بیان اینکه بخش مسکن ایران به صورت مستقیم تحت تاثیر روابط بین‌المللی و به خصوص توافق هسته‌ای قرار نمی‌گیرد ادامه داد: در زمان وضع تحریم‌های اقتصادی علیه ایران، بخش مسکن تاثیرات مستقیم اندکی را از محدودیت‌های ایجاد شده برای ایران پذیرفت. با توجه به تاثیرپذیری بخش مسکن از متغیرهای اقتصاد کلان و خرد به خصوص نرخ ارز، تورم عمومی و نقدینگی، رشد اقتصادی و قدرت خرید خانوار همچنین وضعیت بازارهای رقیب بخش مسکن، هرگونه تغییر در مراودات بین‌المللی ناشی از توافق هسته‌ای، می‌تواند از طریق متغیرهای مذکور بر بخش مسکن در کوتاه مدت و بلند مدت تاثیرگذار باشد.
معاون وزیر راه و شهرسازی از تداوم ثبات قیمت در بازار به یک شرط خبر داد و گفت: پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه مدت (دوره زمانی چندماهه) به دلیل احتمال کاهش نرخ ارز، کاهش نرخ تورم (به خصوص تورم انتظاری) همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود.
به گفته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در میان مدت و بلند مدت نیز به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی (پس از سوددهی اولیه بازار بورس) همچنین با توجه به رکود فعلی حاکم بر ساخت‌و‌ساز و کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن پس از یک دوره زمانی با افزایش تقاضا و به دنبال آن افزایش ملایم قیمت مواجه شود. معاون امور مسکن و ساختمان از مجوز بانک مرکزی به شرکت های لیزینگ مسکن برای ورود به بازار خبر داد و گفت: بانک مرکزی برای چگونگی فعالیت شرکت های لیزینگ کننده مسکن تصمیم گیری کرده است و امیدواریم به زودی اجرایی شود. حامد مظاهریان در گفت وگو با ایلنا در پاسخ به این سوال که سود اقساط در خرید لیزینگی چند درصد در نظر گرفته شده است،‌ اظهار کرد: اعلام جزییات تصمیم بانک مرکزی درباره فعالیت لیزینگی ها به دلیل تعیین نرخ سود بانکی به تاخیر افتاد. به هر حال لیزینگ اساسا تسهیلات گران قیمت است و برای اقشار متوسط رو به بالا است و نرخ سود طبق دستورالعمل ابلاغیه بانک مرکزی خواهد بود. وی ادامه داد:‌ با توجه به اینکه براساس تصمیم شورای پول و اعتبار سود بانکی دو درصد کاهش پیدا کرد بنابراین هم شرکت های لیزینگ تثبیت شده فکر کنند و هم بانک مرکزی، اما برای تعیین نرخ سود، باید منتظر ابلاغ نهایی باشیم.
معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که کاهش سود سپرده های بانکی چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت،‌ تاکید کرد: طبق آخرین آمار وزارت راه و شهرسازی قمیت خرید و فروش در بازار مسکن در فروردین 94 در مقایسه با فروردین 93 چیزی حدود 3.6 درصد افزایش داشت که البته اجاره بها هم از ان تاثیر می پذیرد.
وی با بیان اینکه واقعیت این است که این نگرانی را داشتیم که تاثیرات کاهش نرخ سود بانکی بر روی قیمت مسکن چگونه خواهد بود،‌ادامه داد: مطالعات نشان می دهد این کاهش نرخ سود بانکی در دو بخش می تواند بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار دهد. اول اینکه با کاهش نرخ سود سپرده ها سرمایه از بانک ها خارج شود و منجر به سفته بازی شود که بعید می دانیم این احتمال دو درصد تاثیر قابل توجهی را بر بازار بگذارد اما جنبه دیگر این کاهش سود بانکی این است که‌ تصمیم اخذ شده می تواند باعث شود تا پول های انباشته شده وارد چرخه تولید مسکن شود. معاون امور مسکن و ساختمان افزود: با توجه به اینکه این تغییر به تازگی رخ داده باید منتظر واکنش بازار بدانیم. مظاهریان تاکید کرد: انتقال سرمایه های انباشته در بانک ها به تولید مسکن را نباید تهدید بدانیم و بازار مسکن به سرمایه گذاری نیاز دارد و یکی از راه های سرمایه گذاری در این بازار این است که بتوان سپرده های بانکی را به چرخه تولید بازگردانیم.
