معاملات میلی‌متری مسکن

در این بازار امتیاز آپارتمان‌هایی که از دو هفته پیش ساخت آنها توسط مالک صندوق آغاز شده، به شکل ریزترین واحد سرمایه‌گذاری – یونیت‌هایی به ارزش حداقل ۱۰۰۰ تومان- در قالب برگه‌های سهام یا همان یونیت‌های صندوق، بین صاحبان امتیاز (دارنده اولیه) و متقاضیان جدید (دارنده ثانویه) خرید و فروش می‌شود.

با گشایش نماد صندوق نسیم در فرابورس، ۱۵ میلیارد تومان از سهام ۶۰ آپارتمان با قیمت ساخت مترمربعی ۴/۴ میلیون تومان، به‌صورت یونیت‌های سرمایه‌گذاری در برگه‌هایی با ارزش ریالی کاملا متنوع به بازار عرضه می‌شود و طرف تقاضا می‌تواند با خرید این برگه‌ها، مساحتی از یک واحد مسکونی به اندازه حداقل ۲۵۰ میلی‌متر مربع و حداکثر معادل کل یک واحد را پیش‌خرید کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، صندوق نسیم به‌‌عنوان اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، نهم شهریور ماه در مراسمی با حضور وزرای اقتصاد و راه‌وشهرسازی راه‌اندازی شد و از همان روز به مدت یک هفته مراحل پذیره‌نویسی آن برای جذب ۱۵میلیارد تومان نقدینگی متقاضیان مسکن و سرمایه‌گذاران، انجام شد.

طبق وعده‌ مسوولان، قرار بود حداکثر سه روز پس از پایان پذیره‌نویسی، اجازه خرید و فروش امتیاز سرمایه‌گذاران اولیه– صاحبان ۱۵ میلیارد تومان یونیت‌های سرمایه‌گذاری صندوق- در فرابورس صادر شود تا متقاضیان جدید بتوانند با خرید از دارندگان یونیت، در نقش سرمایه‌گذار و سهامدار جدید، وارد پروژه شوند. اما در چند روز گذشته به دلایلی، معاملات ثانویه یونیت‌ها در تعلیق بود و نماد نسیم پیش‌از بازگشایی به کما رفته بود! اما از دیروز با مجوزی که عصر روز گذشته برای نماد صندوق نسیم در فرابورس صادر شد، دارندگان یونیت‌های صندوق نسیم که هر یک معادل مساحتی از یک واحد مسکونی را در قالب سهام یا امتیاز صندوق خریداری کرده‌اند، می‌توانند آن را در فرابورس با قیمتی مشخص به متقاضی جدید واگذار کنند.

در پذیره‌نویسی صندوق نسیم با توجه به قیمتی که مالک صندوق– شرکت وابسته به بانک مسکن- برای هزینه ساخت آپارتمان‌ها تعیین کرده و همچنین با احتساب حداقل ارزش ۱۰۰۰ تومانی هر یونیت سرمایه‌گذاری، حداقل بودجه لازم برای خرید یونیت، معادل یک چهار هزارم مترمربع بود و اکنون در فرابورس، متقاضیان جدید می‌توانند متناسب با توان مالی و آورده‌ نقدی و همچنین قیمت جدید یونیت‌ها، در بدترین حالت ممکن به صورت میلی‌متری صاحب سهام مسکن شوند و سپس در طول زمان با پس‌انداز و انجام معامله بیشتر، سهام خود را اضافه کنند.

روز گذشته رئیس اداره عملیات بازار فرابورس اعلام کرد: نماد نسیم با قیمت یک هزار تومان گشایش یافت و هر واحد آن تا ۱۰۲۰ تومان هم معامله شده است. وی دامنه نوسان روزانه این اوراق را به میزان حداکثر ۱۰ درصد اعلام کرد.صندوق نسیم مسوولیت تامین مالی بخشی از هزینه‌های ساخت یک برج مسکونی ۶۰ واحدی در منطقه ۲۲ تهران را برعهده دارد. ارزش کل این پروژه ۳۶ میلیارد تومان برآورد شده که ۱۵میلیارد آن از سوی سرمایه‌گذاران و مابقی توسط مالک تامین می‌شود. سرمایه‌گذاران صندوق کسانی هستند که با خرید یونیت‌‌ها– یونیت به هر واحد سرمایه‌‌گذاری صندوق که حداقل ۱۰۰۰ تومان ارزش دارد گفته می‌شود و در حکم امتیاز سهام صندوق تلقی می‌شود- از یکسو در تامین مالی پروژه مشارکت کرده‌اند و از سوی دیگر به واسطه این مشارکت، در نقش پیش‌خریدار، از سود ساخت‌وساز منتفع می‌شوند. در صندوق نسیم سالی حداقل ۲۶درصد سود تضمین شده است که با توجه به چشم‌انداز تورم عمومی و همچنین تورم مسکن، ارزش‌افزوده قابل‌توجهی را به اصل سرمایه ‌اولیه سهامداران منتقل می‌کند.

در چند روز گذشته کارشناسان در خصوص دلایل توقف در اولین مسیر بورسی خرید مسکن، بحث نگرانی از سرایت «التهاب موجود در بازار اوراق تسهیلات مسکن» به «بازار تازه‌تاسیس صندوق زمین و ساختمان» را مطرح می‌کردند. در این باره گفته می‌شد، با وضع موجود که قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس شکل حبابی پیدا کرده است، اگر نماد صندوق نسیم باز شود، احتمال تاثیرپذیری قیمت یونیت‌های صندوق از قیمت اوراق وجود دارد که در این صورت، توجیه اقتصادی خرید یونیت توسط متقاضیان مسکن در حالتی که قیمت به سطح کاذب می‌رسد، کاملا از بین می‌رود.

