خاموش‌سازی موتور تورم مسکن

وزیر راه‌‌وشهرسازی در تشریح آثار اجرای دو سیاست جدید در بخش مسکن گفت: تصویب «50 میلیون وام نوسازی برای بافت‌فرسوده» و تصمیم اخیر شورای عالی شهرسازی مبنی‌بر «توقف تراکم‌فروشی» باعث خواهد شد همزمان با انتقال فعالیت‌های ساختمانی به هسته فرسوده شهرها، بساط «سوداگری زمین» به‌عنوان موتور تورم مسکن برچیده شود. تسهیلات جدید، ساخت‌وساز‌ در محدوده‌‌ ارزان‌قیمت بازار مسکن را تحریک می‌کند. با این حال، کارشناسان با اشاره به عملکرد ضعیف بانک‌ها در پرداخت وام نوسازی، بر ضرورت تغییر نگاه سیستم‌بانکی به بخش مسکن تاکید می‌کنند.

عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی با تشریح اهدافی که دولت در مصوبه وام 50میلیونی به دنبال آن است، اعلام کرد: با اجرای همزمان دو سیاست شامل «استفاده از ظرفیت فعلی داخل شهرها به کمک تسهیلات جدید نوسازی» و همچنین «برقراری انضباط شهری از طریق مهار تراکم‌فروشی» قصد داریم نرخ بهره‌وری سکونت در هسته شهرها را افزایش دهیم و بازار سوداگری زمین را نیز تحت کنترل دربیاوریم. 

عباس آخوندی گفت: 76 هزار هکتار از مناطق شهری کل کشور را بافت‌‌های فرسوده، قدیمی و تاریخی تشکیل می‌دهند که هسته و مرکز شهرها به حساب می‌آیند؛ اما چون فرسوده شده‌اند، جمعیت ساکن در آنها به شدت کاهش پیدا کرده؛ طوری که تراکم جمعیت ساکن در این محدوه‌ها به 50 نفر در هکتار رسیده است. در این محدوده‌ 11 میلیون نفر سکونت دارند که با احتساب جمعیت ساکن در بافت‌غیر رسمی حاشیه شهرها، کل جمعیت مخاطب تسهیلات جدید به 20میلیون نفر می‌رسد.

وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به عدم تعادل بین هسته فرسوده شهرها و بافت سکونتی حاشیه شهرها گفت: در بافت غیررسمی حاشیه شهرها تراکم جمعیت به 800 نفر در هکتار رسیده است. آخوندی با بیان اینکه، مصوبه چهارشنبه هفته گذشته هیات دولت، تکلیف ساخت 300 هزار واحد مسکونی از برنامه سالانه 800 هزار واحد را روشن کرد، افزود: تسهیلات 30، 40 و 50 میلیون تومانی نوسازی که به تناسب وسعت هر شهر، در یکی از این سه سقف پرداخت می‌شود، مبلغ موثری برای خانوارهای متوسط رو به پایین است. این تسهیلات به ترمیم مرکز و هسته اصلی شهرها که به خاطر فرسودگی به سیب از وسط کرم‌خورده شباهت پیدا کرده‌اند، کمک خواهد کرد. آخوندی تصریح کرد: با سیاست جدید شورای عالی شهرسازی مبنی بر مهار تراکم‌فروشی، «سوداگری زمین»  به عنوان موتور تورم مسکن تحت کنترل درمی‌آید و در کنار این سیاست، پرداخت وام نوسازی باعث خواهد شد بهره‌وری زمین در بافت‌فرسوده ارتقا پیدا کند. وزیر راه‌وشهرسازی افزود: فروش تراکم در شهرها، ارزش افزوده کاذب برای زمین‌ها به وجود می‌آورد و ارائه تراکم 5 تا 10 طبقه به زمینی که حداکثر 3 طبقه مجوز ساخت دارد باعث می‌شود قیمت ملک با همین ضرایب یکدفعه افزایش پیدا کند؛ اما هم‌اکنون با کنترل روند تراکم‌فروشی، موتور سوداگری خاموش شده است. آخوندی تورم مسکن را ناشی از سه عامل عدم تعادل عرضه و تقاضا، سوداگری زمین و تورم عمومی عنوان کرد و گفت: تسهیلات جدید ساخت به تحریک عرضه منجر می‌شود؛ همچنین مهار تراکم‌فروشی باعث کنترل سوداگری خواهد شد و در نهایت روند کاهنده تورم عمومی نیز تداوم ثبات در بازار مسکن را به همراه دارد.

