پرش از رکود با کلید مسکن

نتایج مشترک دو پژوهش علمی جداگانه درباره نحوه دستیابی سریع و پایدار به رشد اقتصادی نشان می‌دهد: بخش مسکن به دو دلیل باید در اولویت دولت برای «تخصیص منابع جهت خروج از رکود» قرار بگیرد تا رونق آن به تحریک سایر بخش‌های اقتصاد منجر شود.

یافته‌های یک گروه از محققان حکایت از آن دارد که بخش مسکن در بین 91 رشته صنعتی، تولیدی و خدماتی، از بیشترین رتبه در شاخص «پیوند پیشین» برخوردار است؛ به این معنا که با رشد سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های ساختمانی، بازار گسترده‌ تقاضا برای انواع محصولات مورد نیاز صنعت ساختمان و صنایع جانبی به‌وجود می‌آید و این اثر تحریک‌کننده، بعد از مدتی به رونق اقتصادی دامن می‌زند.

بررسی‌های گروه دیگر نیز حاکی است: بین «رونق یا رکود مسکن» و «رشد یا نزول تولید ناخالص داخلی» رابطه زمانی مستقیم برقرار است؛ به‌طوری‌که رونق بخش مسکن با وقفه یکساله، به رونق تولید ناخالص داخلی می‌انجامد و در نتیجه نرخ رشد‌ اقتصادی کشور را افزایش می‌دهد. جمع‌بندی این تحقیقات که توسط معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شده، سه سیاست رشدساز شامل «تقویت قدرت خرید مسکن»، «تامین تسهیلات موردنیاز ساخت مسکن» و همچنین «مشوق‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی» را به مسوولان پیشنهاد می‌کند.

سه کلید رشدسازی با مسکن

نتایج مشترک دو تحقیق علمی‌- دانشگاهی جداگانه برای شناسایی مسیر بهینه‌ای که بتوان با ورود به آن، اقتصاد کشور را از رکود سال‌های 91 و 92 دور کرد و همزمان مسیر رشد بهار93 را ادامه داد، نشان می‌دهد بخش مسکن به دو دلیل باید در اولویت دولت برای اقدامات و برنامه‌های رونق‌زا قرار گیرد.

استادان و کارشناسان اقتصادی در پژوهش‌های تازه خود به این جمع‌بندی رسیده‌اند که بخش مسکن از یک‌سو به لحاظ اثرگذاری بر سایر بخش‌های اقتصادی، حائز بالاترین رتبه در بین 91 رشته صنعتی، تولیدی و خدماتی است و از سوی دیگر، رابطه مستقیم و در عین حال تاخیری بین «رونق یا رکود مسکن» و «حالت مشابه در اقتصاد کشور» وجود دارد، به این معنا که وقوع رشد سرمایه‌گذاری و رونق فعالیت‌های ساختمانی در بازار مسکن با وقفه زمانی یکساله، باعث رونق اقتصادی کشور و رشد تولید ناخالص داخلی می‌شود.

در این تحقیقات، آنچه تحت عنوان «بیشترین اثرگذاری از ناحیه مسکن بر اقتصاد کشور» مطرح است، به رابطه پیشین این بخش مربوط می‌شود.

بررسی‌های محققان در این باره نشان می‌دهد: بازار مسکن بیشترین رتبه را در شاخص «پیوند پیشین» دارد. این شاخص بیانگر آن است که رشد سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های ساختمانی، بزرگ‌ترین بازار تقاضا را برای مجموعه‌ متنوع و فراوانی از بخش‌های تولیدی و خدماتی بالادست به‌وجود می‌آورد و در نتیجه رونق در این بخش می‌تواند رونق در بخش‌های پیشین خود ایجاد کند و در نهایت به «رونق اقتصاد» منجر شود.

این در حالی است که سایر بخش‌ها قادر نخواهند بود به اندازه بخش مسکن، فعالیت‌های مولد اقتصاد را تحریک و به تولید وادارند و بازار گسترده تقاضا برای رشته‌های صنعتی درست کنند.

پیشتاز بودن بخش مسکن در مسیر خروج از رکود اقتصادی، نه‌تنها در ایران که در خیلی از کشورها، به عنوان یک واقعیت، اثبات و پذیرفته شده است. در یکی از این تحقیقات، 13 کشور به‌صورت موردی تحت مطالعه قرار گرفته و مشخص شده که در همه این کشورها، اثر تحریکی رونق بخش مسکن بر رشد تولید سایر بخش‌ها از میزان تحریک‌پذیری این بخش، بیشتر است و مسکن نقش «پیشرو» دارد.

