توقف رشد اجاره در تهران

به گزارش دنیای اقتصاد، هزینه اجاره‌نشینی در شهر تهران طی نیمسال۹۳ اگر چه افزایش پیدا کرد، اما «دو شکل خاص» در نحوه رشد باعث شد، اجاره‌نشین‌ها در مقایسه با سال‌های قبل، فشار هزینه‌ای کمتری را احساس کنند و بازار به نوعی تعادل نسبی دست یابد.

‌در این‌باره بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می‌دهد: هزینه اجاره مسکن تحت تاثیر چهار مولفه اقتصادی و جمعیتی، از مسیر «صعود و رشد خارج از مدار تورم» که طی دو سال قبل در آن قرار داشت، بیرون آمده است و با توجه به چشم‌انداز این مولفه‌ها، وضعیت جدید تا پایان امسال برقرار خواهد بود.

‌در نیمه اول امسال از یکسو، شکل «شیب رشد ماهانه» مبالغ اجاره «منفی» بود به این معنی که نرخ افزایش ماه به ماه اجاره‌بها با گذشت زمان کمتر شد و از ۹درصد در فروردین۹۳ به ۸/۱ درصد در مرداد و در نهایت به منفی ۵/۰ درصد در شهریور رسید. از سوی دیگر، میزان افزایش اجاره ‌بها در طول ماه‌های اخیر همواره در سطح «پایین‌‌تر از تورم» قرار داشت به این معنی که هزینه اجاره در سال۹۳ کمتر از سایر هزینه‌های مربوط به سبد کالا و خدمات مصرفی خانوارها، افزایش پیدا کرده است.

نرخ‌ها در بازار اجاره مسکن تهران نه تنها در مقیاس تغییرات ماهانه، رام شده‌اند که در مقایسه با روند یکسال گذشته نیز آرامش نسبی پیدا کرده‌اند.

گزارش‌ها از داده‌های سامانه رهگیری مستقر در بنگاه‌های املاک شهر تهران حاکی است: میانگین اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی در نیمه اول امسال به مترمربعی ۲۰ هزار و ۹۰۰ تومان رسید که نسبت به میانگین نیمه اول پارسال ۴/۹درصد افزایش یافته است. این در حالی است که شاخص قیمت انواع کالا و خدمات -نرخ تورم ۶ ماهه- در این مدت ۳/۱۵درصد رشد کرد و نشان می‌دهد، میزان افزایش اجاره‌بها در نیمسال۹۳ کمتر از تورم بوده است. نرخ رشد ۴/۹درصدی میانگین اجاره‌بها در ۶ ماه اول سال۹۳ –نسبت به مدت مشابه سال قبل- در شرایطی رقم خورد که سال گذشته، متوسط اجاره‌بها ۴/۱۹درصد افزایش پیدا کرده بود.

‌همچنین نرخ رشد نقطه به نقطه اجاره‌بها در تهران طی نیمه اول امسال– میزان تغییر اجاره در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال۹۲- بین ۱۰ تا حداکثر ۱۴درصد نوسان کرد، در حالی که این نوع نرخ رشد در نیمه اول سال گذشته بین ۲۰ تا ۲۷ درصد بود. هم‌اکنون مجموعه آمارها درباره بازار اجاره مسکن بیانگر آن است که اوضاع اجاره‌نشینی در پایتخت چه در مقایسه با ماه‌های اخیر و چه در مقایسه با سال‌های پیشین، روند بهبود را طی کرده است. اجاره‌بها در شهریور ماه برای اولین بار در طول ماه‌های گذشته از سال۹۳، کاهش پیدا کرد. این کاهش، نتیجه ۵ ماه افت مداوم نرخ رشد اجاره‌بها بود.

علی چگینی: اجاره‌بها از ۴مولفه شامل تورم عمومی، قیمت مسکن، میزان ازدواج‌ها و حجم ساخت وساز تاثیر می پذیرد. هم اکنون برآیند تغییرات این مولفه‌ها، منحنی رشد اجاره‌بها را نزولی کرده است.

‌ بهبود اجاره مدیون این ۴ مولفه

‌علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره علت بهبود نسبی اوضاع بازار اجاره گفت: بررسی‌های دفتر اقتصادی، علت توقف رشد اجاره بها را در تغییرات به وجود آمده در چهار مولفه اثرگذار می داند.