نیمه پنهان وام 50 میلیونی

راندمان سال‌های اخیر بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نوسازی به محدوده بافت‌های ‌فرسوده نشان می‌دهد، برنامه‌ وزارت راه‌وشهرسازی برای هدفمندشدن ساخت‌وسازهای جدید علاوه بر مصوبه چهارشنبه صبح هیات‌دولت به پشتیبانی‌های دیگری نیز  نیاز دارد.

در آخرین روز کاری هفته گذشته، هیات دولت با تصویب وام 50 میلیون تومانی برای ساخت مسکن در بافت‌های ‌فرسوده، بانک‌ها را مکلف کرد سالانه 300 هزار فقره تسهیلات با سقف متوسط 40 و حداکثر 50 میلیون تومان با سود یارانه‌ای 10درصد به ساخت‌وسازهای داخل بافت‌فرسوده پرداخت کنند. بررسی‌ها حاکی است: در دست‌کم دو، سه سال اخیر، به رغم مصوبه دولت دهم برای تامین مالی نوسازی بافت‌فرسوده، بانک‌ها به حداکثر نیمی از تعهداتشان در پرداخت وام نوسازی عمل کردند. این کم‌کاری در شرایطی رقم خورده که تکلیف سیستم بانکی در وام نوسازی تا پیش از مصوبه جدید، هم به لحاظ مبلغ تسهیلات و هم به لحاظ نرخ سود تسهیلات به مراتب راحت‌تر از وام 50 میلیونی بوده است.

سال 90 شورای عالی مسکن– شورایی که به ریاست رئیس‌جمهور وقت، به نیابت از هیات‌دولت برای بخش مسکن تصمیمات ویژه می‌گرفت- در مصوبه‌ای، 6 بانک دولتی را مامور کرد سالانه 200 هزار فقره تسهیلات ساخت با سقف 20 میلیون تومان و نرخ سود 14درصد به ساخت‌وسازهای بافت ‌فرسوده بپردازند. تسهیلات مصوب دولت قبل حدود دو سال پیش به 30 میلیون تومان افزایش پیدا کرد و تا همین الان– پیش از اجرای مصوبه جدید هیات‌دولت- مبنای پرداخت وام نوسازی بوده است. با این حال نحوه پرداخت وام نوسازی تاکنون چندان مورد رضایت سازنده‌ها و البته مسوولان نبوده است. گزارش‌هایی که طی این مدت از جانب مسوولان بافت‌های فرسوده اعلام شده، حکایت از آن دارد که در طول سال‌های اخیر در بهترین حالت حداکثر 100 هزار فقره وام نوسازی به پروژه‌های بافت‌فرسوده پرداخت شده است. از سوی دیگر، روند پرداخت این وام در شهر تهران به مراتب کُند‌تر از سایر شهرها بوده است طوری که اخیرا یک مسوول در شهرداری تهران از پرداخت نشدن حتی یک ریال تسهیلات نوسازی در ماه‌های گذشته از سال93 خبر داد.

اوضاع تامین مالی این نوع ساخت‌وسازها در دو سال اخیر وخیم‌تر نیز شده است، طوری که تیرماه امسال معاون وزیر راه‌وشهرسازی در حوزه بافت‌فرسوده اعلام کرد: به‌رغم برنامه دولت برای ساخت سالانه 200 هزار واحد مسکونی در بافت ‌فرسوده، از ابتدای سال92 تاکنون، فقط 53 هزار فقره وام نوسازی توسط بانک‌ها پرداخت شده است. در چنین شرایطی، هیات دولت پرداخت 300 هزار فقره وام 40 تا 50 میلیونی با بهره 10درصد را تصویب کرده است.

 وام جدید نوسازی به لحاظ تعداد 5/1 برابر بیشتر، به لحاظ سقف حدود 6/1 برابر بزرگتر و به لحاظ نرخ سود 4 واحد درصد ارزان‌تر از تسهیلات فعلی نوسازی بافت ‌فرسوده است و عملا بانک‌ها در قالب تکلیف جدید باید به همین نسبت منابع بیشتری به بافت ‌فرسوده تزریق کنند.  در مصوبه هیات ‌دولت، نام بانک‌هایی که باید وام جدید را بپردازند عنوان نشده اما به احتمال خیلی زیاد همچون روال قبل، 6بانک‌ ملی، ملت، تجارت، صادرات، رفاه و سپه وظیفه پرداخت را باید برعهده بگیرند. در حال حاضر گفته می‌شود حدود 30هزار فقره پرونده نوسازی متعلق به چندین ماه قبل، در یکی از بانک‌های عامل منتظر دریافت تسهیلات با سقف قبلی -30 میلیون تومان- است که به علت نبود اعتبار و منابع کافی، این تعداد سازنده‌ به‌رغم انجام عملیات تخریب و ساخت‌وساز، هنوز موفق به دریافت وام نشده‌اند.