پژوهشگران در تحقیقات خود با تاکید بر ضرورت تمرکز دولت بر رکودزدایی از بخش مسکن، خطاب به سیاست‌گذاران پیشنهاد کرده‌اند: در شرایط کنونی که منابع مالی اقتصاد کشور با محدودیت روبه‌رو است، اولویت تخصیص برای حصول بیشترین نتیجه، باید با بخش مسکن باشد و برای این منظور باید تامین مالی دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به صورت توام در دستور کار قرار داده شود.

نتایج این دو تحقیق که در فصلنامه علمی اقتصاد مسکن توسط معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شده، حاکی است: بخش مسکن متفاوت از اثر تحریک‌کنندگی قوی که بر سایر بخش‌ها دارد و می‌تواند در نقش بازار وسیع تقاضا، به رشد تولید اقتصادی بینجامد، خود دارای کمترین رتبه تحریک‌پذیری است و درواقع، رونق و رشد تولید بخش‌های دیگر، نمی‌تواند در نقش محرک و تقاضا برای بخش مسکن، فعالیت‌های این بخش را از رکود خارج سازد.

در چنین شرایطی، تحریک مسکن برای ورود به فاز رونق، باید ازطریق سیاست‌های دولت اتفاق بیفتد. این سیاست‌ها در سه دسته شامل «تقویت قدرت خرید مسکن برای تشویق سرمایه‌گذاران به ساخت‌وساز»، «تامین تسهیلات برای طرف عرضه از طریق هدایت بخش قابل توجهی از منابع مالی کشور به این بخش» و در نهایت «اعمال سیاست‌های تشویقی جهت افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن» قابلیت پیاده‌سازی و اجرا دارد.

 اثبات پیشرو بودن بخش مسکن

در یکی از این تحقیقات که توسط نادر مهرگان، دانشیار دانشگاه بوعلی سینا همدان انجام شده است، بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های کلیدی جهت رونق بخشیدن به کل اقتصاد، مورد تحقیق و بررسی قرار گرفته است.

این تحقیق با استفاده از جدول داده- ستانده سال 1380 بر برآورد و تحلیل شاخص‌های پیوند پیشین و پسین بخش مسکن می‌پردازد.

نتایج حاصله نشان می‌دهد که براساس شاخص‌های پیوند پیشین، بخش مسکن یک بخش کلیدی است که تحریک تقاضای مسکن می‌تواند موجب تغییرات قابل‌توجهی در کل اقتصاد شود؛ اما براساس شاخص پیوند پسین، بخش مسکن نمی‌تواند یک بخش کلیدی باشد و متاثر از سایر بخش‌ها نیست. بنابراین رونق مسکن عمدتا باید از طریق سایت‌های دولت صورت گیرد و سپس به دنبال آن، بخش مسکن می‌تواند موجب رونق سایر بخش‌ها شود.

در این تحقیق آمده است:

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است که سهم عمده‌ای در تولید ناخالص داخلی و اشتغال داشته است. این بخش یکی از بخش‌های پرنوسان اقتصادی است که همواره با نوسانات بسیار شدیدی مواجه بوده است. به دلیل ارتباط زیادی که بخش مسکن با سایر بخش‌ها دارد، می‌تواند منشا مهمی برای ایجاد رونق اقتصادی باشد.  جدول داده- ستانده مرکز آمار نشان می‌دهد بیشترین شاخص پیوند پیشین کل مربوط به بخش‌ تجهیزات دستگاه‌های مخابراتی است که برابر با 116/3 است. این در حالی است که همین محاسبات براساس جدول سال 1378 بانک مرکزی نشان می‌دهد که بیشترین شاخص پیوند پیشین کل مربوط به بخش سایر ساختمان‌ها است که برابر با 19/2 می‌باشد و بعد از آن بخش ساختمان‌های غیرمسکونی و ساختمان‌های مسکونی با 181/2 و 177/2 قرار دارند. به این ترتیب بخش مسکن و به طور کلی بخش ساختمان بالاترین رتبه را در پیوند با سایر بخش‌ها دارند و هر تغییری در آنها می‌تواند تغییرات اساسی در اقتصاد کشور ایجاد کند.

اما براساس جدول داده – ستانده 1380، بخش مسکن در رتبه 24 قرار دارد که شاخص پیوند پیشین آن برابر با 03/2 است. طبق شاخص پیوند پسین کل، بخش مسکن رتبه بسیار پایینی دارد که برابر با 235/1 است و رتبه 48 را دارد. همچنین بخش سایر ساختمان‌ها رتبه 23 را دارا است.