در صندوق نسیم با توجه به ارزش کل پروژه و متراژ، قیمت واحدهای مسکونی در دست ساخت، در مرحله پذیره‌نویسی متری ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برای سرمایه‌گذاران اولیه تمام شده است که با توجه به حداقل ارزش ۱۰۰۰ تومانی برای هر یونیت، افراد با کمترین آورده هزار تومانی می‌توانند صاحب یک‌چهار هزارم هر مترمربع از این پروژه شوند. حال چنانچه در جریان مبادله واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در بازار ثانویه (فرابورس)، نرخ‌ها هیجانی شود، قیمت کاذب در یونیت‌ها ایجاد می‌شود. با احتساب این نگرانی، ظاهرا تعلل عمدی در گشایش نماد نسیم وجود داشته است.

هم‌اکنون قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن از حدود ۴۰ هزار تومان سال گذشته به مرز ۱۰۰هزار تومان رسیده و این قیمت، یک‌پنجم ارزش وام خرید ۴۵ میلیون تومانی را می‌بلعد!روز گذشته، درباره علت تاخیر در صدور مجوز خرید و فروش امتیاز صندوق نسیم، مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: مشکل خاصی در بازگشایی نماد این صندوق وجود ندارد و هم‌اکنون بازار ثانویه این صندوق راه‌ افتاده است.

سه تفاوت صندوق با اوراق مسکن

ایوب باقرتبار، در حالی هر گونه آثار منفی التهاب در بازار اوراق حق تقدم برای دریافت وام خرید مسکن بر قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق نسیم را رد می‌کند که برای این استدلال خود، سه‌دلیل عمده را توضیح می‌دهد. به گفته وی، مصرفی بودن اوراق حق تقدم وام خرید مسکن در برابر سرمایه‌ای بودن خرید سهام صندوق نسیم، ماهیت این دو را به کلی با هم متفاوت کرده است و بنابراین نباید بابت ایجاد التهاب در قیمت سهام صندوق نسیم، نگرانی خاصی وجود داشته باشد.مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس گفت: نماد معاملاتی صندوق سرمایه‌گذاری نسیم باز شده و دارندگان یا متقاضیان یونیت‌های سرمایه‌ای، می‌توانند نسبت به خرید و فروش سهام این صندوق اقدام کنند.

وی اظهار کرد: ماهیت اوراق وام خرید مسکن با یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق نسیم متفاوت است. به این صورت که اوراق حق تقدم به خاطر وجود تقاضای زیاد مصرفی، در حال حاضر با افزایش قیمت مواجه شده است؛ این در حالی است که یونیت‌های صندوق نسیم حالت سرمایه‌ای دارد و بر خلاف قیمت اوراق که تحت تاثیر عرضه و تقاضا قیمت‌گذاری می‌شود، قیمت سهام صندوق نسیم تحت تاثیر سه عامل مهم قابل کنترل است.وی توضیح داد: تعیین بازارگردان در ارکان صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، به همین منظور برنامه‌ریزی شده است؛ چراکه وظیفه بازارگردان در اصل تخمین نقدشوندگی یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق و محدود کردن دامنه نوسان قیمت‌ها است.

تب اوراق به صندوق منتقل نمی‌شود؟

مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس یادآور شد: نباید فراموش کنیم که هدف اصلی از راه‌اندازی صندوق‌ها، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و راهگشایی برای سازندگان و مالکان زمین است که به دلیل نداشتن توان مالی قادر به ساخت و ساز نیستند به همین علت حتی اگر در جریان خرید و فروش یونیت‌های سرمایه‌ای قیمت‌ها تا حدی نوسانی هم شود خللی در هدف اولیه ایجاد نخواهد شد، ضمن اینکه تاثیر این ساخت‌و‌سازها بر بازار مسکن به صورت غیرمستقیم و از طریق افزایش عرضه خواهد بود.

باقرتبار در توضیح سه عامل موثر در کنترل قیمت یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق‌های سرمایه‌گذاری، خاطرنشان کرد: ارزش ذاتی یونیت‌ها را چشم‌انداز بازار مسکن و ساختمان و همچنین پیش‌بینی اولیه‌ای که از توجیه اقتصادی و میزان سود نهایی پروژه تعریف می‌شود، تعیین می‌کند. وی ادامه داد: با توجه به اینکه تخمین‌های موجود سود سالانه ۲۵ درصد را برای صندوق نسیم پیش‌بینی کرده است خریداران و فروشندگان این سهام بر مبنای ارزش ذاتی و سود پیش‌بینی شده، واحدهای سرمایه‌ای را معامله می‌کنند و اگر دارندگان سهام قیمت بالاتری را تعیین کنند خریداری برای این یونیت‌ها پیدا نخواهد شد.

باقرتبار افزود: از سوی دیگر با توجه به ماهیت سرمایه‌ای صندوق‌ها، افراد حرفه‌ای‌تری وارد بازار معاملات آن می‌شوند که همین عامل نیز مانع از تعیین قیمت‌های غیرواقعی برای این یونیت‌ها می‌شود، اما در بازار اوراق مسکن، تقاضای مصرفی به خاطر نیازی که دارد، اقدام به خرید اوراق حتی با قیمت کاذب می‌کند و در این بازار خرید زمان با قیمت بالاتر، ارجحیت دارد به تاخیر در خرید با قیمت پایین‌تر.