چگینی با توضیح بیشتر، افزود: اجاره بهای مسکن از دو مولفه اقتصادی شامل تورم عمومی، قیمت مسکن و  دو مولفه جمعیتی شامل میزان ازدواج‌ها و حجم ساخت وسازها تاثیر می پذیرد. هم اکنون برآیند تغییرات این مولفه‌ها، منحنی نوسانات نرخ رشد اجاره بها را نزولی کرده و باعث شده شرایط اجاره نشینی به نسبت قبل، بهبود پیدا کند. طبق بررسی‌ها، تورم بیشترین اثرگذاری را بر تغییرات اجاره بها دارد و کاهش قابل ملاحظه نرخ تورم در سال جاری، به نوسان نرخ رشد اجاره بها در سطح پایین تر منجر شده است.

همچنین کاهش قیمت مسکن در تهران طی یکسال اخیر به عنوان دومین مولفه موثر بر اجاره بها، مانع جهش هزینه اجاره نشینی شد. در بازار مسکن، «رهن کامل» براساس نسبتی از قیمت مسکن تعیین می شود که این نسبت معمولا بین یک چهارم تا یک ششم در نوسان است. در پایان نیمه اول امسال، متوسط قیمت مسکن بعد از چندبار افت و خیز محدود در طول ۶ ماه، در نهایت ۷/۰ درصد نسبت به ابتدای۹۳ کاهش پیدا کرد و عملا افزایش نیافت. از طرفی، متوسط قیمت مسکن در نیمه اول امسال تنها معادل ۸/۱ درصد نسبت به نیمه اول پارسال رشد کرد که این نیز به معنی تثبیت بلندمدت قیمت مسکن در یکسال اخیر است.در این شرایط، محرکی از ناحیه قیمت مسکن متوجه رهن و اجاره آپارتمان‌ها نشده است.

در بحث مولفه‌های اجتماعی نیز، مطابق آمار اعلام شده از سوی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، نرخ ازدواج هم اکنون رو به کاهش است و با توجه به اینکه بخش زیادی از زوج‌های جدید در چند سال اول زندگی، به ناچار، اجاره نشینی را به جای خرید مسکن انتخاب می کنند، هم اکنون در نتیجه کاهش میزان ازدواج، حجم تقاضای اجاره نیز کاهش پیدا کرده است.

علی چگینی در این باره تصریح کرد: ازدواج‌های سالانه در کشور از ۸۷۵ هزار فقره در سال۹۰ به ۷۹۴ هزار فقره در سال۹۱ و ۷۵۷ هزار فقره در سال۹۲ رسیده است و اثر کم شدن نرخ ازدواج در اوضاع کنونی بازار اجاره قابل ردیابی است.

چگینی درباره مولفه چهارم موثر بر تغییرات نرخ رشد اجاره بهای مسکن گفت: رشد دو رقمی ساخت وسازهای مسکونی طی سال‌های ۹۰ و ۹۱ و حتی ۹۲، عرضه واحدهای نوساز را به تدریج از نیمه سال گذشته به شکل تصاعدی افزایش داد. روند افزایش عرضه نوسازها به بازار مصرف تا یکی دو سال آینده نیز ادامه پیدا می کند و از آنجا که طی ماه‌های اخیر قیمت مسکن در مسیر کاهشی قرار داشته، عدم صرفه فروش واحد برای سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها باعث شده عمده عرضه‌های جدید به بازار مصرف، به شکل اجاره واحد به جای فروش واحد، صورت گیرد.

چگینی در پایان تصریح کرد: در حال حاضر با توجه به چشم اندازی که برای وضعیت این چهار مولفه اثرگذار بر اجاره بهای مسکن قابل تصور است، می توان پیش بینی کرد شرایط فعلی بازار اجاره دست کم تا پایان امسال، تغییری در جهت مخالف پیدا نمی کند، هر چند احتمال می رود با رکود زمستانی نقل وانتقالات در بازار اجاره و کم شدن تقاضا در این بازار نسبت به تابستان، تغییرات در جهت کنونی - روند کاهشی ماه‌های اخیر- تشدید شود.