شاخص‌های پراکندگی پیشین و پسین نیز حکایت از آن دارد که بخش مسکن محصولات بخش‌های زیادی را تقاضا می‌کند، در حالی که محصولات آن توسط بخش‌های اندکی مورد تقاضا قرار می‌گیرد؛ بنابراین این نتیجه به دست می‌آید که بخش مسکن از لحاظ ایجاد تقاضا برای محصولات سایر بخش‌ها جایگاه درخور توجهی دارد؛ زیرا شاخص‌های پیوند پیشین ارقام نسبتا بالایی را نشان می‌دهد. هم مقدار این شاخص بزرگ است و هم پراکندگی آن بزرگ است. به این ترتیب بخش مسکن می‌تواند از لحاظ ایجاد تقاضا یکی از بخش‌های کلیدی اقتصاد حساب شود، در حالی که براساس شاخص‌های پیوند پسین که نیاز سایر بخش‌ها به بخش مسکن است، نمی‌تواند یک بخش کلیدی باشد. درواقع محصول بخش مسکن عمدتا به عنوان کالای نهایی مورد استفاده قرار می‌گیرد و نقشی در فرآیند تولید ندارد. در حالی که تولید محصول بخش مسکن بیش از هر محصول دیگری از محصولات سایر بخش‌ها استفاده می‌کند.

ضرایب پیوند پسین و پیشین برای بخش ساختمان در برخی از کشورها نیز نشان می‌دهد که شاخص پیوند پسین کل در همه کشورها از شاخص پیوند پیشین کمتر است. این بیانگر این است که در هر شرایطی، بخش ساختمان یک بخش پیشرو است که تغییرات آن می‌تواند موجب تغییرات مهمی در کل اقتصاد شود، ولی از طریق بخش‌های دیگر، کمتر تحت‌تاثیر قرار گرفته است، بلکه تغییرات آن عمدتا وابسته به تغییرات بخش‌های تقاضای نهایی مانند خانوارها و سرمایه‌گذاری است.

نادر مهرگان در پایان تحقیق خود نتیجه‌گیری کرده است: شاخص‌های پیوند بین بخشی نشان‌دهنده ارتباط هر یک از بخش‌های اقتصادی با یکدیگر هستند. این شاخص‌ها نشان می‌دهد که یک بخش چقدر به بخش‌های دیگر وابسته است یا هر یک از بخش‌ها تا چه اندازه به بخش موردنظر وابستگی دارند. این شاخص‌ها می‌تواند به رتبه‌بندی بخش‌ها برای شناسایی بخش‌های کلیدی اقتصاد کمک کند. نتایج این مطالعه نشان می‌دهد که براساس جدول داده – ستانده سال 1380 بخش مسکن از لحاظ ایجاد تقاضا، یک بخش کلیدی است؛ بنابراین تحریک تقاضای مسکن می‌تواند موجب تغییرات قابل توجهی در کل اقتصاد شود؛ زیرا شاخص پیوند پیشین بخش مسکن بزرگ بوده و از طرف دیگر، پراکندگی آن نشان می‌دهد که با بخش‌های زیادی در ارتباط است، اما از جنبه شاخص پیوند پسین، می‌توان گفت که بخش مسکن تاثیر‌پذیری کمتری از سایر بخش‌ها داشته و در این مورد، نمی‌تواند یک بخش کلیدی باشد.

 رابطه زمانی رونق مسکن و رونق اقتصادی

تحقیق دوم منتشرشده در فصلنامه «اقتصاد مسکن»، توسط علی قائدی، کارشناس ارشد اقتصاد در دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره ارزیابی رابطه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تولید ناخالص داخلی، انجام شده است.در این مقاله جهت ارزیابی رابطه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تولید ناخالص داخلی به بررسی ارتباط دوره‌های رونق و رکود در انواع سرمایه‌گذاری از جمله سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ادوار تجاری در اقتصاد ایران در دوره زمانی 1338 تا 1391، پرداخته شده است.

نتایج بررسی حاکی از آن است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پیشرو و هم‌جهت با ادوار تجاری است. این تحقیق حاکی است بین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ادوار تجاری، علیت دوطرفه برقرار است و اتخاذ سیاست‌هایی که باعث رونق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شود، می‌تواند باعث ایجاد رونق اقتصادی شود و بالعکس.

