خشت هایی که هنوزکاغذی است

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی به همراه همکاران و مشاوران اش مصمم هستند تا در روزهای آینده از نسخه خود برای بازار مسکن ایران رونمایی کنند، منتقد شماره یک مسکن مهر دولت گذشته، یک سال پس از صدارت همواره مورد انتقاد منتقدان اش قرار داشته که با یک برنامه بلندپروازانه و اجرا نشدنی و البته نهایی نشده می خواهد ایرانیان را صاحب خانه ای کند و حالا پس از یک سال مرد شماره یک وزارت راه و شهرسازی، باید برای عملیاتی شدن برنامه اش در حوزه مسکن گام بردارد. اصلی ترین چالش و ابهام پیش روی برنامه های عباس آخوندی و البته دولت یازدهم این است که چگونه باید بازار مسکن را از رکود خارج کرد و تورم ایجاد نکرد و مهم تر اینکه منابع مالی لازم برای ساخت را از چه کانال هایی باید تامین کرد؟ علامت سوال بزرگ در برابر دولت در حوزه مسکن اما این است که تحریک بخش تقاضای مسکن، به عنوان جدی ترین گزینه روی میز سیاست گذاران اقتصاد مسکن، چگونه باید انجام شود؟ ایده افزایش سقف تسهیلات بخش مسکن، راه اندازی صندوق زمین و مسکن، تنوع بخشیدن به بازارهای تامین کننده نقدینگی مورد نیاز از جمله راه اندازی بازار رهن و ... تنها بخشی از ایده ها و برنامه های وزارت راه و شهرسازی است، اما روشن است که این برنامه ها و ایده ها، تنها به اراده یک وزارتخانه محقق نمی شود و دولت و سایر وزارتخانه ها هم باید تکلیف خود را با برنامه های عباس آخوندی روشن سازند، در راس همه این بانک مرکزی است که باید اعلام کند تا چه میزان با خشت کاغذی که وزیر راه و شهرسازی به عنوان سنگ  بنای سامان دادن و تعادل بخشیدن به بازار مسکن گذاشته، موافق است یا نه؟

سند راهبردی و چشم انداز کلان بخش مسکن در افق 1404 که قرار است نسخه نهایی شده آن تا چند روز دیگر به عنوان یک سند فرابخشی و نقشه راه آینده بخش مسکن رونمایی شود، تاکید دارد که در مجموع نیاز بالقوه برای ساخت و ساز در دوره 13 ساله 1405 – 1393 بالغ بر 12 میلیون و 303 هزار واحد مسکونی خواهد بود، که به گفته نویسندگان این طرح، تحقق این میزان ساخت  و  ساز «بستگی تام» به شرایط اقتصادی کشور دارد. چه اینکه برآوردها نشان می دهد در سال گذشته بازار مسکن ایران با کمبود یک میلیون و 162 هزار واحد مسکونی مواجه بوده است.نویسندگان سند جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر تحقق فرضیه هایی از جمله کاهش جذابیت کالایی چون مسکن به عنوان تقاضای سرمایه ای، حرکت به سمت مدیریت مناسب بازار دارائی ها (بورس، ارز، طلا و...)، اصلاح نظام مالیاتی در بخش مستغلات، گرایش بیشتر بازار به ساخت مسکن گروه های در آمدی متوسط و پایین، کاهش حجم فعالیت های سوداگرانه در بازار مستغلات و البته کنترل رشد نقدینگی می گویند: در صورتی که اقتصاد ایران در سال های آینده به طور میانگین 2/5 درصد رشد کند، ظرفیت پیش بینی شده برای ساخت مسکن تا سال 1404 بالغ بر 10 میلیون و 825 هزار واحد خواهد بود که البته برای تحقق این میزان واحد مسکونی، 10524 هزار میلیارد ریال سرمایه گذاری لازم است.

آسیب های شهرفروشی برای تامین مسکن

وزیر راه و شهرسازی و همکاران اش در بخش مسکن، در یک سال گذشته پس از انتقاد های گسترده به مسکن مهر، به عنوان شاه کلید برنامه های اقتصاد مسکن دولت قبل و البته تعهد دولت فعلی برای تکمیل این واحد ها، انتقادهای زیادی را از پدیده شهرفروشی و تراکم فروشی های بی رویه در برخی کلان شهرها مطرح کرده اند و هشدار می دهند که بر اساس آمار پروانه های ساختمانی و همچنین ساختمان های تکمیل شده متوسط تراکم ساختمانی در سال های 1384 الی 1392 معادل 193 درصد واز سال 1388 به این سو همواره بیشتر از 200 درصد و در دو سال اخیر بیشتر از 220 درصد بوده که این فرآیند حاصل و برآیندی از عملکرد مجموعه مدیریت شهری و نظام رها شده بازار ساخت و ساز مسکن است. به همین دلیل ادامه این فرآیند، نظام سکونتی را ازابعاد کمی و کیفی دچار آسیب خواهد کرد، بنا بر این ضروری است که برای هدف گذاری زمین از یک گزینه دیگر یعنی بهینه ساختن نظام سکونت، که طرح های مصوب شهری بهترین ملاک موجود و در دسترس است، استفاده کرد. از این جهت برنامه ریزان اقتصاد بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی تاکید دارند که سقف فروش تراکم در شهرهای ایران باید بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی تعیین و ابلاغ شود تا از اضافه فروشی های شهرداری ها جلوگیری و سرمایه ها به سمت نوسازی بافت های فرسوده سوق داده شود.