کمبود منابع؛ مشکل یا بهانه؟

مشکلی که بانک‌ها در سال‌های اخیر برای پرداخت وام نوسازی بافت‌فرسوده با آن روبه‌رو بوده‌اند، کمبود منابع عنوان شده است. این در شرایطی است که طبق گفته رئیس ‌کل بانک ‌مرکزی، بانک‌ها باید سالانه 25 درصد از کل تسهیلات بانکی را به بخش مسکن اختصاص دهند در حالی که در سال 92 و 5 ماه اول سال 93، حداکثر حدود 13درصد کل تسهیلات بانک‌ها، در قالب انواع وام مسکن پرداخت شده است. به این ترتیب، دولت در شرایط کنونی اگر چه برای تحریک هدفمند عرضه مسکن و همچنین تامین نیاز اقشار هدف در سمت تقاضا، وام نوسازی بافت ‌فرسوده را تقویت کرده است اما چنانچه سیستم بانکی چالش موجود در مسیر پرداخت وام را حل نکند، اهداف تعریف شده محقق نخواهد شد. مصوبه جدید هیات‌دولت بنا دارد به اعتبار یک وام کلان، ابتدا بسازوبفروش‌ها و فعالان ساختمانی را از سرمایه‌گذاری بدون برنامه در سایر نقاط شهر به سمت بافت ‌‌فرسوده متمرکز کند و سپس سهم زیادی از هزینه تامین مسکن اقشار متوسط رو به پایین را در محدوده‌ای از شهر که قیمت مسکن حداقل 40 درصد ارزان‌تر است، پوشش دهد. در متن مصوبه دولت زمان دقیق پرداخت وام جدید نوسازی اعلام نشده است اما وزیر راه‌وشهرسازی گفت: این مصوبه ساخت‌وسازهای سال جاری در محدوده بافت ‌فرسوده را نیز شامل می‌شود.

در صورتی که بانک‌ها این بار متفاوت از قبل، به مصوبه دولت نگاه کنند و تکلیف تعیین شده را به اجرا در بیاورند، با توجه به قابل پرداخت نبودن وام 50میلیونی در خارج از بافت ‌فرسوده، سازنده‌ها ترغیب خواهند شد ساخت‌وسازهای جدید را به این محدوده منتقل کنند. بررسی‌ها حکایت از آن دارد که «کمبود منابع» نمی‌تواند دلیل قابل قبولی برای نپرداختن وام نوسازی باشد. این فرضیه با توجه به اینکه در یک‌سال 92 و پنج ماه اول93، بانک‌ها حدود نصف سهمیه در نظر گرفته شده برای بخش مسکن، به این بخش تسهیلات داده‌اند، مطرح است.  در 5 ماه اول امسال 15 هزار و 300 میلیارد تومان انواع وام مسکن توسط بانک‌ها پرداخت شده که 6 هزار میلیارد تومان آن وام خرید و مابقی وام ساخت بوده است. ضمن اینکه از 9 هزار میلیارد تومانی که وام ساخت پرداخت شده، بخشی متوجه ساخت‌وسازهای خارج از بافت ‌فرسوده بوده است. در این شرایط، مصوبه جدید دولت، بانک‌ها را مکلف کرده سالانه به طور متوسط 12 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت با بهره 10درصد به بافت ‌فرسوده پرداخت کنند.  کارشناسان برای عملیاتی شدن این مصوبه معتقدند: دولت برای پوشش مابه‌التفاوت سود 10 درصد تا سود رایج بالای 20 درصدی در بانک‌ها، باید حداقل 10 هزار میلیارد تومان از محل بودجه، به بانک‌ها کمک کند. از طرفی، ضمانت‌‌های لازم نیز باید از بانک‌ها بابت پرداخت این تسهیلات دریافت شود.

دنیای اقتصاد- فرید قدیری