در این مقاله آمده است: بررسی وضعیت متغیر تولید ناخالص داخلی و سایر متغیرهای کلان اقتصادی کشورها نشان می‌دهد که این متغیرها همواره حول مسیر رشد بلندمدت خود در نوسان هستند، به طوری که رشد آنها، گاهی بیشتر از رشد بلندمدت و گاهی کمتر یا منفی بوده است. به عبارت دیگر، شواهد آماری حاکی از وجود دوره‌های رونق و رکود در اقتصاد ملی (ادوار تجاری) و نوسان در متغیرهای کلان مانند شاخص قیمت، نقدینگی، سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصادی و... است. نکته قابل تامل، تاثیرپذیری متقابل بین ادوار تجاری و نوسان در متغیرهای کلان اقتصادی است؛ به طوری که ایجاد شوک در هر یک از متغیرهای کلان اقتصادی ممکن است باعث افزایش یا کاهش نرخ رشد اقتصادی و به دنبال آن، باعث ایجاد ادوار تجاری با وقفه زمانی شود. بروز ادوار تجاری نیز ممکن است با وقفه زمانی باعث ایجاد نوسان در متغیرهای کلان شود؛ بنابراین با توجه به تاثیرپذیری تولید ناخالص داخلی از متغیرهای کلان اقتصادی و نوسان مداوم متغیرها، وجود ادوار تجاری، امری رایج است و سیاست‌گذاران باید با شناخت ادوار تجاری و عوامل ایجادکننده آنها با اتخاذ سیاست‌های مناسب و با استفاده از ابزارهای پولی و مالی، از بروز ادوار تجاری شدید و تعدد آنها جلوگیری کنند. در این مقاله به‌منظور بررسی اثر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در مقایسه با انواع دیگر سرمایه‌گذاری بر ادوار تجاری، رابطه نوسانات متغیرهای سرمایه‌گذاری با نوسانات تولید ناخالص داخلی (ادوار تجاری) در دوره زمانی 1338 تا 1391 مورد بررسی قرار گرفته است. در این راستا از متغیر سرمایه‌گذاری در ساختمان توسط بخش خصوصی در مناطق شهری و روستایی به‌عنوان متغیر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استفاده شده است.

نتایج این تحقیق نشان می‌دهد دوره‌های رونق و رکود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن (سرمایه‌گذاری در ساختمان توسط بخش خصوصی) و سرمایه‌گذاری در ساختمان توسط بخش دولتی و همچنین سرمایه‌گذاری در ماشین‌آلات توسط بخش خصوصی و دولتی، هم جهت با دوره‌های رونق و رکود در تولید ناخالص داخلی (ادوار تجاری) هستند.

دوره‌های رونق و رکود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در رابطه با ادوار تجاری پیشرو است. به عبارت دیگر بعد از ایجاد رونق یا رکود در سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، در تولید ناخالص داخلی نیز با وقفه زمانی یکساله، به ترتیب رونق یا رکود ایجاد می‌شود ولی به دلیل همزمانی دوره‌های رونق و رکود سرمایه‌گذاری در ماشین‌آلات و ادوار تجاری، نمی‌توان نتیجه گرفت که رونق و رکود در این نوع سرمایه‌گذاری باعث ایجاد ادوار تجاری می‌شود. این موضوع به دلیل ارتباط گسترده پیشین بخش مسکن و ساختمان با سایر بخش‌های اقتصادی است. بنابراین با ایجاد رونق در ساخت‌وساز مسکن و ساختمان، تقاضا برای محصولات و خدمات سایر بخش‌های اقتصادی افزایش می‌یابد و در نتیجه در کل اقتصاد نیز رونق ایجاد می‌شود.

قائدی در تحقیق خود سه توصیه سیاسی به مسوولان برای رونق بخشی به مسکن و در نتیجه فراهم شدن زمینه رشد اقتصادی ارائه کرده است:

اول؛ با توجه به محدودیت منابع مالی در شرایط رکودی و همچنین با توجه به اثرات مثبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بر تولید ناخالص داخلی کشور، پیشنهاد می‌شود در شرایط رکودی، سیاست‌گذاری اقتصادی به‌گونه‌ای صورت پذیرد که بخش قابل توجهی از منابع مالی موجود در کشور به بخش ساخت‌وساز مسکن و ساختمان تخصیص یابد و سیاست‌های تشویقی در سایر بخش‌ها، در راستای استفاده از ظرفیت‌های موجود باشد.

دوم؛ در شرایط رکود اقتصادی، به دلیل کاهش توان اقتصادی خانوارها، تقاضای مسکن و به تبع آن سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش می‌یابد. بنابراین به منظور افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش و خروج از رکود اقتصادی، باید قدرت خرید خانوارها از طریق سیاست‌های تقویت طرف تقاضا از جمله افزایش وام خرید مسکن، افزایش یابد.

سوم؛ در شرایط رکودی به دلیل عدم توان مالی دولت جهت سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و ایجاد تاسیسات روبنایی مورد نیاز پروژه‌های مسکن در مناطق حاشیه‌ای شهرها، سیاست‌های تشویقی جهت افزایش سرمایه‌گذاری در مناطق داخلی شهرها به خصوص در بافت‌های فرسوده شهری متمرکز شود