طراحی ابزار جدید بورسی برای رونق ساخت و ساز مسکن

به گزارش مهر، اوراق استصناع یکی از ابزارهای مالی است که بر مبنای عقد استصناع شکل می‌گیرد و هدف از آن تأمین مالی فعالیت‌ها و طرح‌های ساخت و ساز است که تاکنون در ایران مورد استفاده قرار نگرفته است.

مجید پیره، کارشناس مالی اسلامی ‌سازمان بورس و اوراق بهادار درباره موافقت کمیته فقهی درباره کلیات انتشار اوراق استصناع در حالت وحدت بانی و سازنده گفت: عمده پروژه‌های زمین و ساختمان در ایران از محل اوراق مشارکت تأمین می‌شود. از سال 89 نیز اولین اوراق اجاره به به عنوان یک ابزار جدید تأمین مالی به بازار سرمایه اضافه شد.وی افزود: از سال 91 اوراق مرابحه به جمع ابزارهای مالی اضافه شد و هم اکنون کمیته فقهی در حال برنامه‌ریزی انتشار اوراق استصناع برای طرح‌ها و پروژه‌های زمین و ساختمان است.

این کارشناس مالی اسلامی‌ سازمان بورس اوارق بهادار درباره تفاوت مصوبه اخیر کمیته فقهی با مصوبه سال 89 گفت: مصوبه قبلی کمیته فقهی درباره مسائل شرعی و فقهی اوراق استصناع بنگاه‌های اقتصادی بود که قصد تأمین مالی برای ساخت پروژه‌ای معین با یک سازنده معین داشته باشند اما در مصوبه اخیر‌، بنگاه‌های اقتصادی برای تأمین مالی و وجوه مورد نیاز برای ساخت پروژه‌ای که خود صلاحیت برای ساخت آن پروژه را دارند، تقاضای انتشار اوارق استصناع می‌دهند.وی درباره وحدت بانی و سازنده در اوراق استصناع توضیح داد: متقاضی که در ادبیات بازار سرمایه به  آن بانی گفته می‌شود، همان سازنده است و این الگو در جلسه اخیر کمیته فقهی مورد بحث و بررسی قرار گرفت.

پیره درباره جزئیات و ساز و کار انتشار این اوارق گفت: کمیته فقهی با موافقت درباره کلیات انتشار اوراق استصناع در حالت وحدت و بانی، با انتشار اوراق استصناع و تملیک از سوی سرمایه‌گذار به بانی در قالب عقد فروش اقساطی موافقت نکرده است اما تملک پروژه در قالب عقد اجاره به شرط تملیک مجاز اعلام شده است.‌این کارشناس مالی اسلامی ‌ادامه داد: این اوراق که در آن بانی و سازنده یکی هستند از محل عقد استصناع و در نهایت عقد اجاره به شرط تملیک ساختار پیدا می‌کند و ترکیب فروش اقساطی با اوراق استصناع مورد تأیید کمیته فقهی قرار نگرفته است.

پیره درباره اثر و نقش این اوارق در رونق بازار مسکن در سمت تولید گفت: اوراق استصناع از این جهت که یک نوع ابزار مالی برای صنعت ساختمان است در ذات و اساس خود می‌تواند باعث رونق کسب و کار در حوزه مسکن شود و از طرفی انتشار اوراق استصناع در مدل جدید به طور مستقیم و غیر مستقیم با سارنده‌ها سر و کار دارد در حالیکه در مصوبه قبلی فرایند انتشار اوراق استصناع به صورت یک شخص متقاضی تأمین مالی جدا از سازنده مطرح بود.وی افزود: در الگوی جدید متقاضی تأمین مالی همان سازنده است و به عبارت دیگر در این حالت بانی مستقیماً با فرایند تأمین مالی سرو کار دارد و نیازهای خود را بهتر شناسایی می‌کند در نتیجه احتمال بیشتری دارد که این ابزار از سوی سازندگان برای تأمین مالی پروژه‌های زمین و ساختمان بیشتر مورد استقبال قرار بگیرد.

کارشناس مالی اسلامی‌ سازمان بورس و اوراق بهادار در بخش پایانی سخنان خود  در رابطه با فرآیند انتشار اوراق استصناع توضیح داد: اوراق استصناع که اخیراً در کمیته فقهی تصویب شد در مرحله انتشار دو فاز دارد. در فاز نخست قراردادی بین سرمایه‌گذاران و بانی جهت ساخت یک طرح معین به امضا می‌رسد و در فاز دوم مراحل تحویل و واگذاری آن انجام می‌گیرد.

وی ادامه داد: فرایند کار در فاز نخست به این ترتیب است که بانی در خواست ساخت طرح معینی را به سرمایه‌گذاران می‌دهد و سرمایه‌گذاران انجام آن طرح معین را به خود بانی واگذار می‌کنند. البته هزینه‌های ساخت را  بانی از محل آورده اولیه سرمایه‌گذاران در فرایند عرضه اولیه اوراق استصناع تأمین می‌کند و بعد از گذشت دوره زمانی معین و تکمیل پروژه به خود بانی تحویل داده می‌شود.

پیره درباره فاز دوم این الگو، تصریح کرد: با توجه به اینکه طرح به پایان رسیده ،همان طرحی است که توسط خود بانی ساخته شده است، برای فرایند تملیک و تملک طرح می‌توان از دو قرارداد استفاده کرد.وی درباره این دو روش گفت: یک روش، قرارداد فروش اقساطی است و دیگری قرارداد اجاره به شرط تملیک است که کمیته فقهی فقط عقد اجاره به شرط تمیلک را تأیید کرده و تملیک طرح در قالب عقد فروش اقساطی مورد تأیید قرار نگرفته است.