احتکار را با مالیات کنترل می کنیم
وی در پاسخ به این سوال که دولت چه راهکاری برای موضوع احتکار مسکن دارد،‌ گفت: بحث احتکار را باید از طریق سیستم مالیات کنترل کرد و در تمام دنیا هم موضوع احتکار را از طریق سیستم مالیات کنترل می کنند تا بدانند تسهیلاتی اخذ شده به همان قصد و منظور بوده و به خواست خودش رسیده است یا خیر. معاون امور مسکن و ساختمان با بیان اینکه اگر سیستم مالیاتی درست عمل کند این نگرانی کاهش پیدا می کند، اظهار کرد: به نظر می رسد که سازندگان در یک سال گذشته از حداکثر این فرصت استفاده کرده اند و کمتر وارد خرید و فروش شدند البته با آرامشی که امسال برای بازار قیمتی مسکن پیش بینی می کنیم ،‌ خانه های انباشته شده به مرور وارد بازار شده است و شاهد افزایش معاملات بوده ایم. مظاهریان در پاسخ به این سوال که آماری از ممیزان احکتار مسکن وجود دارد، گفت: در‌ شهر تهران در سال 90 چیزی حدود 300 هزار واحد مسکن احتکار شده بود که برآورد ما این بود که در سال گذشته این رقم به 240 هزار واحد کاهش پیدا کرد و به همین شکل هم روند کاهشی دارد.
وی تاکید کرد: خوشبختانه شاهد افزایش معاملات در بازار مسکن هستیم حین اینکه حباب قیمتی مسکن هم تخلیه شده است. معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا مالیات بر اجاره خانه های بالای 75 متر امسال به اجرا می رسد،‌ گفت:‌ مشکلی که در بحث مالیات بر اجاره خانه های بالای 75 متر وجود دارد موضوع شناسایی این واحدها است و قبل از اجرا باید امکان شناسایی این واحدها وجود داشته باشد.
لیزینگ مسکن راه می‌افتد؟
کارشناس ارشد اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: اگرچه تسهیلات لیزینگی مسکن بیشتر به اقشار با درآمد بالا برای خانه‌دار شدن کمک می‌کند ولی همین میزان کم هم می‌تواند یکی از راه‌های خروج بازار مسکن از رکود باشد. علی قائدی در خصوص خدمات لیزینگ مسکن گفت: بسته خروج از رکود با همکاری وزارت‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی در حال طراحی است که در ماده ۱۴ این آیین‌نامه، استفاده از خدمات لیزینگ مسکن برای خروج بازار مسکن از رکود پیش‌بینی شده است. کارشناس ارشد اقتصاد مسکن معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه لیزینگ مسکن معمولا برای خانه‌دار شدن گروه‌های با درآمد بالا می‌تواند کارساز باشد، ادامه داد: با این حال همین که عده‌ای وارد بازار خرید و فروش مسکن شوند، می‌تواند به خروج از رکود فعلی این بخش کمک کند.
وی ضمانت خروج از رکود صنایع مرتبط با بخش مسکن (مانند تولید سیمان و سایر مصالح ساختمانی) را در گروی خروج بازار مسکن از رکود دانست و گفت: اگرچه درصد سود خرید لیزینگی مسکن از سود تسهیلات بانکی چند درصد بالاتر است اما جذابیت‌های لیزینگ شامل پوشش بیشتر قیمت مسکن تا ۵۰ درصد قیمت واحد مسکونی، اقساط بلندمدت‌تر نسبت به وام‌های بانکی و حذف برخی محدودیت‌های نظام بانکی در بخش شرکت‌های لیزینگی است.
این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه شرکت‌های لیزینگی فعلی که مجوزهای لازم از بانک مرکزی را اخذ کرده‌اند توانایی فعالیت در بخش لیزینگ مسکن را هم دارند به پایگاه خبری گفت: شرکت‌های لیزینگی به عنوان حلقه واسطه تولیدکننده و انبوه‌ساز مسکن از یک سو و خریدار و مصرف کننده از سویی دیگر عمل کرده و می‌توانند به صورت خرید نقدی واحد مسکونی از سازنده و فروش اقساطی به خریدار یا به صورت خرید اقساطی از سازنده و فروش اقساطی به خریدار، واحدهای مسکونی را در اختیار مردم بگذارند.
وی درباره میزان توانایی شرکت‌های لیزینگی در پرداخت تسهیلات خرید مسکن و تعداد وام‌های پرداختی گفت: از آنجایی که هیچ تجربه‌ای در زمینه لیزینگ مسکن وجود ندارد، نمی‌توان بررسی کرد که شرکت‌های فعلی تا چه میزان می‌توانند وام خرید مسکن به مشتریان خود بدهند اما از آنجایی که خرید مسکن از خرید خودرو به سرمایه‌گذاری بیشتری نیاز دارد طبعا شرکت‌های لیزینگی فعلی می‌توانند وام‌های خرید مسکن کمتری نسبت به تعداد وام‌های خرید خودرو به مشتریان پرداخت کنند. 

نشریه پنجره ایرانیان - سال هشتم - شماره 92 - خرداد 94