تشویق بخش خصوصی برای صنعتی‌سازی مصالح ساختمانی

جعفر قرائتی ستوده

دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان

در طول تاریخ ایران 2 بار تلاش شد تا ساخت‌وسازهای مسکن از شیوه منسوخ شده سنتی به سمت استفاده از شیوه‌های نوین و مصالح ساختمانی صنعتی تغییر جهت دهد، اما هر دو برنامه اجرا شده در این رابطه تقریبا به شکست انجامید. بازخوانی پرونده صنعتی‌سازی مسکن در ایران حاکی از آن است پیش از انقلاب یعنی درست زمانی که جهان به سمت بهره‌گیری از سیستم‌های جدید برای ساخت حرکت می‌کرد، برنامه واردات مصالح ساختمانی صنعتی در اولویت ویژه قرار گرفت که  شهرک اکباتان یادگاری از آن زمان است. دوره دوم نیز به شش سال پیش یعنی آغاز اجرای بزرگترین طرح مسکن سازی (مهر) کشور باز می‌گردد. اما این برنامه‌ها با شکست مواجه شد.چرا؟

کارشناسان و صاحبنظران اقتصادی با قاطعیت می‌گویند نگرش واردات صرف مصالح ساختمانی باعث  شد تا فرآیند صنعتی‌سازی به‌عنوان مهم‌ترین رکن ساخت مسکن به شیوه‌های نوین در کشور شکل نگیرد.یکی از دلایلی که باعث شد صنعتی‌سازی مسکن پیش از انقلاب رشد نکند و درجا بزند، تغییر نگرش در رابطه با مسکن بود. متاسفانه تغییر تفکر از عرضه مسکن به عرضه زمین باعث شد تا صنعتی‌سازی مسکن به معنای واقعی شکل گیرد. با این تغییر روند کلی نیز تغییر کرد. در ادامه نیز زمین به تعاونی‌های مسکن واگذار شد که این اقدام نیز تاثیر فراوانی در عقب‌ماندگی صنعتی‌سازی مسکن در کشور داشت.حدود چهار دهه پس از اولین تجربه صنعتی‌سازی که بخش مسکن به واسطه اعمال برخی سیاست‌های اشتباه اقتصادی دولت به سرنوشتی مانند سال 68 دچار شد، طرح مسکن مهر از سوی دولت نهم اجرایی شد. علاوه بر خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد، گسترش صنعتی‌سازی مسکن یکی دیگر اهداف تبین شده این طرح در میان‌مدت بود. بر این اساس بیش از 100 سیستم نوین ساختمانی توسط مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تائید شد تا انبوه‌سازان مشکلی در این خصوص کم و کسری نداشته باشند.به موازات این اقدامات، سال 87 بود که سازمان گسترش و نوسازی صنایع ایران به نیابت از وزارت وقت صنایع و معادن ساخت 30 کارخانه تولید مصالح ساختمانی در 30 استان کشور را در دستور کار قرار داد. فراخوان از بخش خصوصی، وعده ارائه تسهیلات بانکی و مذاکره با چند تولید کننده چینی تمام اقداماتی بود که ایدرو برای فراهم آوردن زیرساخت‌های تولید مصالح ساختمانی صنعتی در کشور انجام داد.حال با گذشت پنج سال تنها 2 کارخانه تولید مصالح ساختمانی صنعتی راه‌اندازی شده و 28 کارخانه دیگر در گیر موانع فراوانی هستند که بخش خصوصی را در پیمودن ادامه مسیر از طریق دستگاه‌های دولتی مردد کرده است.

اما ورود مپسا به بحش صنعتی‌سازی مسکن و ساخت کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی صنعتی انتخاب یک مسیر اشتباه از سوی وزارت سابق صنایع و معادن بود.چرا که بر اساس برنامه‌ریزی صورت گرفته قرار شد 30 کارخانه تولید مصالح ساختمانی در سراسر کشور ساخته و راه‌اندازی شود، وزارت وقت صنایع و معادن نیز مپسا را مامور انجام این برنامه کرد. از 30 کارخانه‌ای که قرار بود با حمایت سازمان گسترش و نوسازی صنایع ایران راه‌اندازی شوند فقط 2 کارخانه عملیاتی شد که به آنها هم نمی‌توان برچسب مصالح صنعتی داد. ‌به موازت اقدامات نافرجام دولت برای راه‌اندازی کارخانه‌های مصالح صنعتی، بخش خصوصی نیز دست به کار شد به‌طوریکه در سال‌های اخیر بیش 30 کارخانه مصالح صنعتی را راه‌اندازی کرده است. باید به بخش خصوصی اجازه فعالیت در این حوزه داده شود، در حال حاضر بیشتر مصالح مورد نیاز از داخل تامین می‌شود که این حاصل توانمندی‌های بخش خصوصی است. دولت باید از بخش خصوصی با ارائه تسهیلات برای تولید مصالح ساختمانی صنعتی و اجرای روش‌های نوین ساخت مسکن حمایت کند و فقط نقش نظارتی را در این پروسه ایفا کند، بدون شک با این اقدام فرآیند صنعتی‌سازی مسکن در کشور فراگیر خواهد شد.

