حل مشکل مسکن در شهرهای بزرگ

مهدی پورحسنی/ کارشناسان بازار مسکن یکی از عوامل مهم افزایش قیمت در این حوزه در سالهای گذشته را جذابیت سرمایه گذاری تجاری و افزایش سفته بازی در بازار زمین و مسکن می‌دانند.قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل 31، داشتن مسکن متناسب با نیاز راحق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را موظف کرده با رعایت اولویت ، برای آنها که نیازمند ترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.برآوردن این اصل مهم اقتصادی واجتماعی یکی از چالشهای مهم نظام اقتصادی کشوردر جهت تحقق عدالت اجتماعی محسوب می گردد.

براساس آمار و ارقام با توجه به رشد جمعیت و با عنایت به هرم سنی جمعیت کشورکه بیشتر از جوانان تشکیل شده نیاز کشوربه مسکن مناسب نمود بیشتری پیدا کرده است. طبق آمار و ارقام تا افق 1404 برای براورده ساختن نیاز جامعه سالانه باید یک و نیم میلیون مسکن ساخته شود ولی طبق آمارها تا سال گذشته رقمی در حدود 800 هزار واحد مسکونی ساخته شده است.

در سالهای گذشته دولت با اجرای طرح مسکن مهر سعی در برآورده ساختن نیاز اقشار آسیب پذیر کرد و این اقدام دولت قدم مهمی در تحقق اصل 31 قانون اساسی به شمار می آید ولی باید به این نکته توجه داشت که چالش مهم کشوردر این حوزه ، تامین نیاز خانواده های ساکن در شهرهای بزرگ است؛ به همین دلیل بیشترین افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در پایتخت وشهرهای بزرگ بوده است.

از طرفی ظرفیت شهرهای بزرگ پاسخ گوی نیاز شهروندان نبوده و نیاز است ظرفیت سازی بیشتری در این خصوص صورت پذیرد. ازطرف دیگر، سرمایه گذاری تجاری در حوزه مسکن و مطلوبیت سود واسطه گری دراین بخش باعث شکل گیری سفته بازی در بخش مسکن شده است. به عقیده نگارنده حل مشکل مسکن مستلزم سیاستگذاری مناسب و نظارت دولت در جهت افزایش ظرفیت تولید و همچنین توزیع مناسب ساختمان‌های موجود در شهرهای بزرگ است.برای این منظور می توان اقدامات مناسبی به شرح ذیل انجام داد:

الف:سیاستهای مربوط به عرضه

1.استفاده از ظرفیت بافتهای فرسوده شهری. یکی از راهکارهای مهم برای کاهش قیمت مسکن استفاده از ظرفیت بافت های فرسوده شهری و تخریب این بافتها و ساخت آپارتمانهای نوساز در این مکان ها است.سیاست گذاری و اجرای مناسب این اقدام علاوه بر افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت این محصول با عث افزایش اشتغال و افزایش تولید و مقاوم سازی بافت های فرسوده در برابر زلزله خواهد شدو دولت می تواند با ارئه اوراق مشارکت در این بخش با جذب نقدینگی مردم، تورم را نیز کنترل کند.

2.سیاست گذاری در جهت ساخت آپارتمانهای کوچک. با نگاه به هرم جمعیتی کشورو افزایش جمعیت جوان و محدودیت ظرفیت شهرهای بزرگ ساخت مسکن در مقیاس کوچک و ارائه مشوق های گوناگون توسط دولت و شهرداری ها مانند کاهش وحتی معافیت از عوارض ومالیات برای سازندگان واحد های مسکونی کوچک توصیه می گردد. این اقدام باعث افزایش عرضه مسکن شده و اقدام مناسبی در جهت کاهش قیمت مسکن به شمار می آید.

ب:سیاست‌های مربوط به تقاضا

کارشناسان بازارمسکن یکی از عوامل مهم افزایش قیمت در این حوزه طی سالهای گذشته را جذابیت سرمایه گذاری تجاری و افزایش سفته بازی در بازار زمین و مسکن می دانند . این مسئله باعث شکل گیری تقاضای کاذب و افزایش قیمت وعدم توزیع ساختمان های موجود در شهرهای بزرگ با توجه به محدودیت ظرفیت این شهرها شده است . برای همین منظور مدیریت تقاضا دراین بخش از اهمیت زیادی برخور دار می باشد.برای این منظور می توان به راهکارهای ذیل توجه نمود.

1.محدودیت مالکیت واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ.

یکی از مشکلات موجود در بخش مسکن وجود ساختمانهای خالی از سکنه ، در اختیار داشتن واحدهای مسکونی زیاد توسط برخی از افراد و در عین حال تقاضای شهروندانی است که نه تنها از خرید بلکه از اجاره این ساختمانها عاجزند بلکه به عقیده نگارنده، یکی از راهکارهای مهم حل این مشکل برقراری محدودیت در مالکیت واحد های مسکونی در شهرهای بزرگ می باشد.البته این محدودیت باید با افزایش سیاستهای تشویقی برای سازندگان واحدهای مسکونی و افزایش سود تولید آپارتمانهای کوچک وافزایش مشوق های فروش سریع این واحد ها همراه باشد. برای مثال می توان به افزایش تعداد واحدهای تحت مالکیت سازندگان مسکن و همچنین ارائه فرصت های مناسب برای عرضه و فروش واحد های مسکونی در اختیار تولیدکنندگان و ارائه مشوق هایی برای عرضه سریعتر واحد های ساخته شده ، نام برد. این اقدام با عث عرضه بیشتر واحد های مسکونی موجود و کنترل تقاضا و افزایش عرضه در این بخش می گردد.

2.برقرای مالیات و عوارض بالا برای ملاکان

یکی از راهکارهای کاهش تقاضا در بخش مسکن برقرای عوارض ومالیات بالا در خصوص مالکینی است که بیش از دو واحد مسکونی در شهرهای بزرگ در اختیار دارند .منظور نگارنده از بیان دو واحد مسکونی در شهرهای بزرگ به این منظور است که دراین شهرها افرادی هستند که برای گذران زندگی یکی از واحد های مسکونی خویش را اجاره داده و از این راه امرارمعاش می کنند و دولت نباید برای این افراد محدودیت قایل شود. ولی در همین شهرها افرادی هستند که واحد های ساختمانی متعددی در اختیار داشته و جزو سازندگان مسکن هم محسوب نمی شوند . در مجموع ارائه سیاست های مناسب در این حوزه باعث کاهش جذابیت نگهداری واحد های مسکونی گشته و تقاضای کاذب مسکن را کنترل می نماید.

نشریه پنجره ایرانیان، سال پنجم ، شماره 57 ، تیرماه 1391