برای وام مسکن چقدر باید هزینه کنید؟

قیمت اوراق حق تقدم وام مسکن امروز در کارگزاری های بانک مسکن به 92 هزار تومان رسیده است. این در حالی است با وجود روند کاهشی قیمت اوراق حق تقدم طی دو هفته گذشته، محاسبه آمارهای رسمی فرابورس ایران نشان می دهد که در طی یک سال گذشته نه تنها خبری از روند کاهشی قیمت اوراق حق تقدم مسکن نبوده بلکه در این مدت به بالاترین نقطه اوج خود نیز رسیده است.

نوسانات شدید و افت و خیزهای مکرر در قیمت اوراق مسکن، آخرین قیمت آن در آخرین روز کاری بازار در دو هفته گذشته را حدود 94.500 هزار تومان قرار داده است. با این حال برای دریافت 45 میلیون تومان تسهیلات خرید در فرابورس، چنانچه قیمت اوراق همین حد باشد، باید 90 فقره اوراق با مجموع قیمت 8 میلیون و 500 هزار تومان از دارندگان اوراق تهیه کرد. این در حالی است که دقیقا در تابستان سال گذشته هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن حدود 43 هزار تومان قیمت داشت.

افت و خیزهای دامنه دار در این بازار به کنار اما آشفتگی های چندین ماهه بازار معاملات وام خرید و زمزمه های وام 80 میلیونی وام مسکن باعث شده است که تورم 120 درصدی اوراق مسکن در دو چند ماه گذشته باز هم تشدید شود. طبق تحقیقات انجام شده در فرابورس دلیل تورم 120 درصدی در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن علاوه بر حجیم شدن تقاضای مصرفی برای اخذ وام مسکن عواملی همچون، کمبود عرضه اوراق منتشر شده توسط بانک مسکن، ارزنده بودن وام کنونی خرید مسکن به لحاظ نرخ سود و همچنین خبرهای مربوط به تلاش دولت برای افزایش سقف وام خرید مسکن دخیل بوده اند.

کارشناسان فرابورس مهمترین دلیل این روزهای پر افت و خیز بازار اوراق حق تقدم مسکن را عدم تعادل میان عرضه و تقاضا عنوان می کنند. نکته که در این میان وجود دارد این موضوع است که بانک مسکن نمی تواند بالاتر از حد مجازی که تعیین شده است، اوراق را به مشتریان عرضه کند و همین موضوع باعث تجمه بسیاری از متقاضیان شده است. متقاضیانی که حاضرند برای خرید اوراق وام مسکن حدود 20 درصد از این پول را هزینه کنند. عرضه کم و تقاضای بالا را می توان یکی از دلایل مهم نوسانات قیمت اوراق حق تقدم وام مسکن دانست.

این در حالی است که بت شکن، مدیر عامل بانک مسکن در خصوص قیمت اوراق حق تقدم وام مسکن عنوان کرده که این قیمت ها بسیار به صرفه است و قاعدتا برای متقاضیان به صرفه است که چنین هزینه ای را متقبل می شوند. وی همچنین در بخش دیگری از سخنانش گفته است که سود 16 درصدی که بانک مسکن بابت این اوراق می گیرد بسیار به صرفه تر از بانک های است که سود 22 درصدی از مشتریان دریافت می کنند.

از سوی دیگر 40 درصد اوراق فروخته شده در اختیار شرکت های حقوقی قرار گرفته است که کوچکترین تغییر در بازار این شرکت ها باعث وارد شدن شوک به قیمت اوراق حق تقدم می شود. با بررسی آمار قیمت های اوراق حق تقدم مسکن در یک سال گذشته نوسانات این اوراق پرحاشیه بیشتر به چشم می آید که در جدول شماره یک نیز نشان داده شده است.

همچنین آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که در شرایط فعلی حدود 10 درصد از معاملات مسکن نسبت به سال گذشته با کاهش رو به رو شده و 20 درصد از اندازه ساخت و سازهای ساختمانی نیز نسبت به سال قبل کاهش داشته است. تمامی این تغییر و تحولات در حالی رخ داده است که در تابستان گرم امسال خبری از معاملات و رونق در بازار سرد مسکن وجود نداشته است.

حال اگر نرخ سود وام خرید مسکن بانک مسکن افزایش پیدا کند و شیب منفی تورم که از سال گذشته آغاز شده بود و باعث شده نرخ تورم سالانه از 40 درصد به 25 درصد در حال حاضر برسد باز هم تداوم پیدا کند، در این صورت ارزندگی کاذب اوراق از بین خواهد رفت و همین امر باعث کاهش قیمت آن خواهد شد.