دردسرهای به‌روزرسانی «عوارض‌ساخت» در پایتخت

دریافت پایه جدید عوارض ساخت‌وساز از سازنده‌های آپارتمان‌های مسکونی در تهران از ابتدای سال جاری، بسازوبفروش‌های پایتخت را به خاطر اولا اسمی که شهرداری برای این عوارض انتخاب کرده و دوما مبلغی که برای آن در نظر گرفته، کاملا شوکه کرده است و تصور غیرقانونی یا تخلف در اخذ چنین عوارضی را برای فعالان ساختمانی به وجود آورده است.اما اطلاعات تازه نشان می‌دهد: شهرداری‌تهران در سال92 تصمیم گرفت بعد از 8 سال تثبیت نرخ ریالی عوارض ساخت‌وساز، تورم ایجاد شده در هزینه‌های اداره پایتخت -300 درصد از سال82 تا سال91-طی این مدت را از طریق دریافت عوارض جدیدی به نام «عوارض متفرقه» جبران کند.به گزارش دنیای اقتصاد، از آنجا که هر نوع عوارض یا مالیات شهری برای استفاده از سوی شهرداری باید مجهز به مصوبه یا مجوز از طرف نهاد بالاسری باشد، شهرداری تهران نیز برای دریافت «عوارض‌متفرقه» حکمی از طرف کمیسیون ماده5 شهر تهران در اختیار دارد که طبق این حکم شهرداری می‌تواند از املاکی که به واسطه اجرای طرح جامع و تفصیلی جدید، ارزش‌افزوده پیدا می‌کنند، مبلغی را دریافت کند.به این ترتیب عدم افزایش نرخ تراکم ساختمانی در تهران از سال82 تاکنون از یک‌سو و سهمی که شهر ‌تهران باید طبق قانون از ارزش‌افزوده ایجادشده در برخی املاک در پی اجرای طرح تفصیلی جدید عایدش شود، از سوی دیگر به شهرداری این اجازه را داده تا از ساخت‌وسازها علاوه بر انواع عوارض و مالیات، هزینه جدیدی تحت عنوان «عوارض‌متفرقه» دریافت کند.این در حالی است که شهرداری می‌توانست بدون آنکه هزینه‌ تورم 8ساله و همچنین سهم تهران از ارزش‌افزوده املاک را در قالب عوارض‌متفرقه دریافت کند، سایر عوارض موجود در پروانه‌ساختمانی را مشمول درصدی افزایش می‌کرد تا شائبه ‌جدید بودن عوارض در بازار ساخت‌وساز به وجود نیاید. برخی اعضای شورای‌شهر تهران درباره «عوارض‌متفرقه» معتقدند: اخذ آن مستند قانونی از شورای‌شهر ندارد و باید تا زمان روشن‌شدن تکلیف مرجع قانونی اخذ چنین عوارضی، دریافت آن تعلیق شود.در برخی مناطق تهران همچون منطقه2 که جزو گران‌ترین محله‌های شهر به حساب می‌آید، برخی سازنده‌ها مجبورند تا 5برابر عوارض تراکم، عوارض‌ متفرقه پرداخت کنند. در برخی مناطق هم نسبت ریالی عوارض‌متفرقه به عوارض تراکم تا 20 برابر بزرگ‌تر است.این در حالی است که از سال82 تاکنون که نرخ عوارض‌تراکم ثابت بوده، شاخص بهای کل کالاها و خدمات – شاخص تورم- حداکثر 300 درصد یعنی 4 برابر افزایش پیدا کرده و علی‌القاعده چنانچه قرار باشد با دریافت عوارض‌متفرقه جبران تورم شود، باید نسبت تورم با نسبت بزرگی عوارض‌متفرقه همخوانی داشته باشد.