همه ایده ها و هدف های مسکنی آقای وزیر

وزیر راه و شهرسازی و همکاران و مشاوران اش به این جمع بندی رسیده اند که تامین منابع مالی برای ساخت و ساز مسکن در سال های آینده از طریق توسعه بازار رهن اولیه، گسترش صندوق های وام و پس انداز و انجمن های غیرانتفاعی اعتباری، تشکیل صندوق ملی و محلی اعتباری مسکن برای تضمین و پشتیبانی از برنامه های مسکن، به خصوص برای کارگران، روستاییان، کم درآ مدهای شهری و نوسازی و بهسازی سکونتگاه های غیررسمی و انتشار گواهی سپرده قابل تبدیل به مسکن باید صورت گیرد. افزون بر اینها نظام مالی و پولی کشور باید به گونه ای برای راه اندازی بازار رهن ثانویه تلفیق شود و بازار تامین مالی بخش مسکن تنها بانک محور و شبه انحصاری نباشد و دیگر بازیگران هم بتوانند رقابت کنند. همزمان می توان از طریق سازوکارهای مالیاتی از جمله مالیات بر مرغوبیت اراضی، مالیات بر عایدی از زمین و مستغلات و تطبیق شرایط مالیات با قرارداد های اجاره تا اندازه  زیادی به سرمایه گذاری ها در بازار مسکن سر و سامان داد. یکی دیگر از خطوط ترسیم  شده سیاستگذاران بازار مسکن به جهت گیری جدید در حوزه زمین شهری برمی گردد که از نظر آنها می توان و باید رابطه بهره گیری از زمین با توسعه پایدار شهرها و روستاها دوباره تنظیم شود و بر اراضی بایر و عایدی زمین هم مالیات بست و مفاهیم و روش های تعیین محدوده و حریم در طرح های جامع شهری را بازنگری کرد. روشن تر اینکه وزارت راه و شهرسازی براین نظر است که در حوزه زمینه شهری باید از شهرک سازی بخش خصوصی برای تامین مسکن جهت گروه های متوسط و کم درآمد حمایت کرد و یکی از راه های تامین مسکن گروه های کم درآمد می تواند ادامه سیاست دولت های گذشته مبنی بر عرضه زمین های دولتی البته در قالب طرح های مشخص شده باشد.

مسکن اجتماعی، یارانه ای و بانک محور

آن گونه که طراحان سند مسکن در افق 1404 نوشته اند یکی از راه های ساخت مسکن برای کم درآ مدها یا همان مسکن اجتماعی می تواند، پیوند زدن بین نظام پرداخت یارانه نقدی با برنامه های بخش مسکن برای پشتیبانی از کم درآ مدها باشد و پیوند دوم هم باید بین نظام فراگیر رفاه اجتماعی با برنامه های رفاهی بخش مسکن ایجاد شود. آنها تاکید دارد که ضوابط و مقررات شهری در مسکن کم درآ مدها باید از انعطاف بالایی برخوردار باشد و منابع مالی برای ساخت مسکن کم درآمدها را باید بانک ها تامین کنند و افزون بر این ها فرآیند تهیه طرح های توسعه شهری جهت تامین زمین مسکن کم درآمدها نیازمند یک بازنگری کلی و برای همین کارگروه دائمی بین وزارت راه و شهرسازی و نهاد های رفاه و تامین اجتماعی هم باید ایجاد شود تا بلکه از توان شرکت های غیرانتفاعی، تعاونی و مردم نهاد برای تولید و وام مسکن کم درآ مدها استفاده شود و در کنار آن ضرورت ایجاب می کند برنامه های تامین مسکن کم درآ مدها منطقه ای باشد.

مالیات؛ ابزاری برای هدایت بازار نه کسب درآمد

یکی از تفاوت های عمده در برقراری و استفاده از سازوکارهای مالیاتی در بازار مسکن در برنامه های وزیر راه و شهرسازی این است که استفاده از اهرم مالیات باید به عنوان ابزاری برای سیاست گذاری و هدایت بازار مسکن باشد و نه راهی برای تامین بخشی از هزینه های جاری دولت ها به همین دلیل است که در بسیاری موارد از جمله اخذ مالیات از خانه های خالی هم دو ابهام جدی وجود دارد؛ نخست اینکه آیا این سیاست در یک هزینه – فایده ملی کارآمد و هدایت گر بازار مسکن برای عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه خواهد بود و دوم اینکه در نبود یک بانک اطلاعاتی شفاف از میزان و چگونگی و چرایی خانه های خالی و پراکندگی جغرافیایی آن، چگونه می توان مقرراتی را وضع کرد که جنبه ملی دارد، اما کارایی احتمالی آن ناظر بر برخی کلان شهرها و شهرهای بزرگ خواهد بود. در سند جامع بخش مسکن تاکید شده که اولا باید نظام مالیات بر اجاره در راستای افزایش دوره قراردادهای اجاره تغییر کند و مالیات بر املاک و مستغلات در راستای کاهش سوداگری و نگهداری راکد املاک و مستغلات وضع و مهمتر اینکه یک ارتباط نظام مند بین نظام مالیاتی و نظام یارانه در بخش مسکن ایجاد شود. آیا خشت کاغذی آخوندی و همکاران و مشاوران اش در بازار مسکن تا آخر راست و صاف خواهد بود یا مصداقی از ضرب المثل خشت اول چون نهد معمار کج؛ تا ثریا می رود دیوار کج، خواهد یافت؟